Иногда руководитель компании не может лично присутствовать при заключении договоров. В этом случае подписать нужные документы может кто-то другой, но только при том условии, что у него будет соответствующая доверенность.

Зачем писать доверенность

Изначально подписывать любые документы, формирующиеся в организации, в том числе договоры, имеет право только один ее сотрудник – директор, генеральный директор или президент (в случаях, когда речь идет о крупных холдингах и корпорациях).

Однако в силу большого объема работы и количества разнообразных бумаг, это зачастую не представляется возможным.

В таком случае посредством доверенности руководитель уполномочивает на заключение договоров лицо, которое изначально не наделено таким правом или правом подписи.

ФАЙЛЫ
Скачать пустой бланк доверенности на заключение договора от имени юридического лица .docСкачать образец доверенности на заключение договора от имени юридического лица .doc

На кого можно возложить эту функцию

Обязанность по заключению договоров можно возложить на работника предприятия, обладающего достаточными знаниями, опытом и квалификацией, например, заместителя директора, юриста, начальника структурного подразделения. Кроме того, иногда руководству компании приходится привлекать для осуществления сделок кого-либо со стороны. При этом роль представителя может исполнять как физическое, так и юридическое лицо.

Следует отметить, что информация о том, на кого можно выписывать доверенность на заключение договоров должна быть указана в локальных нормативно-правовых актах фирмы – это помогает предотвратить в будущем различные разногласия, возникновение всевозможных злоупотреблений и прочих нелицеприятных ситуаций. Также в учредительных бумагах должен быть указан и объем полномочий, которые допустимо передавать по доверенности.

От имени кого формируется доверенность

Доверенность на заключение договоров от имени юридического лица всегда пишется руководителем фирмы, поскольку он является главным единоличным исполнительным органом в организации.

Но в некоторых случаях, доверенность может быть выписана на основании ранее выданной доверенности с правом передоверия.

Суть доверенности с передоверием

Некоторые доверенности могут выдаваться с правом передоверия, и рассматриваемый здесь вид документа не является исключением.

Передоверие обозначает то, что представитель организации получает законную возможность переписать полученные обязанности на другое лицо. Но предварительно он должен заранее в письменном виде уведомить об этом своего доверителя.

С того момента, как новая доверенность начнет действовать, всю ответственность за заключаемые договоры будет нести новый представитель.

Доверенность с правом передоверия обязательно должна быть заверена в нотариальной конторе – в противном случае она не обретет статус юридически значимого документа.

В отношении каких договоров может действовать доверенность

Доверенность может быть сформирована в отношении любых договоров: купли-продажи, поставки, займа, аренды и т.д. Тип договора, разрешенного к заключению, должен быть обязательно указан в данном документе.

Сколько времени действует доверенность

Период действия доверенности определяется в индивидуальном порядке и прописывается в самом бланке. Если такого указания нет, то он автоматически приравнивается к одному году.

Однако, если работник предприятия, на которого возложена функция по заключению договоров, увольняется раньше этого срока, то доверенность автоматически аннулируется. О прекращении ее действия обязательно следует уведомить всех заинтересованных лиц (лучше в письменном виде).

В какой момент нужно предъявлять доверенность

Доверенность следует предъявлять контрагенту до того момента, как возникнет необходимость подписания договора. Сведения о доверенном лице и самой доверенности (номер и дата ее составления) обязательно включаются в договор (в самом его начале).

Как написать доверенность

Для доверенности на заключение договора от имени юридического лица унифицированного бланка не существует, то есть писать ее можно в произвольном виде.

Единственное, что нужно соблюсти: чтобы структура документа соответствовала нормам, установленным для подобного рода бумаг.

Кроме того, если в организации есть свой шаблон, разработанный и утвержденный руководством, то использовать следует именно его.

Как оформить документ

Оформление документа также отдается на откуп составителя: для документа подходит как простой лист бумаги, так и бланк с фирменным логотипом и реквизитами. Документ может быть написан от руки или набран на компьютере – в определении его законности это роли не играет.

