Actual

Обращение взыскания на жилье

Движимое и недвижимое имущество может являться средством погашения долгов перед кредиторами, а заодно и — обеспечением обязательств. Если денежный долг взыскан судом, активы неплательщика могут арестовать и продать приставы. По ипотеке и некоторым другим видам обязательств может устанавливаться или регистрироваться имущественный Залог.

При нарушении обязательств на имущество под залогом тоже можно обратить взыскание в судебном порядке или без обращения в суд. Специальный порядок обращения взыскания на имущество применяется в банкротных делах. Подробнее об этих нюансах читайте в нашем материале.

Что значит обращение взыскания на имущество

Любое имущество имеет определенную ценность. Поэтому объекты, вещи и предметы можно использовать как обеспечение по обязательствам, как один из вариант расчета по долгам перед кредиторами. Обращение взыскания подразумевает, что имущество будет продано кредитором, приставами или иными уполномоченными лицами.

В некоторых случаях допускается обращение взыскания путем передачи имущества кредитору. В такой ситуации должник может получить разницу между рыночной стоимостью объекта (вещи) и суммой погашенного обязательства.

Правила обращения взыскания на имущество могут определяться по нормативным актам, в силу договора или соглашения. Вот самые важные нюансы:

  • при заключении договора стороны могут сразу указать объекты и вещи, которыми будет обеспечено обязательство — типичным примером является залог на Недвижимость при ипотеке, который регистрируется вместе с договором купли-продажи;
  • для гарантий кредитора имущество может передаваться ему на хранение до возврата долга — в этом случае в договоре описываются условия, при которых кредитор может оставить вещи себе или будет обязан вернуть их обратно;
  • стоимость активов при залоге или для реализации должна быть соразмерна сумме обязательств — оценка по рыночной стоимости может осуществляться при оформлении залога, перед реализацией в банкротстве или исполнительном производстве;
  • обращение взыскания для погашения долгов нескольким кредиторам предусматривает правила очередности — в некоторых случаях приоритет между всеми очередями будет иметь кредитор, на которого зарегистрирован залог.

Какое имущество будет продано в счет уплаты долга вероятнее

всего? Спросите юриста

Во всех случаях, кроме залога, должник может сам продать имущество и рассчитаться с кредиторами.

Но если на активы наложен арест в производстве ФССП или по банкротству, то любые сделки можно совершать только с разрешения пристава или финансового управляющего.

Кроме того, если продать недвижимость, транспорт или вещи, но не направить средства на погашение долгов, такие сделки могут оспорить кредиторы.

Взыскание можно обратить только на личные активы должника. Чужое имущество нельзя использовать для залога, его не продадут на торгах. Специальные нюансы есть для обращения взыскания на совместную собственность супругов.

Если один из них является должников, возможен выдел причитающейся части совместных активов, либо полная их продажа. При этом интересы супруга должника тоже защищены законом. Супруг вправе рассчитывать на выдел своей доли совместных активов, либо получить часть средств после распродажи.

На какое имущество можно обратить взыскание

Оптимальный вариант для кредитора — если у неплательщика есть недвижимость, автомобиль, драгоценности, антиквариат. Именно эти активы всегда имеют высокую стоимость на рынке, быстро уйдут с торгов или по прямым договорам купли-продажи.

Поэтому предоставление недвижимости или автомобиля в залог существенно повышает шансы на одобрение кредита. Для ипотеки и автокредита указанное имущество вообще является обязательным предметом залога.

Берут ли банки или МФО в залог ноутбуки или другую компьютерную технику?

Закажите консультацию юриста

На любое Движимое имущество тоже можно обратить взыскание. Это может быть бытовая техника, мебель, гаджеты, инструменты, другие вещи и предметы. Но для их залога и реализации нужно учитывать следующие нюансы:

  • движимое имущество имеет достаточно низкую ликвидность и рыночную стоимость даже при минимальном сроке эксплуатации — по этой причине на обычные вещи и предметы крайне редко оформляется залог;
  • на многие виды движимого имущества вообще нельзя обратить взыскание в силу закона — например, сюда входят предметы обычного домашнего обихода, личные и детские вещи, и т.д.;
  • приставы и управляющий не будут включать в опись вещи, которые изначально нельзя продать — например, старая мебель или бытовая техника вряд ли будут проданы, а расходы на их оценку и реализацию будут значительными.

Обращение взыскания на имущество проводится для погашения задолженности и расчета с кредитором

Это допускается по решению суда и во внесудебном порядке, в исполнительном производстве и банкротстве. По соглашению между сторонами можно обратить взыскание и продать любое имущество. В исполнительном производстве и банкротстве учитывается запрет на реализацию имущества, указанного в ст. 446 ГПК РФ.

Недвижимость и транспорт тоже могут исключаться из-под реализации. Например, такое правило распространяется на автомобили для инвалидов, единственное жилье должника. Но если на единственную квартиру зарегистрирован ипотечный залог, на нее можно обратить взыскание при любых условиях.

Варианты обращения взыскания на имущество

Есть несколько вариантов обращения взыскания на имущество. Их выбор зависит от требований законодательства, статуса и вида имущества, условий договора между сторонами.

Также в некоторых ситуациях кредитор и должник могут оформить соглашение о зачете денежных требований какими-либо активами. Такой способ погашения обязательств называется отступным.

Внесудебный порядок

Любой способ обращения взыскания влечет ухудшение имущественного положения должника. Поэтому приоритетным вариантом является судебный порядок, когда в гражданском деле будут проверяться основания для взыскания, правила продажи или перехода прав.

