Объект недвижимости может находиться в индивидуальной и общей собственности. В первом случае права на жилье принадлежат одному человеку, во втором — нескольким людям. Общая собственность на квартиру или дом может быть совместной и долевой.

От вида собственности на квартиру зависят возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой. Разбираемся, какие виды собственности существуют, чем отличается совместная собственность от долевой, какие плюсы и минусы у каждой формы владения.

В пошаговой инструкции расскажем, как заключить сделку купли-продажи жилья, находящегося в совместной и общедолевой собственности.

Долевая и совместная собственность — разные права и возможности  распоряжаться жильем. Коллаж: МИР КВАРТИР

Какая бывает собственность

Благодаря приватизации с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде России стала быстро расти. Большая часть бывшего муниципального жилья перешла в частную собственность проживающих в нем граждан.

Частная собственность может быть индивидуальной, принадлежащей одному человеку и общей — двоим и более лицам. В свою очередь, общая собственность может быть совместной и долевой.

Что такое общая совместная собственность на квартиру

Совместная собственность — это когда квартира в равной степени принадлежит всем собственникам жилплощади. Объект не разделен на доли, и права каждого владельца считаются равноценными.

Совместное право на недвижимость возникает по желанию владельцев или автоматически. То есть когда недвижимость покупается супругами. Стоит напомнить, что имущество, приобретенное в браке, считается общим.

Поэтому квартира или дом, купленные после регистрации в ЗАГСе, являются совместной собственностью мужа и жены. Даже в том случае, если жилье зарегистрировано на одного из супругов.

Плюсы

1. Все собственники в равной степени отвечают за содержание жилья. Оплата коммунальных платежей так же распределяется на всех владельцев общей совместной недвижимости.

2. Совладельцы несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств. То есть налог на недвижимость вам начисляют в равной доле с другими собственниками.

3. Каждый собственник объекта недвижимости вправе использовать имущественный налоговый вычет ― он распределяется между всеми владельцами квартиры или дома по договоренности.

4. Если у вас возникла кредитная задолженность, то кредиторы не смогут даже через суд потребовать продажи общего имущества. То есть квартиру, находящуюся в совместной собственности, нельзя забрать за долги.

Минусы

1. На совместное владение выдается один документ. Собственник не имеет права единолично оформлять документы. Если необходимо, то можно получить выписку повторно, но услуга платная.
2. Если вы по договоренности с другими собственниками решили сдать жилье в аренду, учтите, что доход придется делить между всеми владельцами.

3. Когда одним из владельцев является несовершеннолетний ребенок, любые сделки с недвижимостью совершаются с участием органов опеки.

Совместное распоряжение общим совместным жильем (продажа,  дарение, завещание и т. д.) можно отнести как к плюсам, так и к минусам.

К примеру, чтобы продать квартиру, придется получить согласие всех сособственников.

Плюс в том, что без вашего ведома не будет продан ни один квадратный метр. Но если сделка инициирована вами и кто-то из собственников на нее не согласен, то вам придется договариваться.

Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности

Общая совместная собственность на квартиру не является препятствием для совершения сделок с жильем. Вы можете продать общую недвижимость, но прежде придется получить согласие на сделку других собственников. Согласие обязательно заверяется у нотариуса.

Согласие совладельца на продажу квартиры должно удостоверяться нотариусом. postila.ru

Если вы собираетесь купить квартиру, к примеру, у супружеской пары, то, скорее всего, жилье будет оформлено в общую собственность. Проверьте все документы, чтобы понять, совместно они владеют недвижимостью или нет.

Какие документы проверить:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, если документы на жилье оформлялись до июля 2016 года;
• выписка из ЕГРН;
• паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;
• документ, на основании которого квартира была получена, к примеру, договор купли-продажи;
• брачный договор, если документ был заключен и нотариально заверен.

Обратите внимание на дату заключения брака и дату регистрации квартиры. Вы найдете их в брачном свидетельстве и выписке ЕГРН (в свидетельстве о регистрации прав собственности). Если квартира появилась до брака — это личная собственность, и продать ее можно без согласия супруга.

Спросите у продавца квартиры о брачном договоре. В договоре, заключенном супругами, может быть указано, что для недвижимости, купленной в браке, устанавливается другая форма собственности, к примеру, раздельная или долевая.

Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:

• она появилась до брака;
• ее подарили по договору дарения;
• она получена в наследство одним из супругов.

Краткая инструкция

1. Закажите выписку из ЕГРН, чтобы проверить право собственности.
2. Убедитесь, что квартира приобретена в браке, а у супругов нет брачного договора.
3. После согласования с продавцом подпишите договор купли-продажи.

4. Если договор подписывает один супруг, проверьте наличие нотариально удостоверенного согласия на сделку от другого супруга.
5. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.

6. Подайте документы в Росреестр на регистрацию (при оформлении сделки у нотариуса документы подаст специалист нотариальной фирмы).
7. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на новую квартиру.

Без согласия супруга продать квартиру  совместной собственности не получится. postila.ru

Что такое общая долевая собственность на квартиру

Долевая собственность — когда квартира находится в общей собственности с определением доли для каждого совладельца. Доли могут быть равными или неравными.

К примеру, один собственник владеет 1/3 жилплощади, а другой — 2/3. Или трем владельцам одного объекта недвижимости принадлежит по 1/3 жилплощади. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.

Вы можете стать владельцем доли квартиры, дачи или другой недвижимости в результате наследования, сделки купли-продажи, приватизации и др. Переоформить в долевую можно и совместную собственность. Для этого потребуется согласие совладельцев или решение суда.

По согласию совладельцев в долевую можно переоформить совместную собствнность. palyulin.ru

Плюсы

1. Все собственники квартиры могут распоряжаться своей частью жилплощади. Вы вправе подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно.

2. Если у одного из владельцев арестуют имущество за долги, то доли других собственников жилья так и останутся в их владении.

3. Каждый из собственников общедолевой недвижимости имеет свой пакет документов на жилье.

Минусы

1. Не всегда доля в квартире — это отдельная комната. На вашу долю может приходиться лишь угол в этой комнате.

2. Если нет возможности отделить вашу долю в отдельное помещение, и вы не можете договориться с совладельцами, то для определения порядка пользования жильем придется обращаться  суд.

3. Долевую собственность могут продать за долги. То есть если вы сильно задолжали, то кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи вашей части недвижимости.

Как определяется доля

По умолчанию доли считаются равными. К примеру, если в процессе приватизации никто не высказывает особых пожеланий, жилплощадь распределяется именно так. Сколько будет собственников, столько и долей. Это соотношение меняется по соглашению или на основании решения суда. 

При этом вы вправе договориться с другими собственниками и перераспределить доли так, как вам удобно. Если вы вложили в квартиру больше других, к примеру, потратились на ремонт, и можете это доказать, то можете подать в суд на пересмотр размера вашей части недвижимости.

Доля может переходить по наследству (целиком или поровну между наследниками), передаваться по договору дарения или другим способом, делиться или объединяться. Случается, появляются доли вроде 17/50 и даже 217/680.

Доля в виде отдельной комнаты в квартире называется реальной. smollawyers.ru

Идеальная и реальная доли в квартире

Доля в квартире может быть выделена как идеальная или реальная (в натуре). То есть в первом случае доля не соответствует документально ни одной из комнат. Во втором — это отдельное помещение.

Пример: площадь одной комнаты в двухкомнатной квартире — 10 кв. м, площадь второй составляет 20 кв. м. Первая комната составляет 1/3 от жилой площади квартиры, а вторая — 2/3. Но квартира находится в общей долевой собственности двух людей и каждому принадлежит по 1/2 доли квартиры.

Такая 1/2 доля квартиры является «идеальной»: она не соответствует площади комнат, эту долю нельзя увидеть в реальной квартире. То есть под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом. Обладатель 1/4 доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на 1/4.

Каждый из участников такой долевой собственности имеет право бывать и в одной, и в другой комнате без согласия другого участника.

Реальная доля (часть, выделенная в натуре) не только соответствует площади конкретной комнаты, но и оформлена документально.

Пример: та же квартира с двумя комнатами площадью 10 кв. м и 20 кв. м. Теперь каждому совладельцу принадлежит отдельное помещение: одному собственнику 10-метровая комната, а другому — 20-метровая. Такие доли называют реальными, или выделенными в натуре.

Реальные доли выделены на местности, соответствуют площади комнат. При этом каждый совладелец имеет право не пускать в свою комнату другого сособственника.

Как купить долю в квартире

Вы легко можете выяснить, что квартира находится в долевой собственности: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.

Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.

Что необходимо учесть

По закону совладельцы имеют преимущественное право для получения предложения о покупке доли. Иными словами, прежде чем продавать постороннему гражданину свою часть в квартире, вы обязаны предложить выкупить ее другим владельцам недвижимости.

Для этого письменно извещаете совладельцев обо всех деталях планируемой продажи. Условия сделки должны быть такими же, как и для других покупателей. У сособственников есть один месяц для принятия решения. Только после этого вы можете продать свою долю.

Если же вы покупаете долю в квартире, то убедитесь, что все владельцы отказались от покупки. Отказ, как и предложение о покупке доли, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.

Если продавец нарушил преимущественное право других собственников на покупку, они в течение трех месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права покупателя на себя. То есть если вы не проверите письменные отказы совладельцев, то рискуете потерять приобретенную долю.

Краткая инструкция по покупке доли

1. Закажите выписку ЕГРН, чтобы проверить права собственности на долю в квартире. Из выписки вы узнаете, сколько у квартиры владельцев.
2. Запросите у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от нее отказались или не ответили.

3. Согласуйте с продавцом все позиции договора купли-продажи и подпишите его. Чтобы избежать мошеннических действий, удостоверьте документ у нотариуса.
4. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.

5. Подайте документы в Росреестр на регистрацию: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников, их отказы от покупки и заявление на регистрацию.
6. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на долю в квартире.

yuristprav.ru» width=»1024″ class=»lazyload» src=»https://f5.mirkvartir.me/journal/custom/6055cf01-bace-42a2-af56-1726ab52789b.jpg»>Из выписки ЕГРН можно узнать количество собственников и их доли в квартире. yuristprav.ru

Основные отличия совместной собственности от долевой

Несмотря на особенности, в сделках с общей собственностью нет ничего необычного. Супруги разводятся, делят, продают совместно нажитое, приезжие из других регионов покупают долю в квартире, чтобы зарегистрироваться — опасаться такой покупки не стоит.

Но как и в любых сделках с недвижимостью, важно тщательно проверять и перепроверять все документы. Мошенники не связываются с въедливыми и юридически грамотными покупателями, поэтому вы сможете приобрести такую квартиру без проблем.

Не присматривала за квартирой и ее украли. Пустая жилплощадь – мишень для мошенников?

• «Думали, сойдем с ума всем подъездом». Как удалось за шум посадить «замечательного соседа»
• Воспитание чувств, или Как я продал комнату в квартире с помощью дедовщины
• Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Отличие совместной собственности от долевой. Плюсы и минусы

В российском законодательстве присутствуют разные права на собственность. В Семейном Кодексе прописано понятие совместной. Но в Гражданском наряду с ней определяется долевая. Нужно внимательно разобраться, что подразумевается под этими обозначениями.

Что такое совместная собственность

Такая форма означает, что недвижимость и прочее имущество записывается на единственное юридическое лицо, титульное. Однако у прочих собственников могут возникать равные права с владельцем. Пример: супруги приобрели в браке квартиру и записали ее на мужа. Жена также является владельцем недвижимости.

Что такое долевая собственность

Долевая устанавливает, что распоряжаться имуществом можно в общем порядке, но только с согласия всех прочих хозяев. Неважно, какая доля находится во владении каждого.

• в коммунальной квартире 3 собственника;
• один решил продать свою долю;
• в первую очередь право на покупку получают остальные дольщики;
• только в случае их отказа предлагают сделку стороннему человеку.

Заключение подобной возмездной сделки без разрешения прочих собственников по суду признается неправомерным. Дольщик обязан письменно оповестить всех соседей по квартире о своем решении, получить их согласие на покупку либо отказ.

Нельзя в одностороннем порядке прибегать к капитальному ремонту, перепланировке и т. д. Но зато подарить свою долю в безвозмездном порядке любому из жильцов или родственнику дольщик вправе.

В чем принципиальная разница между этими понятиями?

