Новости

Налог с продажи квартиры право на доли в которой возникло в разное время

Доход с продажи долевой собственности облагается НДФЛ по общим
правилам. В статье поделимся, кто может не платить налог с продажи
доли, как законно уменьшить его размер, как правильно отчитываться
в доходе, чтобы избегать штрафных санкций.

Когда не нужно платить НДФЛ с
продажи жилья
Если доли приобретались в
разное время

Как снизить налог с продажи доли
Правила и сроки подачи декларации
3-НДФЛ

Налог с продажи квартиры право на доли в которой возникло в разное время

Когда не нужно платить НДФЛ с продажи жилья

Вы не обязаны платить налог с продажи квартиры, дома, долей в
них в следующих случаях:

  • Сумма расходов, связанных с покупкой
    недвижимости или доли, равна или превышает стоимость продажи.
    Декларацию необходимо подать на следующий год не позднее 30
    апреля. 
  • Доля продана за 1 млн рублей или дешевле.
    Декларацию подавать не нужно.

При исчислении налога необходимо учитывать следующее. Стоимость
проданного жилья или доли по договору купли-продажи может оказаться
ниже 70% его стоимости, указанной в государственном кадастре
недвижимости (ГКН). Если это так, то НДФЛ нужно рассчитывать исходя
из кадастровой стоимости.

Например, стоимость комнаты в договоре купли-продажи — 1 млн
рублей, а по кадастру —1, 5 млн рублей. Считаем 70% от цены,
указанной в ГКН: 1 500 000 * 70% = 1 050 000. А раз стоимость
больше 1 млн рублей, то нужно подать декларацию и рассчитать налог.
Существуют способы, помогающие сэкономить на налоге или свести к 0,
об этом поговорим ниже.

  • Если же договорная цена преобладает над кадастровой, то за
    налоговую базу нужно принимать стоимость из договора.
  • Правило введено с целью выявления сокрытого дохода и применяется
    к сделкам по продаже имущества, приобретенного после 1 января 2016
    года. 
  • Если стоимость жилья по договору сильно занижена, то проверяющий
    инспектор может обратить на это внимание и потребовать
    пояснений.

Как рассчитать срок владения квартирой, если доли приобретались
в разное время

Бывает и так, что недвижимость доставалась владельцу частями.
Допустим, одна доля в квартире принадлежит вам больше пяти (или
трех) лет, а другая — меньше. Как посчитать срок владения всей
квартирой при продаже?

Владелец жилья, приобретающий его по частям, должен каждый раз
регистрировать право собственности. При этом срок владения будет
исчисляться с момента регистрации первой доли, так как последующая
сделка расценивается как увеличение уже существующей
собственности. 

Например, 10 мая 2021 года вам подарили половину квартиры. Год
спустя вы унаследовали остальную часть и, в итоге, стали владельцем
всей площади. Моментом возникновения права собственности будет
считаться дата регистрации первой доли, то есть май 2021 года. При
продаже такого объекта срок владения будет также исчисляться с мая
2021 года. 

Пример из практики налоговых экспертов онлайн-сервиса НДФЛка.ру

Галина Т. обратилась к нам с вопросом, с какой даты
считать срок владения домом и нужно ли платить НДФЛ при продаже
этого дома?

Документы, загруженные в онлайн-сервис, внимательно просмотрел
налоговый эксперт. Вот предыстория.

В июне 2017 года семья приобрела дом в долевую собственность.
Участники сделки — мать, дочь и сестра матери оформили дом поровну
— по одной трети на каждого.

В 2021 году мать скончалась, и ее
часть перешла дочери по наследству. В июле 2022 года сестра матери
подарила Галине свою долю.

Таким образом, с июля 2022 года Галина
становится единоличной владелицей дома и решает его продать за 5
млн. рублей.

В ходе консультации клиента порадовали новости. Срок владения
домом нужно считать с июня 2017 года, поскольку унаследованная
материнская часть и тетин подарок просто увеличили долю клиента.
Галина имеет полное право не платить налог со сделки, поскольку
минимальный срок владения имуществом уже превысил пять лет. А
впервые она стала собственницей части дома в 2017, то есть пять лет
назад.

Если вы объединили несколько объектов недвижимости или,
наоборот, выделили отдельный самостоятельный объект, потребуется
новая регистрация права собственности. В этом случае длительность
владения имуществом будет считаться с момента новой
регистрации.