Кто должен подписать

Документ должен подписать руководитель организации или работник, временно исполняющий его обязанности (например, когда директор находится в отпуске или на больничном).

Печать в бланке ставить не обязательно, но она необходима в том случае, если юридическое лицо применяет штемпельные изделия для визирования своей документации (о чем есть условие в его учетной политике)

Образец доверенности

Если вам понадобилось составить доверенность на заключение договора от имени юридического лица, посмотрите приведенный пример и прочитайте комментарии к нему – с их учетом вы без труда сделаете то, что вам нужно.

1. Первым делом впишите в документ название организации, а также ее полные реквизиты.
2. Затем посередине строки обозначьте наименование, номер доверенности и дату ее формирования. После этого переходите к сути.
3. Вначале опять же укажите название юридического лица, далее должность и ФИО руководителя, от имени которого выпускается доверенность.
4. Потом аналогичным образом включите данные о лице, которому доверяется заключение и подписание договоров.
5. Затем внесите сведения о том, в отношении каких именно договоров выдана доверенность, укажите срок ее действия.
6. В заключение удостоверьте подпись представителя, поставьте свой автограф и печать (по мере необходимости).

Скачать документна сайте Ассистентус

Вс решал, можно ли одобрить сделку без подписи — новости право.ру

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов За компанию перед банком поручились физлица, чтобы фирме дали кредит. Они отдали под залог участок и ипотечную квартиру. После того, как организация не вернула заем, банк взыскал долг с поручителей. Один из них настаивал, что сделать это нельзя, так как ипотечный договор от его имени заключили по доверенности. Будет ли документ действительным, если личную подпись доверительницы на договоре подделал ее представитель, разбиралась коллегия по гражданским спорам Верховного суда.

ООО «Грес» занималось оптовой торговлей лесоматериалами и стройматериалами. Компания решила развивать бизнес, и в 2011 году взяла кредит в УралКапиталБанке. Она заключила несколько кредитных договоров, обеспечителями по которым стали физлица Елена Сулейманова, Ольга Газова и Игорь Насреддинов*. Под залог отдали недвижимость – цех спецмеханизмов и участок. Все это стоило в совокупности более 190 млн руб. Вся цена пришлась на цех, а долю в праве собственности на земельный участок по соглашению сторон оценили в 1 рубль.

Компания не смогла платить по кредитам и задолжала более 242 млн руб. В отношении компании ввели процедуру наблюдения (дело № А07-8698/2020), банк пошел взыскивать долги с обеспечителей. Одна из них, Сулейманова, подала встречный иск.

Она настаивала, что никакого договора с банком не подписывала, и требовала признать его незаключенным. Она настаивала, что была нарушена простая письменная форма договора. Сулейманова попросила суд назначить почерковедческую экспертизу.

В результате эксперты пришли к выводу, что подпись Сулеймановой действительно поддельная и принадлежит другому человеку. Позже оказалось, что сделка была совершена не самой Сулеймановой, а обладателем доверенности на ее имя.

Сулейманова получала согласие мужа на ипотеку, а ипотека по договору залога была зарегистрирована в управлении Росреестра по нотариально удостоверенной доверенности, выданной лично залогодателем представителю Л. Ниловой. 

Подпись по доверенности

Советский районный суд г. Уфы частично удовлетворил иск банка. Общество обязали выплатить 242 млн руб. и обратили взыскание на доли в праве собственности – цех и участок, принадлежащие Газовой и Насреддинову. В удовлетворении остальной части иска, касающейся долей Сулеймановой, суд отказал.

Соответственно, встречный иск Сулеймановой удовлетворили – суд признал ее договор залога незаключенным. В решении сослались на то, что не доказано, что именно сама Сулейманова подписывала договор. А экспертиза признала, что подпись на договоре, которая идет после расшифровки, не оригинальная, она просто скопирована.

Вышестоящие инстанции оставили такое решение без изменений. 

Конкурсный управляющий ГК АСВ оспорил судебные акты в ВС (дело № 49-КГ20-26-К6). В коллегии под председательством судьи Сергея Романовского обратили внимание на значимое обстоятельство дела: согласие супруга Сулеймановой на ипотеку и выдачу доверенности ее представителю. 

