На какие уловки идут недобросовестные застройщики при заключении договора долевого участия (ДДУ) — рассказываем вместе с экспертами

Andrii Yalanskyi/shutterstock.com

С переходом на эскроу-счета вероятность обмана покупателей новостроек снизилась. Даже если застройщик не достроит дом, дольщик сможет вернуть вложенные деньги, которые хранятся в банке до завершения строительства.

Несмотря на это, существуют уловки, на которые идут недобросовестные застройщики, вводя в заблуждение дольщиков. Вместе с юристами рассказываем о них.

1. Заключение предварительного договора

Одна из подобных уловок связана с самим видом договора, который заключается с покупателем новостройки. Федеральный закон о долевом участии (214-ФЗ) защищает права покупателя при подписании им именно договора долевого участия.

Но на практике недобросовестный продавец может предложить подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с оговоркой, что многоквартирный дом находится на этапе строительства.

В этом случае покупатель не приобретает статуса участника долевого строительства и его права не будут защищены данным законом, рассказывает управляющий партнер юридическойя фирмы Howard Russia Евгений Нехаев.

При заключении ПДКП денежные средства поступают сразу в распоряжение застройщика или близких к нему фирм. Если строительная фирма обанкротится, то могут появиться новые обманутые дольщики.

Хотя и такой договор можно будет оспорить в суде, на это уйдет время. «Нам удавалось доказать, что намерением покупателя было заключение именно ДДУ, однако это непростой и длительный процесс», — отметил Евгений Нехаев.

Поэтому при покупке жилья на стадии строительства нужно обязательно заключать именно ДДУ.

Денис Хузиахметов, руководитель юридической коллегии «Белая сова»:

— Недавно обратился клиент с просьбой провести правовой анализ предложенного застройщиком к заключению договора, на деле оказавшимся как раз предварительным договором на квартиру, которой еще нет.

Дом не то что не сдан в эксплуатацию, он даже не возведен. При этом застройщик — крупная и известная фирма, работающая на рынке Санкт-Петербурга.

Пришлось настоятельно отговорить клиента от заключения договора и подыскать застройщика, работающего «в белую».

2. Менять условия в одностороннем порядке

Еще одна возможная уловка — это включение в ДДУ пункта о праве застройщика менять условия в одностороннем порядке.

«Застройщик при заключении договора долевого участия в строительстве может вносить оспоримые условия о возможности одностороненнего расторжения договора по своей инициативе, об одностороннем изменении площади квартиры или цены.

Все эти условия требуют детального изучения и корректировки», — рассказал глава юридической коллегии «Белая сова».

Наличие таких пунктов даст застройщику право уменьшить площадь квартиры без изменения цены или увеличить цену в случае изменения конъюнктуры рынка. «Такие примеры на практике встречаются все реже. Как правило, они признаются судом недействительными, ухудшающими права потребителя», — добавил юрист.

3. Доплата за метры

Застройщики иногда включают в договор пункт о возможных финансовых взаиморасчетах при приемке квартиры в случае отличия реальной площади квартиры от проектной (оплаченной), говорит адвокат, кандидат юридических наук Анастасия Поликыржа. При сдаче квартиры часто обнаруживаются отклонения проектных площадей от фактических. Если фактическая площадь больше, то дольщик обязан будет доплатить за дополнительные квадратные метры.

В этом случае для проверки предоставленных данных следует провести замеры самостоятельно или пригласить на приемку профильную компанию, что позволит исключить переплату за недостоверные данные, рекомендует ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. Следует помнить, что по закону в площадь квартиры не включаются балкон, лоджия и терраса.

«Для вашей защиты нужно, чтобы застройщик указал конкретные цифры, в пределах которых может колебаться площадь квартиры и при этом не будет изменяться конечная стоимость. Необходимость данного условия в договоре долевого участия в июле 2021 года еще раз подтвердил Верховный Суд РФ», — добавила Анастасия Поликыржа.

Застройщики могут включать в договор пункт о возможных финансовых взаиморасчетах при приемке квартиры в случае отличия метража квартиры фактического от метража проектного ( PHOTOCREO Michal Bednarek/shutterstock.com)

4. Дополнительное соглашение

Еще одна популярная уловка связана с подписанием дополнительного соглашения, говорят юристы. Застройщики часто включают условие о том, что если квартира не будет передана дольщику вовремя, то застройщик направит предложение о продлении срока.

Такие просьбы подписать допсоглашение с новой датой передачи объекта недвижимости встречаются нередко. Это связано с тем, что в случае просрочки дольщик вправе требовать неустойку. Если он подписывает допсоглашение, то такое право теряется. Однако дольщики не обязаны подписывать эти предложения, отметила ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и партнеры».