Как снизить налог с продажи доли

  1. Налог с продажи квартиры право на доли в которой возникло в разное время
  2. Если вы продали долю в квартире до истечения минимального срока
    владения или ее стоимость составила более 1 млн рублей, у вас
    возникает обязанность по уплате НДФЛ.  
  3. Есть два способа уменьшения налогооблагаемого дохода: 
  • На сумму расходов при покупке доли. Это более
    выгодный способ, но расходы должны быть подтверждены документами.
    ИФНС их тщательно проверит. 
  • На имущественный вычет в размере 1 млн рублей.
    Если в одном году продавалось несколько объектов недвижимости, то
    вычет предоставляется на совокупный доход с проданных
    объектов.

Выбрать можно только один способ по своему усмотрению.

Вычет расходов на приобретение жилья

Если у вас на руках документы на покупку доли в имуществе
(договор, платежки), то вы вправе уменьшить доход на сумму таких
расходов. 

На полученную разницу начисляем 13% НДФЛ. Не забывайте свериться
с кадастровой стоимостью!

Доля в недвижимости может достаться в качестве подарка или
наследства. Вы не понесли личных расходов, поэтому при продаже
такой доли до истечения трех лет вам необходимо уплатить налог с
полной стоимости.

Наследники, у которых сохранились документы на покупку доли
наследодателем, могут уменьшить доход с продажи на эту сумму. Но
только в том случае, если сам наследодатель не воспользовался таким
правом при жизни.

Если вы решили применить
имущественный вычет, то будет иметь значение юридическое
оформление договора купли-продажи. 

Приведем пример расчета НДФЛ с двумя вариантами оформления
договора.

Продажа долей как самостоятельных объектов

Имущественный вычет предоставляется каждому владельцу в размере
1 млн рублей. 

Супружеская пара приобрела квартиру в долевую собственность.
Доля жены составляет 2/3, мужа — 1/3. 

Четыре года спустя жилье продали за 2,8 млн рублей двумя
отдельными договорами купли-продажи. То есть каждый из супругов
оформил продажу своей доли как отдельного объекта
недвижимости. 

  • 70% от кадастровой стоимости квартиры — 3 млн рублей. 
  • Доход жены — 2 млн рублей (3 000 000 /3 * 2)
  • Доход мужа — 1 млн рублей (3 000 000 /3 * 1) 
  • Документы на покупку квартиры утеряны, но каждый из совладельцев
    имеет право на налоговый вычет в 1 млн рублей. 
  • Рассчитаем налог с продажи доли в квартире:
  • для жены — 13% * (2 000 000 — 1 000 000) = 130 тыс. рублей
  • для мужа — 13% * (1 000 000 — 1 000 000) = 0, где
  • 3 млн — доход с продажи квартиры (по кадастру)
  • 1 млн — вычет на каждого продавца 

Общий налог с продажи квартиры, подлежащий уплате — 130 тыс.
рублей.

Продажа недвижимости как единого объекта

Если вы оформляете общий договор купли-продажи, то сумма вычета
будет составлять 1 млн рублей на весь объект недвижимости. Вычет
распределится между всеми собственниками пропорционально размеру
долей. 

Возьмем те же условия. Супруги продали квартиру за 2,8 млн
рублей, 70% от кадастровой стоимости составляет 3 млн рублей,
Квартирой владели меньше пяти лет, документы на покупку утеряны.
Жена владеет 2/3, муж — 1/3.

  1. Рассчитаем сумму НДФЛ для каждого из собственников:
  2. для жены: 13% * (2/3 * 3 000 000 — 2/3 * 1 000 000) = 173 333
    рубля
  3. для мужа: 13% * (1/3 * 3 000 000 — 1/3 * 1 000 000) = 86 667
    рублей, где
  4. 3 млн — доход с продажи квартиры (по договору)
  5. 1 млн — налоговый вычет за квартиру как на единый объект

Общий налог, подлежащий уплате = 260 тыс. рублей.

Очевидно, что продажа долей как самостоятельных объектов
отдельными договорами выгоднее. В первом случае супруги
воспользовались вычетом в сумме 2 млн рублей, а во втором — всего 1
млн. рублей. Налог, подлежащий уплате в первом случае оказался
меньше на 130 тысяч.

Правила и сроки подачи декларации 3-НДФЛ

Если вы продали недвижимость или долю в недвижимости и не
освобождены от декларирования дохода, то необходимо сообщить о
сделке в налоговый орган.