ВС в определении указал: по п.1 ст. 183 ГК (заключение сделки неуполномоченным лицом) сделка между третьим лицом и представляемым не считается заключенной, то есть вообще не существует. При этом получается, что заключенной должна быть сделка между представителем и третьим лицом. Но чтобы установить, что представитель и третье лицо договорились, необходимо соблюсти много условий.

При этом если представляемый одобрил сделку (такое одобрение действует с обратной силой), сделка с представителем преобразуется в действительную сделку с представляемым, указал ВС.

Коллегия перечислила, что можно понимать под «последующим одобрением сделки».

— Письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано;— Признание представляемым претензии контрагента;— Другие действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности);— Заключение, а также одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой;— Просьба об отсрочке или рассрочке исполнения;

— Акцепт инкассового поручения.

Источник: Определение ВС по делу  49-КГ20-26-К6

ВС отметил: зарегистрировала договор ипотеки не сама Сулейманова, а ее представитель на основании доверенности, но это обстоятельство суды никак не оценили. ВС отменил акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию (на момент написания материала не рассмотрено – прим. ред.).

Юристы анализируют риски

Светлана Гузь, управляющий партнер бюро юридических стратегий Региональный рейтинг.

группа Банкротство (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство
, отмечает, что, направляя дело на новое рассмотрение, ВС фактически дал указание нижестоящим судам исследовать обстоятельства последующего одобрения сделки и действительного волеизъявления стороны. Есть сомнения в добросовестности поведения ответчика, предъявившего встречные исковые требования о признании договора незаключенным, отмечает Гузь.

Если решения нижестоящих судов изменят, это создаст спорный прецедент, полагает Гузь. По его мнению, не получится вовремя изменить решение по той или иной сделке: «Все ранее полученные документы даже после истечения срока исковой давности по их оспариванию будут трактоваться в пользу взыскателя».

Адвокат Андрей Саунин считает спорным вопрос о том, может ли представитель одобрять не подписанные доверителем сделки. Так, в рассмотренном деле неочевидно, что представитель имел право заключать сделки или подписывать договоры.

«Если в доверенности не было таких полномочий, то по сути представитель действовал без полномочий на подписание и заключение. А если были в доверенности полномочия, то тогда ничего сверхъестественного я не вижу», – говорит адвокат. Он считает, что суд изучит, было ли в действиях сторон уголовное преступление.

Сама по себе позиция, по которой одобрение сделок без подписи возможно, могла бы спровоцировать рост мошенничества, уверен он.

«Коллегия защитила интересы кредитора в ситуациях, когда залогодатель пытается недобросовестно избежать обращения взыскания на заложенное имущество, ссылаясь на незаключенность договора залога», – полагает Андрей Шубин, старший юрист Федеральный рейтинг.

группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Экологическое право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Финансовое/Банковское право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании
. В его практике были случаи, когда залогодатель ссылался на схожие обстоятельства, влияющие на оценку факта заключения договора. Например, на проставление факсимиле вместо собственноручной подписи. «Если при этом залогодатель очевидно знал или должен был знать о таких обстоятельствах, например, знал о передаче в залог принадлежащего ему имущества, но никак не опротестовал это, залог должен считаться действующим», – уверен Шубин.

По оценке юриста, решение ВС подчеркивает, что надо не только формально оценивать факт надлежащего заключения договора. Следует учитывать другие обстоятельства, свидетельствующие о намерении залогодателя передать вещь в залог, а также то, как он вел себя в дальнейшем.

* Имена и фамилии участников спора изменены

Доверенность на заключение договора

Договор является единственной формой совершения сделок. Заключение таких соглашений допускается как самим лицом, так и лицом, который действует по доверенности. В сделках, совершенных на основании доверенности, данный документ имеет ключевое значение.

Доверенность на заключение договора предусмотрена гражданским законодательством – ГК РФ глава 10, статья 153.

Доверенность на заключение договора наделяет доверенное лицо только теми полномочиями, которые прямо указаны в документе.