Отличия в правах собственности прописаны в таблице:

Владеют имуществом сообща, без выделения определенных долей. Каждый хозяин имеет равные обязанности и права в отношении имущества	Количество собственников не ограничивается. Получают долю в результате наследования, купли-продажи, приватизации. Имущество находится в общесовместном владении с выделением определенной части
Продать имущество без согласия прочих участников практически невозможно. Предварительно придется выделить свою долю	Продать свою часть намного легче. Но сначала предлагают долю остальным членам сообщества
Налоговые выплаты выполняются в равном соотношении всеми владельцами	Налог вносится соответственно размеру доли
Имущественный налоговый вычет определяется по договоренности между совладельцами. Заявление о вычетах подписывается всеми хозяевами. Доли вычета указываются обязательно	Налоговый вычет также распределяется пропорционально, в соотношении с размером доли
Если речь идет о недвижимости, приобретенной до 2014 года, все собственники получают общий вычет. Максимальная сумма не превышает 2000000 рублей. При покупке квартиры после 01.01.2014 года у каждого собственника право на вычет до 2000000 рублей	Никаких отличий с определением вычетов в сравнении с совместной собственностью нет

Регулирование на государственном уровне

Все нюансы определения собственности прописаны в российском законодательстве. Узнать подробнее об общей собственности несложно, изучив статью № 244 Гражданского Кодекса.

В статье разъясняется что:

• Имущество, которое находится в собственности 2 либо более лиц, принадлежит им на правах общей собственности.
• Виды собственности – это общедолевая (совместная) или с выделением отдельной части каждому владельцу (долевая).
• Общая недвижимость обычно является долевой. Исключение составляют случаи образования совместной, разрешенные законом.
• Общая определяется при невозможности раздела имущества либо в случае препятствий законного характера к распределению долей.
• Долевая часто устанавливается в судебном порядке либо по согласию всех собственников.

При возникновении конфликтных ситуаций лучше обращаться к помощи опытного юриста. Решением вопросов занимается мировой судья.

Особенности налогообложения

• Налог на общедолевую собственность рассчитывается после определения кадастровой собственности. Назначается пропорционально величине доли каждого собственника.
• Налог на общее имущество определяется в равном размере для каждого хозяина.

Это постановление одинаково законно как для акционерных компаний, так и для частных лиц.

Что лучше: плюсы и минусы

Преимущества и недостатки разных видов собственности приведены в таблицах.

Ответственность в рамках личной части имущества – это коммунальные, налоговые и прочие платежи	Если доля больше, то и платежи крупнее
Возможность распоряжаться долей по собственному усмотрению. Можно личную часть квартиры продать или сдавать в аренду	При продаже и аренде заручаются согласием прочих собственников
Легко воспользоваться налоговым вычетом. Он зависит от объема доли и размера платежа
Если позволяет планировка, несложно отгородиться от других жильцов в отдельной комнате. Этот вид раздельного проживания именуется преимущественным правом	Ряд помещений не подлежит долевому разделу – это санитарный узел, кухня, прихожая. При таком виде собственности владельцы квартиры обычно составляют график пользования

Нет ограничений в использовании	Учитывают права, требования и пожелания прочих владельцев
Коммунальные платежи и налоги равномерно распределены между владельцами	Иногда затраты выше ожидаемой пользы
Не определяется порядок использования	Нельзя распоряжаться единолично
Нет проблем продажи помещения	Если сособственник против, невозможно совершить продажу даже через суд

Преимущества совместного владения заключаются также в том, что приобретение имущества упрощается. Общий ребенок обязательно прописывается в квартире. Прописка близкого родственника осуществляется с согласия обоих супругов.

Важно! В долевой квартире процедура для ребенка обязательна. Но не происходит выделения доли. Поселить у себя другого родственника на законных основаниях нельзя.

Перевод совместной собственности в долевую на примере квартиры

Изначально определяют способ установки долей. Выделяют 2 метода – это соглашение и судебное решение. Соглашение заключается между участниками. Пример: брачный контракт либо раздел нажитого имущества при разводе. Брачный договор заверяется нотариально. К помощи суда прибегают, если невозможно получить добровольное согласие одного из дольщиков.

Что нужно для перевода совместной собственности в долевую на добровольной основе:

• документы, подтверждающие личность;
• заявление о регистрации прав на долевое разделение либо добровольное соглашение, подтвержденное подписью каждого совладельца;
• брачный договор или соглашение о разделе в 2 подлинных экземплярах;
• свидетельство о браке;
• свидетельство о правах собственности на приобретенную в браке квартиру.

Для внесения изменений при судебном решении нужны:

• удостоверение личности (паспорт);
• заявление о регистрации долевого права на недвижимость;
• экземпляр судебного решения с пометкой о вступлении в силу.

Если стороны представляют третьи лица, необходимы подтвержденные доверенности на ведение дел. Это правило соблюдается как при добровольном соглашении, так и при исковом заявлении в суд.

Государственная регистрация выполняется после уплаты пошлины. Документы и справку об уплате предоставляют в Росреестр.

Методы подачи заявления и документов:

• Через МФЦ независимо от размещения квартиры. Перечень подразделений по приему согласно экстерриториальному принципу размещен на официальном сайте.
• Почтой. При пересылке заявляется ценность отправления. Обязательно оформляют опись документов и прибегают к уведомлению о получении бандероли.
• Через Интернет отправляют на сайт Росреестра электронные копии.

Подтверждение изменений, внесенных в Государственную регистрацию, сопровождается специальной выпиской. Получить ее несложно через интернет.

Оригиналы брачного договора возвращаются собственникам с отметкой о смене совместной собственности на долевую. Когда заявление подано через нотариальную контору, документацию получает нотариус и передает владельцам.

При судебном рассмотрении ответчики часто приводят типичные доказательства «правоты»:

• это моя квартира, так как куплена на личные деньги;
• я единоличный хозяин, так как недвижимость оформлена на меня;
• я не собираюсь делить жилье, так как зарабатывал, а жена с детьми сидела дома.

Ни одно из приведенных доказательств не учитывается судебными органами, если нет специального пункта в брачном контракте. Собственность, зарегистрированная в качестве совместной, в равной степени будет являться имуществом обоим супругам.

Различия в долевой и совместной собственности значительные. Чтобы избежать ошибок при покупке недвижимости, стоит хорошо обдумать все нюансы. Не помешает и консультация юриста.

В чем разница между совместной и долевой собственностью?

Отвечает Ольга Миронова,

Основатель и директор агентства недвижимости «Золотой ключик», автор YouTube-канала МИРОНОВА ПЛЮС, Нижний Новгород

Клиенты, которые приходят в наше агентство, часто спрашивают: а как лучше оформить квартиру или дом при покупке — в совместную собственность или долевую? В чем отличия и есть ли преимущества у одной формы владения перед другой? Чтобы ответить на этот вопрос, приходится разъяснять, чем отличаются эти два понятия.

Начнем с совместной собственности.Это форма владения недвижимостью (квартирой или домом), когда собственники сообща владеют и пользуются общим имуществом, без определения долей каждого из них. При этом доли считаются равными. А в выписке из ЕГРН указаны все собственники данного объекта. 

Классический пример такой собственности — это недвижимое имущество, нажитое в браке, или ситуация, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей.

Также она может возникнуть после получения наследства, если согласно законодательству или условиям завещания на имущество могут претендовать сразу несколько наследников, а также присуждения части квартиры или дома в собственность гражданину согласно решению суда.

В формате совместной собственности каждый из владельцев имеет равные права и равные обязанности в отношении недвижимости.

Например, оплата коммунальных услуг ложится на каждого собственника, и, если кто-то не желает оплачивать свою часть, платить за него придется другому. Равные финансовые обязательства возникают у собственников с ипотекой.

То же относится и к налоговым обязательствам — налог на недвижимость исчисляется и уплачивается такими лицами в равных долях.

Сложности могут возникнуть при продаже недвижимости: если остальные владельцы не хотят продавать совместное имущество, придется пройти процедуру выделения доли из общего имущества. А значит пойти в МФЦ, написать заявление на разделение собственности на доли и ждать получения новых документов.

Теперь о долевой собственности. Само название говорит о том, что имущество находится в общей собственности нескольких лиц, но у каждого из них определена конкретная доля в собственности.

Доли могут быть:  «идеальными» — это те, что выделены только на бумаге (одна вторая, одна четвертая и так далее) и «реальными» — то есть привязанными к конкретным частям квартиры или дома (например, комната 15 кв. метров или мансарда дома 22 кв. метра). Выделяться может только изолированное помещение, а вот коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности в идеальных долях.

Стать обладателем доли в недвижимом имуществе можно в результате покупки жилья, признания права по решению суда, наследования по закону или завещанию, приватизации. В отличие от совместной собственности, здесь установлены более конкретные рамки владения и распоряжения.

В чем преимущества долевой собственности? Во-первых, в свободе действий владельца. Долю можно продать, подарить, обменять, сдать в аренду, оставить в залог или в наследство и даже прописать в ней любого человека.

Но стоит помнить, что при отчуждении своей доли собственник обязан сначала предложить купить ее владельцам других долей, и только после их отказа, предложить третьим лицам.

Есть ограничения и при сдаче доли в аренду: владелец сдаваемых метров должен обязательно запросить письменное разрешение у других собственников, и только после их разрешения впустить квартирантов.

Если у вас есть вопросы к риелтору — задавайте в х! Наши эксперты обязательно на них ответят ????

Совместная и долевая собственность — в чем разница, особенности

Совместная и долевая собственность ― в чем разница между ними? JCat.Недвижимость поможет разобраться в этих понятиях. Вы узнаете о плюсах и минусах этих видов собственности, на какие справки и факторы обратить внимание при покупке недвижимости.

Чем отличается совместная собственность от долевой

Есть 3 основных вида права собственности:

1. Собственность ― имуществом владеет один человек. Он может распоряжаться им по своему усмотрению. 
2. Общая долевая собственность ― имуществом владеет несколько человек. У каждого из них есть определенная доля.
3. Совместная собственность ― несколько владельцев, но без определения долей.

Вид права собственности прописывают в правоустанавливающих документах: выписке из ЕГРН, договоре купли-продажи, договоре дарения, свидетельстве о праве на наследство и т. д. 

Долевая собственность

Важно понимать, наличие долей не означает, что территория в квартире или доме делится между собственниками пропорционально доле каждого. В такой собственности владельцы должны договариваться о том, как распоряжаться имуществом. Любые действия, связанные с ним, проводят по взаимному согласованию: порядок пользования общей площадью, продажа доли, прописка постороннего человека.

Регистрация по месту жительства или пребывания (прописка)

Если один из собственников хочет прописать своего ребенка до 14 лет, ему не нужно получать согласие совладельцев. По закону дети должны быть прописаны с одним из родителей. 

Во всех остальных случаях для постоянной или временной прописки постороннего человека нужно получить согласие всех собственников жилплощади. Близость родства не играет никакой роли, будь это мама, муж или друг семьи. 

Советуем заранее определиться с днем посещения паспортного стола или МФЦ. Так как все собственники квартиры должны расписаться в согласии. Если один из них не может лично присутствовать, ему нужно оформить доверенность. 

Как определяется доля и как купить ее 

Доли не всегда распределяют в равных частях, их размер устанавливают так, как прописано в правоустанавливающих документах. Но если в соглашении или договоре не определены точные доли, то они делятся в равных частях.

Договоры по отчуждению долей заверяют в нотариальной форме. Нотариус проверяет законность документов, дееспособность сторон, есть ли согласие собственников, разъясняет, какие будут последствия сделки. Так проще избежать конфликтных ситуаций между совладельцами в связи с продажей доли.

В случае безвозмездной передачи доли в собственность другого человека согласие совладельцев не требуется. Достаточно заверить договор дарения у нотариуса.

При продаже части одного из собственников, согласие совладельцев ― обязательный документ. По закону у них есть право преимущественной покупки, и продавец в первую очередь должен предложить выкупить свою долю им. 

Процесс уведомления:

1. Нотариус составляет письменное уведомление с предложением выкупа доли для совладельцев имущества. 
2. Нотариус или продавец отправляет другим собственникам уведомление по почте, либо передает письмо лично. К письму прилагают уведомление о получении, в котором должен расписаться получатель. 
3. Если в течение месяца никто из собственников не захочет выкупить долю, нотариус дает разрешение на продажу.

Можно поступить проще. Оформить письменный отказ в нотариальной форме от каждого собственника и приложить к пакету документов сделки по купле-продаже.

Если же собственники приняли решение о продаже квартиры целиком, договор купли-продажи будет оформлен в нотариальной форме без письменного отказа собственников.

Оформление отдельной комнаты в собственность

Чтобы свободно пользоваться определенной комнатой квартиры, нужно оформить перевод комнаты из общей долевой в собственность. Кадастровый инженер сделает замеры и скажет, возможно ли выделение территории. Если технические характеристики квартиры позволяют, он подготовит технический план. 

Далее нужно составить соглашение о прекращении долевой собственности между собственниками. 

Подать в МФЦ два заявления: 

• внесение изменений в кадастровую палату; 
• регистрация права собственности на образованный объект. 

Эти заявки подаются одномоментно, через две недели поступят документы с подтверждением права собственности на отдельную комнату.

Долевая собственность: особенности

Рассмотрим плюсы и минусы этого вида права собственности.

Плюсы:

• у каждого собственника есть пакет документов на свою часть;
• если долю одного из собственников арестуют, ваша часть квартиры останется при вас;
• малоимущий собственник может оформить социальные выплаты на свою долю, например, субсидию на ЖКУ.

Минусы:

• за человеком не закрепляется определенная территория имущества;
• нельзя свободно распорядиться своей долей без согласия других;
• если собственники не могут договориться между собой о порядке пользования имуществом, решать вопросы придется через суд.

Совместная собственность

Как правило, этот вид права оформляют на имущество супруги. Любое имущество, которое приобрели в официальном браке, считают совместно нажитым. Даже если его зарегистрировали только на одного из супругов. Они имеют одинаковые права на него, в независимости от их заработка, вложений и т. д. 

Исключения:

• один из супругов получил недвижимость безвозмездно: в наследство, в дар или по решению суда;
• супруги составили брачный договор, который определяет право собственности каждого на конкретный объект недвижимости;
• недвижимость купили до вступления в брак.

Если другой супруг вложил свои средства для увеличения стоимости жилья ― оплатил ремонт, вложился в строительство ― через суд имущество можно перевести в совместную собственность. 

Для изменения вида права с совместной на общую долевую собственность супруги составляют соглашение о разделе имущества в нотариальной форме. Его нужно зарегистрировать в Росреестре. Также возможно распределение долей в судебном порядке. Чаще всего к такому решению прибегают во время развода. 

Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности

Супруги не могут продать или подарить совместно нажитое имущество без согласия друг друга. Согласие оформляют в нотариальной форме.

Для продажи квартиры в общей совместной собственности дополнительного согласия не требуется. Оба супруга будут участвовать в сделке и распишутся в договоре купли-продажи и заявлении.

Совместная собственность: особенности 

Рассмотрим плюсы и минусы данного вида права собственности.

Плюсы:

• у собственников равные права на имущество;
• у собственников равные обязанности по уплате налогов и коммунальных платежей;
• если у одного из супругов большие долги по кредитам, второй сможет сохранить свое жилье и не продавать по требованию кредиторов.

Минусы:

• для продажи своей доли квартиры супругам нужно провести регистрацию выделения долей из общего имущества;
• собственник не может единолично распоряжаться своей частью квартиры;
• на всех собственников выдается один пакет документов.

Общие рекомендации при покупке квартиры

В сфере недвижимости большая вероятность встретить мошенников. Даже если с куплей-продажей квартиры вам помогает риелтор, нужно перепроверять все детали. 

Самое первое, на что нужно обратить внимание: кто собственники жилья и сколько их. У собственника должны быть все правоустанавливающие документы: документ, на основании которого он приобрел недвижимость, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Желательно перед покупкой еще раз заказать последнее. 

Выписку из ЕГРН может заказать любой человек как онлайн, так и в МФЦ. Из нее вы узнаете, кто собственник, на каком основании и когда он им стал, есть ли обременения: арест, ипотека, залог. Выписка готовится в течение трех дней. 

Если у помещения несколько собственников:

1. Убедитесь, что продавец уведомил совладельцев в правильной форме о продаже своей доли.
2. Поинтересуйтесь, есть ли несовершеннолетние собственники. Сделки с такими собственниками проводятся только с согласия органов опеки. Они должны проверить, не ущемляются ли права ребенка, где он будет прописан после продажи. Это может занять много времени.
3. Узнайте, в браке ли собственник. Если квартира была куплена в браке, нужно получить согласие на продажу от супруги. Даже если на данный момент они в разводе. В течение года второй супруг может оспорить сделку, суд признает ее недействительной.

Закажите справку о составе семьи, чтобы проверить, сколько человек зарегистрировано в квартире, когда их выпишут из прописки. Опять же, если после покупки квартиры выяснится, что здесь прописан ребенок или недееспособный человек, выписать вы их сможете только через суд.

На сайте JCat.Недвижимость вы найдете много советов по купле-продаже имущества. Оставайтесь с нами, мы позаботимся, чтобы ваши сделки проходили быстро и без неожиданностей.

Решайте сложные вопросы с блогом JCat.Недвижимость