8 просмотров

Изучение Гражданского кодекса и судебной практики дает юридическое толкование. Однако в жизни самовольные постройки имеют другие характеристики. Необходимо тщательно продумать юридические, технические и местные аспекты. Не все знают, что отличает самовольную постройку от законной. Это приводит к спорам с администрацией, налоговыми органами, соседями и другими лицами.

Определение и характеристики самовольной постройки анализируются ниже. Эта информация поможет вам, если у вас есть самовольная постройка или соседская постройка мешает вам.

✅ Понятие и виды самовольных построек

Определение самовольной постройки содержится в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее: ГК РФ). Статья 222 описывает, что считается самовольной постройкой в современном законодательстве.

Самовольная постройка — это здание, строение или иное сооружение, возведенное на земельном участке с нарушением градостроительных норм и правил землепользования и застройки.

Проще говоря, человек построил или находится в процессе строительства дома в нарушение закона. Например, он не имеет прав на землю, пересек «красные линии» в плане, захватил часть территории своего соседа, не получил разрешение на строительство и т.д.

Самовольная постройка может выглядеть следующим образом:

• индивидуальное жилое помещение (коттедж) — основное назначение проживания граждан и членов их семей;
• здание — тип жилья;
• строение — объединяет здания и сооружения;
• строительство
• другие виды недвижимости.

Самостроем может быть признано не все здание, а только некоторые его части.

Пример:

Олег построил загородный дом на участке земли, предназначенном для проживания. Строительство соответствует требованиям СНиП и правилам застройки территории. Дом имел трехэтажный фундамент, инженерные коммуникации, отдельный вход, пристройку в виде гаража и сауну. Олег и его семья не досчитались трех этажей. Он решил пристроить к дому чердак, чтобы создать офис.

Во время реконструкции был надстроен еще один этаж. Это было замечено государственной инспекцией. Они направили Олегу уведомление с просьбой снести чердак. Причиной стало нарушение разрешенного использования земли под жилые цели и коммунальное хозяйство — строительство зданий выше трех этажей. Олегу пришлось подчиниться и снести чердак.

Остальные части строения были сохранены.

✅ Признаки самостроя

Что отличает незаконно построенные дома от другой недвижимости? Прежде всего, их характеристики. Они позволяют классифицировать строение как самовольную постройку. Такие сооружения перестраиваются или сносятся в зависимости от их конструктивных особенностей.

Каковы характеристики самовольной постройки?

1. Он расположен на участке земли, не предназначенном для строительства. Примером может служить участок в зоне специального неполного земледелия (PSF), где запрещено строить дома и постоянные сооружения. Владельца самовольной постройки просят снести здание.
2. Земля не находится ни в аренде, ни в собственности. Запрещено строить на чужой земле без разрешения владельца.
3. Разрешение на строительство отсутствует. С 4 августа 2018 года действует процедура официального уведомления. Застройщику достаточно уведомить о начале строительства и приложить инженерный план и документы, относящиеся к объекту недвижимости. После завершения строительных работ необходимо представить отчет о ходе работ. Несанкционированное строительство/реконструкция является одним из оснований для признания здания самовольной постройкой. Вы должны защищать свои права на собственность в суде.
4. Нарушение градостроительных и строительных норм — пожарной безопасности, санитарных и других норм.
5. Здание представляет опасность для жизни и здоровья людей. Сюда входит опасность обрушения, пожара, затопления, отравления воздуха и т.д.

Иногда нарушения и ограничения происходят по незнанию владельцев недвижимости. Здание не считается «самовольной постройкой». Меры по сносу и соблюдению норм не применяются. Однако факт невежества еще не доказан. Такие вопросы должны решаться в суде.

Пример:

Иван построил деревянный сарай для хранения лопат, мотыг, тележек и другого оборудования. Его соседи сказали Ивану, что он имеет право на общую землю в саду. Владелец сарая не ответил на предупреждения. Нам пришлось привлечь главу СНТ и обратиться к инспекторам.

Инспекторы посетили место расположения самовольной постройки и обнаружили, что она действительно является самовольной постройкой. Иван нарушил ряд правил — он построил сарай на чужом участке, не получил разрешения от сообщества садоводов и не учел градостроительные нормы региона. Нерадивого владельца обязали снести сарай как самовольную постройку.

✅ Ответственность за возведение самостроя

Тем, кто строит без разрешения и с нарушением правил, грозит наказание в случае жалобы соседей. Ответственность может быть административной и даже уголовной.

Какие наказания грозят владельцу самовольной постройки?

Незаконное строительство на земельном участке наказывается «рублевым штрафом». На застройщика в лице гражданина налагается штраф в размере от 2 000 до 5 000 рублей (ст. 9.5 КоАП РФ). Юридические лица должны будут заплатить от 20 000 до 50 000 рублей.

Те, кто продолжает строить на своей земле, должны будут прекратить это. Размер штрафа не изменится. Теперь, если человек не выполняет распоряжения, наказания будут гораздо серьезнее и распространятся на Уголовный кодекс.

Налог на капитальное строение, не зарегистрированное в Росреестре, будет действовать в течение последних 3 лет. При этом налоговая служба начислит пени в размере 20% от этой суммы.

Застройщик может построить дом на жилом участке, но не зарегистрировать его в земельной книге в течение 10 лет. Федеральная налоговая служба рассчитает налог за весь период с использованием коэффициента 2 (статья 396(16) Налогового кодекса).

Это относится к зданиям, занимаемым собственниками на государственной и муниципальной земле. Если земля принадлежит муниципалитету, власти снесут незаконно построенные здания. Если объект находится на частной земле, администрация подаст иск о сносе самовольной постройки. Судьбу строения решит окружной суд.

В соответствии с нововведением, содержащимся в статье 55.32 Гражданского кодекса РФ, владельцу самовольной постройки предлагается произвести реконструкцию здания для приведения его в соответствие со строительными нормами и правилами. Суд устанавливает разумный срок от 6 месяцев до 3 лет. Расходы на соблюдение требований несет владелец самовольной постройки.

Одним из способов избежать штрафов является признание права собственности «скваттера». Эта процедура также называется легализацией самовольных построек. Окончательное решение остается за судами. Владелец должен подать иск и получить положительное решение судьи.

✅ Порядок признания права собственности на самовольную постройку

Застройщик не может считаться собственником дома — он не может распоряжаться строением в силу статьи 222 (2) Гражданского кодекса РФ. Ни продажа, ни дарение, ни наследование невозможны. Существует два способа признания права собственности на проект сноса. Подробнее о них вы можете прочитать ниже.

???? Куда обращаться?

Существует два способа превратить «самовольную постройку» в юридическое лицо и оформить права собственности.

• Решение суда — истцом является собственник строения, который хочет узаконить постройку. Он должен доказать свои права на землю, строение и возведение объекта недвижимости. Окончательное решение принимается судом с учетом всех факторов.
• Способ управления — разрешение может быть предоставлено для временных (некапитальных) сооружений. Это может быть сарай, хозяйственная постройка, гараж, баня, садовый домик и т.д.

Поскольку административные органы редко бывают чувствительны к нуждам владельцев недвижимости, проблемы часто решаются через суд.

???? Условия признания

Согласно статье 222 (3) Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности считается законным только при наличии важного основания.

Во-первых, земля должна принадлежать законному владельцу на праве собственности, бессрочного (вечного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Строительство должно осуществляться в соответствии с видом разрешенного использования (ВРИ) земли. Если это жилой участок, вы можете построить жилой дом, но если это садовый участок, то нет.

Здание должно находиться в надлежащем состоянии на момент подачи иска. В противном случае шансов выиграть дело не будет.

Наконец, здание не должно наносить ущерб чьим-либо интересам или правам. Например, если ваше имущество угрожает здоровью соседей, суд не разрешит вам распоряжаться своим имуществом. Напротив, как владелец, вы должны будете снести дом.

Важно, чтобы истец попытался узаконить здание в досудебном решении. Если вы не предприняли такой попытки, ваше заявление также будет отклонено.

???? Порядок действий

Если вы соответствуете вышеуказанным основаниям, вы можете обратиться в суд.

Заявитель должен следовать следующему алгоритму:

1. Определите требования.
2. Закажите отчет о структурной инженерии (если это возможно).
3. Собрать доказательства и подать заявление о признании права собственности на самовольную постройку.
4. Определите юрисдикцию дела (в какой суд вы подаете заявление).
5. Оплатите государственную пошлину и отправьте пакет документов в суд.
6. Ждите повестки в суд.
7. Отстаивайте свою позицию в суде.
8. Ждите приговора.
9. Получите выписку из решения суда.
10. Предоставить документы для регистрации в МФЦ, дождаться выписки из ЕГРН (см. «Как зарегистрировать построенный для жилья дом в собственность»).

Нет ничего страшного, если истец не может получить экспертное заключение до начала слушания. Однако в такой ситуации необходимо подать заявление. Он попросит суд назначить обследование здания. Инженеры определят, было ли здание захвачено, кто является владельцем недвижимости, были ли нарушены права соседей и другие факты.

???? Документы

Собранный пакет документов должен соответствовать требованиям статьи 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд принимает заявление к рассмотрению только в присутствии следующих лиц:

• Копия искового заявления по количеству лиц, участвующих в деле;
• копия паспорта Российской Федерации;
• квитанция об уплате государственной пошлины по иску;
• копии документов, подтверждающих досудебный порядок урегулирования спора, например — уведомление о вручении пакета документов для регистрации прав собственности в Росреестре или переписка с органами власти для получения разрешения на строительство;
• свидетельство о праве собственности и другие документы на недвижимость;
• техническая документация на здание;
• Экспертное заключение — подтверждение соответствия здания СНиП, СанПиН, нормам пожарной безопасности и т.д.
• Экспертное заключение о стоимости здания;
• Справки из бюро технической инвентаризации, МФЦ, Росреестра, в зависимости от характера спора.
• Другие документы.

Образец, шаблон и подробности заполнения заявления см. в статье «Заявление о признании права собственности на самовольное строение».

???? Сроки и стоимость

Процедура может занять несколько месяцев. Если экспертиза не требуется и вопрос решается быстро, от 2 месяцев. Для сложных споров со специализированной обработкой данных — до 6 месяцев. Регистрация изменений в Федеральной регистрационной службе Росреестра занимает до 10 рабочих дней.

Государственная пошлина за подачу заявления о легализации самовольной постройки рассчитывается в соответствии с п.п. 1 п. 1 Статья 333.19 Налогового кодекса РФ. Основанием является цена за самовольную постройку. Размер компенсации начинается от 400 рублей, но не может превышать 60 000 рублей.

Работа экспертов оплачивается отдельно — расходы несет истец, поскольку признание права собственности находится в его собственных интересах.

✅ Заключение

Пересмотр Закона о самовольном строительстве в 2018 году привел к серьезным изменениям в судебной практике. Верховный суд РФ рекомендует проанализировать обстоятельства дела.

Если здание можно реконструировать, суд разрешит это сделать. В других случаях выдается распоряжение о сносе.

Для признания права собственности на самовольную постройку необходимо соблюдение четырех условий + попытка узаконить постройку во внесудебном порядке.

В определении самовольной постройки ничего не сказано. Необходимо оценить типы и характеристики самовольных построек. Не все случаи являются стандартными.

Здание может быть юридически чистым, но оценка покажет нарушение стандартов СНиП — и тогда возникнут проблемы с регистрацией. Если у вас нет времени вникать в определения и изучать тонкости законодательства, доверьтесь профессионалам.

Юристы бесплатно помогут вам разобраться в природе домов, их вывеске и легализации. Это сэкономит ваше время, деньги и нервы.

Посмотрите видео о том, что такое самовольная постройка и как ее распознать:

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Понятие и признаки самовольной постройки: что является, порядок признания, виды

Главная / Жилищные споры / Самовольная постройка / Понятие и признаки самовольной постройки

Просмотров 587

Что считается самовольной постройкой?

Гражданский кодекс и Обзоры судебной практики дают юридическое толкование. Однако в жизни самовольные постройки имеют и другие признаки. Вопрос требует тщательного разбора – с юридической, технической и бытовой стороны. Не все знают, что отличает самовольную постройку от законного строения. Отсюда споры с администрацией, налоговой, соседями и прочими лицами.

Предлагаем анализ определения и признаков самостроя. Если у вас есть самовольное строение или мешает постройка соседа – информация поможет разобраться.

✅ Понятие и виды самовольных построек

Определение понятию «самовольная постройка» можно найти в Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ). Статья 222 дает разъяснение, что считать самовольной постройкой в современном праве.

Самовольная постройка – это здание, сооружение или иное строение, которое возведено (создано) на земле с нарушением градостроительного регламента и правил землепользования и застройки территории.

Проще говоря, человек построил или строит дом с нарушением законодательства. Например, у него нет прав на землю, он вышел за «красные линии» плана, захватил часть соседской территории, не получил разрешения на стройку и т.д.

Самовольная постройка может иметь следующий вид:

• индивидуальный жилой дом (коттедж) – основная цель в проживании граждан и их семей;
• здание – разновидность жилого дома;
• строение – объединяет здания и сооружения;
• сооружение;
• иные виды недвижимости.

Самостроем может быть признано не все здание, а лишь отдельные его части.

Пример:

Олег построил загородный дом на участке под ИЖС. Конструкция отвечала требованиям СНиП и правилам застройки территории. Коттедж имел фундамент три этажа, инженерные коммуникации, отдельный вход, пристрой в виде гаража и бани. Олегу и его семье не хватало трех этажей. Он решил увеличить этажность дома за счет мансарды, с целью оборудовать там рабочий кабинет.

В ходе переустройства был добавлен еще один этаж. Об этом стало известно надзорному органу – госинспекции. Они прислали Олегу уведомление с требованием снести самострой (мансарду). Причина – нарушение вида разрешенного использования участка под ИЖС – возведение строений свыше 3-х этажей. Олегу пришлось подчиниться и снести мансарду.

Остальное строение было сохранено.

Рекомендуем почитать “Какие строения нужно регистрировать на земельном участке в СНТ, а какие нет“.

✅ Признаки самостроя

Что отличает незаконно возведенные дома от иных объектов недвижимости? В первую очередь – их признаки. Они позволяют квалифицировать строение как самовольно возведенную постройку. Такие объекты подлежат реконструкции или сносу – в зависимости от строительных особенностей.

Какими признаками обладает самострой:

1. Расположен на земле, не предназначенной под строительство. Пример – участок под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), где нельзя строить жилые дома и капитальные строения. Владельца самостроя обяжут их снести.
2. Земельный участок не оформлен в аренду или в собственность. Запрещено строить на чужой земле без разрешения ее владельца/собственника.
3. Отсутствует разрешения на строительство. Начиная с 4 августа 2018 года, действует уведомительный порядок властей. Застройщику достаточно направить извещение о начале стройки, приложить техплан и документы на участок. По завершении строительства нужно отчитаться о ходе проведенных работ. Возведение/реконструкция объектов без разрешения – одно из оснований признать строение самостроем. Придется отстаивать право собственности в судебном порядке.
4. Нарушены градостроительные и строительные нормы – пожарные, санитарные и прочие регламенты.
5. Строение несет угрозу жизни и здоровью людей. Речь идет о рисках обрушения, пожара, затопления, отравления воздуха и т.д.

Иногда нарушения и ограничения были вызваны незнанием собственника земельного участка. Строение не будет считаться «самоволкой». Действия по сносу и приведению в соответствии с требованиями на него не распространяются. Однако факт незнания еще предстоит доказать. Такие вопросы решаются через суд.

Пример:

Иван построил деревянный сарай для хранения лопат, мотыг, тележек и прочего инвентаря. Соседи по участку указали Ивану, что тот занял земли общего пользования в СНТ. Владелец сарая не реагировал на предупреждения. Пришлось привлекать председателя СНТ и обращаться в надзорные органы.

Инспекторы обследовали место самостроя и установили, что строение действительно является самовольно возведенным. Иван нарушил целый ряд положений – соорудил сарай на чужом участке, не получил на это разрешение от собрания садоводов и не учел градостроительные нормы в регионе. Нерадивого хозяина обязали снести сарай как самовольную постройку.

✅ Ответственность за возведение самостроя

Строительство без разрешений и вопреки регламентам чревато наказанием по жалобе соседей. Ответственность может быть административной и даже уголовной.

Какие санкции грозят владельцу самостроя:

Незаконное строительство на участке наказывается «рублем». Застройщику в лице гражданина грозит штраф от 2 000 до 5 000 рублей (ст. 9.5 КоАП РФ). Юридическим лицам придется заплатить от 20 000 до 50 000 рублей.

Для тех, кто продолжает стройку на собственном земельном участке, обяжут ее прекратить. Штраф при этом сохранится. Ну а если лицо не выполнит предписаний, санкции будут гораздо серьезнее, вплоть до УК РФ.

Налог на капитальный объект, не зарегистрированный в органах Росреестра, составляет сумму за 3 последних года. Вместе с тем, Налоговая начислит штрафные пени в размере 20% от указанной суммы.

Бывает, что застройщик построил дом на участке под ИЖС, но не поставил его на кадастровый учет в течение 10 лет. ИФНС рассчитает налог за весь период с коэффициентом 2 (п. 16 ст. 396 НК РФ).

Практикуется в отношение самостроев на государственных и муниципальных землях. Если участок принадлежит городу, власти попросту снесут незаконно возведенные здания. Если объект находится на частной территории, администрация подает иск о сносе самовольной постройки. Решать судьбу строения будет районный суд.

• Приведение в соответствие требованиям

Нововведение в ст. 55.32 ГрК РФ, согласно которому владельцу самостроя предложат переоборудовать объект, чтобы тот отвечал строительным нормативам. Суд установит разумные сроки – от 6 месяцев до 3 лет. Расходы на приведение в соответствии несет владелец неузаконенного сооружения.

Один из вариантов избежать наказания – признать право собственности на «самоволку». Процедуру еще называют легализацией самостроя. Итоговое решение – за судом. Владельцу нужно оформить иск и получить положительный вердикт судьи.

✅ Порядок признания права собственности на самовольную постройку

Застройщика нельзя считать собственником самостроя – в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ, он не может распорядиться постройкой. Ни продажа, ни дарение, ни наследование – недоступны. Признавать право собственности на самострой придется одним из двух способов. О них – ниже.

???? Куда обращаться?

Выделяют два способа превратить «самоволку» в законную постройку и оформить на нее право собственности.

Варианты:

• Судебное решение – истцом выступает владелец строения, который хочет его узаконить. Ему придется доказать права на землю, строение и возведение объекта недвижимости. Окончательное решение принимает суд с учетом всех факторов.
• Административный способ – допустим в отношение временных (некапитальных) построек. Например, сарайчика, хозблока, гаража, бани, летней террасы и т.д.

Обычно вопросы решаются через суд, поскольку чиновники в администрации редко идут навстречу владельцам самостроев.

???? Условия признания

Право собственности признается законным только при наличии веских оснований – в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Во-первых, участок должен принадлежать истцу – на праве собственности, постоянного (бессрочного) использования или пожизненно наследуемого владения. Строительство должно проводиться исходя из вида разрешенного использования (ВРИ) земли. Если это участок под ИЖС – жилой дом строить можно, а если под огородничество – запрещено.

Строение должно соответствовать установленным требованиям на дату подачи иска. В противном случае шанс выиграть дело ничтожен.

Наконец, постройка не должна нарушать ничьих интересов и законных прав. Например, если объект угрожает здоровью ваших соседей – суд не позволит оформить на нее право собственности. Напротив, вас, как владельца, обяжут снести самострой.

Немаловажно, чтобы истец предпринимал попытки узаконить постройку в досудебном порядке. Если вы даже не пытались это сделать – в рассмотрении иска также откажут.

???? Порядок действий

Соответствие вышеназванным основаниям дает право обращаться в суд.

Заявителю нужно придерживаться следующего алгоритма:

1. Определиться с требованиями.
2. Заказать строительно-техническую экспертизу (по возможности).
3. Собрать доказательства, оформить иск с требованием о признании права собственности на самовольную постройку.
4. Определить подсудность дела (в какой суд обращаться).
5. Уплатить госпошлину, передать пакет документов в суд.
6. Ждать вызова на судебное заседание.
7. Отстоять позицию в суде.
8. Дождаться вынесения решения.
9. Забрать выписку из судебного постановления.
10. Передать документы на регистрацию в МФЦ, дождаться выписки из ЕГРН (см. “Как оформить построенный дом на ИЖС в собственность“).

Не страшно, если истцу не удастся провести экспертизу до начала слушаний. Но в таком случае нужно подать ходатайство. В нем отражается просьба к суду назначить строительно-техническую экспертизу. Инженеры установят, является ли строение самостроем, кому принадлежит земля, нарушены ли права соседей и прочие факты.

???? Документы

Собранный пакет с документами должен отвечать требованиям ст. 132 ГПК РФ. Суд примет иск к рассмотрению только при наличии:

• копии искового заявления – по числу участвующих в деле лиц;
• копии паспорта РФ;
• квитанции об оплате госпошлины за подачу иска;
• копии документов, подтверждающих досудебный порядок урегулирования спора, например – уведомление о вручении пакета с документами на регистрацию права собственности в Росреестре или переписка с чиновниками по получению разрешения на стройку;
• правоустанавливающие и иные документы на земельный участок;
• техническая документация на строение;
• заключение экспертов – о том, что постройка отвечает нормам СНиП, СанПиНа, пожарной безопасности и т.д.
• оценочный акт о стоимости строения;
• справки из БТИ, МФЦ, Росреестра – в зависимости от характера спора.
• прочие документы.

Образец, шаблон и особенности заполнения иска вы найдете в статье “Иск о признании права собственности на самовольную постройку“.

???? Сроки и стоимость

Разбирательства по делу могут длиться несколько месяцев. Если не нужна экспертиза и вопрос решается быстро – от 2 месяцев. При сложных спорах с обработкой данных экспертов – до 6 месяцев. Регистрация изменений в ФКП «Росреестра» занимает до 10 рабочих дней.

Госпошлину за подачу иска о легализации самостроя считают в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Основой выступает цена самовольной постройки. Сумма иска начинается от 400 рублей, но не может превышать 60 000 рублей.

Работа экспертов оплачивается отдельно – расходы несет истец, поскольку в его интересах признать право собственности.

✅ Заключение

Пересмотр закона о самостроях в 2018 году внес серьезные изменения в судебную практику. Верховый суд РФ рекомендует изучать фактическую сторону дела.

Если постройку можно переустроить – суд даст такую возможность. В остальных случаях принимают решение о сносе.

Чтобы признать право собственности на самовольную постройку, нужно выполнение четырех условий + попытки узаконить объект во внесудебном порядке.

Определение понятия «самострой» еще ни о чем не говорит. Виды и признаки самовольных построек нуждаются в оценке. Далеко не все случаи стандартные.

Бывает, что юридически капитальный объект чист, но экспертиза покажет, что нарушены нормы СНиП – и тогда возникнут проблемы с оформлением. Если у вас нет времени искать определения и вникать в тонкости законов, доверьте это профессионалам.

Юристы бесплатно помогут разобраться с видом, признаками и легализацией самостроя. Это позволит вам сэкономить время, деньги и нервы.

Смотрите видео о том, что такое самовольная постройка и как ее определить:

Самострой: что такое, как оформить

Что такое самострой

Самострой — это объект недвижимости, построенный на земельном участке, с нарушением его целевого использования, либо построенный при отсутствии необходимых разрешений на его строительство. 

В случае если объект недвижимости признан самостроем, на него налагаются ограничения:

• в регистрации прав собственности;
• в пользовании недвижимым имуществом;
• в возможности совершения сделок аренды и купли-продажи.

В соответствии с законодательством, к самовольно построенным объектам причисляют также различные здания и постройки, строительство которых в силу разных причин, не было согласовано с администрацией населенного пункта, в границах которого они находятся.

Как легализовать самовольную постройку в административном (досудебном) порядке

Административный порядок легализации означает, что вопрос о сохранении постройки, которая имеет признаки самовольного строительства, может быть решен не через суд, а через органы местного самоуправления.

Вы можете принять меры по административной легализации по своей инициативе еще до завершения строительства, если у вас есть права на участок под постройкой.

Например, обратиться за получением разрешения на строительство (когда оно нужно) или за изменением вида разрешенного использования вашего участка.

Даже если вам откажут, принятие таких мер может учесть суд при рассмотрении иска о признании права собственности.

Если самострой уже возведен, его можно узаконить, если привести в соответствие с установленными требованиями на основания решения органа местного самоуправления, когда он вправе принять такое решение (п. п. 3, 4 ст. 222 ГК РФ). Решение принимается в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ.

Общая схема действий после получения решения органа местного самоуправления о сносе постройки или приведении в соответствие с установленными требованиями выглядит так:

• представить в орган местного самоуправления необходимую документацию;
• в установленный срок провести реконструкцию объекта;
• зарегистрировать право собственности на объект (но только если вы являетесь лицом, которое приобретает это право на самовольную постройку в соответствии с п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

В каких случаях орган местного самоуправления может принять решение относительно судьбы самостроя

В компетенции органа местного самоуправления принятие решений только в отношении построек, расположенных на участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности (кроме случаев, когда сохранение постройки угрожает жизни или здоровью граждан) (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

По таким участкам орган местного самоуправления вправе принять решение о сносе или приведении постройки в соответствие с установленными требованиями, когда постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории, в любом из следующих случаев (пп. 2 п. 4 ст. 222 ГК РФ):

• вид разрешенного использования участка и режим этой зоны не допускает строить на нем такие объекты;
• в отношении самовольной постройки нет разрешения на строительство.

Решение принимается при условии, что границы зоны с особыми условиями использования территории и необходимость наличия разрешения на строительство установлены законодательством на дату начала строительства объекта.

Не получится узаконить самовольную постройку по решению органа местного самоуправления в следующих ситуациях:

• если у вас нет правоустанавливающих документов на участок под постройкой, которые были необходимы, когда вы начинали строительство. В этом и еще в ряде случаев орган местного самоуправления может принять только решение о сносе (без альтернативы). Это решение можно обжаловать в суде. Но даже если постройку по итогам судебного разбирательства сохранят и дадут возможность привести в надлежащий вид, право собственности на нее по общему правилу сможет приобрести только собственник участка или обладатель ряда других прав на него. Построившее объект лицо вправе рассчитывать только на компенсацию расходов на постройку за минусом расходов собственника постройки на приведение ее в соответствие с установленными требованиями (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ);
• если местные власти в принципе не вправе принимать какие-либо решения в отношении постройки. Тогда решения принимаются судом в том числе по иску органа местного самоуправления (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ, пп. 2 ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ).

Как узнать о принятом органом местного самоуправления решении

Вам должны направить копию решения в течение семи дней со дня принятия. Ее направляют тому, кто осуществил самострой, а если об этом лице нет сведений, то правообладателю земельного участка, на котором возведена постройка (ч. 4 ст. 55.32 ГрК РФ).

Если орган местного самоуправления не установит ни того, кто осуществил самострой, ни владельца участка, то о принятом решении информация будет опубликована в порядке ч. 5 ст. 55.32 ГрК РФ.

В частности, размещена на официальном сайте органа местного самоуправления, принявшего решение.

Когда и какие документы нужно представить в орган местного самоуправления для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями

Вам будет назначен срок для исполнения решения (это от трех до шести месяцев) с учетом характера самой постройки (п. 4 ст. 222 ГК РФ). В этот срок необходимо представить в орган, принявший решение, утвержденную проектную документацию на реконструкцию постройки в целях приведения постройки в соответствие с установленными требованиями (пп. 3 ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ).

Представлять какие-либо еще документы, оформленные в ходе реконструкции или после ее завершения, в орган, принявший решение, закон не требует.

Проектная документация разрабатывается и утверждается в соответствии с правилами гл. 6 ГрК РФ. В частности, в ряде случаев в отношении нее может понадобиться провести экспертизу.

Проектная документация должна обеспечить соответствие объекта требованиям, указанным в п. 2 ст. 222 ГК РФ.

Как провести реконструкцию самовольной постройки

Вы должны реконструировать постройку в соответствии с утвержденной проектной документацией в срок, установленный решением органа местного самоуправления о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями (от трех до шести месяцев).

Обязанность сделать это лежит на том, кто ее построил, а если он неизвестен — на правообладателе земельного участка под ней. Или это делается за счет таких лиц (п. 2 ст. 222 ГК РФ, ч. 6, 10 ст. 55.32 ГрК РФ).

Получение всех необходимых разрешений (на реконструкцию, на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию) осуществляется в порядке, установленном градостроительными нормами.

Учтите, если вы получите право собственности на постройку, которую возвели не вы, а иное лицо на вашем участке, придется возместить этому лицу расходы на постройку за вычетом расходов на приведение ее в соответствие с требованиями (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

Как признать право собственности на самовольную постройку через суд

В ряде случаев вы можете признать через суд право собственности на самовольную постройку. Для этого подготовьте и подайте иск в суд.

Вам потребуется доказать ряд обстоятельств, в частности, то, что ваш участок мог использоваться для строительства, постройка отвечает обязательным требованиям и не угрожает жизни и здоровью людей.

Если суд вынесет решение в вашу пользу, зарегистрируйте право собственности на постройку в установленном законом порядке.

В каких случаях можно требовать в суде признать право собственности на самовольную постройку

Вы можете подать иск о признании права собственности, если самовольная постройка создана на участке, который находится у вас в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Хотя в некоторых случаях собственником самовольной постройки может стать и арендатор земли, предоставленной для строительства (см. Позицию ВС РФ).

Объект, на который можно требовать признать право, мог быть:

1. построен;
2. реконструирован. Если вы провели реконструкцию, например, самовольно пристроили дополнительные помещения, вам нужно подавать иск о признании права на объект в целом, а не на пристройку (Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 19.03.2014).

Признаки самовольной постройки в современном гражданском праве

Фандий, С. В. Признаки самовольной постройки в современном гражданском праве / С. В. Фандий. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2017. — № 20 (154). — С. 370-372. — URL: https://moluch.ru/archive/154/43529/ (дата обращения: 19.10.2022).



Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) дает нам следующее определение самовольной постройки — самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Данное определение позволяет нам вывести признаки самовольной постройки.

Первым признаком самовольной постройки является факт создания строения на земельном участке, не предоставленном для этих целей.

Статья 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) и статья 263 ГК РФ указывают, что среди распорядительных полномочий собственников земельных участков есть право возведения зданий и сооружений, однако осуществить это право они могут лишь при условии соблюдения требования о целевом назначении земельного участка.

Второй признак — это факт создания постройки без получения на это необходимых разрешений. Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации (далее — ГрК РФ) таковыми являются разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Третий признак — это факт возведения строения с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил

Рассмотрим вышеуказанные признаки более подробно.

В соответствии с п. 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации делятся по целевому назначению на следующие категории:

• 1) земли сельскохозяйственного назначения;
• 2) земли населенных пунктов;
• 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• 4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
• 5) земли лесного фонда;
• 6) земли водного фонда;
• 7) земли запаса.

Пункт 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ определяет, что земли, указанные в п. 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным целевым назначением, а правовой режим земель определяется в зависимости от принадлежности к категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

В соответствии с п. 6 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ «градостроительное зонирование» — это зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Пункт 9 ст.

1 Градостроительного кодекса РФ определяет понятие «градостроительного регламента» — это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, а равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно п. 1 ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Исходя из положений ст. 31 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки разрабатываются применительно ко всем территориям поселений и городских округов.

1. Согласно ст. 85 Земельного кодекса РФ, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
2. 1) жилым;
3. 2) общественно-деловым;
4. 3) производственным;
5. 4) инженерных и транспортных инфраструктур;
6. 5) рекреационным;
7. 6) сельскохозяйственного использования;
8. 7) специального назначения;
9. 8) военных объектов;
10. 9) иным территориальным зонам.
11. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
12. На основе всего вышесказанного можно сделать следующий вывод: «Самовольная постройка считается таковой, если она возведена (создана) на земельном участке, градостроительный регламент которого не допускает строительства на нем данного объекта».
13. Следующим рассмотрим признак: «Самовольная постройка возведена (создана) без получения на это необходимых разрешений».

При анализе части 2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, мы можем сделать вывод о том, что указанный перечень самостоятельных этапов строительной деятельности относится в том числе и к реконструкции объектов недвижимости.

В части 1 ст.

51 Градостроительного кодекса РФ указано нормативное определение понятия «разрешение на строительство», под которым понимается документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно градостроительному законодательству РФ «разрешение на строительство» выдается в зависимости от земельных участков, на которые распространяется градостроительный регламент.

Соответственно разрешение на строительство будет выдаваться органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, или федеральным органом исполнительной власти, либо органом исполнительной власти субъекта РФ в соответствии с их компетенцией.

Из всего вышесказанного можно сделать следующий вывод: «Самовольная постройка признается таковой, когда она возведена (создана) без получения на это необходимых разрешений, то есть без получения от уполномоченного государственного или муниципального органа официального документа дающего застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства».

Следующий признак самовольной постройки — возведение с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

Данный признак самовольной постройки закреплен в ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 54 Градостроительного кодекса РФ, при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства и при их капитальном ремонте федеральным органом исполнительной власти осуществляется государственный строительный надзор. Надзор в данном случае необходим для проверки соответствия выполняемых работ требованиям проектной документации и технических регламентов.

Если в ходе надзора будет выявлено существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил в процессе строительства, то постройка будет признана самовольной.

«Градостроительные нормы и правила определяются в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Так, в соответствии со ст.

24 Градостроительного кодекса РФ утверждение региональных нормативов градостроительного проектирования осуществляется с учетом особенностей поселений, городских округов в границах субъекта Российской Федерации.

Состав, порядок подготовки и утверждения региональных нормативов градостроительного проектирования устанавливаются законодательством субъектов Российской Федерации. Утверждение местных нормативов градостроительного проектирования осуществляется с учетом особенностей населенных пунктов в границах муниципальных образований, межселенных территорий.

Состав, порядок подготовки и утверждения местных нормативов градостроительного проектирования устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления» [1].

Признаки самовольного строительства

Признаки самовольного строительства определены статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество,

• созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами,
• созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для осуществления на нем строительства в полной мере регламентирован Земельным кодексом РФ (далее – ЗК РФ).

Итогом процедуры предоставления земельного участка для строительства является заключение договора купли-продажи или договора аренды участка, а также внесение записи о соответствующем праве лица, которому предоставлен участок, в данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Осуществление строительства на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленном для этих целей в порядке, предусмотренном ЗК РФ, является самовольным занятием такого участка, а постройка, возведенная на таком участке — самовольной.

Помимо указанного, возможны случаи, когда права на земельный участок имеются, однако, предполагаемое строительство не соответствует категории и (или) виду разрешенного использования участка.

Так, на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного производства будет незаконным строительство объектов иного назначения, например, промышленного, дачного, жилищного и иного назначения.

Для осуществления строительства объектов недвижимости указанного назначения требуется изменение категории и (или) вида разрешенного использования участка. В противном случае такое строительство будет относиться к самовольному.

Гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство или реконструкцию объекта недвижимости, в подавляющем большинстве случаев обязаны иметь соответствующее разрешение. Строительство (реконструкция), осуществленные без разрешения, носят самовольный характер.

Порядок получения разрешения на строительство (реконструкцию) и последующего разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию предусмотрен Градостроительным кодексом РФ (далее – ГСК РФ) и включает в себя следующие основные этапы:

1. Получение градостроительного плана земельного участка (далее — ГПЗУ).
2. Проведение инженерных изысканий для подготовки проектной документации.
3. Подготовка проектной документации.
4. Государственная экспертиза проектной документации, результатов инженерных изысканий (в случаях, предусмотренных ГСК РФ).
5. Получение разрешения на строительство (реконструкцию).
6. Получение разрешения на ввод построенного (реконструированного) объекта недвижимости.

Для соблюдения законности процесса строительства (реконструкции) прохождение указанных этапов является обязательным.

Само по себе выданное компетентными органами разрешение на строительство, реконструкцию не означает, что такие действия были осуществлены в полном соответствии с действующими нормативами, утвержденными Градостроительным кодексом РФ, СНИПами и иными нормативными и нормативно-техническими актами. Отступление от названных норм (даже если разрешение на строительство или реконструкцию выдавалось) означает, что созданный (реконструированный) объект может быть квалифицирован как самовольная постройка.

Таким образом, совокупность приведенных выше признаков позволяет сделать вывод о том, что возводимый (реконструируемый) объект недвижимого имущества не будет признаваться самовольной постройкой тогда, когда соблюдены следующие условия застройки:

1. На застраиваемый земельный участок надлежащим образом оформлены обязательственные права;
2. Земельный участок отведен под строительство и эксплуатацию возводимого объекта либо такое строительство не противоречит виду разрешенного использования участка;
3. Получены необходимые разрешения на строительство (реконструкцию);
4. Строительные работы выполнены в соответствии со строительными и градостроительными нормами и правилами.

В случае нарушения хотя бы одного из приведенных выше условий, возведенный (реконструированный) объект недвижимости, в судебном порядке может быть признан самовольным.

Напоминаем, что в статью 8.1 Закона Краснодарского края «Об административных правонарушениях» внесены изменения в части наложения административного штрафа за невыполнение требований правил землепользования и застройки.

Размер штрафа за данное административное правонарушение составляет:

• на граждан от тысячи до пяти тысяч рублей,
• на должностных лиц – от пятнадцати тысяч до тридцати тысяч рублей,
• на юридических лиц – от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях

Статья 9.5. Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию

1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, влекут наложение административного штрафа:

• на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей;
• на должностных лиц – от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей;
• на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток;
• на юридических лиц – от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.

5. Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, влечет наложение административного штрафа:

• на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей;
• на должностных лиц – от одной тысячи до двух тысяч рублей;
• на юридических лиц – от десяти тысяч.