При этом доверенность может быть выдана для совершения разовой сделки или на срок до 10 лет. Конкретный текст доверенности отражает взаимоотношения доверителя и доверенного лица.

Основные положения доверенности на заключение договоров

Доверенность на заключение соглашения должна четко очерчивать круг полномочий лица. Они разрешают выступать от имени доверителя при совершении сделок купли-продажи, аренды, подряда и любых иных. Четких требований к содержанию доверенностей, в законе нет. Однако основные обязательные положения следует рассмотреть подробнее:

При этом расторжение действия доверенности происходит по инициативе любой из сторон.

Особенности доверенности за заключение договора

Оформление данного документа происходит в письменной форме. Лучше всего составлять их у нотариуса. Это станет лучшим заверением и исключит различие в трактовке полномочий.

При подготовке документа, можно воспользоваться распечатанным типовым бланком. Такой образец заполнения нужно только адаптировать к особенностям взаимоотношений доверителя и доверенного лица.

При заполнении бланка нужно проверить правильность указания данных о сторонах и полномочия. Допускается наделять доверенное лицо максимальным кругом полномочий.

Тогда оно сможет представлять интересы доверителя в суде, готовить и подавать досудебные претензии, обращаться в правоохранительные органы.

Документы со сроком действия в 10 лет выдаются только нотариусом.

Отмена доверенности на заключение договора

Чаще всего в доверенности на заключение договоров указывается срок ее действия. Но бывают случаи, когда в документе пропадает необходимость еще до окончания этого периода.

В этой ситуации доверителю необходимо оформить официальное аннулирование документа: если он заключался в обычной письменной форме, директор организации должен сообщить о принятом им решении поверенному, и забрать саму доверенность.

Кроме того, об отмене рекомендуем оповестить все стороны, которым этот документ предъявлялся.

Сложнее будет отменить доверенность, которая составлялась в нотариальной конторе, так как аннулировать ее может только тот нотариус, который ее и заверял. Для этого доверитель должен прийти в компанию, написав заявление об отмене.

Нотариус внесет необходимую информацию об отмене в специальный реестр. По желанию доверителя специалист может самостоятельно заняться поиском всех сторон, чтобы сообщить им об отмене доверенности на заключение договоров.

Для того, чтобы поверенный не мог продолжать пользоваться доверенностью, ее необходимо забрать. 

Порядок подписания

Доверенность подписывается самим доверителем лично. Иного варианта не допускается. При этом подписи доверенного лица на экземплярах указанного документа, не требуется.

Регистрация залога недвижимого имущества в Росреестре

Обратите внимание! Соглашение о залоге недвижимости, иначе говоря ипотеке, имеет обеспечительную природу, акцессорную по отношению к заемному обязательству. Однако требование о регистрации данного договора (п. 1 ст. 131 ГК РФ и п. 1 ст. 10 закона «Об ипотеке…» № 102-ФЗ, далее — закон № 102-ФЗ) специальное и не связано с необходимостью регистрации основного договора.

Очевидно, обязательность регистрационных процедур в рассматриваемой ситуации проистекает из сильного права кредитора на недвижимую вещь, сравнимого с вещными правами, подлежащими регистрации в обязательном порядке.

В данном случае возникает не право:

• а обременение;
• риск утраты объекта залогодателем в результате взыскания его залогодержателем по причине просрочки долга. 

Важно! В связи с этим регистрировать приходится сам контракт о залоге под риском признания его несостоявшимся (незаключенным).

Как зарегистрировать договор залога недвижимости? Для этого нужно:

1. Оплатить госпошлину. Для физических лиц установлен размер в 1 000 руб., для организаций — в 4 000 руб., если договор заключен между физлицом и организацией – 1000 руб. (подп. 28 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
2. Заказать выписку из ЕГРН об объекте недвижимости и правах на него.
3. Обратиться в Росреестр с документами (паспортами, договорами займа и залога, выпиской из ЕГРН, квитанцией об оплаченной госпошлине) для регистрации обременения. Эта процедура проводится только при наличии совместного заявления залогодателя и залогодержателя (п. 1 ст. 20 закона № 102-ФЗ).