В следующем году не позднее 30 апреля нужно подать декларацию
3-НДФЛ в налоговый орган по месту регистрации. Уплатить налог
необходимо не позднее 15 июля.

Нарушение сроков подачи декларации крайне нежелательно. В
противном случае вас ждут штрафные санкции: 

  • Декларация подана с опозданием — штраф от 5 до
    30% от суммы налога, но не менее 1 000 рублей.
  • Установлено, что доход занижен — штраф 20% от
    доначисленной суммы налога.
  • Доказано, что доход занижен умышленно — штраф
    40% от суммы доначислений.
  • За каждый день просрочки платежа начисляются
    пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на тот
    момент.

Если вы уменьшали налоговую базу на сумму расходов при покупке
недвижимости, то вместе с декларацией потребуется представить копию
договора на покупку жилья, копии платежных документов.

В этой же декларации можно указать другие налоговые вычеты,
которые положены вам по праву. Опытные эксперты НДФЛка.ру помогут разобраться во всех тонкостях, рассчитать
максимальную сумму вычетов, собрать необходимые документы и
заполнить декларацию! 

Читайте также:  Выплата на санаторно курортное лечение

Подводим итоги

  • Доход с продажи доли в недвижимости можно
    уменьшить на расходы при ее покупке или на имущественный вычет 1
    млн. рублей.
  • При продаже долей как самостоятельных объектов
    каждый содольщик вправе применить налоговый вычет в размере 1 млн
    рублей.
  • Для определения срока владения недвижимостью
    важна дата получения первой доли, а не каждой последующей.
  • Перед тем, как подавать декларацию, рекомендуем
    проконсультироваться с налоговым
    экспертом. Специалист расскажет, какие нужно собрать документы
    в вашем случае, подберет оптимальный вариант снижения налога,
    грамотно составит декларацию.

С какого момента считать срок владения квартирой для продажи ее без налога?

Последнее обновление: 17.07.2022

Вопрос:

Я хочу продать свою квартиру так, чтобы не платить налог на полученный доход. Какой минимальный срок владения недвижимостью должен быть при ее продаже для освобождения от уплаты налога НДФЛ? И с какого момента этот срок владения исчисляется?

Налог с продажи квартиры право на доли в которой возникло в разное времяОтвет:

Да, действительно, закон (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) позволяет продать квартиру, применив к ней один из видов имущественного налогового вычета – «в размере полной стоимости жилья» – без уплаты налога на полученный доход.

Условие применения этого вида вычета – квартира должна быть в собственности не менее определенного срока. Этот срок так и называется официально – «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества». Если владелец выдерживает этот срок, то при продаже жилья он освобождается от уплаты НДФЛ.

Как оценить квартиру для продажи? Факторы оценки и метод расчета цены.

Какие минимальные сроки владения квартирой указаны в законе?

Налоговый кодекс (п. 3, ст. 217.1 НК РФ) говорит о том, что собственник может продать свою квартиру без налога, если она находилась в его собственности более 3 (трех) лет или более 5 (пяти) лет. Как так?

Это зависит от того, каким образом квартира попала в собственность человека, и от того, является ли она его единственным жильем или нет.

Если недвижимость была приватизирована, унаследована или подарена ему близким родственником, то минимальный срок владения для продажи без налога = 3 года. Если же квартира (в т.ч.

кооперативная) была им куплена, то этот срок увеличивается до 5 лет (за исключением единственного жилья).

Тот же 5-летний срок применяется и к квартире, которая была подарена посторонним человеком (т.е. не близким родственником), или дар был оформлен от юрлица.

Подробнее о минимальном сроке владения жильем для продажи его без налога (как и к каким объектам применяется это правило) – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

При этом, субъектам РФ дано право уменьшать этот срок нахождения квартиры в собственности вплоть до нуля (см. п.6 той же статьи 217.1). Правда, до сих пор никто из регионалов в этом замечен не был, но все может быть… Вдруг местные власти захотят сделать приятное своим избирателям?!

Пример. Если квартира была получена по наследству от родного деда в 2018 году, то минимальный срок владения считается 3 года. И начиная с 2021 года, наследник уже может продавать ее без налога НДФЛ.

А если квартира была в том же 2018 году куплена (на первичном или на вторичном рынке), и она не является единственным жильем Покупателя, то для освобождения от налога при ее продаже собственнику придется ждать уже 5 лет – то есть ждать 2023 года.