5. Продажа квартиры с согласия застройщика

Застройщики также могут прописать в договоре невозможность уступки права требования на квартиры без их согласия. Пока дом строится, дольщик по закону может уступить свои права — продать квартиру в недостроенном доме. Но в некоторых договорах прописано, что нужно получить согласие застройщика на такую переуступку прав и согласовать с ним цену, отмечает Анастасия Поликыржа.

«Это хитрость, обычно застройщики начинают подключать своих риелторов, юристов и берут за эти услуги определенную сумму вознаграждения. Например, дольщик может продать квартиру, но заключив договор по поиску, продаже и регистрации квартиры. Это такой способ получить вознаграждение с дольщика за допуслуги», — пояснила адвокат.

6. Определенная подсудность

Еще один пункт, который застройщик может включить в договор, — это рассмотрение дела в случае возникновения спора только в определенному суде.

Например, может быть прописано, что дело будет рассматривать только Мещанский районный суд Москвы, добавила адвокат.

«Данный пункт договора ущемляет права истца как потребителя на предъявление иска в суд по своему выбору, вследствие чего является недействительным», — отметила Анастасия Поликыржа.

Застройщики также могут навязывать дополнительные услуги. Например, оформление прав собственности, страхование (может составить 10–30% от стоимости квартиры). Это могут быть также услуги управляющей компании застройщика с повышенными тарифами за коммунальные услуги, привела примеры Анастасия Шеверева из «Юрлов и Партнеры».

7. Рекламные обещания

Распространенной хитростью со стороны застройщика нередко становятся обещания, которые даются вне договора — в рекламных буклетах или на словах, отмечает Анастасия Поликыржа.

Например, это может быть вид из окна, дом бизнес-класса, бассейн на территории комплекса или благоустроенная территория с детским садом.

Но нужно понимать, что не все обещанное в рекламе и на буклетах будет воплощено в жизнь.

«Застройщики зачастую привлекают дольщиков хорошей инфраструктурой и отличным благоустройством, но так как указанные условия не фигурируют в договоре долевого участия, надо быть готовым к тому, что они будут выполнены не в полном объеме. Так, например, к моменту сдачи дома могут быть не построены детские сады и школы, что добавит проблем дольщику», — рассказала Анастасия Шеверева.

Распространенным способом хитрости со стороны застройщика являются обещания, которые даются вне договора долевого участия: в рекламных буклетах или на словах  ( Yerbolat Shadrakhov/shutterstock.com)

Как не попасть на уловки

Чтобы не попасть на подобные уловки, при подписании ДДУ эксперты рекомендуют обратить внимание на следующие моменты.

В первую очередь стоит понимать, что вы покупаете. В ДДУ должно быть четко прописаны все параметры приобретаемой недвижимости, говорит управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Во-первых, формат недвижимости — жилая ли она вообще. Например, некоторые покупают апартаменты, а потом удивляются невозможности прописаться или другим ограничениям.

Во-вторых, проверить площадь и стоимость, в том числе стоимость и квадратного метра. В-третьих, изучить расположение и планировку квартиры, состояние помещения и коммуникаций (с отделкой или без).

Особенно тщательно нужно изучить все характеристики объекта, если оно сдается с отделкой под ключ.

Второй момент, который нужно проверить, — это указанные в ДДУ сроки ввода дома в эксплуатацию и сроки передачи ключей. Как правило, это две разные даты, что надо учитывать при планировании ремонта и переезда в новую квартиру.

Третий важный пункт, на который нужно обратить внимание, — это обязательства застройщика по устранению строительных дефектов и гарантийные обязательства на объект недвижимости и коммуникации. В случае возникновения проблем собственник может апеллировать к застройщику именно на основании этого пункта, а также характеристик передаваемого объекта, указанных в ДДУ.

Четвертый момент, который нужно изучить, касается обязанностей и самого дольщика, и других условий сделки.

Например, здесь может быть прописана необходимость согласования условий переуступки ДДУ с застройщиком.

«Если дольщику нужно будет срочно продать квартиру, а застройщик не захочет быстро согласовывать сделку, то вопрос придется решать в суде, что займет время», — отметила Ирина Доброхотова.

В целом надо ориентироваться на содержание самого договора, а не на то, что указано в рекламе. Важно ознакомиться с проектной документацией, в том числе с декларацией, в которой указано финансовое положение застройщика. Наличие декларации можно проверить на сайте Минстроя России.

Защита прав дольщиков при долевом строительстве

Еще несколько десятилетий назад договор об участии в долевом строительстве составляли сами организации, возводящие многоквартирный дом.

При этом права граждан, вложивших средства с намерением в дальнейшем получить недвижимость, фактически не были защищены. Но с принятием в 2014 году ФЗ №214-ФЗ ситуация поменялась.

Защита прав дольщиков при долевом строительстве обеспечивается на государственном уровне. А значит обманывать граждан стало намного сложнее.

ФЗ №214-ФЗ призван защитить граждан, вложивших деньги в постройку объекта. Возможные риски дольщиков связаны с:

1. Внесением оплаты за жилое помещение, которого по факту пока не существует. То есть право собственности возникает не сразу после передачи средств, а по окончанию строительства объекта
2. Нарушением сроков введения здания в эксплуатацию. Особенно неприятно, если дольщик продал недвижимость, где ранее проживал с надеждой въехать в новое в установленный в ДДУ срок, а застройщик не соблюдает сроки предоставления квартиры.
3. Возможностью получения недвижимости ненадлежащего качество. Застройщик или технический заказчик может нарушить процесс возведения строения. Жилье дольщик получит, однако его состояние может не соответствовать цене и ожиданиям.
4. Приостановлением строительства ввиду недостатка средств или по иным причинам. Жилье заказчик может и не получить.

Чтобы оградить участников долевого строительства, вложивших средства, от риска потерять деньги и жилье, Государственная Дума 30 декабря приняла ФЗ №214-ФЗ. Он устанавливает правовой статус вложившихся в возведения объекта недвижимости граждан, а также утверждает меры, применяемые к застройщику при нарушении положений договора о долевом участии.

Бесплатная консультация юриста по защите прав дольщиков>>

Согласно нормативному акту застройщик обязан:

• в установленный контрактом срок обеспечить передачу готового жилья собственникам по акту приема-передачи.
• в случае смерти вложивших средства физлиц — передать имущество наследникам.
• возместить ущерб в случае повреждения или разрушения объекта недвижимости.

Дополнительная защита интересов дольщиков-физлиц обеспечивается также положениями Закона о правах потребителей.

Договор участия в долевом строительстве

Основным документом, подтверждающим договоренность застройщика и дольщика является договор. Если ранее документ формировался ведущей строительство фирмой фактически по собственному усмотрению, то теперь в содержании должны обязательно присутствовать некоторые пункты. Перечень последних установлен 4 статьей ФЗ №214-ФЗ. В контракт включают:

• сведения о строящемся объекте — точный адрес. Также прикрепляется план застройки и иная проектная документация, содержащая технические характеристики здания.
• дату передачи жилья будущему владельцу.
• размер вносимой суммы, а также порядок ее перечисления, в том числе сроки.
• период гарантии на дом.
• способы, которыми фирма-застройщик планирует обеспечивать наложенные контрактом обязательства.

Если пропущен хотя бы один пункт, договор, как сообщает 5 пункт 4 статьи, признается незаключенным. В случаях, если в контракте прописаны дополнительные пункты, которые умаляют значимость прав гражданина по сравнению с интересами застройщика, участник долевого строительства  вправе отказаться от заключения соглашения, либо потребовать внести в него изменения.

Механизмы защиты дольщиков

Восстановить права гражданин вправе на различных этапах сделки с застройщиком. Законодательно предусмотрено несколько механизмов защиты дольщиков. Разберемся, что можно предпринять обманутому дольщику.

Признание права на имущество

Если строительство дома по факту завершено, но застройщик не спешит вводить здание в эксплуатацию, нарушая сроки. В некоторых случаях можно применять подобный способ защиты при долевом строительстве в отношении даже недостроенного здания.

При нарушении сроков вложившие деньги граждане должны составить гражданско-правовой иск и обратиться в суд. В документе в качестве требования отображают:

• признание права на перевод в собственность квартиры.
• передачу во владение части недостроенного дома.
• право на долю в общей собственности, если предметом иска является здание, которое невозможно использовать по прямому назначению в его текущем состоянии.

Обоснование неправомерности сделки

Закон оставляет за дольщиком право в одностороннем порядке аннулировать соглашение. Но для этого необходимо доказать неправомерность совершенной сделки. В качестве аргументов для разрыва контракта можно привести:

• ошибки при составлении договора участия в строительстве, либо отсутствие подобного соглашения.
• если заключающий договор со стороны компании-застройщика гражданин не является доверенным лицом организации.
• проектная декларация выполнена с нарушениями.

Разрыв сделки производится через суд на основании 3 статьи ФЗ №214-ФЗ, а также использовании положений статьи 395 ГК РФ. Дольщик претендует не только на возврат вложенных средств и процентов ипотеки, но и на отчисления компенсации. Расчеты размера последней ведутся в зависимости от ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика

Не только ошибки в составлении соглашения или других правовых аспектов сделки могут стать основанием для разрыва контракта. Аннулируется купля-продажа и в случае невыполнения обязательств, возложенных на застройщика договором. По инициативе приобретателя отмена инициируется в следующих случаях:

1. Качество сданного объекта ниже оговоренного.
2. Строительные работы прерваны, и возобновление не планируется.
3. С момента обозначенного в контракте срока сдачи жилья минуло более 2 месяцев, а собственники не получили ключи от квартир.
4. Контракт изменен застройщиком в одностороннем порядке.

Но чтобы доказать, что взыскание внесенных в долевое строительство средств, потребуется юридическая помощь и судебная защита. Только юрист сможет обосновать причины расторжения сделки и обеспечить обратный перевод денег вложившемуся в строительство лицу.

Поддержка органов власти

На региональном уровне обычно предусмотрена помощь для обманутых дольщиков со стороны властей. Гражданин, которые не получил долгожданное жилье, может претендовать на:

• получение временного помещения для проживания.
• компенсационные выплаты из бюджета.
• содействие в строительстве жилого дома, в том числе поиск инвесторов для окончания работ.

Решение проблемы полностью зависит от политики региональных властей, ознакомиться с мероприятиями можно, перейдя на сайт администрации. Нуждающихся в защите не оставят без поддержки.

Вмешательство суда при банкротстве застройщика

Особенно сложно придется дольщикам, если фирма, производящая строительные работы, обращается в суд для признания банкротства. В этом случае застройщик обязан:

1. Предоставить обещанное жилье.
2. Вернуть средства, вложенные в строительство.

Сложившиеся в долевое строительство граждане находятся на третьем месте в очереди на возмещение расходов. Перед ними находятся только пострадавшие на стройке работники и сотрудники, которые не получили заработную плату.

Но если вернуть собственные вложенные средства можно, то в случае с использованием ипотеки возникают проблемы.

Основная сумма возвращается обратно дольщику и может быть переведена обратно в финансовую организацию, выдавшую кредит на жилье.

Но требования к банкам со стороны закона не включают в себя возврат заемщику процентов, если ипотечное жилье не достроено или не перешло к владельцу по иным причинам. Соответственно, дольщики несут убытки.

Законодательство ввело понятие эскроу-счетов и новый способ расчета с 1 июля 2019 года с целью избежать потерь со стороны граждан-участников долевого строительства. Они открываются лицензированными организациями, и призваны обеспечить сохранность средств дольщиков.

Застройщик не вправе использовать деньги до передачи недвижимости в собственность. Но и подобная мера не решит проблему полностью.

Ведь чтобы получить обратно средства гражданин должен ходатайствовать о включении в реестр кредиторов и требовать выплаты всей суммы, включая проценты в рамках процедуры банкротства застройщика.

Порядок обращения в суд

Начинать процесс взыскания следует сразу после опубликования статуса о банкротстве строительной фирм на портале Единого госреестре. Пошаговая инструкция для дольщика включает в себя следующие пункты:

1. Определиться с требованиями к обанкротившемуся застройщику.
2. Составить заявление о включении в реестр кредиторов.
3. Сформировать пакет документов, доказывающий правомерность выдвинутых требований.
4. Направить иск в судебную инстанцию.
5. Дождаться включения в реестр и принятия решения по делу о банкротстве.

Чтобы вернуть средства не обязательно обращаться в суд. Можно заключить мирное соглашение с застройщиком. Однако потребуется составление реестра кредиторов строительной фирмы и согласие не менее 75% указанных в нем лиц.

Обращение в Фонд защиты участников долевого строительства

Помимо администраций регионов и суда защищать права обманутых участников долевого строительства призван специальный Госфонд, который учрежден 7 декабря 2006 года.

Постановление Правительства №1310 создало специальный комитет — некоммерческое общество, которое выступает как гарант защиты прав дольщиков, помогая добиться восстановления прав в конфликтах с застройщиками.

Причем обратиться в фонд может не только Москва и Московская область, но и другие регионы.

Центр помощи призван:

1. Сформировать компенсационный фонд.
2. Собирать взносы.
3. Выплачивать компенсации и производить расчеты с дольщиками с использованием собранных средств.

Рабочая группа отчитывается непосредственно перед Министерством строительства и ЖКХ РФ.

Расторжение сделки по вине застройщика влечет не только необходимость компенсации потраченных дольщиком средств, но в ряде случаев — выплату неустойки, штрафов и возмещение морального ущерба. Все зависит от судебного решения и конкретных обстоятельств дела.

Юрист по защите прав дольщиков

Получите бесплатную юридическую консультацию по защите прав дольщиков: напишите нам в форме ниже.

(25

Как защищать имущественные права юрлица – участника долевого строительства при банкротстве застройщика?

Верховный Суд в Определении № 305-ЭС19-12342(3) от 23 сентября по делу А40-253090/2016 разбирался, какие законодательные нормы действуют для юрлица, которое заключило с застройщиком договор о взаиморасчетах и должно было получить квартиры, после чего вступили в силу поправки, исключившие из понятия участника строительства упоминание о юридических лицах.

ОАО «Земли Московии» являлось застройщиком многоквартирных домов на земельном участке, расположенном в городском поселении «Раменское» Московской области. По договору от 24 мая 2015 г.

ООО «Паритет» приняло участие в долевом строительстве, обязавшись оплатить обществу «Земли Московии» обусловленную договором сумму за квартиры, которые застройщик обязался передать после получения разрешения на ввод домов в эксплуатацию.

Через два дня стороны заключили договор строительного подряда, по условиям которого «Паритет» обязался по заказу «Земли Московии» выполнить строительно-монтажные работы на том же строительном объекте, где им приобретались жилые помещения.

Стороны согласовали возможность оплаты результата работ посредством оформления между ними договора участия в долевом строительстве и зачета встречных однородных требований.

Так как «Земли Московии» задолжало «Паритету» более 22 млн руб., общество обратилось в Арбитражный суд города Москвы, и 17 ноября 2016 г. в рамках дела № А40-114062/2016 с ответчика взыскали деньги по оплате работ, выполненных на 1 августа 2015 г.

Однако уже 27 декабря того же года было возбуждено дело о банкротстве «Земли Московии», а 23 июня 2017 г. компания заключила соглашение о прекращении обязательства с «Паритетом» зачетом встречных требований.

Взысканная по судебному решению сумма была зачтена в счет оплаты квартир, подлежащих передаче обществу.

25 декабря 2019 г. застройщик был признан банкротом, а требования «Паритета» о передаче квартир определением суда были включены в реестр требований кредиторов должника о передаче жилых помещений.

17 февраля 2021 г.

арбитражный суд удовлетворил заявление Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Московской области о намерении стать приобретателем прав «Земли Московии» на земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями на нем, в том числе объектами незавершенного строительства – домами № 1 и 8, и исполнить обязательства «Земли Московии» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства. Суд определил способ исполнения обязательств перед гражданами – участниками строительства путем предоставления им соответствующего жилого помещения.

28 июня 2021 г. конкурсный управляющий общества «Земли Московии» потребовал исключить из реестра требований о передаче жилых помещений требования «Паритета» о передаче ему 10 квартир, мотивировав тем, что они включены в несуществующий реестр, который в деле о банкротстве должника не ведется, так как Фонд приобрел права и обязанности застройщика-банкрота в отношении участников строительства.

Арбитражный суд города Москвы заявление удовлетворил. Одновременно с этим суд включил требования «Паритета» в размере более 22 млн руб. в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника.

Суд исходил из того, что требование к застройщику в натуральной форме могут иметь только участники строительства, однако ни на дату открытия конкурсного производства в отношении должника, ни на дату рассмотрения заявления общества последнее таковым не являлось по определению и его требования не подлежали включению в реестр требований участников строительства. Определяя способ и очередность удовлетворения требований «Паритета», суд сослался на ст. 201.9 Закона о банкротстве.

Девятый арбитражный апелляционный суд отказал в удовлетворении заявления, так как общество «Паритет» как юридическое лицо на момент возбуждения дела о банкротстве застройщика являлось участником строительства и было вправе рассчитывать на включение в реестр требований участников строительства и погашение его требований в том числе и посредством правового механизма, связанного с участием специализированного фонда. Кассация оставила решение апелляции в силе.

Изменен механизм защиты прав дольщиков, пострадавших от недобросовестных застройщиковПрезидент подписал масштабные поправки в законодательство об участии в долевом строительстве

Конкурсный управляющий «Земли Московии» подал кассационную жалобу в Верховный Суд. Он посчитал, что, исходя из определения понятия застройщика и положений Закона от 27 июня 2019 г.

№ 151-ФЗ, которым были внесены поправки в Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ, у общества «Паритет» отсутствует право на предоставление ему застройщиком жилого помещения в натуральной форме.

Конкурсный управляющий также сослался на то, что Фонд принял на себя права и обязанности должника как застройщика перед участниками строительства, в число которых юридические лица не вошли.

Изучив материалы дела, ВС заметил, что спор по существу свелся к решению вопроса о надлежащем способе защиты имущественных прав юридического лица, которое участвовало в долевом строительстве многоквартирного дома и в связи с этим имеет требования о предоставлении жилого помещения к застройщику-банкроту, передавшему свои права и обязанности перед участниками строительства специально созданной государством публично-правовой компании в виде фонда. Он отметил, что апелляционный и окружной суд полагали, что по делам, возбужденным до дня вступления в силу Закона № 151-ФЗ, такие юридические лица вправе претендовать на удовлетворение своих требований за счет предоставления им жилого помещения в силу определения понятия участника строительства, данного в подп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве в редакции, действовавшей до внесенных изменений.

Суд указал, что из норм, содержащихся в Законе № 151-ФЗ, и из пояснительной записки к законопроекту, а также из смежных законов, в которые одновременно вносились изменения и дополнения, следует, что законодателем был установлен и введен в действие дополнительный механизм реализации прав участников строительства многоквартирных домов на удовлетворение их требований к застройщикам-банкротам посредством содействия специально создаваемых федерального и региональных фондов. При этом фонды создавались для реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан – участников строительства (ст. 2 Закона о фонде, ст. 21.2 Закона о долевом участии в строительстве). Наряду с прочими изменениями в Законе о банкротстве из понятия участника строительства исключено упоминание о юридических лицах.

По общему правилу внесенные в Закон о банкротстве изменения применяются при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу Закона № 151-ФЗ, напомнил ВС. В то же время в п. 17 ст.

16 этого Закона указано, что если ко дню вступления его в силу не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди, то ряд новых норм Закона о банкротстве (п. 3.2 ст. 201.1, ст. 201.8-1, 201.8-2, 201.9, 201.10–201.14, 201.15-1, 201.15-2, 201.

15-2-1) применяется при рассмотрении дел о банкротстве застройщика, возбужденных до дня вступления в силу Закона № 151-ФЗ. В данном деле расчеты с кредиторами третьей очереди не были начаты.

Из этого следует, что в целях безотлагательной и эффективной реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты жилищных прав граждан – участников строительства, Законом № 151-ФЗ придана обратная сила вновь введенному дополнительному правовому механизму защиты прав участников строительства.

При этом ВС посчитал, что само по себе отсутствие в п. 17 ст.

16 Закона № 151-ФЗ ссылки на норму, определяющую статус участника строительства (в новой редакции), не может означать сохранение лишенными этого статуса юридическими лицами своих прежних прав на удовлетворение требований к застройщику в натуральном виде после запуска механизма передачи Фонду прав и обязанностей застройщика-банкрота.

Суд также заметил, что, вопреки требованиям ст.

65 АПК, общество «Паритет» не представило убедительных доводов и доказательств о наличии у Фонда правомочий по предоставлению жилых помещений юридическим лицам, ранее признававшимся участниками строительства, либо о праве застройщика-банкрота оставить часть квартир за собой для дальнейшего расчета с этими юридическими лицами в натуральном виде.

КС не допустил нарушения прав залоговых кредиторов, финансировавших застройщика, признанного банкротомСуд обязал внести в правовое регулирование изменения, предусматривающие гарантии прав кредиторов, не являющихся участниками строительства и приобретших права залогодержателей

В то же время ВС отметил, что общество «Паритет» как кредитор застройщика-банкрота, не являющийся участником строительства и в силу ст.

13 Закона о долевом участии в строительстве ранее являвшийся залоговым кредитором застройщика, передавшим предмет залога Фонду, имеет право требования к Фонду в размере основной суммы задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, без возобновления начисления процентов. Данное требование подлежит удовлетворению Фондом в порядке, предусмотренном в п. 4 резолютивной части Постановления Конституционного Суда от 21 июля № 34-П, за счет части выручки от реализации помещений в объекте незавершенного строительства, а также вне зависимости от реализации указанных помещений посредством выплаты суммы, установленной судом. При этом за обществом «Паритет» также сохраняется право на удовлетворение денежных требований в порядке процедуры банкротства «Земли Московии» в соответствующей очереди таким образом, чтобы совокупное удовлетворение его требований Фондом и в процедуре банкротства не превысило основной суммы долга и процентов по ранее обеспеченному залогом обязательству. Исходя из этого, ВС оставил в силе решение первой инстанции.

В комментарии «АГ» адвокат АП Московской области Валентина Ященко посчитала, что, несмотря на залоговый характер требований, «Паритет» рискует не добиться удовлетворения собственных требований.

«Казалось бы, общество, имея соглашение о прекращении обязательства зачетом встречных требований и взыскании по судебному решению сумм зачтенных в счет оплаты квартир, подлежащих передаче обществу «Паритет», может обратить взыскание на заложенные права требования на квартиры, однако в деле о банкротстве застройщика общество не получит статус участника строительства либо участника долевого строительства – таким статусом наделен только гражданин, согласно подп. 2, 2.1 п. 1 ст. 201.1 Закона «О банкротстве»», – отметила она.

Эксперт пояснила, что это и привело к тому, что требования общества попали лишь в четвертую очередь требований кредиторов (подп. 4 п. 1 ст. 201.

9 Закона «О банкротстве») – социальные гарантии на юридические лица не распространяются, аналогичная судебная практика встречается и в случае обращения банками взыскания на заложенные права по договорам долевого участия в строительстве.

Валентина Ященко добавила, что, как видно из определения Верховного Суда, наличие залогового обеспечения прав требования у общества, обладающего правом требования на спорные квартиры, не гарантирует какой-то особый статус такому кредитору.

ВС: Купившего десятки квартир дольщика-физлица можно считать профессиональным инвесторомОднако Суд указал, что сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика

Адвокат, управляющий партнер юридической консалтинговой группы «Шашкин и Партнеры» Денис Шашкин посчитал, что Верховный Суд продолжает развитие позиций, недавно отраженных в деле дольщика Леонида Паначева к ООО «Стройинвест» в августе 2022 г.

(Определение № 305-ЭС22-7163 по делу № А41-34210/2020).

В этом деле Верховный Суд указал на необходимость определять назначение и цели приобретения строящихся квартир, исходя из чего квалифицировать дольщика как инвестора или участвующего в строительстве лица, с соответствующим внесением его требований в ту или иную очередь.

«Оставление в силе определения арбитражного суда первой инстанции – достаточно редкая история в делах, рассматриваемых Верховным Судом, но в данном деле это справедливо. Суд учел отношения между «Паритетом» и должником и верно их классифицировал, дав правовую оценку», – указал адвокат.

Сайт Государственной инспекции Алтайского края

Актуальность жилищного вопроса продолжает оставаться неизменной. Способы его решения различны: самостоятельное строительство жилья; приобретение его на вторичном или на первичном рынке жилья, в том числе участие в таком виде инвестиционной деятельности, как долевое строительство многоквартирных домов.

В настоящее время отношения, связанные с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов регулируются нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (далее – Закон № 214-ФЗ), который закрепляет три законных способа привлечения денежных средств граждан для строительства жилья:

Иные способы Законом № 214-ФЗ запрещены, а предусмотренные им меры по регулированию отношений и обеспечительные меры позволяют считать договор участия в долевом строительстве наиболее защищённой формой правоотношений среди всех существующих в сфере строительства жилья и (или) иных объектов недвижимости. Так, установленный Законом № 214-ФЗ порядок государственной регистрации договора участия в долевом строительстве предполагает, что данная процедура проводится территориальными подразделениями Росреестра только при наличии у застройщика документов, свидетельствующих о выполнении им условий для получения права привлекать денежные средства граждан по таким договорам, а также после проверки Договора на присутствие в нём всех существенных условий. Таким образом, сама процедура государственной регистрации Договора практически снимает риски связанные с незаключённостью договора, а также риск появления ещё одного претендента на одну и ту же квартиру. Однако, несмотря на такую нормативную урегулированность вышеуказанных договорных отношений, положениями Закона № 214-ФЗ, участие в долевом строительстве связано с определёнными гражданско-правовыми рисками, присущими ему как любой инвестиционной деятельности. Вот только некоторые из них:

1. Наличие в тексте зарегистрированного договора отдельных условий, не соответствующих требованиям Федерального закона.

Если содержание отдельных условий Договора не соответствует жестко (императивно) установленным требованиям Закона № 214-ФЗ, такие условия не имеют юридической силы и не являются обязательными для исполнения их участником долевого строительства.

Отношения, в таком случае, будут регулироваться в соответствии с предписаниями закона. Кроме того гражданин имеет право требовать от застройщика приведения в соответствие с законом условий договора, нарушающих требования императивных норм.

В рамках защиты прав потребителей данное право может быть реализовано также в судебном порядке.

1. Риск нецелевого использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору.

В случае нарушения застройщиком предусмотренного Законом № 214-ФЗ требования о целевом использовании денежных средств, уплачиваемых гражданином по договору, последний имеет право (ст.18 Закона № 214-ФЗ):

• требовать в судебном порядке расторжения договора с последующим возвратом денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, уплатой процентов (ст.9 Закона № 214-ФЗ);
• на возмещение в полном объёме убытков (ст. 10 Закона № 214-ФЗ);
• на компенсацию морального вреда (ч.9 ст.4 Закона № 214-ФЗ, ст.15 Закон РФ «О защите прав потребителей»).

1. Риск увеличения цены договора после его заключения.

Может возникнуть только в том случае, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч.2 ст.5 Закона № 214-ФЗ), но такое изменение цены производится только путём заключения соответствующих соглашений с их государственной регистрацией.

1. Просрочка застройщиком исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства (квартиры) гражданин-участник долевого строительства имеет право:

• на уплату застройщиком неустойки (пени) (ч.2 ст.6 Закона № 214-ФЗ);
• на возмещение в полном объёме убытков сверх неустойки (ст. 10 Закона № 214-ФЗ);
• на компенсацию морального вреда (ч.9 ст.4 Закона № 214-ФЗ, ст.15 ФЗ «О защите прав потребителей»).

4.1. Просрочка более двух месяцев исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства.

В случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором на два месяца, у гражданина также появляется право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (п.1 ч.1 ст.9 Закона № 214-ФЗ) с его расторжением и последующим возвратом уплаченных денежных средств и взысканием процентов (ст.9 Закона № 214-ФЗ).

1. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства.

Риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры до ее передачи участнику долевого строительства несет застройщик (ч.6 ст.4 Закона № 214-ФЗ).

В случае уклонения участника долевого строительства от принятия квартиры и составления застройщиком, в порядке предусмотренном Законом № 214-ФЗ, одностороннего акта или иного документа о передаче объекта, риск случайной гибели последнего признаётся перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления такого акта и (или) иного документа, при условии соблюдения застройщиком требований ч.6 ст.8 Закона № 214-ФЗ.

1. Риск несоответствия качества объекта долевого строительства условиям договора и иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований, приведших к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, гражданин, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика (ч.2 ст.7 Закона № 214-ФЗ):

1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2. соразмерного уменьшения цены договора;
3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

6.1. Риск существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный гражданином разумный срок последний имеет право (ч.3 ст.7 Закона № 214-ФЗ):

• в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (п.2,3 ст.9 Закона № 214-ФЗ) с его расторжением и последующим возвратом уплаченных денежных средств и взысканием процентов (ст.9 Закона № 214-ФЗ);
• на возмещение в полном объёме убытков (ст. 10 Закона № 214-ФЗ);
• на компенсацию морального вреда (ч. 9 ст.4 Закона № 214-ФЗ, ст.15 ФЗ «О защите прав потребителей»).

1. Риск существенного изменения застройщиком проектной документации или назначения помещений строящегося дома.

Согласно ч.1.1 ст.

9 Закона № 214-ФЗ, в случае существенного изменения застройщиком проектной документации строящегося многоквартирного дома, в состав которого входит квартира (в том числе существенного изменения её размера) либо изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома, по требованию участника долевого строительства договор также может быть расторгнут в судебном порядке.

1. Риск банкротства застройщика до исполнения им своих обязательств по договору.

В случае банкротства застройщика до исполнения им своих обязательств по договору, гражданину в соответствии с положениями параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.

2002  № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» необходимо определится с тем, какие требования предъявить к застройщику: денежные требования и (или) требования о передаче жилого помещения.

После этого, гражданину на собрании участников строительства совместно с другими его членами нужно решить вопрос о возможных вариантах погашения требований о передаче жилого помещения в порядке, установленном законом.

1. Риск наступления ответственности за неисполнение обязательств по договору.

Участник долевого строительства, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший свои обязательства, обязан уплатить застройщику предусмотренные Законом № 214-ФЗ и Договоромнеустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Закона № 214-ФЗ).

Так, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства будет обязан уплатить застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (ч.

6 ст.5 Закона № 214-ФЗ).

9.1. Риск одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в результате просрочки уплаты цены договора.

В случае, если в соответствии с Договором уплата цены Договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора (ч. 4 ст.

5 Закона № 214-ФЗ).

В случае, если в соответствии с Договором уплата цены Договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора (ч.5 ст.5 Закона № 214-ФЗ). Порядок одностороннего отказа застройщика от исполнения Договора установлен ст.9 Закона № 214-ФЗ.

Данный перечень не является исчерпывающим.

Кроме того, согласно положениям Закона № 214-ФЗ информация о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков должна быть указана застройщиком в проектной декларации.

С учётом всего вышеизложенного гражданину необходимо тщательно взвесить все «за» и «против», реально оценить свои финансовые возможности как при принятии решения об участии или неучастии в долевом строительстве вообще, так и в процессе выбора застройщика-контрагента в частности.

При осуществлении выбора рекомендуем отдавать предпочтение застройщикам, страхующим риски, связанные с исполнением договоров участия в долевом строительстве, а также предоставляющим участникам долевого строительства дополнительные гарантии исполнения таких договоров.

20 сентября 2018 г.