Образец доверенности на регистрацию залога недвижимого имущества 

Закон не содержит запрета на передоверие права регистрации договора залога недвижимого имущества третьим лицам.

Обратите внимание! Доверенность на подачу заявления на регистрацию обременения должна быть удостоверена у нотариуса. Аналогичный документ необходим для получения экземпляра зарегистрированного договора в Росреестре (п. 4 ст. 15, п. 13 ст. 29 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

К доверенности на регистрацию ипотеки применяются общие положения ст. 185–189 ГК РФ. В ней должны быть указаны:

• дата и место ее составления;
• полные реквизиты доверителя и доверенного лица (Ф. И. О., паспортные данные и т. д.);
• полномочия доверенного лица, в частности, подавать заявление на регистрацию залога недвижимого имущества;
• подпись доверителя, информация о нотариусе, его подпись. 

Образец доверенности на регистрацию залога в Росреестре можно скачать здесь: Образец доверенности на регистрацию ипотеки. 

***

Таким образом, договор залога недвижимого имущества (об ипотеке) должен быть составлен в письменной форме и зарегистрирован в Росреестре. В противном случае такой договор будет считаться ничтожным.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Договоры ипотеки и залога

Если Вы намереваетесь продать или купить квартиру, дом, комнату или же земельный участок, взять в кредит деньги для приобретения имущества, то, скорее всего, Вы задумаетесь — обязательно ли участие нотариуса в такой сделке? На сегодняшний день совсем не обязательно нотариально удостоверять сам договор купли-продажи. Но, тем не менее, например, при купле-продаже недвижимого имущества, все-таки могут возникнуть ситуации, при которых к нотариусу обратиться просто необходимо. Удостоверение договоров ипотеки и залога есть юридическое закрепление обязательств сторон договора.

Законом предусмотрена обязанность нотариуса проверять личности обратившихся за услугой, то есть обследовать их дееспособность и правоспособность, растолковать им смысл и значение договора.

Нотариус также должен определять соответствие содержания договора действительным и настоящим намерениям сторон, есть ли противоречия требованиям закона. Удостоверение договора залога может составляться как самим нотариусом, так и быть подготовленным сторонами.

К примеру, нотариус при подтверждении договора купли-продажи проверяет документы, удостоверяющие право собственности сторон на недвижимое имущество и оформляет удостоверение договора залога

Залог — это способ обеспечения обязательств. Возникает вследствие заключения договора, нотариально выглядит как удостоверение договора залога. Договор о залоге заключается между кредитором, с одной стороны, и должником или его имущественным поручителем с другой.

На основании договора и нотариального удостоверения договора залога при условии невыполнения должником своих обязательств, кредитор для удовлетворения своих требований может обратить взыскание в порядке, установленном законом или договором, на заставленное имущество или имущественные права.

Оформление ипотеки в настоящее время вызывает много проблем и трудностей, так как это довольно громоздкая и сложная процедура.

Закон «О залоге» в качестве основания возникновения залогового правоотношения по поводу недвижимости предусматривает наличие юридического состава.

Такую систему составляют заключение договора в письменной форме, нотариальное удостоверение договора залога и государственная регистрация залога.

Форма удостоверения договора залога определяется законодательством места его заключения.

Но из этого правила установлено исключение для зданий, сооружений, предприятий, земельных участков, залог которых определяется по законодательству РФ, если они находятся на территории России.

Российским же законодательством определяется форма договора залога зарегистрированных в РФ гражданских, морских, речных судов, подвижного состава железных дорог, космических объектов.

Законодательство РФ подробно определяет содержание договора об ипотеке.

Значение условий всякого договора заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них (ст. 432 ГК РФ.).

К разряду существенных условий нотариального удостоверения договора залога и ипотеки относятся: предмет залога, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в нотариальном удостоверении договора залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.

В отличие от других договоров залога ипотека требует обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки (ст. 339 ГК). Нотариальное удостоверение договора ипотеки — одно из важнейших условий его заключения.

Со вступлением в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» общее правило об обязательном нотариальном удостоверении договора залога и нотариальном удостоверении договора ипотеки утратило силу.

Оно обязательно лишь в случаях, установленных законом, один из которых зафиксирован в п. 2 ст. 339 ГК — это договор об ипотеке.

Согласно названной статье договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному оформлению, т.е. нотариальному удостоверению договора залога и нотариальному удостоверению договора ипотеки.

Доверенность на заключение договора ипотеки выдается от имени физического (гражданина) или юридического лица (причем любого, в том числе Сбербанка, иных банков, кредитных учреждений, страховых компаний и др.), требует нотариальной формы заверения ипотеки, что соответствует п. 2 ст. 185 ГК. Исключения из этого правила допускаются опять же в случаях, предусмотренных законом.

Однако в настоящее время такие случаи действующими федеральными законами для юридических лиц не установлены. Положение о том, кем может быть выдана доверенность от юридического лица, порядок ее оформления, процедура подписания, регламентировано п. 5 ст. 185 ГК, что исключением из п. 2 ст. 185 ГК вовсе не является. Согласно ст.

160 ГК законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут вводиться дополнительные условия (требования), которым должна соответствовать форма доверенности юридического лица, равно как и любых иных сделок, — совершение на бланке определенного образца, скрепление печатью, подписью должностного лица. Следовательно, п. 5 ст.

185 ГК касается не формы доверенности юридического лица, а дополнительных требований к ней, порядка и механизма ее выдачи. Федеральное законодательство, в том числе ГК, не содержит каких-либо указаний и ограничений относительно места нотариального удостоверения договора ипотеки.

Коль скоро отчуждения имущества не происходит, по соглашению сторон он может быть оформлен у любого нотариуса как по месту нахождения имущества, так и в другом месте в форме заверения ипотеки. Вместе с тем на практике его обычно удостоверяют по месту нахождения недвижимого имущества. В централизованном порядке определяется лишь место государственной регистрации договора об ипотеке.

Согласно ст. 19 Закона об ипотеке регистрация договора ипотеки осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах района (города). Удостоверение договора залога имеет юридическую силу. Форма отметки об удостоверении договора залога — произвольная.

Нотариальное согласие супруга на залог недвижимого имущества

Подборка наиболее важных документов по запросу Нотариальное согласие супруга на залог недвижимого имущества (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Нотариальное согласие супруга на залог недвижимого имущества

Судебная практика: Нотариальное согласие супруга на залог недвижимого имущества

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 34 «Совместная собственность супругов» СК РФ(Р.Б. Касенов)Суд удовлетворил требования организации к ответчикам о признании ипотеки, об обращении взыскания на предмет залога — жилой дом и земельный участок; отказал в удовлетворении встречного требования одного из ответчиков к организации, другим ответчикам о признании кредитного договора недействительным, применении последствий недействительности сделки. При этом суд указал, что в силу ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При рассмотрении дела ответчик в обоснование своих требований ссылался на то, что об оспариваемом кредитном договоре и об ипотеке недвижимого имущества он не знал, нотариально удостоверенного согласия на совершение сделок другому ответчику — супругу, являющемуся заемщиком, не давал. Между тем из материалов дела следует, что супруг заемщика не мог не знать о заключенном им кредитном договоре с истцом, поскольку именно на эти денежные средства приобретались спорные земельный участок и жилой дом, в котором постоянно зарегистрированы и проживают заемщик, его супруг и их дети. Таким образом, истец по встречному иску достоверно знал или должен был знать, что основным из условий, по которому его супругу выдана значительная сумма денежных средств по кредитному договору, является залог имущества, нажитого супругами в период брака. Никаких мер к расторжению указанного договора в течение длительного времени истец по встречному иску не предпринимал.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Нотариальное согласие супруга на залог недвижимого имущества

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за октябрь 2020 г.(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Мороз А.И., Сафонова М.В., Фетисова Е.М.)

(«Вестник экономического правосудия Российской Федерации», 2020, N 12)

Если подпись залогодателя на договоре залога (ипотеки) является поддельной, но действия (бездействие) залогодателя после «заключения» договора подтверждали его силу, то залогодатель не может ссылаться на незаключенность или недействительность договора (п. 3 ст. 432 и п. 5 ст.

166 ГК РФ), в частности на несоблюдение формы сделки, порядка ее совершения.

Действиями (бездействием), подтверждающими силу договора и дающими основание добросовестно полагаться на заключенность и действительность договора, могут быть: получение нотариально заверенного согласия супруга на оформление, заключение и регистрацию ипотеки, регистрация договора залога, совершенная представителем залогодателя на основании нотариально удостоверенной доверенности, неоспаривание доверенности и полномочий представителя на совершение регистрации.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за август 2021 г.(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)

(«Вестник экономического правосудия Российской Федерации», 2021, N 10)

То обстоятельство, что супруга дала нотариально заверенное согласие на заключение договора залога (ипотеки) квартиры супруга, не может являться юридически значимым обстоятельством для спора о распределении заемного долга между супругами, если супруга не обладала правом собственности или иными правами на указанную квартиру, которая не относилась к общему имуществу супругов.

Всегда ли обращение представителя в Росреестр свидетельствует о том, что договор ипотеки заключен?

Судебная коллегия по гражданским делам рассмотрела спор между банком и залогодателем, которая настаивала на том, что не подписывала договор залога (Определение ВС от 29 сентября 2020 г. № 49-КГ20-11-К6).

В результате нескольких пересмотров дела договор был признан незаключенным

В июле 2015 г. ООО «БашХимИнвест» взяло кредит в УралКапиталБанке. В обеспечение исполнения обязательств заемщика четверо граждан передали в залог банку доли в праве собственности на здание и земельный участок.

Поскольку «БашХимИнвест» не исполняло свои обязательства надлежащим образом, Агентство по страхованию вкладов, конкурсный управляющий банка, подало иск о взыскании задолженности и об обращении взыскания на заложенное имущество.

Елена Сулейманова, одна из залогодателей, заявила встречное требование о признании договора залога незаключенным из-за несоблюдения письменной формы.

Женщина утверждала, что согласия на подписание никому не давала и сама это соглашение не подписывала, потому что в день его подписания находилась в Китае.

В ходе рассмотрения дела в первой инстанции по ходатайству Елены Сулеймановой была проведена судебная экспертиза, которая подтвердила, что женщина действительно не подписывала договор.

В соответствующих графах, подражая подписи Сулеймановой, расписался кто-то другой. С учетом этого Советский районный суд г.

Уфы, взыскав задолженность по кредиту, признал договор залога незаключенным и отказался обращать взыскание на имущество.

Однако Апелляция отменила решение в части удовлетворения встречного иска и обратила взыскание на имущество.

Отказывая в признании договора незаключенным, ВС Республики Башкортостан исходил из того, что Елена Сулейманова знала о заключении этого соглашения: заранее получила нотариально удостоверенное согласие супруга на такого рода сделки, а после заключения спорного договора выдала доверенность на представление интересов в Росреестре.

Президиум ВС Республики Башкортостан вернул дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

Он, в частности, отметил, что остался без надлежащей проверки довод Елены Сулеймановой о том, что согласие супруга было получено еще в 2014 г. и не касалось кредитных обязательств 2015 г.

В этот раз, сославшись на заключение судебной почерковедческой экспертизы, апелляция поддержала ответчика. С этим согласился и Шестой кассационный суд общей юрисдикции.

ВС привел те же доводы, что и апелляция в отмененном решении

Изучив обстоятельства дела, ВС обратил внимание на то, что Елена Сулейманова за 8 месяцев до заключения договора, подписание которого она отрицает, получила нотариально удостоверенное согласие своего супруга на оформление, заключение и регистрацию ипотеки.

А еще через два месяца после заключения спорного договора выдала доверенность, на основании которой в тот же день ее представитель подал в Росреестр заявление о регистрации ипотеки на основании спорного договора.

При этом, подчеркнул ВС, Елена Сулейманова не оспаривала ни доверенность, ни полномочия представителя на совершение регистрационных действий. 

ВС разъяснил толкование условий договораПленум ВС РФ принял доработанное постановление, касающееся возникающих на практике вопросов по применению норм ГК о заключении и толковании договоров

Сославшись на ряд норм ГК и Закона об ипотеке, а также на п. 3 Постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г. № 25 и п. 6 Постановления Пленума ВС от 25 декабря 2018 г.

№ 49, Верховный Суд пришел к выводу, что лицо, подтвердившее своим поведением заключение и действительность договора, при возникновении спора о его исполнении не вправе недобросовестно ссылаться на незаключенность либо недействительность этого договора, в том числе на несоблюдение требований о государственной регистрации сделки или перехода права.

«Данное положение, если иное не установлено законом, применимо и к возражениям относительно несоблюдения формы сделки или порядка ее совершения», – подчеркнула Судебная коллегия.

Доводы нижестоящих инстанций об отсутствии у представителя полномочий на заключение и подписание договора в этом деле, по мнению ВС, не имеют значения.

Данный спор не о заключении договора неуполномоченным лицом, а о совершении ответчиком в лице своего представителя действий, которые, по мнению истца, давали основание добросовестно полагаться на заключенность и действительность спорного соглашения, пояснил Суд.

Примечательно, что, направляя дело на новое рассмотрение в апелляцию, ВС упомянул о запрете на злоупотребление правом и о возможности суда в таком случае отказать в защите (ст. 10 ГК).

Эксперты «АГ» о правомерности эстоппеля в этом деле

Юрист АБ «Линия права» Любовь Махлай отметила, что Судебная коллегия по гражданским делам в этом споре применила эстоппель: сторона утрачивает право на возражение при недобросовестном или противоречивом поведении. «Определение ВС имеет большое значение.

Верховный Суд в очередной раз подтвердил действие принципа «эстоппель» и указал нижестоящим инстанциям на необходимость исследовать все обстоятельства, касающиеся заключения и исполнения договора, в том числе поведение стороны до и после заключения договора», – пояснила эксперт.

По ее словам, данное дело показывает, что, даже если подпись на договоре не принадлежит лицу, само по себе это не означает, что лицо этот договор не заключало: «Из его поведения может следовать, что оно, во-первых, было намерено заключить договор и, во-вторых, подтверждает его действие. Учитывая это, судам необходимо анализировать все нюансы взаимоотношений сторон до, во время и после заключения договора, а не ограничиваться формальными критериями – наличием подписи, государственной регистрации и тому подобными».

Адвокат, руководитель судебных проектов АБ «Павел Хлюстов и Партнеры» Яна Чернобель полагает, что занятая Верховным Судом РФ позиция полностью укладывается в современный правовой тренд соблюдения принципа эстоппеля и пресечения любых признаков злоупотребления правом.

«Поведение лица, которое недвусмысленно совершало действия, подтверждающие наличие договорных отношений, однако потом отрицает их, не может быть признано добросовестным.

Как следует из обстоятельств дела, рассмотренного судебной коллегией, представитель залогодателя принимал активное участие в осуществлении регистрационных действий, что создало у контрагента разумные ожидания того, что сделка состоялась», – указала эксперт.

Однако, добавила она, не нужно придавать положениям п. 5 ст. 166 ГК РФ слишком весомое значение и «санировать» с ее помощью любые недействительные сделки: «Ведь нельзя исключать, что сторона собиралась заключить договор залога, выдала доверенность представителю для совершения регистрационных действий, но в последний момент сделка не сложилась».

Таким ли справедливым в этом случае кажется определение ВС РФ? «На мой взгляд, нет. Оно не содержит достаточной мотивировки относительно того, почему действия неуполномоченного на подписание договора залога представителя свидетельствуют о безусловном одобрении и (или) исполнении сделки со стороны самого залогодателя», – считает Яна Чернобель.

О таких обстоятельствах, по ее мнению, можно было бы говорить, если бы доверенность представителя содержала реквизиты договора залога. Если же она носила общий характер, то толкование против залогодателя является как минимум спорным. «Поэтому суды при разрешении подобных споров должны тщательно исследовать все обстоятельства дела и поведение сторон», – заключила адвокат.