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма. См. в заметке по ссылке.

Вроде бы все понятно? Не совсем!

Как, например, быть, если квартира перешла в собственность по частям в разное время (т.е. по долям в разные годы)?

  • Или если человек купил новостройку по Договору долевого участия (ДДУ) в одном году, построенную квартиру принял по Передаточному акту в другом году, а собственность на нее оформил в третьем?
  • Или если квартира была получена по наследству в одном году, а в Росреестре зарегистрировали собственность спустя пару лет?
  • С какого момента тогда правильно исчислять срок владения квартирой?

Закон исходит из того принципа, что срок владения начинается с той даты, когда человек впервые получает объект недвижимости или его часть (например, долю в квартире) в свою собственность, или с даты, когда человек выплатил всю положенную по договору сумму за приобретенное жилье. При этом, дата регистрации права собственности, подтверждающей законное право гражданина, имеет здесь второстепенное значение.

А разве может быть собственность без регистрации? Может. Например, в случае приобретения кооперативной квартиры, собственность на нее возникает у пайщика после полной выплаты пая (а зарегистрировать свою собственность он может хоть через 10 лет).

То же касается и случая, когда квартира получена в наследство. Собственность у наследника возникает в момент открытия наследства (п.4, ст.1152, ГК РФ), а регистрацию своего права он может произвести когда захочет.

Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.

Как считать срок владения квартирой для продажи ее без налога?

Для лучшего понимания, с какого момента начинает исчисляться срок владения квартирой при ее продаже без уплаты налога – перечислим по порядку разные случаи:

  • Если квартира была куплена на первичном рынке по Договору долевого участия (ДДУ) или по Договору уступки прав требования – срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости договора (п.2, ст.217.1, НК РФ);
  • Если квартира была куплена через кооператив (ЖСК) – срок владения считается с момента полной выплаты пая по договору паенакопления (см. тот же п.2, ст.217.1, НК РФ – см. выше ссылку);
  • Если квартира была куплена на вторичном рынке – срок владения считается с даты регистрации права собственности на Покупателя;
  • Если квартира была приватизирована – с даты регистрации права собственности;Примечание: если приватизация была до января 1998 года (тогда реестра прав еще не существовало), а собственность зарегистрирована только недавно, то срок владения исчисляется с момента заключения договора передачи квартиры (договора приватизации).
  • Если квартира была подарена – срок владения считается с даты регистрации Договора дарения и перехода права собственности к одаряемому;
  • Если квартира была получена по наследству – срок владения отсчитывается со дня смерти наследодателя, даже если право собственности наследника было зарегистрировано позже (см. разъяснения Минфина, и письмо Минфина от 19 июня 2018 г. N 03-04-05/41648).
  • Если квартира была оформлена в собственность по решению суда – срок владения исчисляется с даты вступления в законную силу решения суда (п.1, ст. 209, ГПК РФ), а не с даты государственной регистрации права собственности.

А что, если квартира перешла в собственность владельца частями (т.е. разные доли квартиры были приобретены в разное время)?

Например, человек в 2016 году получил по приватизации 1/3 долю квартиры, затем в 2017 году он получил еще 1/3 долю в этой квартире по наследству, а затем в 2018 году он выкупил на себя оставшуюся 1/3 долю. С какой даты он должен отсчитывать минимальный срок владения недвижимостью для продажи ее без налога НДФЛ?

В данном случае срок владения будет считаться с момента получения самой первой собственности (первой доли) в квартире, то есть с 2016 года.

Законодатели поясняют, что если разные доли были приобретены в разное время и в итоге стали единым объектом собственности, то минимальный срок владения квартирой для продажи ее без налога будет исчисляться с даты, когда владелец получил право собственности на самую первую свою долю (см. письмо Минфина и ФНС РФ от 26.07.2016 №БС-4-11/13524@) – цитата:

…Таким образом, при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества, по мнению Департамента, моментом возникновения права собственности на образованные в результате раздела квартиры (без изменения внешних границ исходной квартиры) следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходную квартиру, которая до момента отчуждения не выбывает из владения, пользования и распоряжения налогоплательщика.

При этом, нужно понимать, что если доли НЕ объединялись в единый объект (т.е. каждая доля зарегистрирована как отдельный объект недвижимости), то при продаже такой квартиры «долями», по каждой доле будет исчисляться свой срок владения.

Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.

https://www.youtube.com/watch?v=AElX7Y_ZLYk

Ну а что происходит с теми, кто продает свою квартиру раньше установленного минимального срока (т.е. менее 3 или 5 лет в собственности)? Такие продавцы должны будут уплатить налог НДФЛ = 13% от полученного по сделке дохода.

Правда, для них тоже предусмотрены налоговые льготы в виде других типов имущественных вычетов. Подробнее обо всех типах налогов и налоговых вычетов в недвижимости – см. по ссылке в Глоссарии.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!Консультации профильного юриста по недвижимости — ЗДЕСЬ.

  1. «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
  2. Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Читайте также:  Передача квартиры при необычном родстве

Налог с продажи доли в квартире в 2022 году

Время чтения 7 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Налог с продажи квартиры право на доли в которой возникло в разное времяСделки с недвижимостью, как и любые операции с имуществом, находятся под пристальным вниманием контролирующих органов и подлежат обязательному налогообложению. Продажа одной или нескольких долей в квартире довольно распространенная, но не всегда понятная с точки зрения расчета сборов в бюджет, операция. Законодательно утверждены определенные льготы и вычеты, а также послабления для собственников имущества. Сегодня мы поговорим о том, как платить налог с продажи доли в квартире в 2018 году.

Нужно ли платить налоги?

Облагается ли продажа доли квартиры налогом? Ответ на этот вопрос неоднозначен – это зависит от суммы сделки, порядка оформления, срока владения имуществом.

Основным видом сбора, которым облагается реализация недвижимости, является налог на доходы физических лиц, сокращенно НДФЛ. Ставка для данного вида операций стандартная – 13 %.

Сумма исчисляется независимо от того, продается ли квартира целиком или же лишь ее часть (доля).

Например, Петрова И.С. реализовала свою долю за 1,5 млн.  рублей. В таком случае стандартный расчет налога будет выглядеть так:

1500000 * 13% = 195000 рублей

Как снизить налог?

Государство предоставляет гражданам России ряд послаблений, которые позволят им снизить налоговое бремя при продаже имущества. Разъяснения предоставлены с учетом поправок в НК РФ, вступающих в силу 01.01.2017 г.

Срок владения

Значительное влияние на расчет суммы налога оказывает длительность владения имуществом. В частности, собственник имеет право не платить в бюджет никаких отчислений с договора купли-продажи, если он владеет недвижимостью определенное количество лет.

Согласно новым требованиям минимальный период владения доли квартиры для пользования этой льготой – 5 лет.

При этом стоит учитывать, что под этим сроком понимается именно календарный период, т.е. 60 месяцев с даты приобретения статуса собственника.

Имущество, находящееся в собственности более 3 лет, также подпадает под льготу лишь в следующих ситуациях:

  • получено в дар или по наследству от родственника;
  • приватизировано;
  • приобретено в рамках договора пожизненной ренты с иждивением.

Если же имущество находилось в собственности менее 3 лет, то продавец может применять другой вид льгот, чтобы снизить свою налоговую нагрузку.

Немного об определении срока владения имуществом

Основным документом, устанавливающим факт владения долей квартиры, является свидетельство о праве собственности, которое выдается контролирующими органами. Для удобства расчета минимального срока стоит ориентироваться на дату, указанную в данной форме. В действительности момент начала владения имуществом наступает в день регистрации пакета документов.

Немного более сложный порядок с долями. Например, Сидоров А.М. в 2011 г. приобрел квартиру в совместное владение со своими родителями, т.е. стал собственником 1/3 имущества. В 2014 году умер его отец и передал ему по завещанию свою долю.

В 2017 Сидоров решает продать свои доли. В этой ситуации он имеет полное право не платить налоги со сделки, поскольку впервые он стал владельцем части квартиры в 2011 году.

Важна дата получения первой доли, а не каждой отдельно взятой!

Расходы на приобретение

Одним из способов значительно уменьшить сумму налога с продажи доли в квартире, является документальное подтверждение расходов на ее приобретение. Если же владелец не может никак доказать понесенные убытки по покупке недвижимости, то он может воспользоваться следующим видом льготы – фиксированным имущественным вычетом.

Лодыгин Р.Д. приобрел долю в квартире в 2016 году за 2,5 млн.  рублей. В 2017 он реализует свою часть имущества по цене 3,6 млн. рублей. В такой ситуации расчет налога будет следующим:

(3600000 – 2500000) * 13% = 1100000 * 13 % = 143000 рублей.

Казалось бы, что мешает указать в договоре купли-продажи меньшую сумму и не платить никаких налогов. Однако, законодательно утвержден порядок определения минимальной стоимости реализуемого имущества. В ст. 217.

1 НК РФ четко указано, что сумма дохода, получаемая от продажи недвижимости не должна быть меньше, установленной кадастровой стоимости имущества на 1 января года совершения сделки, уменьшенной на коэффициент 0,7. При этом не всегда есть требуемые данные об объекте.

В такой ситуации собственник не ограничен требованиями данного пункта (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Доброва А.Ж. продала свою долю – ½ квартиры за 4,5 млн. рублей. Кадастровая стоимость всего имущества составляет 15 млн. рублей. Пример расчета налогооблагаемого дохода со сделки:

15000000/2 * 0,7 = 5250000 рублей.

Поскольку стоимость продажи существенно ниже кадастровой, то при расчете НДФЛ используется сумма 5,25 млн. рублей.

Имущественные вычеты в фиксированном размере

Статья 220 НК РФ содержит развернутую информацию о таком способе уменьшения налога как имущественный вычет. Фиксированный размер льготы установлен в пределах 1 млн. рублей. Важно понимать, как его применять:

  • на один объект недвижимости;
  • в разные налоговые периоды.

Немного интереснее ситуация происходит при применении вычета для сделок с продажей долей квартир. Собственники недвижимости могут выбрать три сценария получения льготы в зависимости от конкретной ситуации.

Рассмотрите примеры расчета на основе следующих данных:

Лопатин А.Д. и В.Д. решили продать квартиру, полученную в наследство, за 3,5 млн. рублей. Оба работают, поэтому вправе применять вычеты. Каждый владеет ½ имущества.

Использование вычета на целый объект недвижимости. В такой ситуации оформляется договор купли-продажи квартиры, и совладельцы могут применить льготу в размере 1 млн. рублей пропорционально своим долям.

1000000/2 = 500000 рублей

(3500000/2 – 500000) * 13 % = 162500 рублей. Именно такую сумму налога заплатит каждый собственник квартиры в бюджет.

Использование вычета на доли квартиры. Совладельцы реализуют свою часть отдельно по разным договорам купли-продажи. Это возможно при наличии свидетельств о праве собственности на каждую долю. Тогда расчет будет выглядеть следующим образом:

(3500000/2 – 1000000) * 13 % = 97500 рублей.

Еще один интересный вариант решения вопроса возможен, если один из совладельцев является собственником более установленного минимального срока. В такой ситуации при продаже имущества заключается дополнительное соглашение, в котором указывается распределение дохода от сделки:

Лопатин А.Д – 3 млн. рублей (собственник более 3 лет)

Лопатин В.Д. – 500 тыс. рублей (пользуется имущественным вычетом на свою долю в размере 500000 рублей). Таким образом продавцы недвижимости полностью освобождаются от уплаты НДФЛ.

Как видно из примера, разный подход к юридическому оформлению долей имущества, позволяет значительно снизить размер налога с продажи части квартиры. Важно правильно и точно сопроводить сделку, поскольку наличие ошибок или неточности дают возможность ФНС признать ее недействительной, а порядок применения вычетов изменить в сторону увеличения налоговой нагрузки.

Как уведомить о доходах контролирующие органы?

Уплата налога с продажи доли квартиры ничем не отличается от установленного порядка по сделкам с другой недвижимостью.

Владелец части имущества обязан в срок до 30 апреля предоставить информацию о сделках в прошлом году, предоставив в ФНС отчетность по форме 3-НДФЛ.

Не нужно передавать налоговую отчетность в контролирующие органы при продаже имущества, которым владели более установленного срока. В остальных же случаях важно показать, что собственник воспользовался вычетом или снизил налог на расходы по покупке недвижимости.

Крайней датой перечисления сумм налога в 2017 году является 15 июня. Уплатить взнос возможно лишь после подтверждения правильности оформления декларации и получения реквизитов в контролирующей организации.

Граждане не вправе производить расчет с бюджетом наличными средствами, поэтому потребуется обращаться в банк или использовать интернет-ресурсы.

За нарушение сроков уплаты налогов и подачи декларации предусмотрены штрафы.

Если у вас есть какие-либо вопросы или вам требуется помощь в заполнении налоговых деклараций, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас проконсультировать.

Нужно ли платить налог с каждой доли при продаже квартиры?

lizaelesina/Depositphotos

Отвечает независимый эксперт Екатерина Лазарева:

В соответствии с действующим налоговым законодательством, ваша задача решается следующим образом:

  • за долю, купленную вами в 2008 г., налог на доходы с физических лиц (НДФЛ) не возникает;
  • в отношении доли, подаренной вам вашей дочерью в 2018 г. – если вы продаете ее в 2021 г. после даты регистрации договора дарения в ЕГРН, налог тоже не возникает. Если до регистрации дарения, возникает 13% НДФЛ;
  • в отношении купленной вами доли у бывшего мужа в 2019 г. – возникает 13% НДФЛ, но и его можно уменьшить, заплатив разницу между ценой продажи и ценой покупки, приложив документы на покупку этой доли (уменьшив сумму налога на затраты по приобретению данного имущества, если у вас сохранился договор и документы, подтверждающие оплату).

Является ли покупка квартиры по договору паевого участия расходами при ее продаже?

Нужно ли платить налог с кадастровой стоимости?

Отвечает налоговый консультант финансовой службы ИНКОМ-Недвижимость Айна Зайцева: 

Согласно налоговому законодательству, продажа недвижимости, находящейся в собственности менее установленного срока владения, подлежит налогообложению. В вашем случае доля 2008 г. налогом не облагается, так как в собственности более 3 лет.

Читайте также:  Статья 36. Эксцесс исполнителя преступления

 Для доли, полученной по дарению от члена семьи (от дочери), установлен минимальный срок 3 года. Если на момент продажи срок владения данной доли будет более 3 лет, доход от продажи облагаться налогом не будет. Доля, выкупленная в 2019 г.

, будет облагаться налогом, так как срок владения – менее установленного НК РФ.

При этом, если вы будете продавать квартиру не по долям (отдельными договорами купли-продажи), а единым объектом (по одному договору купли-продажи), весь полученный доход облагаться налогом не будет. В данном варианте объектом продажи выступает не доля в квартире, а имущество в целом.

При получении в дар части квартиры (как и при выкупе квартиры) вы просто увеличили свои права на большую площадь, что не привело к прекращению права собственности на объект. Начиная с 2008 г.

, вы непрерывно владели квартирой, только в меньшей доле, следовательно, срок владения объектом (квартирой) начинает исчисляться с момента приобретения первоначальной доли – с 2008 г.

, что составляет более 3-летнего срока владения.

Когда платить налог на квартиру?

Возврат налога при покупке жилья

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Если квартира была приобретена в долевую собственность в 2008 г., законодательно и в письмах ФНС предусмотрена возможность, при которой владелец одной доли становится единственным собственником в том случае, если остальные доли были ему переданы, подарены или проданы. При этом он будет является владельцем с момента, когда возникло право на его собственность. В вашей истории это 2008 г.

Чтобы официально это задокументировать, необходимо обратиться в МФЦ с заявкой об объединении документов под единую выписку из ЕГРН, где будет актуализирован вид объекта недвижимости и вид владения.

Вместо доли в квартире будет прописана собственность в полном объеме.

В качестве видов правоустанавливающих документов в данной ситуации на второй странице документа о собственности у вас должны быть указаны договор купли-продажи, договор дарения от дочери и договор купли-продажи от бывшего супруга.

Отвечает юрист Наталья Нероденко:

Налог с продажи недвижимого имущества уплачивается в случае, если возникает доход при его продаже и при этом срок владения менее минимального. В связи с тем, что первая доля у вас была приобретена в 2008 г. (минимальный срок владения уже истек), и вы проведете процедуру приращения долей, обязанности по уплате налога у вас не возникает.

  • Минфин и Управление налоговой службы уже не раз давали пояснения на этот счет: там указано, что срок права на всю квартиру отсчитывается с момента приобретения самой первой доли.
  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Какие риски при покупке жилья по заниженной стоимости?
  • Кто должен платить налог, если квартиру купили в 2019 году?
  • Нужно ли платить налог с продажи?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Налог при продаже квартиры, разные сроки владения долями

Здравствйте!

нет.

Вопрос: О налогообложении НДФЛ доходов от продажи квартиры, 1/2 доли в праве собственности на которую получена в 2010 г. в порядке наследования, а в 2015 г. по договору мены получена оставшаяся 1/2 доли.

Ответ:МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМОот 7 мая 2015 г. N 03-04-05/26531

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу порядка налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи недвижимого имущества, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Из обращения следует, что в 2010 году налогоплательщик в наследство получил 1/2 доли в праве собственности на квартиру. В 2015 году в результате договора мены налогоплательщик получит оставшуюся 1/2 доли квартиры. Затем налогоплательщик планирует продать указанную квартиру как единый объект права собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.Вместе с тем пунктом 17.

1 статьи 217 Кодекса установлено, что не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, комнаты и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников и размера их долей не влечет для этих лиц прекращения права собственности на имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества и размера их долей предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

Учитывая изложенное, поскольку право собственности на квартиру принадлежало налогоплательщику (независимо от изменения размера его доли в праве собственности на квартиру) более трех лет, доходы, полученные от ее продажи, не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Заместитель директораДепартамента налоговойи таможенно-тарифной политикиР.А.СААКЯН

07.05.2015

26 февраля 2018, 11:41

Одна часть квартиры в собственности менее 3-х лет, а другая часть более 3-х лет

У клиентов юридических консультаций и риэлтерских агентств и так возникает много вопросов по поводу уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости, так еще и сложные случаи встречаются. Например, если разные части жилья находятся в собственности разный период времени.

Если же срок владения недвижимостью составляет менее трех лет, то придется уплатить налог по ставке 13% от налоговой базы (то есть суммы, за которую продали недвижимость). При этом можно снизить размер налоговой базы одним из двух способов:

  • уменьшить налоговую базу на сумму произведенных расходов (то есть на сумму, которая была уплачена ранее при покупке квартиры),
  • применить налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. Получается такая поблажка всем налогоплательщикам от государства. Если квартира стоит, например, 2 600 000 рублей, то НДФЛ составляет 13% от 1 600 000.

Как быть, если части недвижимости приобретены в разное время?

Возможны две ситуации:

  • части квартиры с разным сроком владения находятся в собственности разных лиц
  • части квартиры с разным сроком владения находятся в собственности одного лица.

Эта разница имеет значение для налоговых последствий при продаже такой квартиры.

«Разные» части в собственности разных лиц

Пример. Имеется квартира. Два собственника – брат и сестра. Брат владеет своей ½ доли более трех лет, сестра получила свою долю от матери менее трех лет назад. Квартира будет продаваться за 2 400 000 рублей. Кто и сколько заплатит?

На долю каждого собственника придется по 1 200 000 рублей дохода. Брат под уплату НДФЛ не подпадает в любом случае. Сестра должна уплатить налог со своей доли. Но сколько? Как мы говорили, продавцу предоставляется налоговый вычет в сумме 1 000 000 рублей.

То есть сестра заплатит налог с 200 000 рублей. Так? Не так.

Налоговый кодекс предусмотрел эту ситуацию и установил что при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле (ст. 220, п. 2, подп. 3).

Значит, сестра может воспользоваться только половиной вычета, то есть суммой 500 000 рублей. Налог придется платить с суммы 700 000 рублей.

Иначе говоря, налоговый вычет рассчитывается не для собственника, а для объекта недвижимости. Если у квартиры 5 собственников, по 1/5 у каждого, то каждый из них может уменьшить налогооблагаемую базу на 200 000 рублей. Если 2 собственника по ¾ и ¼ – то на 750 000 и 250 000 тысяч соответственно.

Есть ли способы снизить сумму налога в этом случае?

Специалисты рекомендуют каждому из собственников продавать свою долю по отдельному договору вместо того, чтобы оформлять один договор купли-продажи всей квартиры. Основан этот совет на письме ФНС от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578@. Иногда даже предлагают оформлять эти отдельные договоры разными датами.

В нашем примере, если бы сестра продала свою долю как самостоятельный объект купли-продажи, то смогла бы использовать весь миллион рублей в качестве налогового вычета.

«Разные» части в собственности одного лица

Пример. Супруги владели квартирой в равных долях с 2007 года. После смерти жены в 2013 году ее доля перешла по наследству мужу. Получается, ½ квартиры находится в его собственности более 3 лет, а ½ – менее.

Как и положено по закону, в 2013 году супруг получил новое свидетельство о регистрации права собственности на всю квартиру.

Если мужчина продает квартиру в 2014 году, будет ли он уплачивать НДФЛ? Со всей квартиры или только половины?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector