В законодательстве предусмотрена возможность вернуть часть уплаченного в бюджет подоходного налога при приобретении недвижимости – квартиры или дома.

До 2012 года это могли сделать только работающие граждане, с дохода которых удерживался НДФЛ.

С 1 января 2012 года в НК РФ были внесены дополнения, которые позволили получить налоговый вычет при покупке квартиры пенсионерами, не имеющим других доходов, кроме пенсионных выплат.

Перенос имущественного вычета для неработающих пенсионеров

Ситуация, когда жилье приобретает неработающий пенсионер, несколько сложнее в части применения налоговых льгот. Пенсия как источник дохода не облагается налогом, согласно п.2 ст.217 НК РФ, поэтому суммы НДФЛ, которую может компенсировать бюджет, просто нет.

Однако, при наличии дополнительного дохода, подлежащего налогообложению, налоговый вычет при покупке квартиры пенсионерам применяется на общих основаниях. К таким доходам относят:

• доходы от сдачи в аренду квартир, нежилых помещений, земельных участков и прочее;
• доход от продажи жилья (облагается НДФЛ, если стоимость сделки превысила 1 млн руб., а срок владения составил менее 3 лет);
• перечисления от негосударственных пенсионных фондов в виде ежемесячных платежей или единовременной выплаты;
• дивиденды от размещения ценных бумаг, участия в качестве учредителя предприятий.

В ситуациях, когда облагаемого НДФЛ дохода нет, применяется схема «обратного расчета». В качестве базы для применения льготы ФНС считает три последних года перед выходом заявителя на пенсию и переносит неиспользованную льготу на более ранний срок (но не дольше трехлетнего периода).

Говоря проще, если вы вышли на пенсию в 2019 году, а квартиру купили в 2020, то для применения имущественного вычета к расчету можно взять только доход за 2017, 2018 и 2019 года. Налогооблагаемая база будет уменьшена на сумму, уплаченную за приобретенное жилье (с ограничительным потолком в 2 млн руб.).

Оформление имущественной льготы при покупке квартиры неработающим и не имеющим дополнительных источников дохода пенсионерам подразумевает перенос полной суммы возмещения на предыдущие налоговые периоды, если они работали в течение трех лет до момента образования права на вычет.

Ситуация 1 – квартира была приобретена после выхода на пенсию. Пенсионный возраст наступил в 2022 году, а жилье куплено в 2020. При отсутствии дохода, облагаемого налогом, применяется перенос имущественного вычета на три года, предшествующих выходу на пенсию – 2021, 2019 и 2018 (но не более установленной максимальной суммы в 2 млн руб.).

Ситуация 2 – жилье приобретено в год выхода на пенсию. И покупка квартиры, и выход на пенсию произошли в один год – 2020. По декларации оформляется имущественный вычет с доходов в 2014 году, а остаток его переносится на три предыдущих периода – 2019, 2018, 2017 гг.

Ситуация 3 – жилье приобретено за несколько лет до выхода на пенсию. Квартира была приобретена и оформлена в 2022 году, а момент выхода на пенсию возник в 2014.

Оформить вычет по закону возможно только за три года – 2021, 2019 и 2018, в течение которых собственник не работал и не имел дохода, к которому можно применить льготу.

Соответственно воспользоваться своим правом ему не удастся.

Как вариант, в такой ситуации вычет может получить работающий или недавно вышедший на пенсию супруг (супруга). При этом квартира должна быть приобретена в официальном браке, либо имущество оформлено в совместную собственность.

Льготы по НДФЛ работающим пенсионерам

Покупая квартиру или дом, все граждане, получающие доход и уплачивающие НДФЛ 13%, имеют законодательно подтвержденное право на имущественный вычет и возврат части ранее уплаченного налога. Единственное ограничение при этом касается предельной суммы, с которой рассчитывается возмещение:

• 2 000 000 рублей при приобретении недвижимости по договору купли-продажи. Соответственно, потолок для возврата налога – 260 000 тысяч, и это максимум, который готов компенсировать бюджет;
• 3000 000 рублей при погашении процентов по кредитам, направленным на покупку жилья. Сумма возвратного налога – не более 390 тыс. руб.

Для пенсионеров, которые приобрели жилье после выхода на заслуженный отдых, но продолжают трудиться, проблем с применением льготы по НДФЛ не возникает. Они могут претендовать на возврат налога на общих основаниях с учетом установленных ограничений на размер возврата.

Перед обращением в ФНС за положенной льготой нужно собрать пакет документов:

• подтверждение права собственности на квартиру или дом – договор купли-продажи, выписку из ЕГРН;
• справку о доходах с основного места работы (если человек работает еще где-то по совместительству, то с каждого предприятия);
• заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ с приложением всех подтверждающих документов и предоставить ее в ФНС по месту регистрации.

Если годовой доход составляет менее установленного для расчета льготы максимума в 2 млн руб. и меньше стоимости приобретенного жилья, НДФЛ будет компенсироваться в течение нескольких налоговых периодов.

Пенсионер продолжает работать, он может получить вычет у своего работодателя, написав заявление в ФНС.

Минус такого решения в том, что использовать перенос остатка на предыдущие периоды не получится – за этой компенсацией придется обращаться в налоговую самостоятельно.

В случаях, когда пенсионер числится совместителем в нескольких организациях, льготу он сможет получить у нескольких работодателей, но определять очередность ее применения будет ФНС.

Важно! В сумму, подлежащую компенсации, можно включить затраты на ремонт и отделку квартиры или дома (приложив подтверждающие документы – чеки, договоры с фирмами на работы). Но в этом случае нужно проследить, чтобы в договоре на покупку было указано черновое состояние жилья.

Применение «обратного расчета» и перенос остатка имущественного вычета на предыдущие годы возможен и для работающих пенсионеров. Но здесь есть определенные ограничения. Рассмотрим варианты.

Ситуация 1 – жилье приобретается после выхода на пенсию. Работающий пенсионер приобрел квартиру и получил право собственности на нее в 2018 году. Год оформления пенсии – 2019. Он имеет право:

• получить льготу за 2018 год (в 2016) исходя из имеющегося дохода (заработной платы за текущий период);
• перенести остаток имущественного вычета (при его наличии) на три предшествующих выходу на пенсию года – 2019, 2018, 2017.

Если при этом не используется весь возможный вычет, его можно продолжать применять весь период, пока пенсионер получает доход.

Ситуация 2 – квартира или дом приобретены до момента выхода на пенсию. Свидетельство о собственности получено в 2019 году, а право на пенсию наступило в течение 2020:

• вычет за 2020 год оформляется в 2021 (по декларации);
• вычет за 2019 год – в 2020;
• кроме того, пенсионер имеет право на перенос остатка вычета на три года, предшествующие выходу на пенсию – 2019, 2018, 2017. Льгота за 2019 год им уже использована, значит, остаток переносится только на два периода – 2018 и 2017 года.

Важно! За получением права на имущественный вычет необходимо обратиться не позднее года, следующего за годом его образования. В противном случае перенос будет оформлен за два года, а не за три.

То есть вычет за 2018 год должен быть оформлен в 2019. Если декларация подана с опозданием, в 2020 году, то льгота будет оформлена только за 2017 и 2016 года.

Нюансы при применении налоговой льготы

Когда льгот не будет. Есть пара ситуаций, при которых налоговый вычет при покупке квартиры пенсионерам применить нельзя:

• если сделка заключается с взаимозависимым лицом. К таким лицам закон относит близких родственников – супругов, детей, родителей, братьев или сестер, либо опекунов;
• когда оплата строительства дома или приобретения квартиры производится за счет других лиц или организаций (работодателем, бюджетом), а также при использовании материнского капитала.

Если собственников несколько. При покупке жилья в долевую собственность размер имущественного вычета должен быть распределен между ними:

Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры (нюансы)

Имущественный вычет при покупке квартиры дает налогоплательщику возможность вернуть уплаченный с его доходов НДФЛ полностью или частично. О том, как им воспользоваться, читайте в нашем материале.

Что такое имущественный налоговый вычет при покупке квартиры

Имущественный вычет определяется согласно произведенным затратам:

• на покупку квартиры или ее доли;
• выплату процентов по целевым кредитам, займам;
• выплату процентов по тем кредитам и займам, при помощи которых осуществилось рефинансирование полученных до этого кредитных средств.

При этом предельная величина расходов на покупку квартиры ограничена 2 000 000 руб. Имущественный вычет при покупке квартиры в ипотеку ограничен предельной величиной расходов на покупку квартиры и предельной величиной расходов на уплату процентов. Предельная величина расходов на уплату процентов составляет 3 000 000 руб.

Вычет получить нельзя, если:

• объект был куплен с участием бюджетных средств, маткапитала;
• фактическая оплата произведена работодателем;
• сделка произведена с человеком, который для налогоплательщика является взаимозависимым;
• отсутствовали доходы, облагаемые 13%.

Имущественный вычет в 2016 году: изменения при покупке квартиры

До 2014 года собственник мог получить вычет в соответствии с приобретенным объектом. После этого был установлен иной порядок. Теперь собственник имеет возможность пользоваться вычетом по своим фактическим затратам. В случае когда супруги приобретают квартиру в совместную собственность, они оба обладают правом на вычет в размере 2 млн руб. на каждого.

Также с того же времени у налогоплательщика появилось право «допользоваться» остатком суммы вычета. Как это происходит, рассмотрим на примере.

Пример 1

В 2014 году Татьяна Тимофеевна Полякова приобрела в индивидуальную собственность квартиру стоимостью 1 700 000 руб. В 2015 году она приобрела вторую квартиру по цене 3 000 000 руб., также в индивидуальную собственность. Татьяна Тимофеевна желает воспользоваться имущественным вычетом по 2 объектам недвижимости. Необходимо определить сумму имущественного вычета по объектам недвижимости.

Решение:

Предельный размер вычета составляет 2 млн руб. Следовательно, вычетом по расходам 1 700 000 руб. Полякова Т.Т. сможет воспользоваться в полном объеме. Сумма НДФЛ, которую Полякова Т.Т. сможет вернуть из бюджета, составит 1 700 000 × 0,13 (13%) = 221 000 руб.

Согласно подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ часть неиспользованного имущественного вычета в размере 300 000 руб. можно перенести на вторую квартиру. То есть со второй квартиры Татьяна Тимофеевна сможет вернуть из бюджета 300 000 × 0,13 (13%) = 39 000 руб.

Имущественный вычет в 2016 году — изменений при покупке квартиры не произошло

С 2016 года были внесены изменения в порядок предоставления имущественного вычета при продаже недвижимости.

До 2016 года было установлено, что если налогоплательщик реализовал недвижимость, находящуюся в собственности меньше 3 лет, то он должен перечислить налог в размере 13% с реализационных доходов. Теперь же этот срок увеличен до 5 лет.

С этой целью в НК РФ была добавлена ст. 217.1. Однако новое правило не относится к тем объектам, которые были получены:

• в рамках наследования и по договору дарения;
• в результате приватизации;
• по договору пожизненного содержания иждивенца (ренты).

Для вышеперечисленных объектов срок по-прежнему составляет 3 года.

Как рассчитать сумму имущественного налогового вычета при покупке квартиры

Для того чтобы понять механизм расчета имущественного налогового вычета, рассмотрим практический пример.

Пример 2

В 2012 году Татьяна Олеговна Казакова приобрела квартиру стоимостью 1 100 000 руб. Объект недвижимости находится в индивидуальной собственности Т. О. Казаковой. Общий заработок Казаковой Т. О. за 2012 год составил 364 038,25 руб., за 2013 — 351 791,16 руб., за 2014 — 384 045,62 руб.; за 2015 — 375 212,04 руб.

Налоговый агент (работодатель) перечислил полностью всю сумму начисленного НДФЛ в бюджет. Стандартными налоговыми вычетами она не пользуется. Необходимо определить сумму НДФЛ, подлежащую возврату из бюджета, за все года.

Заявление на возврат Казакова подавала в налоговый орган ежегодно после окончания налогового периода.

Решение:

Стоимость квартиры меньше 2 000 000 руб., следовательно, Казакова Т. О.сможет вернуть уплаченный НДФЛ со всей суммы покупки недвижимости. Вычетом можно воспользоваться по фактически произведенным затратам в сумме 1 100 000 руб. Общая сумма налога, которую ей выплатит налоговая инспекция за все года пользования имущественным вычетом, составит 1 100 000 × 0,13 (13%) = 143 000 руб.

Рассчитаем сумму удержанного и перечисленного в налоговую инспекцию НДФЛ по годам:

• 2012: 364 038,25 × 0,13 (13%) = 47 325 руб.
• 2013: 351 791,16 × 0,13 (13%) = 45 733 руб.
• 2014: 384 045,62 × 0,13 (13%) = 49 926 руб.
• 2015: 375 212,04 × 0,13 (13%) = 48 778 руб.

В 2012 году сумма имущественного вычета составит 364 038,25 руб. Так как он не превышает 1 100 000 руб., то Татьяна Олеговна сможет вернуть из бюджета всю сумму уплаченного НДФЛ — 47 325 руб. Остаток имущественного вычета на следующие года составит 735 961,75 руб.

В 2013 году сумма имущественного вычета составит 351 791,16 руб. За этот год Татьяна Олеговна также вернет всю сумму НДФЛ — 45 733 руб. Имущественный вычет за 2 года составит 715 829,41 руб. Остаток вычета на следующие года — 384 170,59 руб.

В 2014 году сумма имущественного вычета составит 384 045,62 руб. Имущественный вычет за все 3 года равен 1 099 875,03 руб. Поэтому Татьяне Олеговне вернут всю НДФЛ на 2014 год — 49 926 руб. Остаток имущественного вычета на 2015 год — 124,97 руб.

За 2015 год сумма налога, подлежащая возврату из бюджета, составит 124,97 × 0,13 (13%) = 16 руб.

Проверка:

• Сумма имущественного вычета за 2012–2015 гг. = 364 038,25 + 351 791,16 + 384 045,62 + 124,97 = 1 100 000 руб.
• Сумма возврата НДФЛ из бюджета за 4 года = 47 325 + 45 733 + 49 926 + 16 = 143 000 руб.

Порядок получения имущественного вычета в налоговой инспекции

Для получения имущественного вычета при покупке квартиры налогоплательщик должен:

1. Получить в бухгалтерии своего предприятия справку по форме 2-НДФЛ.

Узнайте, почему на 2-НДФЛ необязательно ставить печать предприятия, из нашего материала«На 2-НДФЛ печать не обязательна».

1. Подготовить декларацию 3-НДФЛ.
2. Подготовить документы и их лично заверенные копии на квартиру:

• свидетельство о регистрации права собственности на объект;
• договор о покупке объекта недвижимости либо его доли (или договор долевого участия), акт приема-передачи объекта;
• договор о кредитовании с кредитной или иной организацией, который также необходим при возврате процентов по кредиту.

1. Подготовить заверенные копии расчетно-платежных документов, которые доказывают факт покупки недвижимости и уплаты процентов по кредиту.
2. Сделать копию паспорта, свидетельства о заключении брака (при приобретении квартиры супругами в общую совместную собственность).
3. Предоставить декларацию, подготовленные документы и заявление на возврат НДФЛ с указанием реквизитов на возврат в налоговую инспекцию.

Документы для имущественного вычета при покупке квартиры установлены подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ. При личной подаче копий документов в налоговый орган необходимо иметь с собой их оригиналы.

Имущественный вычет у работодателя

Имущественным вычетом можно воспользоваться не только в виде возврата от налогового органа на расчетный счет суммы уплаченного НДФЛ. Возможен еще один вариант.

Для этого работнику необходимо обратиться в налоговую инспекцию и выполнить следующие действия:

• заполнить заявление на предоставление вычета;
• представить заверенные налогоплательщиком копии необходимых документов для подтверждения права на вычет;
• по окончании 30 дней получить на руки специальное уведомление;
• сдать его работодателю.

При расчете заработной платы такое уведомление будет являться основанием для того, чтобы не удерживать с заработной платы работника НДФЛ.

Как предоставляется имущественный налоговый вычет пенсионерам при покупке квартиры

Если пенсионер является работающим человеком с «белой» зарплатой, то проблем с возвратом налога не появится. Как и другие граждане нашей страны, он сможет вернуть из бюджета уплаченный с заработной платы НДФЛ. Но как быть в такой ситуации неработающим пенсионерам?

Пенсия не облагается НДФЛ, следовательно, и вернуть его из бюджета будет невозможно. Возможность применить вычет появляется с года возникновения права собственности на квартиру / доли в ней.

Однако если у пенсионера отсутствуют доходы, облагаемые 13%, то он может перенести остаток имущественного вычета на предшествующие налоговые периоды, но не более 3 (письмо ФНС России от 19.07.2013 № ЕД-4-3/13096@). Причем данное правило переноса распространяется и на работающих пенсионеров.

Пример 3

Александр Витальевич Стеклов вышел на пенсию в середине 2014 года. До этого он работал и получал заработную плату, облагаемую по ставке 13%. После выхода на пенсию он не работал. В 2016 году приобрел в собственность квартиру. В этом же году подал заявление в ФНС на возврат имущественного вычета.

Решение:

Как получить налоговый имущественный вычет

Разберем практические ситуации в части получения имущественного налогового вычета в 2016 году. Можно ли получить вычет, если нет доходов, как получить имущественный вычет при долевой собственности. Как вернуть уплаченные проценты? Разберем старый и новый порядки предоставления вычета, т.к. старый порядок ещё актуален для тех, кто начал получать вычет до 2014 года.

Систематизируйте или обновите знания, получите практические навыки и найдите ответы на свои вопросы на курсах повышения квалификации в Школе бухгалтера. Курсы разработаны с учетом профстандарта «Бухгалтер».

Нет доходов — нет имущественного вычета

Распространенный вопрос: если у физического лица нет дохода, может ли он получить имущественный вычет по приобретенному жилью? Нет, не может. Дело в том, что смысл имущественного вычета — вернуть физическому лицу уплаченный налог на доходы физических лиц. Поэтому, совершенно очевидно, что если налог не был уплачен, то и возвращать нечего.

Возможна и другая ситуация: налогоплательщик начал пользоваться имущественным вычетом, но в дальнейшем перестал работать. В этом случае есть возможность «заморозить» свое право на вычет.

Для этого потребуется написать соответствующее заявление в налоговую в произвольной форме. Тогда, при появлении дохода, облагаемого по ставке 13%, вновь возникнет возможность продолжить пользоваться вычетом.

В 2016 года этот порядок не меняется.

У вас может возникнуть вопрос: есть ли срок исковой давности по «разморозке» права на вычет, то есть, как долго можно не иметь доход, а потом получить оставшуюся часть вычета? Можно предположить, такого срока давности нет.

Обоснование: срок исковой давности применяется по востребованию имущественного вычета, а в случае «заморозки» востребованность вычета состоялась и речь идет о приостановке налогоплательщиком пользования своим правом. Просто в силу обстоятельств у налогоплательщика отсутствуют доходы, облагаемые по ставке 13%.

Добавим, что вычеты принимаются только по доходам, облагаемым по ставке 13% на основании п.1 ст. 224 НК РФ, а не на основании п. 3 ст. 224 НК РФ.

Рекомендуем вебинар по этой теме «Как получить имущественный налоговый вычет»

Имущественный вычет при долевой собственности

Старый порядок (до января 2014 года): при приобретении  имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность) (абз.18 пп.2 п.1 ст. 220 НК РФ).

Действующий порядок (с января 2014 года):теперь редакция ст.

220 НК РФ не содержит положений о распределении имущественного вычета по расходам на приобретение жилья между совладельцами при покупке недвижимости в общую долевую или общую совместную собственность.

Поэтому, можно предположить, что по правоотношениям, возникшим после 1 января 2014 года каждый из совладельцев будет вправе получить имущественный вычет в пределах 2 млн рублей.

Кроме того, в силу того, что получение имущественного вычета при приобретении (строительстве) жилья — это право налогоплательщика, а не его обязанность, если участник общей долевой или общей совместной собственности не обратится за предоставлением вычета, он сохраняет право на получение такого вычета по другому объекту недвижимости в полном объеме.

Имущественный вычет пенсионеру. Перенос права на вычет

Старый порядок (до января 2014 года): пенсионеры вправе перенести неиспользованный остаток имущественного вычета на предшествующие налоговые периоды, но не более трех.

Неиспользованный остаток вычета появляется, если пенсионеры, будучи работниками, когда-то начали использовать имущественный вычет, но не смогли получить его в полной сумме, поскольку утратили право на него (прекратили получать доходы, облагаемые по ставке 13%).

Право на перенос вычета возникает в том году, в котором пенсионер перестал получать доходы, облагаемые по ставке 13% (письмо ФНС России от 15.06.2012 № ЕД-3-3/2098).

Действующий порядок (с января 2014 года): перенести на предшествующие налоговые периоды остаток имущественных налоговых вычетов вправе и работающие пенсионеры. Как указал Минфин России в письме от 09.08.2013 № 03-04-05/32324, новые положения ст. 220 НК РФ (в ред.

Федерального закона № 212-ФЗ) применяются к правоотношениям по предоставлению имущественного налогового вычета, возникшим после дня его вступления в силу.

Таким образом, новые положения применяются к налогоплательщикам, которые обращаются в налоговые органы за предоставлением налогового вычета при покупке квартиры, право собственности на которую зарегистрировано, начиная с 1 января 2014 года.

Может ли физлицо повторно получить имущественный вычет?

Да, может. Вычет возможен по нескольким объектам, но только по тем из них, право собственности на которые зарегистрировано налогоплательщиком, начиная с 1 января 2014 года.

При этом у налогоплательщика должно быть по состоянию на 1 января 2014 года нереализованное право на имущественный вычет. Лимит вычета на приобретение жилья — 2 млн. рублей, а по уплаченным процентам — 3 млн.

рублей, но только на один объект.

Что с возвратом процентов?

Имущественный налоговый вычет в части уплаченных процентов по кредитам (займам) на приобретение (строительство) жилья является самостоятельным имущественным вычетом.

Начиная с 2014 года, действуют ограничения по предоставлению вычета:

1. размер уплаченных процентов с целью применения имущественного вычета по уплаченным процентам ограничивается суммой 3 млн. руб.
2. налогоплательщик имеет право на вычет в сумме уплаченных процентов по целевым кредитам (займам), израсходованным на приобретение (строительство) только одного жилья.

Где получить имущественный вычет?

Получить имущественный вычет можно двумя способами:

•  у работодателя — до окончания налогового периода при условии подтверждения  инспекцией права на вычет. Получение вычета представляет собой выплату заработной платы без удержания 13% НДФЛ с месяца, в котором сотрудник принесет подтверждение из инспекции;
•  в налоговом органе — по окончании налогового периода возвращаются единовременно всей суммой отчисления в размере 13 процентов с доходов физлица, полученных в течение года.

Получение имущественного вычета у работодателя

Для того, чтобы получить вычет у работодателя необходимо написать в произвольной форме заявление в налоговый орган на получение уведомления о праве на имущественный вычет.Подготовить копии документов, подтверждающих право на имущественный вычет.

 Представить в налоговый орган по месту жительства заявление на уведомление с приложением копий подтверждающих документов. Имейте при себе оригиналы — инспектор может попросить проверить их. По истечении 30 дней получить в налоговом органе уведомление о праве на имущественный вычет.

 Представить работодателю уведомление — оно послужит основанием для прекращения удержаний НДФЛ из доходов, выплачиваемых физическому лицу до конца года.

Получение имущественного вычета в налоговой инспекции

Если вы решили получить вычет в налоговой инспекции, то необходимо заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Получить справку из бухгалтерии по месту работы о суммах начисленных и удержанных налогов за соответствующий год по форме 2-НДФЛ. Подготовить копии документов, подтверждающих право на жилье. Подготовить копии платежных документов, которые подтверждают:

•  расходы при приобретении имущества: квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы;
•  факт уплаты процентов по целевому кредитному договору, договору займа, ипотечному договору. При отсутствии кассовых чеков такими документами могут служить выписки из лицевых счетов налогоплательщика, справки организации, выдавшей кредит, об уплаченных процентах за пользование им.

Затем необходимо предоставить в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов, подтверждающих фактические расходы и право на получение вычета при приобретении имущества. Подавать заявление на вычет больше не нужно, его роль выполняет декларация (письмо ФНС России от 17.12.2012 № ЕД-4-3/21410).

Получить вычет удастся через четыре месяца со дня представления в инспекцию декларации по форме 3-НДФЛ (три месяца камеральной проверки и один месяц на возврат налога).

Систематизируйте или обновите знания, получите практические навыки и найдите ответы на свои вопросы на курсах повышения квалификации в Школе бухгалтера. Курсы разработаны с учетом профстандарта «Бухгалтер».

Имущественный налоговый вычет: покупка квартиры и ипотека

Продолжаем рубрику «получи кешбэк от государства». Сегодня мы расскажем об имущественном налоговом вычете за покупку квартиры. Учитывая сильно возросший спрос на жилье в 2020 году, данная информация как никогда актуальна.

Во многом покупки квартир спровоцировала программа льготной ипотеки, которую запустили в мае на фоне низких ставок и карантина, с целью поддержать застройщиков.

В данной статье мы рассмотрим и вариант получения вычета при покупке квартиры в ипотеку.

Немного базовой информации

1. Кто может получить налоговый вычет? Налоговый резидент РФ, который платит НДФЛ. То есть неработающие студенты или ИП на упрощенке не могут воспользоваться льготой.

2. Из этого вытекает следующий аспект: сумма вычета не может быть больше суммы исчисленного НДФЛ за год.

   Например, Роман зарабатывает 40 тыс. рублей в месяц, 480 тыс. рублей в год, других доходов у него нет. От этой суммы работодатель удерживает НДФЛ размером в 62,4 тыс. рублей.

   Роман купил квартиру за 1 млн рублей и хочет получить вычет в размере 130 тыс. рублей (13%). Так как за год он перечислил только 62,4 тыс. рублей, эту сумму он и сможет вернуть.

   Остальные придется переносить на следующий год, но об этом позже.

3. Налоговый вычет можно получить через работодателя или напрямую через налоговую. Через работодателя можно возместить расходы, которые были понесены в текущем году. Через налоговую — за прошедшие три года.

Теперь о самом имущественном вычете

• Для того, чтобы иметь право на вычет, квартира должна быть:
• а) оплачена полностью или в ипотеку (дарение не подойдет);
• б) может быть как вторичкой, так и новостройкой;
• в) находиться в России;
• г) продавец — не ваш близкий родственник, даже если вы реально заплатили ему.

Вычет при покупке квартиры

Лимит вычета за покупку квартиры — 2 млн рублей, соответственно вернуть вы сможете максимум 13% от данной суммы — 260 тыс. рублей.

Например, если вы покупаете квартиру за 1,5 млн рублей, то сможете вернуть 195 тыс. руб. А если квартира стоит 3 млн руб., то вернуть получится максимум 260 тыс. руб., так как это лимит.

В случае с новостройкой право на имущественный вычет появляется в момент сдачи квартиры и получения акта приемки-передачи, если покупалась вторичка — в момент внесения владельца в ЕГРН.

Нужно отметить, что не важно, когда была приобретена квартира, вычет можно сделать хоть на следующий год, хоть через 5 лет. Можно даже не иметь официального дохода на момент покупки.

Главное, чтоб когда вы соберетесь делать вычет, у вас были платежи по НДФЛ.

Перенос остатка на следующие годы

Зачастую, получить налоговый вычет за один год не получается, так как для этого вам нужно официально зарабатывать 167 тыс. руб. в месяц. Не у каждого есть такой доход. В таком случае можно воспользоваться переносом остатка вычета на следующий год.

Как это работает. Например, Антон зарабатывает 100 тыс. руб. в месяц и купил в 2020 году квартиру стоимостью 2 млн рублей. С документами все в порядке, квартира в собственности.

Годовой доход Антона — 1,2 млн рублей, следовательно в виде вычета за 2020 год он может получить только 156 тыс. рублей. Останется остаток в 104 тыс. рублей.

Чтобы его получить нужно будет подать заявление на вычет уже в следующем 2021 году.

В другом случае, если квартира была сдана в 2018 году, а сейчас 2021 год, Антон может подать заявление на вычет сразу за 2018 и 2019 годы.

Что делать, если квартира стоит меньше установленного лимита в 2 млн руб.?

В таком случае налогоплательщик может снова воспользоваться имущественным вычетом на остаток лимита только за другое жилье. Например, была в 2017 году была куплена квартира стоимостью 1 млн руб.

Владелец получил за нее вычет размером 130 тыс. руб., но остался неизрасходованный лимит в 1 млн руб. В 2020 году была куплена другая квартира стоимостью 2 млн руб.

В 2021 году владелец сможет перенести остаток вычета на этот объект и получить еще 130 тыс. руб.

Важно отметить, что данное правило начало действовать с 2014 года. Если вы уже использовали свое право на имущественный вычет до 2014 года, то даже несмотря на неиспользованный остаток лимита, снова получить деньги от государства за покупку квартиры у вас не получится.

Распределение расходов

Если вы находитесь в браке, то вычет можно распределить на супругу. Причем не важно, кто из вас оплачивал квартиру и на кого она оформлена, так как это считается совместно нажитым имуществом.

То есть, за квартиру, стоимостью 3 млн, муж может заявить расходы в 2 млн рублей и получить вычет в 260 тыс. рублей, а жена тогда заявит 1 млн руб. и получит вычет в 130 тыс. руб.

В какой пропорции распределять расходы — решаете сами, главное не забывать про лимит в 2 млн рублей на одного человека. Чтобы это сделать, необходимо подать заявление о распределении расходов на приобретение квартиры.

Подается оно единожды, во время заполнения декларации вместе с остальными документами. При переносе остатка вычета на следующий год уже не нужно будет снова писать заявление, расходы распределяются в тех же пропорциях, что и в первый год.

Если квартира стоит 4 млн рублей и более, то смысла подавать заявление о распределении нет. В этом случае каждый из супругов и так может получить вычет по верхней границе лимита. Каждому нужно просто подать декларацию без заявления, но лучше приложить копию свидетельства о браке, если квартира оформлена на одного супруга.

Необходимые документы

Для того, чтобы получить имущественный вычет, нужно предоставить в налоговую документы, которые подтверждают право собственности на квартиру и платежные документы:

1. выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на квартиру в случае покупки вторичного жилья;

2. акт приема-передачи и договор участия в долевом строительстве в случае покупки жилья от застройщика;

3. подтверждение оплаты: чеки, квитанции, платежные поручения, расписки от продавца;

4. справка о доходах по форме 2-НДФЛ за тот год, за который заявлен вычет (обычно работодатель отправляет данные в налоговую в начале года и справка подгружается на сайт налоговой);

5. заявление от супругов, если они распределили вычет между собой;

6. копия свидетельства о браке.

Имущественный вычет при покупке квартиры в ипотеку

У тех, кто купил квартиру в ипотеку возникает право на получение двух вычетов: в пределах стоимости самого жилья и по ипотечным процентам. Как мы уже знаем лимит вычета за покупку квартиры — 2 млн руб. По процентам лимит — 3 млн руб., то есть можно вернуть налог в размере 390 тыс. рублей. Учитываются именно проценты сверх выплат по основному долгу.

Подать заявление на вычет по процентам можно только после сдачи квартиры, даже если до момента сдачи регулярно происходили выплаты по кредиту. Как только жилье будет сдано, можно вернуть 13% от уплаченных процентов.

Например, Иван купил в начале 2017 году квартиру стоимостью 2 млн руб. в ипотеку. Сдали ее только в 2019 году. Все это время Иван стабильно платил проценты по ипотеке по 200 тыс. руб. в год. В начале 2020 года у Ивана есть право получить два вычета: 1) в размере 260 тыс. руб. за стоимость квартиры.

Этот вычет можно получить вне зависимости от первоначального взноса или выплаченных процентов; 2) в размере 78 тыс. руб. за 600 тыс. руб. уплаченных процентов по ипотеке за 3 года (2017-2019 г.). В 2021 году Иван сможет получить еще 26 тыс. руб.

за уплаченные проценты в 2020 году и так до тех пор, пока не будет закрыта ипотека или не будет достигнут лимит в 3 млн руб. процентов.

Как уже выше упоминалось, не каждый сможет сделать все вычеты за один год, так как для этого нужна большая «белая» зарплата.

Имеет смысл все делать постепенно: сначала получить вычет за стоимость квартиры, разбив его на необходимое количество лет, а затем уже заняться вычетам по процентам.

Какого-либо срока давности тут нет, поэтому можно спокойно в 2020 году подавать заявление на вычет по уплаченным процентам в 2015-2019 годах.

Стоит отметить, что если недвижимость была приобретена в ипотеку до 2014 года, то на вычет по процентам не действует лимит в 3 млн руб.

Расходы по процентам за ипотеку можно также распределить между супругами, для также необходимо подать заявление. Не имеет значения, кто по факту платит по кредиту и на кого оформлен договор. Единственное отличие от распределения расходов на покупку квартиры состоит в том, что заявление на распределение процентов нужно подавать каждый год.

Таким образов можно регулировать поток вычетов в зависимости от жизненных ситуаций. Например, семейная пара распределила расходы по процентам пополам и каждый получает одинаковую сумму по вычету раз в год. Но в 2020 году супруга ушла в декрет.

В таком случае в 2021 году лучше распределить все расходы по процентам на супруга, так как жена не платила НДФЛ пока была в декрете и не сможет получить вычет в этом году.

Еще один важный момент. Если в случае с вычетом по расходам за квартиру остаток лимита можно перенести на другой объект, то с процентами так не получится. Вычет по процентам можно сделать только по одному объекту недвижимости.

Необходимые документы

Для получения вычета по купленной в ипотеку квартире нужны все те же документы, что и при оплате за счет собственных средств + документы по ипотеке:

1. ипотечный договор;

2. справка о выплаченных процентах (можно запросить в банке);

3. акт приема-передачи и договор участия в долевом строительстве;

4. подтверждение оплаты квартиры: чеки, квитанции, платежные поручения, расписки от продавца;

5. справка о доходах по форме 2-НДФЛ за тот год, за который заявлен вычет (обычно работодатель отправляет данные в налоговую в начале года и справка подгружается на сайт налоговой);

6. заявление от супругов, если они распределили вычет между собой;

7. копия свидетельства о браке.

Вычет	За квартиру	За проценты по ипотеке
Лимит	2 млн руб.	3 млн руб.
Распределение между супругами	Да, заявление подается один раз	Да, заявление подается каждый год
Документы	выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на квартиру в случае покупки вторичного жилья; акт приема-передачи и договор участия в долевом строительстве в случае покупки жилья от застройщика; подтверждение оплаты: чеки, квитанции, платежные поручения, расписки от продавца; справка о доходах по форме 2-НДФЛ за тот год, за который заявлен вычет; заявление от супругов, если они распределили вычет между собой; копия свидетельства о браке.	ипотечный договор; справка о выплаченных процентах; акт приема-передачи и договор участия в долевом строительстве; подтверждение оплаты квартиры: чеки, квитанции, платежные поручения, расписки от продавца; справка о доходах по форме 2-НДФЛ за тот год, за который заявлен вычет; заявление от супругов, если они распределили вычет между собой; копия свидетельства о браке.
Перенос остатка на следующие годы	Да	Да
Перенос остатка лимита на другие объекты	Да	Нет

Часто задаваемые вопросы:

Можно ли передать свое право на вычет супругу/супруге?

Нет, нельзя. Можно только распределить расходы по вычету, но за вас получить его никто не может.

Что делать, если квартиру продали, а заявление на вычет не подавали?

Если квартира покупалась вами и есть документы, подтверждающие платежи, право собственности, то можно подавать заявление на вычет. То, что квартира уже фактически продана не является основанием для отказа, так как расходы на приобретение вы понесли.

Купили квартиру, супруг распределил все расходы на себя и получает вычет. Могу ли я получить вычет за себя при покупке другой квартиры?

Да, можете, так как по факту вы не понесли расходов и право на вычет у вас остается.