Внесудебный порядок допускает:

  • если это прямо определено законодательством — например, Закон об ипотеке позволяет продать через торги недвижимость, если такой порядок указан в договоре между банком и заемщиком;
  • по отдельному соглашению сторон обязательства — соглашение в рамках ипотечного договора заключается в соответствие со ст. 59 закона № 102-ФЗ, а по остальным обязательствам порядок продажи стороны определяют самостоятельно;
  • по условиям соглашения об отступном, т.е. о зачете требования каким-либо имуществом — в данном случае кредитор соглашается закрыть весь долг или его часть имуществом с соответствующей стоимостью.

Внесудебный порядок не может применяться, если это запрещено законом или ограничивает права других лиц. Например, без суда нельзя обратить взыскание на единственную квартиру должника, даже если она заложена по ипотеке.

Внесудебный порядок не применяется, если на имущество оформлен залог в пользу нескольких лиц. Однако если все залогодержатели подпишут соглашение о внесудебном порядке, данный вариант можно использовать.

Когда допускается продажа единственного неипотечного жилья, и какими нормами права

такая продаже регламентирована?

По ипотеке

Заемщиком по ипотеке обычно являются граждане. Однако в законе № 102-ФЗ указано, что ипотечные обязательства могут возникать и у организаций и ИП. От статуса сторон и от вида объекта под залогом зависит порядок обращения взыскания:

  • только через суд можно обратить взыскания на единственное жилье, участок по ИЖС, ряд иных объектов;
  • если заемщиком является ИП или предприятие, заложенную недвижимость можно продать без обращения в суд;
  • по условиям договора с ИП или организацией допускается передача объекта залогодержателю.

Торги в отношении ипотечной недвижимости могут быть закрытыми и открытыми (публичными). В отношении должников-граждан всегда проводятся только открытые публичные аукционы.

В исполнительном производстве

Приставы занимаются исполнением судебных актов по различным требованиям. Обратить взыскание на имущество должника они могут:

  • на основании решения суда, в котором будет прямо указано на обращение взыскания;
  • по собственной инициативе, если денежных средств и доходов должника недостаточно для расчета с взыскателем.

В решении суда может быть указано предписание о передаче какого-либо имущества взыскателю, либо о переоформлении на него прав. В данном случае предметом спора является не денежное обязательство, а права на активы. Если должник обязан отдать вещь взыскателю или перерегистрировать права на недвижимость, реализация не проводится.

Приставы обязаны учитывать ряд ограничений по имуществу, на которое нельзя обратить взыскание. Перечень таких исключений определен статьей 446 ГПК РФ. Например, ФССП не может обратить взыскание на единственную квартиру неплательщика, если это прямо не следует из решения суда, либо объект не находится в ипотечном залоге.

В банкротстве

Во время судебного банкротства у кредиторов есть шанс получить деньги с должника за счет конкурсной массы. В нее включаются доходы и активы банкрота, его дебиторская задолженность. Вот основные правила обращения взыскания на имущественные активы в банкротном деле:

  • реализация проводится в отношении личного имущества банкрота, в соответствующей доле на совместные активы супругов;
  • не подпадают под реализацию вещи и объекты, указанные в ст. 446 ГПК РФ (отметим, что судебная практика теперь позволяет в исключительных случаях продать даже единственную квартиру банкрота);
  • продажа может осуществляться путем публичных торгов или без их проведения (например, недвижимость и автомобили всегда продаются только через торги).

Особенность обращения взыскания в банкротстве заключается в том, что вырученные средства пойдут на погашение долгов сразу всем кредиторам. При этом залогодержатель имеет преимущество при распределении средств от продажи заложенной недвижимости.

В остальной части применяются правила очередности. Группировка по очередям осуществляется исходя из вида и характера обязательства, момента его возникновения.

Как распределяются очереди кредиторов в деле о банкротстве? Спросите юриста

Особенности обращения взыскания на имущество

Для каждого из перечисленных выше вариантов обращения взыскания действуют разные правила. Правовые последствия процедур зависят от варианта погашения обязательства и способа продажи.

Например, вместо реализации на торгах может осуществляться переоформление прав на предмет залога, если это соответствует закону и предусмотрено договором.

Без обращения в суд

Во всех случаях, кроме ипотеки, стороны могут сами выбирать способ досудебного обращения взыскания. Это могут быть следующие варианты:

  • оставление кредитором имущества, ранее переданного ему при оформлении займа;
  • передача вещей или прав на недвижимость в качестве отступного;
  • продажа активов конкретному лицу, которое укажет залогодержатель;
  • передача активов залогодержателю с зачетом встречного обязательства;
  • продажа недвижимого и движимого имущества через открытые или закрытые торги, по прямым договорам.

Чтобы соблюсти интересы обеих сторон, нужно оценить стоимость вещи, транспортного средства или объекта недвижимости. Обычно для этого привлекается Эксперт-оценщик, который подготовит отчет (заключение) о рыночной стоимости. Но стороны могут определить стоимость активов и по взаимной договоренности (кроме заложенного объекта по ипотеке).

Если стоимость передаваемых активов или выручка от реализации больше суммы долга, разница возвращается должнику. Споры, связанные с продажей или передачей имущества, могут разрешаться во внесудебном или судебном порядке.

Нужна помощь в оценке и продаже имущества для расчетов с кредиторами?

Обратитесь к нашим юристам!

По решению суда

В большинстве случаев при взыскании долгов суд не принимает специальных решений в отношении имущества ответчика. Например, если банк взыскивает задолженность по потребительскому кредиту, то обращением взыскания на активы заемщика будут заниматься приставы.

При рассмотрении гражданского дела по указанным требованиям суд вправе применить обеспечения иска. Это будет временный запрет (арест) на распоряжение имуществом до завершения процесса.

Если предметом взыскания является долг, обеспеченный залогом, суд принимает решение в отношении имущества. Например, по ипотечному договору суд может принять такое решение:

  • если сумма задолженности составляет не менее 5% от цены недвижимости;
  • если продолжительность просрочки превышает 3 месяца.

Если эти 2 условия не соблюдены, нарушение ипотечного обязательства считается несущественным. Банк сможет продолжить взыскание за счет доходов или иных активов заемщика, но продать заложенную квартиру нельзя.

Читайте также:  Поступление в вуз после службы по контракту

Отметим, что аналогичный порядок обращения взыскания на заложенное имущество применяется и при досудебном урегулировании спора. Даже если в договоре указан пункт о возможности внесудебной продажи недвижимости, его нельзя применять при несущественном нарушении. Поэтому залогодержателю нужно иметь доказательства о сумме и продолжительности просрочки, стоимости предмета залога.

Приставами

Порядок взыскания по исполнительному производству описан в законе № 229-ФЗ. Представители ФССП вправе арестовать любые личные вещи, предметы и объекты должника сразу после возбуждения производства. Далее ведутся исполнительные действия, направленные на исполнение судебного акта, погашение требований взыскателя.

Если у неплательщика нет доходов, но есть ликвидное имущество, пристав обратит на него взыскание:

  • на начальном этапе пристав запрашивает данные из реестров на недвижимость, транспортные средства;
  • в процессе выездного осмотра квартиры или иного помещения составляет опись движимого имущества;
  • определяется перечень вещей, которые нельзя выставить на реализацию;
  • проводится оценка для определения начальной цены продажи (торгов);
  • имущество и документы на него передаются организаторам торгов для реализации;
  • по результатам продажи вырученные средства идут на выплату взыскателю, на погашение исполнительских расходов;
  • если пристав не смог продать имущество, он предложит его взыскателю (при отказе взыскателя вещи передаются обратно должнику).

Если в деле есть несколько взыскателей, вырученные деньги распределяются по правилам очередности. При продаже предмета залога приоритет в получении денег имеет залогодержатель.

Сколько времени может длиться возврат долга через продажу имущества должника?

Закажите звонок юриста

Торги при банкротстве

Организацией продажи имущества в банкротстве занимается управляющий.

Должник обязан передать ему сведения и документы о правах на недвижимость, транспортные средства — то есть составить опись своего имущества.

Уже на начальном этапе банкротного дела заявитель подает опись своих обязательств и активов. Точный порядок реализации и распределения конкурсной массы утверждают кредиторы и суд.

Если должник имеет источник заработка и может восстановить платежеспособность, то реализация имущества может и не проводиться. Вместо этого стороны вправе передать на утверждение суда план реструктуризации задолженности или заключить мировое соглашение. Банкротное дело через МФЦ также не предусматривает обращение взыскания на имущество.

Наши юристы проконсультируют вас по всем вопросам, связанным с обращением взысканием на имущество должника. Обращайтесь, мы поможем найти выход в самой сложной ситуации!

Бесплатная консультация по списанию долгов

Оставьте свой телефон, специалист перезвонит вам в течение 1 минуты

Могут ли забрать квартиру за долги

Невыполнение кредитных обязательств признается объективной причиной для применения в отношении заемщика гражданско-правовых санкций.

Статья 69 ФЗ «Об исполнительном производстве» предусматривает взыскание имущества физического лица (должника).

При этом законодательство рекомендует соблюдать очередность, согласно которой в первую очередь взыскиваются денежные средства — наличные и находящиеся на банковских счетах. В определенных случаях забрать за долги могут и квартиру гражданина.

Порядок обращения взыскания на имущество должника

В ст. 69 ФЗ «Об исполнительном производстве указано, что изначально взыскание обращается на денежные средства должника: наличные, деньги, размещенные на счетах и вкладах гражданина. Если денежных средств в рублях не хватает для удовлетворения требований кредиторов, взысканию подлежат деньги в валюте.

Сервис Brobank.ru выяснил, что если денег в рублях и валюте недостаточно для выполнения требований в исполнительном документе, взысканию подлежит иное движимое и недвижимое имущество. Должник вправе указать, на какое имущество нужно обратить взыскание в первую очередь. Окончательная очередность устанавливается судебным приставом-исполнителем.

На какое имущество может быть обращено взыскание

Для ответа на вопрос проще двигаться от обратного: вывести список видов имущества, на которое не может быть обращено взыскание. Исчерпывающий перечень указан в ст. 446 ГПК РФ. В него входят:

  • Жилая недвижимость должника, в которой он и члены его семьи постоянно проживает, и которое является для них единственным пригодным для проживания жильем.
  • Земельные участки, на которых расположена единственно пригодная для проживания недвижимость должника.
  • Одежда и обувь, вещи индивидуального пользования и гигиены, за исключением предметов роскоши.
  • Имущество, относящееся к профессиональной деятельности должника — за исключением предметов, стоимость которых превышает 100 МРОТ.
  • Семена, необходимые для очередного посева.
  • Продукты питания и деньги, на совокупную сумму не менее величины одного прожиточного минимума на гражданина-должника и лиц, которые в настоящий момент находятся на его иждивении.
  • Племенной, молочный, рабочий скот, олени, кролики, нутрии, птица, пчелы, и корма для них, а также помещения для их содержания — при условии, что живность и насекомые используются должником не в предпринимательских целях.
  • Транспортные средства и средства передвижения, необходимые гражданину-должнику в связи с его инвалидностью.
  • Топливо для приготовления еды для должника и его семьи, а также для отопления жилого помещения в течение всего отопительного сезона.
  • Призы, награды (в том числе и государственные), которыми награжден должник.

На перечисленное имущество взыскание не налагается ни при каких условиях. Также законодательство определяет перечень доходов, на которые не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.

Уточнение относительно правил взыскания жилого недвижимого имущества

В ст. 446 ГПК РФ указано, что квартира (иной вид жилья) не подлежит взысканию, если она является для должника и членов его семьи единственным пригодным объектом для проживания. Здесь же дается поправка, согласно которой единственное жилье может быть взыскано, если оно является предметом залога (ипотеки).

Из этой нормы следует: если у должника одна квартира, не находящаяся в залоге (в ипотеке), то ее не смогут взыскать ни при каких обстоятельствах.

Что касается недвижимости, находящейся в залоге (в ипотеке), то она может быть взыскана по исполнительным документам и в том случае, если она является для должника и членов его семьи единственной.

На практике ипотечный заемщик и его семья, включая малолетних и несовершеннолетних детей, могут остаться на улице.

В рамках исполнительного производства ипотечная квартира взыскивается залогодержателем. Далее проводятся публичные торги, на которых квартира реализовывается. Средства, вырученные с продажи продажи недвижимости, поступают в счет погашения задолженности по кредитному договору.

В каких случаях ипотечную квартиру не могут забрать за долги

После заключения договора заемщик обязуется погашать задолженность в соответствии с установленным графиком платежей. Если заемщик должным образом не исполняет обязательства перед кредитной организацией, на квартиру обращается взыскание.

Ранее кредитные организации обращались в суд, в случае незначительного нарушения со стороны заемщика. А в определенных случаях человек оставался без жилья. Учитывая резонанс подобных дел, ВС РФ решил внести ясность. Суд откажет в обращении взыскания на ипотечную квартиру в следующих случаях:

  • Сумма неисполненных обязательств составляет менее 5% от стоимости предмета ипотеки.
  • Длительность просрочки составляет менее 3 месяцев.

Суд откажет залогодержателю в обращении взыскания на квартиру при наличии обоих указанных обстоятельств одновременно. При систематических нарушениях условий договора, выраженных в более чем 3 просрочках за последние 12 месяцев, допускается обращение взыскания на имущества и в том случае, если сумма просрочки незначительна (ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Судебная практика

Допущенное заемщиком нарушение должно быть незначительным на фоне общего объема обязательств. Если ипотечный заемщик несколько лет добросовестно выплачивал долг до момента наступления финансовых трудностей, то за 2-3 просрочки по графику он не будет лишен квартиры. Такой позиции придерживается Верховный Суд РФ.

С другой стороны, суды, рассматривая Иск к залогодателю, учитывают обстоятельства конкретного дела. На практике встречаются случаи, когда просрочка по графику более длительная, а размер непогашенных обязательств составляет более 25% от стоимости имущества, но суд становится на сторону ответчика — заемщика, и отказывает банку в обращении взыскания на квартиру в судебном порядке.

Источники информации:

  • Статья 446 ГПК РФ — ссылка.
  • Статья 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — ссылка.

Об авторе

Ирина Русанова — высшее образование в Международном Восточно-Европейском Университете по направлению «Банковское дело». С отличием окончила Российский экономический институт имени Г.В. Плеханова по профилю «Финансы и Кредит».

Десятилетний опыт работы в ведущих банках России: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрылся). Является аналитиком и экспертом сервиса Бробанк по банковской деятельности и финансовой стабильности.

[email protected]

Эта статья полезная? Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в х или напишите нам на почту [email protected]

Как спасти ипотечную квартиру

24.09.19

М.Полуэктов / АК Полуэктова и партнеры

На ипотечную квартиру можно обратить взыскание даже если она является единственным жильем для должника и членов его семьи и даже если имеются несовершеннолетние дети или иные нетрудоспособные лица. Имущественный (исполнительский) иммунитет на такие квартиры не распространяется.

Однако в некоторых случаях момент расставания с ипотечной квартирой можно сильно оттянуть или даже вовсе его избежать. Для этого надо знать некоторые юридические тонкости.

Для простоты изложения будем считать, что ипотекой квартиры обеспечено обязательство заемщика перед банком по кредитному договору.

Обращение взыскания на ипотечную квартиру возможно только по решению суда. 

При этом, в силу п.2 ст.348 ГК суд не обратит взыскание на квартиру, если допущенное должником нарушение кредитного договора незначительно и размер требований банка вследствие этого явно несоразмерен стоимости квартиры. 

  • Предполагается, что нарушение кредитного договора незначительно, если период просрочки составляет менее 3 месяцев.
  • Предполагается, что размер требований банка явно несоразмерен стоимости заложенной квартиры, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости квартиры.
  • Причем необходимо, чтобы оба эти условия соблюдались одновременно — второе условие должно быть следствием первого. 

Для обязательств, исполняемых периодическими платежами (а практически все кредитные договоры к ним относятся) законодатель в п.3 ст.

348 ГК предусмотрел еще одно основание для обращения взыскания на предмет залога — при нарушении сроков внесения платежей более 3 раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд (если иное не предусмотрено договором).

Причем в данном случае размер просрочки значения не имеет. То есть, можно сказать, что правило п.3 ст.348 ГК является исключением из правила п.2 ст.348 ГК.

Таким образом, в случае неисполнения кредитного договора основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру могут быть как условия, предусмотренные п.2 ст.348 ГК (значительное нарушение — более 3 месяцев просрочки на общую сумму более 5% стоимости квартиры), так и условие, предусмотренное п.3 ст.348 ГК (систематическая просрочка внесения платежей — более 3 раз в течение 12 месяцев).

Однако заемщику не стоит сильно рассчитывать на то, что пункты 2 и 3 ст.348 ГК защитят его от потери заложенной квартиры.

Дело в том, что согласно п.2 ст.811 ГК при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата. Данная норма применима и к кредитным договорам.

В результате, даже в случае незначительной единоразовой просрочки внесения очередного платежа, банк вправе потребовать досрочно вернуть всю оставшуюся сумму кредита вместе с процентами.

Если в течение 3 месяцев и 7 дней (п.2 ст.314 ГК) заемщик не сможет уплатить банку эти деньги, то условие п.2 ст.

348 ГК о значительном нарушении будет считаться соблюденным и банк будет вправе обратить взыскание на заложенную квартиру.

Читайте также:  Заключение психолого медико педагогической комиссии

Что же делать, если банк обратился в суд с требованием обратить взыскание на квартиру?

Как правило в подобных ситуациях спасти должника может только п.4 ст.348 ГК, согласно которому должник вправе в любое время до реализации квартиры на торгах прекратить обращение на нее взыскания и ее реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено.

Поэтому нужно как можно дальше оттягивать момент реализации квартиры и параллельно искать деньги для погашения долга. 

Возможно у заемщика есть менее ценное чем квартира имущество, которое можно продать. Или можно искать вариант как перекредитоваться.

Оттягивать момент реализации квартиры можно путем затягивания судебного процесса по обращению взыскания на квартиру (см. нашу статью “Как затягивают рассмотрение дел в суде и как этому противостоять”) и обжалования действий судебного пристава-исполнителя.

Что можно и следует предпринять конкретно?

1. В рамках судебного дела по обращению взыскания на заложенную квартиру стоит попытаться установить максимально высокую начальную продажную цену квартиры.

В этом случае снижается вероятность продажи квартиры на первых торгах. Рассчитывать на то, что не состоятся повторные торги, не стоит, так как после несостоявшихся повторных торгов банк скорее всего оставит квартиру за собой.

Если в деле имеется отчет оценщика, представленный банком, то результаты такой оценки можно обжаловать в отдельном суде и до рассмотрения этого спора попытаться приостановить производство по делу об обращении взыскания на квартиру.

В рамках дела по обращению взыскания на квартиру суд может назначить судебную оценочную экспертизу.

2. В рамках судебного дела по обращению взыскания на заложенную квартиру стоит на основании п.3 ст.54 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)» подать заявление о предоставлении отсрочки реализации квартиры на 1 год.

3. Обжаловать решение суда об обращении взыскания на квартиру в апелляционном порядке, чтобы отсрочить его вступление в законную силу.

4. Обжаловать торги по продаже квартиры. Иногда для этого к участию в торгах привлекают дружественных лиц.

5. Просить суд приостановить исполнительное производство на основании ст.104.5 ФЗ “Об исполнительном производстве”.

6. Обжаловать действия судебного пристава-исполнителя.

Есть еще один вариант, при котором залог с квартиры снимается даже без погашения долга перед банком. 

Такое может произойти, если в отношении заемщика будет возбуждена Процедура банкротства и банк пропустит двухмесячный срок на включение своих требований в реестр требований кредиторов.

Правовые последствия пропуска этого срока предусмотрены в п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан»: 

  1. Если кредитор по требованию, обеспеченному залогом единственного пригодного для постоянного проживания должника и членов его семьи жилого помещения, не предъявил это требование должнику в рамках дела о банкротстве либо обратился за установлением статуса залогового кредитора с пропуском срока, определенного пунктом 1 статьи 142 Закона о банкротстве, и судом было отказано в восстановлении пропущенного срока, такой кредитор не вправе рассчитывать на удовлетворение своего требования за счет предмета залога, в том числе посредством обращения взыскания на данное имущество вне рамок дела о банкротстве”.
  2. Для граждан, у которых нет иного жилья помимо ипотечной квартиры, такая “забывчивость” банка — большая удача.
  3. Что в таком случае происходит с точки зрения закона? 

В отношении квартиры начинает действовать исполнительский иммунитет, она не попадает в конкурсную массу гражданина (п.3 ст.213.25 Закона о банкротстве) и не может быть реализована в процедуре банкротства.

Если по окончании процедуры реализации арбитражный суд освободит гражданина от дальнейшего исполнения обязательств, то право залога на квартиру прекратится. На нее уже никто не сможет обратить взыскание (ст.446 ГПК). Квартира останется в собственности заемщика.

Квартира за долги. Верховный суд разъяснил, как взыскать долговые деньги с владельца жилья

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ пересмотрела решение своих коллег по спору о взыскании долга. Верховный суд, изучив дело, ответил на вопрос, который волнует немало людей — а можно ли забрать у должника единственное жилье, если другого имущества у него нет? И если забрать жилье можно, то как это сделать, на нарушая закон?

Наша история началась в Краснодаре. Там некая гражданка взяла у знакомого взаймы под проценты 3 миллиона рублей. Заем подтверждало приложенное к расписке свидетельство о праве этой гражданки на Наследство по закону. Наследством должна была стать квартира.

Но в жизни заемщицы что-то пошло не так, и долг она в оговоренный срок не вернула. Постоянные напоминания о долге также ничего не дали. Тогда ее кредитор отправился в суд.

Он просил суд в исковом заявлении взыскать с гражданки сумму долга и проценты. Такое решение — удовлетворить иск, судом было принято. Когда оно вступило в законную силу, было возбуждено исполнительное производство.

Но вот имущества, на которое может быть обращено взыскание, обнаружить так и не удалось.

Поэтому исполнительное производство было окончено, а Исполнительный лист возвращен взыскателю. Все труды оказались напрасны — положительно решение суда ничего не изменило.

Тогда обиженный кредитор снова пошел в суд. На этот раз с иском «об обращении взыскания на наследство» своей должницы. Ведь она же прилагала недвижимость как обеспечение возврата долга — свидетельство на наследство квартиры. Нет денег — пусть отдает квартирой.

Должница со своей стороны стала оспаривать заключение договора залога. По ее словам, из буквального содержания расписки о получении займа совсем не следует, что деньги она брала под залог «объекта недвижимого имущества». По мнению гражданки, там ведь не указан предмет ипотеки, его оценка, не проводилась и предусмотренная законом государственная регистрация залога.

Иск, расcтроенного таким поворотом дела кредитора, рассматривал Прикубанский районный суд Краснодара. И он кредитору в иске отказал. Суд в своем отказном решении исходил из того, что спорное жилье «является единственным пригодным для проживания», а значит, на него не может быть обращено взыскание.

  • Краснодарский краевой суд, куда пожаловался проигравший, отменил решение суда первой инстанции и пошел навстречу требованиям гражданина.
  • Залогодержатель в случае неисполнения обязательства приобретает не предмет залога (в нашем случае квартиру), а право получить свое из стоимости предмета залога, который для этого продается
  • Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда не просто постановила передать квартиру взыскателю и признать за ним Право собственности на нее.

Апелляция еще и взыскала с гражданина в пользу должницы 1 140 974 рублей разницы между суммой взысканной задолженности и стоимостью квартиры, определенной на основании товароведческой экспертизы. При этом судебная коллегия исходила из того, что дама-должница в расписке сама подтвердила заем своим наследственным имуществом, то есть фактически указала это Жилое помещение как залог.

На этот раз обжаловать решение суда кинулась проигравшая сторона. И пожаловалась в Верховный суд. Когда дело дошло до Судебной коллегии по гражданcким делам Верховного суда РФ, куда пожаловалась должница, то его Судебная коллегия по гражданским делам обратила внимание на следующее важное обстоятельство.

Оно звучит следующим образом. Сам залогодержатель в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства приобретает не предмет залога (в нашем случае это оказалась квартира), а право получить удовлетворение из стоимости предмета залога, который с этой целью реализуется.

Следовательно, подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, по закону обращение взыскания на жилье должно «осуществляться путем его продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены».

Но коллеги судей Верховного суда — судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда не учла этого важнейшего обстоятельства и вынесла решение о передаче квартиры в собственность гражданина-кредитора, минуя публичные торги.

А это по закону недопустимо. Конечно, в некоторых случаях удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству может «осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя». Верховный суд напомнил, что об этом говорит пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ. Но в нашем случае апелляция — Краснодарский краевой суд — не указала на это.

Еще один серьезный момент, который был подчеркнут Верховным судом РФ в этом деле.

Апелляция в своем решении также не привела закон, которым руководствовалась, когда передавала предмет залога, то есть квартиру должницы нашему кредитору.

Кроме того, по мнению Судебной коллегии Верховного суда РФ, апелляция должна была установить характер возникших между сторонами этого спора правоотношений и разобраться с характером взятых на себя сторонами обязательств. Проще говоря, посмотреть, что было предложено в залог получения кредита и могла ли наследственная квартира быть таким залогом. А если могла, то какие условия должны быть соблюдены.

  1. Не менее важен и главный момент — что получает в таких случаях кредитор, настоящее жилье в виде готовой квартиры или только компенсацию от проданной на торгах жилплощади.
  2. Разъяснение таких тонких моментов может оказаться полезно гражданам, которые дают деньги под залог или сами ищут нужные им суммы, предлагая в качестве того же залога разнообразные варианты недвижимости.
  3. Поэтому Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ отменила апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение.
  4.  Наталья Козлова
  5. Российская газета — Федеральный выпуск № 284(8042)

Вс пояснил, как обращать взыскание на единственное жилье гражданина-банкрота

26 июля Верховный Суд вынес Определение № 303-ЭС20-18761 по делу № А73-12816/2019 касательно взыскания у предпринимателя-банкрота единственного жилья, где он прописался в ходе банкротных процедур, в котором впервые применил позицию Конституционного Суда о включении в конкурсную массу единственного, но роскошного жилья должника.

ИП зарегистрировался в своем доме после признания его банкротом и потребовал исключить из конкурсной массы

В июле 2017 г. в отношении индивидуального предпринимателя Владимир Балыков было возбуждено дело о банкротстве. В сентябре 2019 г.

суд ввел в отношении должника процедуру реструктуризации долгов, включив требование АО «Российский Сельскохозяйственный банк» на сумму в 34 млн руб. в третью очередь реестра требований кредиторов. 14 января 2020 г.

суд признал Владимира Балыкова банкротом, в отношении его имущества была введена процедура реализации.

При этом с апреля 2004 г. по май 2020 г. предприниматель Владимир Балыков был зарегистрирован по месту жительства в квартире, принадлежавшей его матери. Мужчина занимался строительством собственного дома (площадью 366 кв. м на участке в 2124 кв.

м), право собственности на который он зарегистрировал сразу после признания его банкротом – 16 января 2020 г. А в день введения процедуры реализации имущества, 8 мая 2020 г.

, мужчина зарегистрировался в своем доме по месту жительства, после чего обратился в арбитражный суд с заявлением об исключении из конкурсной массы данного объекта недвижимости и земельного участка под ним.

Свое требование Владимир Балыков обосновал тем, что этот жилой дом является для него единственным пригодным для постоянного проживания помещением. По его словам, он задолго до возбуждения банкротного дела стал проживать в своем доме и самостоятельно достраивал его.

Предприниматель-банкрот добавил, что ранее пытался зарегистрировать право собственности на дом, но регистрирующий орган отказал ему в этом из-за подачи неполного пакета документов.

Задержка в регистрации, по утверждениям должника, также была обусловлена судебными спорами с владельцем соседнего участка относительно установления границ, а также с управлением лесами по поводу освобождения лесного участка.

