Банкротство застройщика и признание права собственности

В целом банкротство застройщика проводится по общим правилам. Однако есть ряд особенностей, направленных на защиту прав участников строительства. Например, дело о банкротстве может рассматриваться арбитражным судом не по месту нахождения застройщика, а по месту нахождения объектов строительства или большинства участников строительства.

Наблюдение и финансовое оздоровление не применяются при банкротстве застройщика. Сразу вводится конкурсное производство. Впоследствии оно может быть заменено на внешнее управление.

Судьбу объектов строительства при банкротстве застройщика определяют сами участники строительства. Так, например, при готовности объекта строительства они могут получить права на жилые помещения в нем. С 25.12.

2018 участники строительства также могут заявить требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, если дело о банкротстве возбуждено до этой даты либо после нее при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.

Кто признается должником-застройщиком

Должник-застройщик – это юридическое лицо (ИП), которое отвечает общим признакам банкротства, привлекало денежные средства (имущество) участников строительства и к которому у них имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования (пп. 1 – 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

С 25.12.2018 участники строительства – физлица также могут заявить требования о передаче машино-мест и (или) нежилого помещения, если дело о банкротстве возбуждено до этой даты либо после нее при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди (п. 3 ст. 8 Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ, пп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Помещения (жилые, нежилые) и машино-места не должны быть введены в эксплуатацию на момент привлечения денежных средств (пп. 3 – 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Застройщиком также признается лицо, которое фактически аккумулирует денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома.

Важно, что требование о передаче помещений и машино-мест касается только (пп. 3, 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве):

• квартир (комнат), нежилого помещения или машино-места в многоквартирном доме;
• жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее – жилой дом блокированной застройки).

Кто признается участником строительства при банкротстве застройщика и их права

Участник строительства – физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого (нежилого) помещения, машино-места или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, имеющие к нему требование о передаче жилого помещения или денежное требование (пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

К участникам строительства также относятся участники долевого строительства, а именно:

• граждане, имеющие требования к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, по которому застройщик внес обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд;
• граждане, внесшие денежные средства на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве;
• публично-правовая компания “Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства” (Фонд) (пп. 2.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Права участников строительства

Участники строительства, помимо прав кредиторов, в рамках дела о банкротстве могут:

• ходатайствовать перед судом о передаче дела в арбитражный суд по месту жительства (нахождения) большинства участников строительства или месту нахождения объекта строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве);
• определять судьбу объектов строительства, участниками которого являются. Например, они могут передать объект незавершенного строительства созданному ими ЖСК, если Фонд принял решение о нецелесообразности финансирования завершения строительства (п. 1 ст. 201.10 и п. 1.1 ст. 201.11 Закона о банкротстве);
• требовать признания права собственности на помещения и машино-места, переданные застройщиком по акту приемки-передачи или не переданные, но находящиеся в доме и другом объекте недвижимости, в которых в отношении не менее 1/3 помещений и машино-мест признано право собственности или зарегистрировано право собственности (п. п. 8 и 1 ст. 201.11 Закона о банкротстве);
• отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу помещений и машино-мест (п. 1 ст. 201.5 Закона о банкротстве).

Как возбуждается процедура банкротства застройщика

Возбуждение процедуры банкротства застройщика возможно на основании заявления должника, кредитора, работников должника, уполномоченного органа (п. 1 ст. 7 Закона о банкротстве).

Кроме того, заявление о банкротстве застройщика может быть подано Фондом или органом госвласти, указанным в ст. 4 Закона “О статусе столицы РФ” (п. 2.6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника (п. 1 ст. 33 Закона о банкротстве).

Заявление о признании банкротом

Содержание заявление зависит от того, кто его подает.

Должник указывает сведения, предусмотренные п. 2 ст. 37 Закона о банкротстве (например, сумма задолженности по обязательным платежам, сумма требований кредиторов по денежным обязательствам).

Кредиторы – сведения, предусмотренные п. 2 ст. 39 Закона о банкротстве (например, обязательство, из которого возникло требование, размер требований кредитора).

А уполномоченный орган – сведения, предусмотренные п. 3 ст. 41 Закона о банкротстве (например, размер требований уполномоченного органа).

В заявлении о банкротстве застройщика следует указать кандидатуру арбитражного управляющего. Им может быть только лицо, аккредитованное Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства. Также в заявлении укажите наименование и адрес саморегулируемой организации, членом которой является арбитражный управляющий (п. п. 2.1, 2.4 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Помимо этих сведений в заявлении укажите, что должник является застройщиком. При этом кредиторы (уполномоченный орган) указывают на это обстоятельство, если им оно известно (п. 3 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Документы, прикладываемые к заявлению

К заявлению следует приложить предусмотренные документы. Если в суд обращается:

• должник – документы, предусмотренные ст. 38 Закона о банкротстве (например, подтверждающие наличие задолженности и основание ее возникновения);
• кредитор – ст. 40 Закона о банкротстве (например, подтверждающие обязательства должника перед кредитором, а также наличие и размер задолженности по указанным обязательствам);
• уполномоченный орган – п. 6 ст. 41 Закона о банкротстве (например, неисполненные или частично не исполненные решения налогового органа о взыскании задолженности за счет денежных средств и (или) имущества должника).

К заявлению о признании застройщика банкротом также может быть приложено:

• ходатайство о передаче дела на рассмотрение в арбитражный суд по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства (нахождения) большинства участников строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве);
• заявление об обеспечении требований. При этом в нем можно просить суд применить как общие меры, так и специальные меры для застройщиков, а именно (п. 1 ст. 201.3 Закона о банкротстве):

• – запретить арендодателю земельного участка под застройку заключать договоры аренды на него с другими лицами, помимо застройщика, и установить запрет на государственную регистрацию таких договоров аренды;
• – запретить арендодателю распоряжаться земельным участком под застройку иным образом;
• – запретить арендодателю расторгать договор аренды земельного участка под объектом строительства.
• Какие решения принимает суд по результатам рассмотрения заявления
• Арбитражный суд по результатам рассмотрения заявления, при отсутствии оснований для отказа или оставления без движения, принимает определение о принятии заявления, в котором указывает (ст. 42 Закона о банкротстве):

• о применении при банкротстве должника § 7 гл. IX Закона о банкротстве, если сведения о том, что должник является застройщиком, подтвердятся (п. 3 ст. 201.1 Закона о банкротстве);
• о передаче дела в другой арбитражный суд, если это будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

После чего рассматривает обоснованность заявленных требований или передает дело в другой суд, если было заявлено соответствующее ходатайство (п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Как рассматривается обоснованность требований в рамках дела о банкротстве застройщика

Обоснованность требований, за исключением требований участников строительства, рассматривается в общем порядке, установленном ст. 48 Закона о банкротстве.

Если суд признает требование обоснованным, он вводит процедуру конкурсного управления сроком на один год, так как наблюдение и финансовое оздоровление не применяются при банкротстве застройщика (п. 2.

7 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Обоснованность требований участников строительства арбитражный суд рассматривает, только если они поданы в рамках заявления о признании должника банкротом до рассмотрения первого требования. Их обоснованность устанавливается судом на основании п. п. 5 и 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве (п. 8 ст. 42, п. 2.6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Требования, поданные после введения арбитражным судом конкурсного производства, рассматриваются конкурсным управляющим (п. 3 ст. 201.4 Закона о банкротстве).

Конкурсный управляющий самостоятельно включает требования, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, в реестр на основании информации, размещенной Росреестром в единой информационной системе жилищного строительства (п. 3.1 ст. 201.4 Закона о банкротстве).

Как принимаются обеспечительные меры в рамках дела о банкротстве застройщика

Обеспечительные меры принимаются судом, рассматривающим дело о банкротстве, на основании заявления заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве. В качестве таковых могут быть приняты меры, предусмотренные процессуальным законодательством.

Кроме того, может быть установлен запрет на расторжение арендодателем земельного участка под застройку договора аренды, на заключение договоров аренды на него с другими лицами, помимо застройщика, и запрет на госрегистрацию такого договора аренды либо запрет распоряжаться земельным участком под застройку иным образом. Такие меры принимаются, только если на земельном участке есть объект строительства либо начато строительство данного объекта (п. п. 1, 3 ст. 201.3 Закона о банкротстве).

При рассмотрении обеспечительных мер, касающихся запрета арендодателю заключать договоры аренды либо иным образом распоряжаться земельным участком, суд извещает арендодателя, который вправе участвовать в рассмотрении вопроса о принятии указанных мер (п. 2 ст. 201.3 Закона о банкротстве).

Как предъявляются требования в деле о банкротстве застройщика

Требования уполномоченных органов, кредиторов, за исключением участников строительства, предъявляются по общим правилам в зависимости от стадии банкротства.

Как предъявляет требования участник строительства

Направьте конкурсному управляющему требование в течение двух месяцев со дня получения от него уведомления об открытии конкурсного производства. Такое уведомление считается полученным по истечении одного месяца со дня его опубликования в порядке, установленном ст. 28 Закона о банкротстве (п. 4 ст. 201.4 Закона о банкротстве).

Обязательно приложите к требованию документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу помещений и машино-мест (п. 6 ст. 201.4 Закона о банкротстве).

К требованию приложите (п. 6 ст. 201.4 Закона о банкротстве):

• документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты участником строительства своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу помещений и машино-мест;
• вступившее в силу решение суда (арбитражного суда);
• определение о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решений третейского суда или иных судебных актов;
• документы (оригиналы либо их надлежащим образом заверенные копии), подтверждающие обоснованность требований.

Если требования возникли в результате уступки прав по договору участия в долевом строительстве, по которому обязательство в части уплаты цены прекращено, то представлять документы, подтверждающие обоснованность требований, не нужно (п. 6 ст. 201.4 Закона о банкротстве).

Как в рамках банкротства застройщика удовлетворяются требования участников строительства

Застройщик банкротится – что делать дольщику?

Длительное ожидание своего жилья, покупка квартиры в строящемся доме на последние деньги или в ипотеку… И неожиданная новость – застройщик – банкрот. Ситуация неприятная для любого дольщика. Как ему поступить в этом случае? Куда обращаться? И есть ли шансы все-таки получить свои квадратные метры?

Почему в России продолжают банкротиться строительные организации?

Российские строительные компании банкротятся по многим причинам. Мелкие компании не выдерживают конкуренции, срывают сроки сдачи объектов, качество строительства жилья порой оставлять желать лучшего. Суды с застройщиком по качеству строительства приносят убытки для таких компаний. Кроме того, адвокаты по строительным спорам советует дольщикам подать в суд на застройщика за просрочку передачи квартиры. Положительное решение суда в пользу дольщиков в случае споров с застройщиком по просрочке также может вылиться в крупные убытки для строительной компании.

Нередкой причиной банкротства застройщика может быть банальное мошенничество со стороны руководства компании или ее владельцев. Дольщики отдают свои деньги на строительство дома, а лица, к которым финансовые средства попадают в распоряжение, используют их в своих личных целях. В этой ситуации и объект не построен, и компанию приходится признавать неплатежеспособной.

Неграмотный подход к разработке проектной документации и составлению сметы на строительство жилых и нежилых объектов может стать причиной неверных расчетов стоимости проекта и как следствие работы себе в убыток.

Обанкротиться может как мелкая строительная компания, так и крупный застройщик. К сожалению, в настоящее время выбор квартиры у большой строительной компании не может служить стопроцентной гарантией, того, что застройщик не окажется банкротом. Такие примеры уже есть в России. Группа компаний СУ 155, которая являлась крупнейшим застройщиком в нашей стране, признана судом неплатежеспособной.

Признание неплатежеспособной строительной компании еще не означает, что дольщики останутся без квартир. Но ждать придется долго.

Например, в Московской области дольщики одного из долгостроев ждали получения жилья после банкротства застройщика около 7 лет.

При этом объект находился на стадии котлована и все финансовые средства, собранные более чем сотней дольщиков, были украдены застройщиком.

Защита дольщиков при банкротстве застройщика

Дольщик, вложивший денежные средства в строительство жилья, должен активно контролировать процесс исполнения застройщиком своих обязательств по договору. В противном случае, отпустив ситуацию из-под контроля, можно лишиться своих вложений и остаться без квартиры.

Необходимо регулярно общаться с представителями застройщика, с другими дольщиками, чтобы во время узнать о финансовых или других трудностях, если они возникнут.

Ведь решить вопрос с квартирой еще до признания застройщика банкротом гораздо проще, чем когда данный процесс уже запущен.

Если все же момент упущен и у застройщика уже началась процедура банкротства, дольщику лучше всего заручиться поддержкой юриста по долевому строительству или самому вникать в тонкости банкротного законодательства в сфере долевого строительства.

Как подать в суд на застройщика?

Банкротство застройщика не быстрый процесс и начинается он с обращения в суд. Банкротят строительную компанию, когда она уже не в состоянии рассчитаться по долгам со своими кредиторами (например, вернуть деньги дольщику, расторгнувшему договор или потребовавшему уплатить неустойку за просрочку строительства) или уплатить обязательные платежи  государственным органам.

Закон о банкротстве содержит специальные положения, которые распространяются именно на застройщиков (гл. 7 закона о банкротстве). Данные правовые нормы учитывают приоритетное положение дольщиков и защищают их интересы.

Обратите внимание! Положения главы 7 закона о банкротстве, содержащие специальные нормы по банкротству застройщика, начинают работать, только если арбитражный суд укажет об этом в своем определении.

Заявить в суде о том, что должник является застройщиком, может кредитор, который изначально обратился в суд с заявлением о признании строительной компании банкротом.

В этой ситуации суд укажет о применение специальных норм закона в определении о принятии заявления о признании должника банкротом.

Указанный документ можно найти на сайте арбитражного суда, рассматривающего данное дело.

Если же этого не было сделано, то дольщикам, которые будут обращаться в суд в дальнейшем обязательно необходимо указать в своем заявлении на то, что банкротное дело ведется в отношении застройщика. Тогда суд сможет применять специальные нормы банкротного законодательства, которые гарантируют именно интересы дольщиков.

Дела о банкротстве рассматриваются в арбитражном суде по месту нахождения должника (в нашем случае застройщика).

Например, строительная компания находится в Санкт-Петербурге (данные можно проверить в выписке из ЕГРЮЛ), значит, дело будет проходить в Арбитражном суде Санкт-Петербурга. Но согласно ст. 201.

1 закона о банкротстве банкротные судебные споры с застройщиком могут быть переданы в суд по адресу недостроенного дома или по месту жительства большинства дольщиков. Инициировать этот процесс может любой участник дела.

Защита прав дольщиков по договору долевого строительства в случае банкротства застройщика может быть осуществлена следующими способами:

• признание права собственности на квартиру за дольщиком;
• требования о передачи квартиры;
• включение финансовых требований в реестр кредиторов;
• передача недостроенного дома дольщикам для дальнейшего строительства по ст.201.10 закона о банкротстве;
• передача недостроенного объекта новому застройщику в соответствии со ст. 201.15-1 закона о банкротстве.

Многие дольщики, ожидающие квартир, задаются вопросом, что делать, если застройщик банкрот? Выше мы перечислили несколько способов защиты прав дольщиков при банкротстве строительной организации. Как понять, какой из них подойдет именно в вашей ситуации? Рассмотрим эти варианты подробнее.

Прежде всего, стоит помнить, что после введения процедуры наблюдения в отношении вашего застройщика все финансовые вопросы и вопросы, связанные с передачей жилья будут решаться только в арбитражном суде, который ведет дело по банкротству. То есть все указанные нами выше меры защиты прав дольщиков будут решаться в судебном порядке.

Самый простой и быстрый способ решения вопроса – подача иска о признании права собственности на квартиру. Но данный способ возможен только при наличии следующих условий:

• дом введен в эксплуатацию;
• между застройщиком и дольщиком подписан акт приема-передачи квартиры до принятия судом заявления о банкротстве застройщика.

Это практически идеальная ситуация и встречается нечасто. Чаще бывает, что застройщик банкротиться, а дом не достроен. В этой ситуации юрист по строительным спорам посоветует обратиться в арбитражный суд с иском о включении в реестр требования о передаче жилого помещения. Правила подачи такого иска указаны в ст. 201.6 закона о банкротстве.

Если ваш дом уже достроен, но акт передачи квартиры еще не подписан или подписан уже после принятия судом заявления о банкротстве застройщика, то вам также придется руководствоваться указанной выше нормой.

Вместе с иском в суд нужно обязательно представить следующие документы:

• договор, заключенный с застройщиком и направленный на передачу квартиры;
• доказательства оплаты жилья.

Это не полный перечень бумаг, которые предстоит собрать. Полный пакет документов можно собрать исходя из конкретной ситуации. В этом вам может помочь юрист по долевому строительству.

Отдельно хотелось бы остановиться на документе, который можно будет отнести к договору, направленному на передачу квартиры в соответствии с законом о банкротстве. В суд в качестве ваших с застройщиком договорных отношений можно предоставить один из следующих договоров:

• ДДУ;
• договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
• предварительные ДДУ или купли–продажи жилья;
• договор займа, основное обязательство в котором передача жилья в собственность после завершения строительства в качестве возврата займа;
• договор простого товарищества, заключенный в целях строительства МКД и получения в собственность квартире в этом доме;
• другие сделки, которые направлены на строительство МКД и получения в нем квартиры на праве собственности.

Также суд удовлетворит ваши требования, если вы:

• получили вексель, которым можно расплатиться за квартиру;
• внесли финансовые средства в ЖСК для строительства МКД;
• внесли деньги или другое имущество в складочный капитал товарищества на вере для получения квартиры в собственность.

Как показывает практика подтвердить оплату стоимости квартиры можно не только платежными документами из банка, но и кассовыми документами, полученными у застройщика, если оплату вы производили непосредственно в кассу. Даже если в строительной компании не отразили в своих внутренних документах поступление оплаченных вами финансовых средств.

Пример из судебной практики. Участник долевого строительства частично оплатил стоимость квартиры на банковский счет застройщика, часть средств внес непосредственно в кассу строительной компании.

В суд он обратился с иском о включении в реестр требований о передаче жилого помещения и предоставил, в том числе копии квитанций к приходным кассовым ордерам.

Но изначально суд отказал ему, так как в бухгалтерской документации застройщика не отражено поступление денежных средств участника строительства и отсутствуют данные об их зачислении на его счет в банке. 

Вместе с тем, Верховный суд РФ поддержал требования дольщика.

Суд указал, что нарушения, допущенные должностным лицом застройщика-банкрота при ведении кассового учета, не могут быть основанием для лишения дольщика права на заявление своих требований по включению в реестр.

Кроме того, суд отметил, что наличие у строительной компании расчетного счета не исключает возможность внесения финансовых средств непосредственно в кассу организации.

Верховный суд РФ обратил внимание на то, что участник долевого строительства подтвердил свои финансовые возможности на дату заключения ДДУ, предоставив в суд копии договоров, которые отражают продажу жилого помещения  и доли в уставном капитале. На вырученные средства он смог купить квартиру у строительной компании (Определение ВС РФ от 29.09.2015 года по делу №307–ЭС15-8607).

Следующий способ защиты прав дольщиков при банкротстве застройщика – требование о включении финансовых требований в реестр кредиторов. В данном случае дольщик сможет рассчитывать на получение внесенных средств обратно. В предыдущем же примере (включение требований в реестр о передаче жилого помещения) дольщик претендует на получение квартиры.

Если сравнивать два этих способа защиты прав дольщиков, то стоит отметить, что наиболее предпочтительным является требование о передаче квартиры. Ведь в данном случае достигается цель заключения договора – получение жилья, стоимость которого могла значительно вырасти с момента заключения договора и оплаты его стоимости.

Кроме того, практика показывает, что только в редких случаях от компаний-банкротов можно добиться выплаты денежных средств. Даже если это произойдет, то ждать придется очень долго. Ведь процесс банкротства очень длительный.

Оценить реальную возможность получения денег с застройщика-банкрота поможет опытный юрист по строительным спорам.

Обратите внимание! Участник строительства имеет право самостоятельно выбрать, какое из требований ему предъявить – включение в реестр о передаче жилого помещения или предъявить денежные требования.

Пример из судебной практики. Участник долевого строительство изначально при банкротстве застройщика через суд добился включения его денежных требований в реестр кредиторов. Затем дольщик передумал и обратился в суд с иском о внесении изменений в реестр кредиторов и просил включить его требования в реестр о передаче жилого помещения. То есть хотел получить уже не деньги, а именно квартиру.

Судом было отмечено следующее – по существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра денежных требований.

Возможность замены денежных требований дольщика на требования о передаче жилья законодательством о банкротстве не предусмотрена.

Поэтому суд отказал в изменении требований дольщика (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 июня 2016 года  по делу №А40-91655/10-88-351).

В противоположной ситуации Верховный суд РФ высказал иной подход.

Дольщик изначально просил включить его требования в реестр жилых помещений, а затем решил, что деньги ему нужнее и подал иск об установлении денежного требования.

ВС РФ встал на сторону участника долевого строительства и подтвердил законность «трансформации» его требований из жилищных в денежные (Определение ВС РФ от 21 января 2016 года № 304-ЭС15-12057).

Два оставшихся способа защиты прав дольщика на получение жилья – передача объекта самим дольщикам через ЖСК или новому застройщику для дальнейшего строительства происходит при поддержке управляющего, который участвует в процедуре банкротства застройщика. Для применения указанных процедур необходимо, чтобы соблюдался целый перечень условий, отраженных в ст. 201.10 и 201.15-1 закона о банкротстве.

Одной из востребованных услуг в юридической практике является защита прав дольщиков в Санкт-Петербурге. Чтобы выбрать наиболее подходящий способ защиты прав необходимо детально оценить и финансовое состояние строительной компании, и положение дел на объекте. Адвокаты по строительным спорам в СПб помогут вам решить проблемы, связанные с банкротством застройщика:

• проконсультируют по всем интересующим вопросам;
• подберут стратегию дальнейших действий исходя из вашей ситуации;
• подготовят необходимые документы для обращения к арбитражному управляющему, конкурсному управляющему;
• подадут в суд соответствующий иск;
• представят ваши интересы в суде и при общении с другими государственными органами, а также должностными лицами организаций в рамках дела о банкротстве.

Застройщика признали банкротом: как получить квартиру или деньги

Пропустить и перейти к содержимому

Мы уже подробно описывали общий механизм действий в случае признания должника банкротом. Однако существуют отдельные категории должников, по которым порядок действий будет иметь свои особенности (в том числе банки, страховые компании, застройщики и пр.). Сегодня попробуем разобраться с получением причитающихся денег и квартир с застройщиков, которых признали банкротами. Как и в общем случае, главное, что нужно сделать — включиться в реестр кредиторов. Описанный в этой статье порядок применяется к застройщикам, у которых не исполнены обязательства по передаче квартир. Если застройщик успел передать квартиры всем дольщикам и имеет только денежные долги, действует общий порядок.

Кого считают застройщиками при банкротстве?

При нормальных обстоятельствах застройщиками считаются те компании, которые строят жилье по договорам долевого участия и соответствуют требованиям 214-ФЗ.

Для целей банкротства к категории застройщиков относят любые юридические лица и индивидуальных предпринимателей, которые привлекали деньги (имущество) участников строительства и обязались передать в собственность квартиру / комнату в многоквартирном доме либо часть жилого дома блокированной постройки.

При этом важно, чтобы на момент получения денег от участников строительства жилье еще не было введено в эксплуатацию. По специальной процедуре для застройщиков могут банкротить в том числе жилищно-строительные кооперативы.

На основании какого договора можно включаться в реестр?

Арбитражный суд может включить в реестр кредиторов или требований о передаче жилых помещений требование участника строительства на основании следующих документов:

• договор участия в долевом строительстве;
• договор купли-продажи жилого помещения в МКД или жилом доме блокированной застройки;
• предварительный договор участия в долевом строительстве;
• предварительный договор купли-продажи жилого помещения;
• договор займа, по которому обязательства в части возврата суммы займа прекращаются при передаче построенного жилого помещения в МКД в собственность;
• внесение денег / имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере или коммандитного товарищества с последующей передачей в собственность жилого помещения в МКД;
• договор простого товарищества на строительство МКД с последующей передачей жилого помещения в этом доме в собственность;
• вексель для последующей оплаты им жилого помещения в МКД;
• внесение денег в ЖСК в целях участия в строительстве МКД;
• любые другие сделки, при которых деньги / имущество передаются в целях строительства МКД и последующей передачи жилого помещения в таком доме в собственность.

Учтите, что право на включение в реестр кредиторов имеют и те дольщики, кто успел расторгнуть договор с застройщиком, но не получил своих денег, а также дольщики, договоры с которыми были признаны судом недействительными или незаключенными.

Включение в реестр кредиторов и требований о передаче жилых помещений

После того, как у застройщика будет введено наблюдение, все требования о выплате денег и передаче жилья (кроме текущих платежей) можно предъявлять только в деле о банкротстве. Порядок включения в реестр кредиторов застройщика такой:

1. Арбитражный управляющий уведомляет участников строительства о введении у застройщика наблюдения / конкурсного производства — в течение 5 дней с даты его утверждения судом. В уведомлении будет сказано, что вы можете предъявить требования о передаче жилья или выплате денег в деле о банкротстве, а также отказаться в одностороннем порядке от договора с застройщиком.
2. Вам нужно подать заявление о включении в реестр кредиторов в арбитражный суд и арбитражному управляющему. Сроки общие — 30 дней с даты публикации в «Коммерсанте» на стадии наблюдения, 2 месяца — на стадии конкурсного производства. Если о необходимости включения в реестр денежного требования вместо передачи квартиры вас уведомляет арбитражный управляющий, срок для подачи заявления — 30 дней. Вы можете взять за основу вот этот пример. В тексте заявления описывайте все характеристики оплаченной квартиры из вашего договора (адрес, площадь, число комнат, этаж и пр.), обстоятельства оплаты квартиры (даты, суммы, порядок оплаты). Если вы требуете передачи квартиры, в просительной части нужно об этом написать. Например, так: «Прошу включить в реестр требований о передаче жилого помещения застройщика ООО «Строительная корпорация Финиш» мое требование о передаче жилого помещения, 2-комнатной квартиры №10 общей проектной площадью 50,2 кв.м. стоимостью 2567345 рублей, расположенной на 3 этаже 10-этажного жилого дома по адресу: г. Озерск, ул. Ленина, д.189″. К заявлению (помимо указанных вот в этой инструкции документов) нужно приложить:

• договор с застройщиком (в заверенной вами копии, по требованию суда предоставить оригинал для обозрения);
• документы, подтверждающие полную или частичную оплату приобретаемого жилья (чеки, приходные ордеры, квитанции, расписки, платежные поручения из банка, кредитные договоры из банка и т.п.)

1. Суд рассматривает ваше заявление и выносит определение о включении вашего требования о передаче жилого помещения в реестр (денежного требования — в реестр кредиторов). На основании этого определения арбитражный управляющий включит вас в соответствующий реестр.

Какие права имеют участники строительства в ходе банкротства

• участвовать в собраниях участников строительства — это особенно важно, поскольку на собраниях при участии арбитражного управляющего решается вопрос о способе удовлетворения требований дольщиков — через передачу готовых квартир или объекта незавершенного строительства;

Банкротство застройщика. Как дольщику защитить нежилые помещения? — Консультации Юриста

К нежилым помещениям относятся кладовки, паркинг, коммерческие помещения, апартаменты. Эти объекты, как и жилые помещения (квартиры), также можно приобрести на стадии строительства, т.е. по договору долевого участия.

Особенности долевого строительства нежилых помещений

Следует понимать, что, заключая договор ДДУ, дольщик приобретает не помещение, а право требования передачи нежилого помещения.

Сами же нежилые помещения до момента передачи их дольщику юридически находятся в собственности застройщика.

Именно поэтому в случае банкротства нежилые помещения попадают в конкурсную массу, реализуются, а вырученные средства распределяются пропорционально между кредиторами.

Таким образом, правовых оснований для получения во владение оплаченных нежилых помещений у дольщика не имеется. Однако закон предусматривает иной механизм защиты прав дольщиков, приобретших нежилые помещения. Об этом и пойдет речь в данной статье.

О процедуре банкротства

• Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются гражданским законодательством и ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…».
• После признания застройщика банкротом применяется ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)».
• Несостоятельность (банкротство) застройщика – неспособность должника выполнять свои обязательства перед кредиторами.

Понятия, применяемые при процедуре банкротства

1. Кредитор — лицо, перед которыми у застройщика имеется задолженность.

2. Конкурсная масса – это всё имущество должника-застройщика, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства.

3. Конкурсное производство – это процедура, применяемая для соразмерного удовлетворения требований кредиторов (поиск и продажа имущества должника).

Инициаторы процедуры банкротства

Заявление о признании застройщика банкротом могут подать:

• сам застройщик;
• кредиторы;
• фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Заявление о признании банкротом рассматривается только Арбитражным судом.

Если судом будет установлено, что застройщик не в состоянии рассчитаться с кредиторами, то судом принимается решение о признании его банкротом. Одновременно назначается конкурсный управляющий, который фактически становится руководителем организации.

Застройщик официально признается банкротом после принятия Арбитражным судом решения о признании его банкротом.

Смысл процедуры банкротства заключается в том, что требования кредиторов удовлетворяются за счет имущества должника. Строительная техника, здания, помещения, денежные средства на счетах – все это попадает в так называемую конкурсную массу. Это имущество реализовывается на торгах, а вырученные денежные средства распределяются пропорционально между кредиторами.

В эту конкурсную массу попадают и незавершенные строительством объекты. Дольщику необходимо понимать, что, заключая договор участия в долевом строительстве, приобретается не кладовая или машино-место, а право требования их передачи. Поэтому юридически недостроенные помещения являются собственность застройщика, подлежат включению в конкурсную массу и дальнейшей реализации.

Чтобы не допустить этого дольщик вправе признать право собственности на недостроенное или несданное нежилое помещение.

Защита нежилых помещений путем признания права собственности

Сроки признания права собственности

После признания застройщика банкротом все споры рассматриваются в Арбитражном суде. Все имущество, находящееся в собственности застройщика на дату решения о признании его банкротом, составляет конкурсную массу. О том, что происходит с конкурсной массой, мы рассмотрели выше.

Чтобы не допустить попадания нежилого помещения в конкурсную массу дольщику необходимо признать право собственности на недостроенное нежилое помещение. Помещения, находящиеся в собственности граждан в конкурсную массу, не включаются.

Процедура признания права собственности

• Процедура признания права собственности осуществляется исключительно в судебном порядке.
• Исковое заявление необходимо подавать в суд общей юрисдикции по месту нахождения ответчика (застройщика) до признания застройщика банкротом, так как после все споры в отношении застройщика рассматриваются в арбитражном суде.
• Машино-место, кладовая в недостроенном объекте может быть признана собственностью дольщика.

Признание права собственности на долю в виде кладовой, машино-места в незавершенном строительством объекте

1. Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.

2. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения прав частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах, которое охраняется законом (статья 35 Конституции РФ).

3. Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся, в том числе, объекты незавершенного строительства.

Статьей 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г.

№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо предусмотрена возможность регистрации права на объекты незавершенного строительства.

При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 Гражданского кодекса РФ, а способы защиты – в статье 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса РФ в их совокупности, выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой. Одним из таких способов является признание права. Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца.

Сбор и предоставление доказательств

В суде необходимо доказать следующее:

• полное исполнение обязательств по оплате со стороны дольщика, предоставив документ об оплате;
• фактическое наличие объекта, т.е. объекта, имеющего стены, пол и потолок (как правило, это заключение эксперта). Если объект находится на стадии котлована, то признавать собственность попросту не на что.

Для защиты своих прав дольщику необходимо составить правильное исковое заявление.

Документы, прилагаемые к исковому заявлению о признании права собственности

• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (обязательно);
• договор участия в долевом строительстве (обязательно);
• документ об оплате ДДУ: чек или платежное поручение (обязательно);
• экспертное заключение или иной документ, подтверждающие фактическое наличие объекта (обязательно);
• претензии к застройщику (при наличии);
• уведомление о готовности принять объект (при наличии).

Данный перечень документов примерный.

Образец искового заявления о признании права собственности