Так как стоимость земли в настоящее время является достаточно высокой, что накладывает ограничения для ее приобретения для большинства юридических лиц (из-за больших финансовых затрат), настоящим спасением становится аренда земельных участков или определенных территорий как у физических лиц, так и у юридических или государства.

Однако, прежде чем заключать договор аренды земельного участка, представитель юридического лица должен все подготовить к заключению соглашения, приняв во внимание целый ряд достаточно серьезных нюансов.

Что говорит закон?

Все вопросы, связанные с соглашениями по аренде земли (независимо от того, какой объект будет передан во временное пользование и владение или просто пользование), регулируются Гражданским Кодексом РФ.

• Так, в частности, часть 1 статьи 607 говорит о том, что в аренду могут быть переданы земельные участки.
• То есть, уже в самом Гражданском Кодексе есть прямое указание на то, что возможность аренды земель есть как у юридических лиц, так и у физических.
• Аренду как форму землеобращения рассматривает и Земельный Кодекс, который, кроме того, говорит о том, что аренда земли для определенных категорий землепользователей является одним из наиболее удобных вариантов обращения с этим ресурсом.
• Это связано с тем, что, например, иностранные граждане, лица без гражданства, а также зарубежные компании не могут выступать в качестве собственников земли на территории Российской Федерации, и для них аренда является единственным способом получить тот или иной земельный участок для использования в своих целях.
• То есть, Земельный Кодекс приветствует именно такую форму использования ресурсов, делая акцент на том, что это наиболее удобный вариант на сегодняшний день для достаточно большого количества землепользователей.

Для чего можно арендовать

Что касается аренды земли для ведения сельского хозяйства, то здесь необходимо отметить, что при написании заявления с просьбой о заключении договора аренды потенциальному арендодателю необходимо будет сообщить, какой именно вид сельского хозяйства он намерен осваивать (под пастбища, для высадки сельскохозяйственных культур и т.д.).

1. В том случае, если на участке, который планируется взять аренду, будет в последующем осуществляться жилое строительство, то здесь необходимо отметить, что арендатор будет выступать обладателем исключительного права на аренду конкретного участка до момента продажи выстроенного жилья (например, при строительстве многоэтажки тот участок земли, который находится под домом можно будет арендовать только собственнику дома.
2. Однако продлится такая монополия лишь до того момента, пока последняя квартира не будет продана.
3. Как только такое происходит, исключительные права на аренду переходят жильцам этого дома в полном объеме, а стоимость арендной платы будет включена в виде скрытых платежей в счета на оплату за жилье).

Нередки случаи аренды земельных участков для добычи на них полезных ископаемых или организации их транспортировки от места добычи до места переработки (например, строительство газо- или нефтепровода, организация шахты). В этом случае арендатор будет платить не только арендную плату, но и взносы за ущерб окружающей среде (эти условия обязательно должны быть прописаны в заключаемом договоре аренды).

Кроме того, в тексте соглашения должно быть зафиксировано положение о том, что после окончания работ арендодатель обязан в пределах своих возможностей минимизировать тот ущерб, который был нанесен природе (так, при строительстве подземных газопроводов после засыпки траншеи по окончании работ строительная организация обязана либо собственными силами, либо путем привлечения соответствующих организаций воссоздать ландшафт в максимально приближенном к первоначальному виде с использованием того растительного материала, который будет идентичен ранее уничтоженному).

Как заключить договор: особенности процедуры и содержание текста

Так, форма договора, заключаемая с юридическим лицом (независимо от того, является ли арендодатель физическим лицом или юридическим, а также имеет возможность представлять интересы государства), обязательно должна быть письменной. При этом документ, подтверждающий заключение соглашения, обязательно проходит регистрацию в соответствующих территориальных органах, занимающихся фиксацией таких соглашений (например, департаменты по имущественным и земельным отношениям).

• Наименование контрагентов (то есть сведения об обеих сторонах-участницах сделки с указанием лиц, заключающих конкретное соглашение, а также информации, на каком основании они представляют интересы арендатора и арендодателя);
• Сведения об объекте аренды, а также указание того, с какой целью происходит аренда;
• Размер и порядок внесения арендной платы (в случае, если договор заключается с юридическим лицом или местной администрацией — указывается тот номер счета в территориальном подразделении банка, с которым осуществляется сотрудничество, на который будет происходить перечисление денежных средств, если же арендодателем выступает физическое лицо, то необходимо также указать, каким способом будет происходить расчет за использование земельного участка);
• Полные реквизиты сторон-участников (для физического лица будут указываться полные паспортные данные, а для юридического — адрес фактического нахождения, юридической регистрации, платежные данные, а также сведения о том человеке, который осуществляет подписание договора).

Для того, чтобы договор был заключен, будущему арендатору необходимо обратиться к потенциальному арендодателю с заявлением о предоставлении интересующего участка в аренду. В том случае, если в качестве арендодателя будет выступать местная администрация или другое юридическое лицо, после рассмотрения заявления будет объявлен конкурс на заключение договора.

Если желающие появятся, будет проведена конкурсная процедура, по итогам которой победителем будет признан тот участник, который предложит наивысшую стоимость годовой аренды.

Если арендодатель — физическое лицо, то заключение договора в этом случае объявление конкурса не предполагает. В этом случае происходит процесс обсуждения условий аренды, по результатам которого заключается соглашение на условиях, устраивающих обе стороны.

Срок аренды

При заключении договора аренды земельного участка логичным оказывается вопрос, связанный со сроком аренды.

• Краткосрочная (до 5 лет);
• Долгосрочная (от 5 до 10 лет);
• Бессрочная (от 10 до 49 лет).

Исходя из сроков, на которые заключается договор, будет зависеть и то, необходима ли будет регистрация такого соглашения в Едином государственном реестре прав на недвижимость.

Так, если срок договора менее одного года (например, договор заключен на краткосрочную аренду на срок произведения строительства), регистрация такого соглашения происходить не должна.

В остальных случаях (даже при краткосрочной аренде сроком более 1 года) необходимо регистрировать договор соответствующим образом.

Наиболее распространена долгосрочная аренда (чаще всего такие договора заключаются для ведения сельского хозяйства), а также бессрочная (потому что по ее итогам или в течение всего срока действия договора, начиная со дня, следующего за днем заключения договора) арендатор по соглашению с арендодателем может начинать оформлять переход такого вида недвижимости в собственность.

Какие сложности могут возникнуть?

Так, не всегда правомерным является расторжение договора со стороны арендодателя (например, по каким-то причинам арендодатель решил доверить свой земельный участок другому юридическому лицу, которое предложило большую цену).

В самом процессе расторжения договора нет ничего критичного, так как это положение фиксируется в тексте заключаемого соглашения.

Кроме того, еще одним нарушением прав арендатора может стать необоснованное повышение арендной платы со стороны арендодателя также без уведомления (как правило, такое возможно в том случае, если арендодатель хочет нечестным путем получить еще и штраф за просрочку платежей или его неполную уплату арендатором).

1. Первым из наиболее распространенных нарушений, не касающихся финансовой стороны, будет переуступка прав аренды (или субаренда) в нарушение условий договора (если в тексте соглашения такой вариант не прописан или прямо запрещен). В этом случае арендодатель не только имеет право расторгнуть договор, но и обратиться в суд для признания заключения соглашения о переуступке прав или субаренде незаконным.
2. Вторым нарушением будет использование земель, несоответствующее изначально заявленной цели (например, участок арендовался для сельского хозяйства, а на нем возводится коттеджный поселок или многоэтажный жилой дом с парковкой).

Здесь вариантов разрешения конфликтной ситуации может быть два. В соответствии с первым вариантом будет перезаключение договора аренды (но с выплатой арендатором неустойки и необходимых штрафов).

При этом, в тексте нового соглашения цель аренды должна быть изменена. Второй вариант — обращение в судебные органы с целью признания договора аренды недействительным и удовлетворения арендатором требования выплаты материального ущерба собственнику участка.

Аренда земель юридическим лицом — очень распространенная ситуация в сфере земельных правоотношений.

В этой ситуации аренда окажется наиболее выигрышным вариантом.

Все нюансы оформления договора аренды земельного участка между юридическим и физическим лицом

Порядок передачи земельных участков в аренду регламентируется Гражданским Кодексом Российской Федерации (ГК РФ) и Земельным Кодексом Российской Федерации (ЗК РФ). Третьим определяющим документом является Закон о земле №101-ФЗ. Если в качестве собственника участка выступает физическое лицо, а нанимателя — юридическое, у второго участника сделки возникают обязанности налогового агента.

У кого можно взять внаем земельный участок?

Важно. Арендодателем земельного участка может выступать любой собственник надела, прошедшего процедуру регистрации и имеющего кадастровый паспорт (ст. 9 Закона №101-ФЗ).

• Права юридических и физических лиц извлекать выгоду из передачи своего имущества в пользование не различаются.
• Кроме того, арендатор вправе делегировать свои права третьим лицам, заключая договор субаренды во всех случаях, когда иное не предусмотрено законом или положениями соглашения с собственником (больше о том, что это такое и как провести процедуру, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете, как составить договор субаренды ЗУ и зарегистрировать документ).
• Такой возможности лишены резиденты особых экономических зон, получившие участки без проведения торгов.

Третьей категорией арендодателей являются законные представители несовершеннолетних лиц, унаследовавших землю. Они могут сдавать наделы, принадлежащие находящимся под их присмотром детям, до момента достижения опекаемым 18 лет (как взять землю в аренду?).

Особенности оформления договора

У договора аренды земли, одной стороной которого выступает юридическое лицо, существует несколько особенностей по сравнению с ситуацией, когда отношения возникают между 2 «физиками»:

• обязательная фиксация в письменной форме вне зависимости от срока найма надела;
• обязательная регистрация — ст. 609 ГК РФ и ст. 26 ЗК РФ (о том, каковы размеры государственной пошлины за регистрацию договора аренды земельного участка, читайте тут);
• в тексте соглашения должны быть прописаны все существенные условия, иначе оно может быть признано ничтожным;
• составление акта приема-передачи в качестве подтверждения вступления договора в силу (о том, как оформить акта передачи земельного участка по договору аренды, рассказано в этой статье).

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

К числу существенных можно отнести такие факторы, как:

1. местоположение арендуемого участка и его размер;
2. срок, на который заключается договор (о том, на какой срок можно взять в аренду земельный участок, мы рассказывали в этой статье);
3. величину арендной платы и способ ее внесения (о том, как рассчитать стоимость аренды земли и от чего зависит цена, читайте тут, а этой статье рассказано, как узнать величину арендной платы за землю и заключить договор аренды участка);
4. целевое назначение найма земли;
5. условия возврата;
6. ограничения накладываемые на арендатора;
7. возможные риски;
8. реквизиты и ответственность сторон.

При аренде земли у частника существует ряд аспектов, на которые нужно обратить внимание.

1. В случае если физическое лицо состоит в браке, перед составлением договора необходимо получить письменное согласие супруга.
2. Если же нанимаемый участок находится в долевой собственности, потребуются подписи всех владельцев.
3. Неотъемлемой частью договора аренды является указание на возмездный характер отношений. Это означает, что у физического лица появляется обязанность по уплате НДФЛ. При этом, налоговым агентом должна выступать организация.

Важно. Если по каким-либо причинам юридическое лицо не может произвести удержание нужной суммы, например производит расчеты с хозяином участка в натуральной форме, информация об этом должна быть направлена в ФНС в течение месяца.

• Если арендодателем выступает частная компания, то существенных различий от найма земли у собственника, являющегося физическим лицом, не возникает.Для заключения договора также достаточно только согласия обеих сторон.Обязанность зафиксировать достигнутую договоренность в письменном виде сохраняется. Это законодательное требование действует вне зависимости от того, какой из сторон в заключаемом соглашении является юридическое лицо.
• Если же в качестве арендодателя выступает государство, предусмотрена процедура торгов за получение права на аренду.Она должна быть проведена в течение 30 дней. Договор заключается с победителем конкурса или с заявителем, если других желающих принять участие не оказалось.

Важно. Из этого правила существует исключение. Оно делается только для ситуаций, прописанных в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Например, к числу таковых относятся предоставление садового или огородного земельного участка членам садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества.

В качестве подведения итогов нужно отметить, что ключевым моментом при возникновении отношений арендатора и арендодателя между юридическим и физическим лицами становится соблюдение формы договора и внесение в нее всех существенных условий. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Однако, несмотря на это, эта процедура проще, чем получение участка во временное пользование от государства, поэтому такая практика весьма распространена.

( 1 оценка, среднее 1 из 5 )

Договор аренды: в каких случаях его можно заключить и как правильно составить

Прежде чем перейти к нюансам оформления договора аренды, рассмотрим, в каких случаях в принципе можно заключить такой договор.

Первое, о чем нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что арендные отношения предполагают платное пользование чужим имуществом. Бесплатной аренды быть не может.

Таким образом, если не планируется вносить плату за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем, или между взаимозависимыми компаниями), то оформлять договор аренды не нужно.

Также обратите внимание, что в качестве арендной платы нельзя установить только оплату расходов на «коммуналку» (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Если отдельной платы за пользование имуществом не предусмотрено, то отношения между сторонами регулируются другим договором — безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК РФ).

Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.

Также объект аренды должен быть индивидуально определенным. Другими словами, он должен обладать признаками, позволяющими точно установить, какое именно имущество арендовано.

А значит, по договору аренды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию товара.

Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю то же самое имущество, которое он получил в пользование, а не такое же. 

Итак, если предполагается передача потребляемых, а равно обезличенных вещей, то договор аренды не заключается. Такие отношения регулируются договором займа (гл. 42 ГК РФ). Подробнее о договоре займа см. «Учитываем займы на стороне заемщика» и «Учитываем займы на стороне займодавца».   

Форма договора

Определившись с тем, какие отношения могут быть арендными, перейдем к нюансам составления самого договора. И первый момент, на котором нужно заострить внимание, — это форма договора аренды. Здесь законодатель установил два важных правила.

Первое правило гласит: любой договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одна из его сторон является юридическим лицом (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Напомним, что письменная форма договора может иметь самые разные виды.

Это не только привычный бумажный документ, в котором изложены все условия и стоят подписи сторон. Договоры могут заключаться также путем обмена письмами и иными документами, в том числе электронными (подробнее см.

«Когда договор считается заключенным: переписка и счет по e-mail, аналоги электронной подписи, оформление письма с договором»).

Второе правило такое: если по договору аренды передается объект недвижимости, то договор в письменной форме должен быть составлен в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Это требование обязательно, вне зависимости от того, кто выступает сторонами договора — организации, ИП или «обычные» физлица.

Проверить контрагента в «Контур.Фокусе»

При нарушении указанных выше правил установлены разные последствия. Так, при аренде большинства видов имущества (за исключением недвижимости) несоблюдение письменной формы договора (т.е.

устная договоренность сторон, вообще никаким образом не оформленная в письменном виде) само по себе не означает, что договор не заключен или недействителен. В этом случае при возникновении спора стороны просто не смогут ссылаться в суде на свидетельские показания.

Но при этом можно будет использовать любые письменные доказательства, подтверждающие как сам факт заключения договора аренды, так и его условия (п. 1 ст. 162 ГК РФ). 

А вот при аренде недвижимости последствия заключения договора «не по форме» куда более серьезные. Такой договор в силу прямого указания пункта 1 статьи 651 ГК РФ признается недействительным. Причем, в данном случае недействительным будет как устный договор, так и письменный, но составленный не в виде единого документа, подписанного сторонами.

Напомним, что недействительный договор считается таковым с момента заключения и не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 и п. 1 ст. 431.1 ГК РФ).

В результате, у арендодателя не будет договорного основания для взыскания арендной платы, а у арендатора не будет права оставить в своем пользовании арендованный объект.

Что должно быть в договоре

По правилам пункта 1 статьи 432 ГК РФ любой договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора.

При этом под существенными условиями понимаются те, которые прямо поименованы в ГК РФ как обязательные к включению в текст соглашения.

Соответственно, если в договоре не прописать хотя бы одно из таких условий, то он просто не будет признаваться заключенным.

Итак, что же обязательно должно быть указано в договоре аренды? Во-первых, это данные, которые позволяют определенно установить передаваемое в аренду имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

То есть объект аренды (а как мы помним, им может быть только индивидуально определенная вещь) в договоре нужно описать с максимальной степенью конкретности.

Так, если речь идет об объекте недвижимости, то указываются кадастровый или условный номер, адрес, площадь и другие признаки, позволяющие без сомнения установить, что именно сдается в аренду. При необходимости к договору прилагаются схемы, экспликации и другая техническая информация на объект недвижимости.

Если в аренду сдается движимое имущество, то следует прописать его уникальные свойства — номер (VIN для автомобилей, UIN, IMEI и другие номера для техники, заводские номера для оборудования, артикулы для иных вещей), наименование, модель, марку и прочие отличительные свойства. Например, для компьютера это могут быть объем памяти, наименование и модель процессора, видео и звуковой карты.

Во-вторых, если в аренду передается объект недвижимости, то обязательным условием договора является пункт о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 и п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Что касается аренды движимых вещей, то отсутствие в договоре условия об арендной плате не сделает такой договор незаключенным, а лишь добавит сторонам проблем.

Дело в том, что в этой ситуации размер арендной платы будет определяться исходя из стоимости аренды аналогичных вещей (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

На этом список обязательных пунктов договора аренды заканчивается. Соответственно, условие о порядке и сроках внесения арендной платы, а также условие о сроке аренды обязательными не являются.

Если не прописать в договоре особенности перечисления арендных платежей, то плату нужно будет вносить в порядке и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичных объектов при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Если же не указать срок аренды, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Бесплатно составить и распечатать договор аренды по готовому шаблону

Срок аренды

Теперь остановимся подробнее на условие о сроке аренды. Формулируя этот пункт договора, нужно помнить следующее. Договор аренды земельного участка, здания или сооружения (а равно помещений в них), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст.

26 ЗК РФ). При этом необходимо иметь в виду положение пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В этом пункте сказано, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным одному году.

Другими словами, если в договоре аренды недвижимости указать, что он действует с 1 февраля 2018 года по 31 января 2019 года, то такой договор нужно будет регистрировать. Следуя этой логике, нужно будет регистрировать и договор, действующий с 1 января 2018 года по 31 декабря 2018 года, так как срок аренды в этом случае составит ровно один год.

А вот договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.

01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Это утверждение справедливо и для договоров, в которых срок действия просто не указан, так как такие договоры, как отмечалось выше, признаются заключенными на неопределенный срок.

Из сказанного следует практический вывод. Если планируются длительные отношения по аренде недвижимости, и при этом стороны не хотят регистрировать договор, то можно обойти требование о госрегистрации.

Для этого нужно либо установить, что срок договора аренды меньше одного года (например, 11 месяцев), и одновременно закрепить возможность его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях, либо просто не включать в договор условие о сроке аренды.

Правда, в последнем случае нужно учитывать, что каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок. Для этого достаточно предупредить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Причем отказ от договора может быть немотивированным. Так, право арендодателя отказаться от договора никак не зависит от того, допустил ли арендатор какие-либо нарушения, и ограничить это право договором нельзя (определение ВС РФ от 25.09.

17 по делу № 305-ЭС17-5424).

А что будет, если стороны заключили договор аренды помещения на 11 месяцев, а условие об автоматической пролонгации в него не включили, и при этом забыли своевременно «продлить» договор? По правилам Гражданского кодекса, если по истечении срока, установленного в договоре, арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть арендатор сможет продолжать пользоваться помещением и будет обязан платить предусмотренную договором арендную плату. Но при этом обе стороны, как уже отмечалось, получат право в любой момент отказаться от такого договора.

На что еще обратить внимание

И в заключение отметим еще несколько важных моментов, на которые нужно обратить внимание при составлении договора аренды.

Изменение состава собственников

Если на стороне арендодателя выступает несколько собственников, то арендатор должен перечислять арендную плату каждому из них в соответствующей пропорции. Это правило действует не только в ситуации, когда объект аренды изначально принадлежал нескольким собственникам, но и в ситуации, когда состав владельцев поменялся в период аренды.

Тут надо помнить, что сам по себе факт изменения состава собственников какого-либо влияния на договор аренды не оказывает: он продолжает действовать на ранее согласованных условиях.

При этом у нового сособственника появляется право на получение доли дохода от сдачи имущества в аренду, равной его доле в праве собственности на имущество (ст. 248 ГК РФ). И это право никак не связано с тем, вносились ли соответствующие изменения в договор.

Поэтому, как только новый совладелец объекта аренды потребует перечислять на его счет арендную плату, арендатору придется делить плату на части и переводить их отдельно каждому из собственников.

Нарушение этого правила повлечет штрафные санкции и может стать основанием для расторжения договора аренды (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.18 № Ф04-4219/2017).

Односторонний отказ от договора

Следующий момент касается условия о праве на односторонний отказ от договора аренды.

По общему правилу, закрепленному в статье 310 ГК РФ, если обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность, то они вправе внести в договор пункт об одностороннем отказе от договора при наступлении тех или иных условий.

А если такой деятельностью занимается только одна из сторон, то право на односторонний отказ ей не предоставляется, в то время как другая сторона может заявить об одностороннем отказе от договора.

Соответственно, если имущество арендуется у физического лица, не являющегося ИП, то в договоре нельзя прописать право арендатора (организации или предпринимателя) на односторонний отказ от такого договора.

Отметим, что в случае с арендой государственного или муниципального имущества подобное условие не может быть включено в договор, так как право согласовывать условия одностороннего отказа от договора имеют только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. А при аренде госимущества арендодателем выступает орган власти, который предпринимательскую деятельность не осуществляет по определению (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.18 № Ф03-1250/2018).

Согласие арендодателя на перенаем

И наконец, остановимся на вопросе о «перекупке» действующего договора аренды. Возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) предусмотрена пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.

В случае если планируется перенаем (а не заключение прямого договора аренды), нужно обязательно проверить наличие согласия арендодателя. Оно может быть выражено разными способами. Например, в виде отдельного письма, в котором арендодатель сообщает, что не возражает против перенайма объекта аренды.

Также арендодатель может проставить соответствующую надпись на договоре перенайма. Главное, чтобы было понятно, в отношении какого договора аренды дано согласие на перенаем. Если же согласие отсутствует, то договор перенайма будет ничтожным.

Такая сделка не повлечет юридических последствий и будет признана недействительной с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Это значит, что лицом, обязанным по договору аренды, останется прежний арендатор.

И никакие обстоятельства (ликвидация первоначального арендатора, фактическое использование имущества новым арендатором, своевременное внесение арендной платы) ситуацию не исправят (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.06.18 № Ф01-2034/2018).

Заключение договора аренды земельного участка юридическими лицами у физических, у государства или у организации. Образцы этих соглашений

Если вы являетесь юридическим лицом, то рано или поздно вы можете испытать потребность арендовать землю. Возникает вопрос: а можно ли оформить это на организацию?

Данная статья поможет вам разобраться во всех тонкостях процедуры аренды земельного участка, а также заключении соглашения между юридическим и физическим лицом. Кроме того, здесь вы найдете и пример такого договора.

Показать содержание

Что говорит закон?

Все законные процедуры описаны в земельном кодексе РФ, а самое важное – в 22 и 9 статьях. В частности, в них говорится, что любая особа может взять в аренду любую доступную землю, как у физической особы, так и у государства.

Наем надела юрлицом

Если изучить все вышеприведенные документы, то в них не будет описано никаких ограничений, связанных с возможностью арендования земли юридическим лицом.

Иными словами, организация имеет такие же права на аренду, как и любое физическое лицо. Поэтому ответ на вопрос однозначный – да, юр. лицо может получить землю под собственные нужды, правда эта процедура имеет некоторые отличительные особенности, о которых пойдет речь дальше.

Особенности

• Если физическое лицо арендует земельный участок на срок не более одного года, то соглашение о найме можно не регистрировать.
• В случае же, когда одна из сторон – компания, договор аренды регистрируется в обязательном порядке, вне зависимости от продолжительности найма.
• Это единственное отличие от процедуры аренды между двумя физическими лицами, других отличий на данный момент нет.

Отличия между соглашениями для физических и юрлиц

Договор аренды земельного участка для юридических и физических особ фактически не отличается. Единственное расхождение с договором найма между двумя физическими особами – с юридическим лицом договор требует обязательной регистрации.

Как осуществить наем земли?

Для получения земли необходимо выполнить простой алгоритм. Он различается в зависимости от того, решили вы арендовать землю у муниципального органа (а также государства), или же у физического лица или другого предприятия.

У физического лица

Для того чтобы договор был успешно заключен, арендатору следует обратиться к собственнику интересующей его земли. Так как им выступает физическое лицо, для заключения сделки достаточно достижения согласия по всем вопросам с обеих сторон.

Важно отметить, что форма такого соглашения должна быть исключительно письменной. Неправильное оформление договора делает его ничтожным, что может повлечь за собой:

• причинение ущерба земельному наделу и ненадлежащее его использование;
• захват участка в самовольном порядке;
• отказ арендатора от уплаты за использование земли;
• возникновение споров между сторонами.

Что касается сроков аренды, то земельное законодательство РФ предусматривает:

• краткосрочную аренду (до 5 лет);
• долгосрочную (5-10 лет);
• бессрочную (10-49 лет).

Так как важнейшей юридической характеристикой рассматриваемого договора является возвратность объекта, необходимо достигнуть взаимного согласия по срокам действия аренды.

Заключение договора

Для заключения сделки необходимо:

1. Проверить подлинность прав собственности арендодателя на земельный участок — для этого физическое лицо должно предъявить соответствующее свидетельство либо договор аренды с правом субаренды. Также будет необходим технический или кадастровый паспорт.

   Внимание! Если участок находится в долях, то понадобятся нотариально заверенные подписи всех людей. От мужа (жены) физического лица также потребуется письменное подтверждение согласия.

2. Составление предварительного договора для обсуждения и внесения корректив. Его юридическая сила ограничена до вступления в силу основного договора, зарегистрированного в государственных органах.
3. Заключение основного договора.
4. Передача земельного участка по акту приема-передачи.

Договор аренды земли у физического лица должен содержать следующие пункты:

1. Наименование, место и время составления.
2. Вводная часть.
3. Определение сторон.
4. Объект аренды. Этому пункту уделяется особое внимание — здесь оговариваются сведения о земельном участке (номер регистрации, площадь, адрес), приводится словесное или графическое описание границ, наличие строений и насаждений, категория земли, ее целевое назначение и т.д..
5. Размер арендной платы, рассчитанный на основе ее кадастровой стоимости.
6. Права и обязанности сторон.
7. Ответственность за нарушение обязательств, назначение пени за просрочку оплаты.
8. Способы и условия расторжения сделки, порядок рассмотрения споров.
9. Число экземпляров и условия регистрации.
10. Реквизиты сторон.

Итак, если вы решили арендовать земельный надел у государства, то необходимо:

1. Обратиться в администрацию города (или другого поселения), а если точнее, то в тот ее отдел, который занимается непосредственно наделами.
2. Написать заявление (о том, как его написать, пойдет речь чуть ниже).
3. Принести все копии и подлинники документов, указанных в заявлении.
4. Далее есть два варианта:
   • Вам предложили участвовать в аукционе. Иными словами, на ваш участок потенциально претендует кто-то еще.Тогда непосредственно на сам аукцион вам нужно подать договор об участии, а также уплатить залог участия. После аукциона вам сообщат, досталась ли вам данная земля или нет.
   • Вам предложили заключить договор. Тогда все проще, но занимает чуть больше времени.После подачи заявления всю работу будет выполнять администрация – она проверит, нет ли у указанного вами участка текущего арендатора, получит разрешения контролирующих органов и т.д.После всего этого вам сообщат об успехе и выдадут на руки акт на земельный участок, в котором буду все его данные, а также выдадут акт согласования, в котором как раз и будут стоять подписи различных верховных органов.
5. Если вам отказали – потребуйте основание для этого. Основанием может служить то, что участок изъяли из оборота или решили оставить его для городских нужд.

   Если же вам не хотят сообщать ответ, или он будет необоснованным, вы можете обратиться с заявлением в суд.

6. Если вы все-таки удачно прошли первичную процедуру и у вас на руках все документы, то с ними необходимо обратиться в кадастровый орган, а затем снова в администрацию – получать постановление о передаче вам участка в наем.

   После всего этого остается последний этап – обращение в Росреестр и регистрация договора.

ВАЖНО. Вовсе не обязательно подписывать договор в администрации перед его подачей в Росреестр – возможно вы сможете его немного изменить, добавив в него удовлетворяющие вас пункты.

Составление заявления

Заявление составляется по обычному образцу, в нем указывается:

1. ФИО директора.
2. Адрес.
3. Год рождения.
4. Номер паспорта, ИНН.
5. Наименование организации.
6. Выписка из Росреестра.
7. Расположение того участка, который вы желаете арендовать.
8. Почему вы хотите арендовать участок именно такого размера.
9. Цели использования – что вы хотите построить на данном земельном участке.

В этом случае нет каких-то особенных процедур. Вам необходим любой типовой договор арендования, в котором, помимо ваших личных данных будут указаны данные фирмы – наименование, фактический адрес и т.д.

Скачать образец договора аренды земельного участка между юридическими лицами

Подробно о заключение договора аренды земельного участка юридическим лицом рассказано в этом видео:

Заключение

На данный момент юридическая особа имеет практически такие же права и возможности для найма, как и физическая. Пользуясь приведенным алгоритмом, вы можете обратиться к муниципальным службам и арендовать любую доступную городскую землю. В случае с предоставлением земли конкретными лицами все еще проще – для них соглашение о найме типовое, как и у физических лиц.