Читайте также:  Статья 23. Уголовная ответственность лиц, совершивших преступление в состоянии опьянения

Суды разошлись в оценках того, было ли злоупотребление правом

Первая инстанция и апелляция признали необоснованным заявление Владимира Балыкова.

Они указали, что действия должника, имеющего значительные по объему неисполненные обязательства перед кредиторами (в частности, перед Россельхозбанком), являлись недобросовестными, направленными на искусственное наделение земельного участка и жилого дома исполнительским иммунитетом. Таким образом, обе судебные инстанции выявили злоупотребление в действиях заявителя по выводу недвижимости из конкурсной массы кредитора.

В свою очередь суд округа исключил спорные объекты из конкурсной массы должника, мотивируя это тем, что нижестоящие инстанции не учли отсутствие в собственности Владимира Балыкова и его бывшей супруги иных (помимо жилого дома) помещений, пригодных для постоянного проживания.

Окружной суд добавил, что изменение должником места регистрации в ходе процедуры реализации имущества само по себе не свидетельствует о недобросовестном поведении и злоупотреблении правом. Кассация также сослалась на отсутствие законодательно установленных критериев определения излишнего и необходимого жилья.

ВС напомнил о позиции КС об обращении взыскания на единственное жилье

Банк подал кассационную жалобу в Верховный Суд, Судебная коллегия по экономическим спорам которого сочла преждевременным вывод первой и второй инстанций о том, что Владимир Балыков, обладая правом пользования квартирой матери, злоупотребил своими правами для устранения возможности обращения взыскания на жилой дом по требованию кредитора. В то же время Коллегия также назвала ошибочным вывод окружного суда о том, что Балыков не имел никаких прав в отношении квартиры.

КС подтвердил возможность обращения взыскания на единственное жильеСуд разъяснил, когда возможен отказ в применении исполнительского иммунитета в отношении такого жилья, и напомнил про необходимость корректировки ГПК

ВС отметил, что после вынесения кассацией судебного акта по рассматриваемому делу Конституционный Суд вынес Постановление № 15-П/2021 г., содержащее ряд правовых позиций по вопросам обращения взыскания на единственное жилье.

В нем, в частности, указано, что в процедуре банкротства не исключается и возможность приобретения замещающего жилья финансовым управляющим за счет выручки от продажи имущества должника, находящегося в наличии. В этом случае в целях обеспечения права должника и членов его семьи на жилище, гарантированного ч. 1 ст.

40 Конституции, условия сделок купли-продажи должны быть сформулированы таким образом, чтобы право собственности должника на имеющееся у него жилое помещение прекращалось не ранее возникновения права собственности на замещающее жилье, а также допускать возможность прекращения торгов по продаже излишнего жилья при падении цены ниже той, при которой не произойдет эффективное пополнение конкурной массы (с учетом затрат на покупку замещающего жилья).

Суд добавил, что при отсутствии в действиях Владимира Балыкова признаков злоупотребления правом нижестоящим инстанциям следовало обязать финансового управляющего его имуществом созвать и провести собрание кредиторов по вопросу о предоставлении замещающего жилья, установить рыночную стоимость жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, действительную стоимость замещающего жилья, издержки по продаже дома, участка и покупке замещающего жилья. «После этого исчислить сальдо – сумму, на которую пополнится конкурсная масса в результате замены жилого помещения, имея в виду, что реальная цена сделок купли-продажи может отклоняться от рыночной цены, определенной в ходе предварительной оценки, в частности вследствие погрешностей расчета. Затем проверить, не будет ли сальдо малозначительным, вследствие чего продажа дома и участка выполнит исключительно карательную функцию, не являясь эффективным способом погашения требований кредиторов», – отмечено в определении.

ВС также пояснил, почему дело стоит вернуть на новое рассмотрение

Судебная коллегия также обратила внимание на довод Владимира Балыкова о том, что основным его кредитором является Россельхозбанк, перед которым он отвечает в качестве поручителя по обязательствам ООО «ВостокИнвест».

Судам следовало проверить доводы заявителя о том, что данное общество имеет активы, достаточные для погашения кредитного долга перед Россельхозбанком, что исключит необходимость продажи жилого дома и земельного участка поручителя.

«Поскольку право на жилище, закрепленное в ст. 40 Конституции РФ, относится к числу основных прав гражданина, а исполнивший обязательство поручитель по общему правилу в порядке суброгации получает права кредитора в отношении основного должника (п. 1 ст.

365 ГК РФ), в ситуации, когда имущество основного должника реализуется и есть объективные основания полагать, что выручки от его продажи может хватить для удовлетворения требований кредитора, суд, разрешающий дело о банкротстве гражданина-поручителя, по ходатайству заинтересованного лица при утверждении порядка обращения взыскания на жилое помещение поручителя может определить очередность такого обращения взыскания, установив, что жилое помещение подлежит реализации лишь при недостаточности имущества основного должника для проведения расчетов с кредитором», – отмечено в определении.

В завершение Суд добавил, что бывшая супруга должника подала заявление о разделе общего имущества, согласно которому их общим имуществом, помимо прочего, признана квартира, расположенная в Хабаровске. «Обстоятельства, касающиеся прав должника и иных лиц на данную квартиру, ее характеристик и т.д.

, имеющие существенное значение для правильного разрешения вопроса о распространении исполнительского иммунитета на жилой дом и земельный участок, не были предметом оценки со стороны арбитражных судов», – заключил ВС, отменив судебные акты нижестоящих судов и вернув дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Эксперты «АГ» прокомментировали выводы Суда

Адвокат юридической фирмы ART DE LEX Сергей Жук отметил, что Верховный Суд подтвердил свою позицию о возможности «сквозного» рассмотрения дела и отмены всех судебных актов по существу спора, в то время как сама Кассационная жалоба предъявлена лишь на последний из них – постановление окружного суда. «Принятие КС РФ Постановления от 26 апреля 2021 г. № 15-П не могло не повлиять на подход банкротных судов к порядку применения исполнительского иммунитета», – подчеркнул он.

По словам эксперта, хотя рассмотрение этого дела окружным судом состоялось до того, как КС допустил замещение жилого помещения должника физического лица, Верховный Суд не мог его проигнорировать, отметив преждевременность выводов первой кассационной инстанции, что и при обычных условиях могло привести к удовлетворению жалобы.

«ВС РФ, по сути, дал нижестоящим судам долгожданный перечень действий, необходимый в таких случаях, а также возложил еще большее бремя инициативы на кредиторов.

В частности, Верховный Суд провел аналогию важности принимаемых решений о предоставлении должнику замещающего жилья со значимостью решения собрания кредиторов об обращении в суд с ходатайством о введении реализации имущества должника», – отметил Сергей Жук.

Адвокат добавил, что круг вопросов, подлежащих обсуждению внутри сообщества кредиторов должника, обязательно предваряет судебное рассмотрение замещения жилья должника.

«Такая позиция призвана снизить нагрузку судов, предоставить решение превалирующих нюансов кредиторам и самому должнику, достичь согласия и снижения конфликтности столь чувствительного аспекта.

Кроме того, излишнее возложение на суд, рассматривающий дело о банкротстве, решения вопросов об имуществе должника может привести к неправильной ситуации утверждения порядка замещения жилья, который ни кредиторы, ни сам должник не желали.

Тем самым ВС РФ представил новый подход, допускающий приобретение нового жилья для должника и его семьи не накануне продажи имеющегося жилого помещения, а за счет средств, вырученных от продажи входящего в конкурсную массу жилья», – заключил эксперт.

ВС дал разъяснения о формировании конкурсной массы при банкротстве гражданПленум Верховного Суда принял доработанное постановление, разъясняющее порядок формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан

Юрист юридической фирмы INTELLECT Анна Скорова считает, что правило об исполнительском иммунитете на единственное жилье, вопреки его реальному назначению – созданию необходимых условий для достойного проживания, стало способом злоупотребления правом должниками-банкротами.

«Зачастую после инициирования спора о признании недействительной сделки по отчуждению жилого помещения, характеристики которого порой превышают нормы предоставления жилья на условиях социального найма, должник прописывался в нем, заявляя об отсутствии другого места жительства. В связи с чем, применяя разъяснения, изложенные в п.

4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 48, суды ранее отказывали в признании сделки недействительной, подходя к вопросу о наличии или отсутствии жилья формально – достаточным доказательством являлась прописка.

В конечном итоге такой подход создавал для должника необоснованные преимущества, лишая таким образом конкурсных кредиторов права на защиту», – отметила она.

По словам эксперта, в определении ВС продолжена позитивная тенденция Конституционного Суда, направленная на разрешение указанной проблемы, и даны ответы на вопросы относительно применения указанного акта.

«Совершенно справедливо обращено внимание на возможность обращения взыскания на жилье должника – при наличии у него права проживания совместно с родственниками.

Данное правило применимо в совокупности со злоупотреблением должником правами – регистрацией в спорном помещении с исключительной целью создания объекта, защищенного исполнительским иммунитетом, при отсутствии на то объективных причин. Ранее указанный довод прямо игнорировался судами», – убеждена Анна Скорова.

Юрист также констатировала, что, наконец, были даны разъяснения относительно порядка предоставления кредиторами и финансовым управляющим замещающего жилья должнику взамен излишнего: итоговое решение должно приниматься арбитражным судом в порядке ст.

60 Закона о банкротстве (разрешение разногласий), решение собрания кредиторов является предварительным этапом.

«До недавнего времени собрания кредиторов, принимающих такие решения, признавались недействительными; суды указывали на выход за пределы компетенции, а также на нарушение конституционных прав должника», – пояснила она.

По словам эксперта, Верховный Суд фактически констатировал компетентность собрания кредиторов, указав при этом, что такое решение не должно оставить должника и членов его семьи без жилья и должно быть экономически целесообразным – сумма в виде разницы между выручкой от реализации спорного жилья и приобретением нового (замещающего) должна привести к эффективному пополнению конкурсной массы. «В связи с чем Суд обратил внимание на предпочтительность проведения оценки при рассмотрении такого вопроса. Правовая позиция ВС РФ сможет частично разрешить проблему, сложившуюся на практике, в результате чего увеличится процент удовлетворенных требований конкурсных кредиторов граждан-банкротов», – резюмировала Анна Скорова.

Адвокат Антикризисной коллегии адвокатов Санкт-Петербурга Станислав Неверов полагает, что определение Верховного Суда лишь формально соответствует ранее вынесенному постановлению КС по вопросу обращения взыскания на единственное жилье.

«Смущает, что ранее боролись с роскошным жильем, а в итоге ориентировали суды на реализацию квартир обычных граждан, которых в общей массе превалирующее большинство.

Это может серьезно понизить привлекательность как кредитования, так и процедуры банкротства физических лиц», – подчеркнул он.

По словам эксперта, положительно то, что Верховный Суд детально пояснил не только порядок обращения взыскания на единственное жилье, но и постарался предусмотреть механизмы защиты должника при продаже его собственности.

«Однако риски у последних остаются. Так, например, неясно, что подразумевается под экономической целесообразностью замещения жилья.

Видимо, ответ на этот вопрос в будущем даст судебная практика», – предположил Станислав Неверов.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector