Оспаривание кадастровой стоимости

Объекты экспертного исследования

Что можно оценить с помощью экспертизы? Как правило, оценку можно провести для любого предмета или объекта, но чаще всего к экспертам обращаются для установления реальной стоимости:

• Недвижимости (нежилого помещения, квартиры во многоквартирном доме, части недвижимого имущества, дома и т.д.);
• Движимого имущества (транспортного средства, плавательного средства, железнодорожного транспорта и т.д.);
• Земельного участка и существующих ставок платы за аренду;
• Предметов интерьера, имущества (бытовой техники, ювелирных изделий, изделий декора и искусства и т.д.);
• Объектов, на которые распространяются авторские и смежные права (патенты, образцы, торговые марки, произведения и т.д.);
• Оборудование (станки, промышленное оборудование, спецтехника и т.д.);
• Ценных бумаг, к которым относятся акции, облигации, вексели, другие долговые бумаги и т.д.;
• Стоимости нанесенного ущерба или определенных затрат.

Судебная практика

Цены

ОбъектСтоимостьЗемельный частокот15 000₽Квартираот9 000₽Жилой домот15 000₽Нежилое помещениеот18 000₽Аренда помещенияот15 000₽Автомобиль от9 000₽Движимое имущество (техника, мебель и т.д.)от 2000₽за 1 ед.

Ценные бумагиот9 000₽Объекты интеллектуальной собственности (товарный знак, патент и т.д.)от22 000₽Доля в недвижимом имуществеот18 000₽Доля в компанииот22 000₽Оценка бизнеса (предприятиезаводактивы предприятия и т.д.

)от30 000₽Оценка стоимости сервитута от22 000₽Оценка иных объектовот12 000₽Рецензия на заключениеот22 000₽

Оценочная судебная экспертиза

ОбъектСтоимостьЗемельный частокот20 000₽Квартираот15 000₽Жилой домот20 000₽Нежилое помещениеот23 000₽Аренда помещенияот20 000₽Автомобиль от15 000₽Движимое имущество (техника, мебель и т.д.)от 2500₽за 1 ед.Ценные бумагиот12 000₽Объекты интеллектуальной собственности (товарный знак, патент и т.д.

)от25 000₽Доля в недвижимом имуществеот20 000₽Доля в компанииот22 000₽Оценка бизнеса (предприятиезаводактивы предприятия и т.д.)от35 000₽Оценка стоимости сервитута от25 000₽Оценка иных объектовот15 000₽
Отметим, что в рамках судебного производства могут преследоваться и другие цели.

Так, проведение оценочной экспертизы может понадобиться для определения правомерности сделок с недвижимостью, для определения денежного выражения нанесенного ущерба, при хищении имущества и т.д.

Оценка экспертизы относительно стоимости определенного имущества или объекта может понадобиться в ряде случаев. Как правило, экспертное исследование назначается в следующих случаях: 1Существует необходимость продажи определенного объекта или имущества (это может быть любое движимое или недвижимое имущество – транспортные средства, недвижимость, земельный участок и т.д.). В целях установления объективной цены необходимо определить актуальную цену, действующую на сегодняшний день, для достижения оптимальных и наиболее выгодных условий сделки. 2Необходимо определить реальную стоимость определенного объекта в прошедшем времени, например – узнать, сколько стоил земельный участок на определенной территории несколько лет назад. 3Существует необходимость определения вероятной или точной величины арендной платы за пользование определенным имуществом для дальнейшего сравнения с действующей стоимостью аренды у текущего арендодателя.

Отметим, что в рамках судопроизводства проведение оценочной экспертизы, а также проведение экспертных исследований вне судебных споров предусматривает изучение, установление или подтверждение рыночной стоимости или кадастровой цены определенного объекта исследования.

Когда проводится экспертиза? На сегодняшний день принято выделять следующие понятия стоимости, которые чаще всего устанавливаются в рамках проведения экспертного исследования: 1Рыночная стоимость. Экспертиза, направленная на установление рыночной цены, предусматривает проведение проверки и определения допустимой цены объекта оценки, при условии, что имущество находится в гражданском обороте и предусматривает наличие конкуренции. Иначе говоря, рыночная стоимость представляет собой величину, которая устанавливается, основываясь из соображений разумности действий всех участников правоотношений, принимающих участие в сделке, которые также могут оперировать всей существенной информацией, а сама величина установленной цены сделки не формируется при условии форс-мажоров или иных обстоятельств. 2Кадастровая цена. Подразумевает под собой денежную величину, которая устанавливается по итогам заключения о цене от кадастровых органов. Отметим, что возможно установление кадастровой стоимости по итогам рассмотрения споров о результатах проведения оценочных действий. 3Каково содержание записей, подписей, и других реквизитов, которые были изменены каким-либо образом, включая вытравление, подчистки, зачеркивания, перекрытия, искусственное старения, копирования и повторного воспроизведения? 4Ликвидационная стоимость. Представлена денежной величиной, которая отображает наиболее подходящую цену для объекта ликвидационного фонда. Кроме того, определяет, какова объективная стоимость объекта на протяжении срока экспозиции, а также вне указанных сроков при определенных рыночных условиях. Ключевой момент – существование условий, при которых продавцу необходимо совершить имущественную сделку по отчуждению. 5Инвестиционная цена. Определяет стоимость определенного объекта инвестиции для инвестора или группы инвесторов при условии обозначенных для них инвестиционных условий. Как правило, чаще всего возникают следующие вопросы в рамках экспертного исследования или изучения стоимости имущества: 1Определить рыночную стоимость определенного недвижимого или движимого имущества (квартиры/автомобиля/оборудования/земельного участка и т.д.) на определенную дату. 2Установить фактическое соответствие стоимости с реальными показателями. Другими словами, вопрос звучит так: действительна ли установленная стоимость объекта на указанную дату и является ли цена, отображенная в первичных документах, соответствующей реальности? 3Определить, какая действовала рыночная стоимость платы за аренду определенного помещения или оборудования на указанную для экспертизы дату оценки. 4Какова реальная (или номинальная) стоимость ценных и долговых бумаг на определенный период времени? 5Какая сравнительная цена, при аналогичных условиях, на сервитут? 6Какова цена имущества, находящегося в долевой собственности, на исследуемую дату? 7Установить соответствие рыночной и договорной цены объекта недвижимости на рынке. В рамках экспертизы могут рассматриваться и другие вопросы, в зависимости от запросов субъекта назначения экспертизы. Отметим, что современная методика проведения оценочной экспертизы предусматривает возможность проведения широкого спектра оценочных исследований вне зависимости от объекта. Напоследок отметим, что стоимость оценочной экспертизы напрямую зависит от фронта работ, объема, исследуемого объекта, времени, которое потребуется на составление экспертного заключения, и других факторов.
НУЖНА ПОМОЩЬ СПЕЦИАЛИСТА? РАДЫ ВАМ ПОМОЧЬ! Кратко опишите вашу ситуацию
Укажите вид экспертизы / исследования
Перечень материалов, который вы предоставляете
Сообщите если исследование /экспертизу необходимо провести в срочном порядке Оставьте заявку на бесплатную консультацию от эксперта Ближайшее метро: Серпуховская

Оспорить кадастровую стоимость. 2 способа — 5 различий

Вот уже пятый год в Российской Федерации полноценно действует Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ (далее его будем называть – «Закон № 237»). Система кадастровой оценки претерпела значительные изменения и опробовала много нововведений. Да, кадастровая стоимость многих объектов по-прежнему далека от справедливой, но мы на верном пути. В подтверждение тому тот факт, что количество обращений граждан и организаций с целью оспаривания кадастровой стоимости уменьшается из года в год.

Одна из причин такой положительной динамики – введение упомянутым законом новой процедуры изменения кадастровой стоимости. Это процедура – исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. На наш взгляд, новая процедура имеет ряд преимуществ. Давайте сравним…

Всем известен традиционный способ оспаривания кадастровой стоимости, введенный еще с начала 2000-х Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ.

Суть этого способа практически не изменилась за 20 лет и заключается в составлении отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости и последующей защите отчета в специальной комиссии (ст. 22 Закона № 237) или в ГБУ (ст. 22.1 Закона № 237), а при необходимости и в суде.

Суть способа – замена кадастровой стоимости на рыночную. Для упрощения понимания мы этот способ так и будем далее называть: «традиционный».

Новый способ (ст. 21 Закона № 237) предполагает исправление ошибок, допущенных при определении самой кадастровой стоимости.

Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости в данном случае не составляется, а подается заявление в ГБУ с приложением документов, обосновывающих наличие и необходимость исправления ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости. Этот способ будет называть «новым».

Итак, принципиальные отличия двух способов оспаривания кадастровой стоимости:

1. Возможные результаты оспаривания кадастровой стоимости

При традиционной процедуре оспаривания кадастровой стоимости чаще всего дело заканчивается лишь в суде. Суд, рассматривая такие дела, всегда назначает судебную экспертизу для определения рыночной стоимости.

Как правило, судебный эксперт определяет рыночную стоимость, как нечто среднее между кадастровой и той, которую заявитель указывает в исковом заявлении.

Но, к сожалению, уже есть и исключения в практике, когда судебный эксперт определяет рыночную стоимость выше, чем та, что была в исковом, и выше средней арифметической. 

• Примеры: 
• — Здание 77:06:0002008:1070
• КС = 36 607,18 руб/кв.м
• Рыночная по отчету = 27 177,79 руб/кв.м
• Рыночная по решению суда = 36 386,08 руб/кв.м
• — Здание 77:01:0001008:1025
• КС = 394 558,09 руб/кв.м
• Рыночная по отчету = 178 033, 48 руб/кв.м
• Рыночная по решению суда = 360 888,80 руб/кв.м

Важно знать! Согласно распоряжению Правительства РФ от 16 ноября 2021 г.

№ 3214-р «Об утверждении перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости, как вы уже, наверняка, догадались, проводятся исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

При проведении новой процедуры проверяется сама формула расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости. В силу массовости кадастровой оценки большое количество ценообразующих факторов не берутся в расчет вовсе или учитываются неверно.

В проверке правильности и объема взятых ценообразующих факторов и заключается работа специалистов, «проповедующих» новый способ снижения кадастровой стоимости.

  Со стороны государства нет необходимости привлекать к работе оценщиков или юристов, судебных экспертов или еще кого – вся работа (в идеале) по исправлению ошибок кадастровой стоимости должна сводиться к проверке обоснованности поступающих заявлений и к постановке в программном комплексе расчета кадастровой стоимости верных значений. Если же дело при реализации нового способа доходит до суда, то оспаривается именно отказ ГБУ в исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

2. Право на ошибку при оспаривании кадастровой стоимости

При традиционной процедуре оспаривания кадастровой стоимости дело, скорее всего, закончится решением суда. Решение суда вступит в законную силу. Соответственно, стоимость объекта, которую установит суд – устраивает она собственника или нет – будет неизменной до очередной государственной переоценки недвижимости. 

Если оспаривать кадастровую стоимость новым способом, то кадастровая стоимость тоже поменяется и даже может стать больше при неправильном подходе к оспариванию.

Но при проведении новой процедуры результат не является окончательным.

Если итоговая кадастровая стоимость – после исправления ошибок – не устраивает собственника, он может пойти уже традиционным путем и постараться вместо кадастровой стоимости установить рыночную через комиссию, ГБУ и суд.

После традиционной процедуры и решения суда новую процедуру не провести. 

3. Стоимость оспаривания кадастровой стоимости

При проведении традиционной процедуры собственник несет бремя расходов на подготовку отчета о рыночной стоимости, на представление интересов собственника в суде, на проведение судебной экспертизы и т.д.

Судебная практика последнего времени показывает, что эти расходы невозможно переложить в случае победы на проигравшую сторону – государство. При определении стоимости Ваших затрат на оспаривание кадастровой стоимости надо обязательно это учитывать.

К сожалению, не все коллеги, которые предлагают оспаривание традиционным путем, сразу предупреждают клиентов о таких расходах. 

При проведении оспаривания кадастровой стоимости по новой процедуре многие консультанты (особенно те, кто уверен в успехе мероприятия) даже не берут предоплату, а их гонорар напрямую зависит от экономии клиента на налоге.

Расчет гонорара в таких случаях привязан именно к налогу, т.к. клиента сама кадастровая стоимость мало интересует вне привязки к налогообложению.

Учитывая постоплату, клиент ничего не тратит на работу консультантов – расходы на гонорар покрываются экономией на налогах.  

4. Сроки оспаривания кадастровой стоимости

Традиционная процедура без необходимости рассмотрения дела в суде займет не менее 2-3 месяцев, т.к. необходимо время на подготовку отчета о рыночной стоимости, подтверждение отчета в СРО, защиту отчета в комиссии или ГБУ. 

Новая процедура занимает 1-1,5 месяца, т.к. требует только подготовки и подачи обращения в ГБУ с целью исправления ошибки в кадастровой стоимости. 

В случае обращения в суд срок обеих процедур тоже не будет одинаков. Необходимость проведения судебной экспертизы кратно увеличит срок рассмотрения дела в суде при традиционной процедуре. Экспертиза при оспаривании в суде отказа ГБУ в исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, не назначается, т.к. нет спора о цене объекта.  

5. Устойчивость результата оспаривания кадастровой стоимости   

Если вам удалось оспорить кадастровую стоимость земельного участка путем установления вместо нее рыночной стоимости без обращения в суд – традиционным путем через обращение в ГБУ (ст. 22.1 Закона № 237), то ждите вызова в суд.

Решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления или органом государственной власти города федерального значения, если такие органы сочтут, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной затрагивает права и законные интересы муниципального образования либо города федерального значения, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов.

А вот в отношении исправления ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, таких полномочий у властей нет. Нельзя признанную ГБУ ошибку «распризнать» обратно.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:

• исковое заявление;
• выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
• отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, и экспертизу отчета о рыночной оценке объекта недвижимости (если вы хотите оспорить кадастровую стоимость, опираясь на рыночную); 
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения); 
• доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия вашего представителя в суде, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования либо ученной степени по юридической специальности (если иск вы будете подавать через представителя);
• сведения об уплате госпошлины (подача административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными);
• иные документы и материалы, подтверждающие ваши требования.

Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо направить иск в Московский городской суд.

Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.

Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными — в течение 2 месяцев.

По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц.

Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.

О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.

Оспаривание кадастровой стоимости в Москве, заказать оценку недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости

Нередко собственники недвижимости сталкиваются с завышением кадастровой стоимости своих активов. Из-за этого существенно растут налоги и арендная плата.  Завышенные налоги заставляют искать возможность уменьшения этих выплат.

В особенности это касается предпринимателей и юридических лиц, в собственности которых состоят здания, сооружения и крупные земельные участки.

Оценка для оспаривания кадастровой стоимости помогает собственнику уменьшить налоги и решить ряд других подобных проблем.

В каких случаях нужна процедура определения кадастровой стоимости

Расценочная цена кадастра объектов недвижимости чаще всего требуется для оформления сделок купли-продажи, раздела имущества или одобрения ипотечного кредита. Однако, гораздо чаще такая оценка необходима для определения количества налогов на недвижимое имущество. Она рассчитывается на основании некоторого количества результатов анализа и следующих показателей:

• Площадь объекта.
• Территориальное и внутридомовое положение.
• Характеристики жилого дома (год постройки, её тип, этажность, общее состояние дома и прилегающей территории, степень износа).
• Инфраструктура местности (близость к центру, водоемам, школам и детским садам, паркам).
• Ценовые факторы рынка, доходы местных жителей, престижность района и т.д.

Недостатки государственной оценки

Кадастровая стоимость — это данные о цене объекта недвижимости, которые определены в процессе государственной экспертизы, проводимой ГБУ.

Государственное бюджетное учреждение проводит работу в большими объёмах, массовыми методами, что часто влечет за собой пренебрежение конкретными особенностями каждого отдельного объекта недвижимости, а значит, допущение неточностей и существенное отличие кадастровой стоимости от реальной рыночной.

Что такое оспаривание кадастровой стоимости?

Оспаривание кадастровой стоимости – процесс, направленный на уменьшение налогооблагаемой базы путем установления цены в размере рыночной. Включает в себя два этапа: независимая оценка рыночной стоимости объекта недвижимости и собственно оспаривание в комиссии при Росреестре или судебных органах.

Возможно оспаривание кадастровой стоимости земельных участков, зданий и сооружений, квартир и отдельных помещений, объектов незавершенного строительства. Фактически такой работе подлежит любой недвижимый актив, главное, чтобы присутствовало зарегистрированное право собственности, аренды, оперативного управления или безвозмездного пользования.

Как начать процедуру оспаривания кадастровой стоимости?

В первую очередь необходимо оценить целесообразность и потенциальную выгоду от процесса оспаривания. Для этого Вы можете обратиться в экспертную компанию с запросом на предварительный анализ.

Его результаты позволят получить информацию о прогнозируемом объеме снижения, а значит, о соответствующем уменьшении налоговых выплат.

Имея на руках подробный прогноз, построенный на собственных оценках аналогичных объектов профессиональных агентств, Вы сможете принять взвешенное решение. Его суть состоит в том, стоит ли вообще начинать работу по снижению налога на недвижимость.

 Обратите внимание: специалист надежной компании должен сам предложить составление предварительного расчета. Это важно для предварительного определения того, на какую рыночную стоимость в принципе возможно выйти.

Перечень необходимых документов для отчёта об оценке

Процесс независимой оценки не может быть осуществлен без предоставления заказчиком определенной документации. В основной список необходимых бумаг входят:

• Учредительные и регистрационные документы юридического лица или паспорт физического лица.
• Копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (либо договор аренды).
• Кадастровый паспорт.
• Выписка из ЕГРН или её копия.

Список необходимых документов может меняться в зависимости от конкретной ситуации.  

Процесс оспаривания кадастровой стоимости

Процедура опровержения существующей кадастровой цены недвижимости должна проводиться в несколько этапов. Для юридических лиц этот процесс начинается с досудебного заявления о пересмотре экспертизы. Данный документ подается в комиссию, специализирующуюся на рассмотрении споров.

Обращение в данный орган доступно в течение 5 лет, после определения значения кадастровой цены объекта. На рассмотрение обращения комиссией установлен месячный срок.Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости для физических лиц минует процедуру досудебного разбирательства.

Физлицам достаточно написать исковое заявление, а также собрать комплект необходимой документации.Истцу со своими требованиями необходимо обратиться в суд по месту работы заказчика, оформившего документ или к организации, определившей оценочную стоимость для кадастра. Заявление рассматривается компетентными органами в течение месяца.

Как правило, в это время назначается судебная оценочная экспертиза имущества, на основании которой суд выстраивает свое решение.

Суд выносит решение по итогам рассмотрения дела. Оно вступает в законную силу не со дня вынесения решения, а спустя месяц. В госкадастр полученные результаты вносятся также государственным органом.

Где заказывать услугу недорого

Наша компания — это профессиональная независимая организация, которая предоставляет возможность заказывать широкий спектр оценочных услуг (квартира, коттедж, жилой земельный участок и проч.).

Мы осуществляем свою работу в полном соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. №135-ФЗ и утвержденными в отрасли данных работ стандартами. Наши специалисты могут в самые короткие сроки оценить любую недвижимость.

Заказывать документацию у нашего агентства — значит обеспечить положительное разрешение любой ситуации. Мы предлагаем физическим лицам и предприятиям максимально выгодные условия сотрудничества:

• Подготовка оценочного отчета в кратчайшие сроки.
• Низкие цены услуг за счет уникальных методик, позволяющих снизить затраты. 
• Гибкая система скидок.
• Выезд оценщика в любой день, включая выходные и праздники.
• Информационная поддержка в режиме 24/7 без робота-автоответчика, перерывов на обед, праздников и выходных. Только «живое» общение клиента со специалистами.
• Отсутствие необходимости долго ожидать оценщика у объекта – мы приедем точно к согласованному времени.
• Высокое качество работы при доступной для широкого круга клиентов стоимости. 
• Полная конфиденциальность информации.
• Бесплатная доставка оценочного отчета в любую точку Москвы.

Сотрудники нашего предприятия обладают высокой квалификацией и имеют не менее 5 лет опыта работы по специальности. Звоните нашим менеджерам прямо сейчас, или заказывайте услугу онлайн и мы оперативно свяжемся с вами. Приезжайте в один из наших офисов, адреса которых размещены в разделе «Контакты».

Новый порядок оспаривания кадастровой стоимости через комиссию — Ассоциация Экспертов и Оценщиков

Оспаривание кадастровой стоимости через комиссию по новому закону «О государственной кадастровой оценке» — порядок работы комиссии, сроки оспаривания, необходимые документы, изменение кадастровой по новым правилам

Кадастровая стоимость, определенная в рамках Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016, оспаривается по новому порядку согласно ст. 22 данного закона.

Законом предусмотрено создание специальных комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которые создаются уполномоченным органом субъекта РФ на территории соответствующего субъекта РФ.

Напоминаем, что согласно старого порядка в каждом регионе для оспаривания уже были организованы подобные комиссии при Росреестре, однако через них оспорить кадастровую оценку, определенную по новому закону, нельзя. Таким образом, по новым правилам, оспаривание в 2020 году производится через специально созданные комиссии, образованные по новому закону.

Кто может оспаривать кадастровую оценку через комиссию по новым правилам

• Оспорить кадастровую стоимость могут:
• юридические лица;
• физические лица;
• органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
• Юридические и физические лица могут произвести оспаривание кадастровой стоимости, если она затрагивает их права или обязанности.

По новому закону, для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Где сформированы комиссии по оспариванию (в какую комиссию необходимо подать заявление)

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Комиссия рассматривает заявления об оспаривании стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана.

Таким образом, например, чтобы произвести изменение кадастровой стоимости земельного участка, необходимо обратиться в региональную комиссию, созданную по местонахождению данного участка. Т.е. для земли, расположенной во Владимирской области, необходимо обратиться в комиссию, работающую во Владимирской области.

Информация о создании комиссии и ее работе размещается на официальном сайте уполномоченного органа субъекта РФ.

Какими же нормативными документами определяется порядок работы комиссии?

Рассмотрение споров в комиссии производится в соответствии со ст. 22 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016

Основной документ регламентирующий порядок работы комиссии — это Приказ Минэкономразвития России от 17.11.2017 N 620 «Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

Что необходимо сделать для оспаривания через комиссию

Для оспаривания в комиссии необходимо подать заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию путем его направления в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации или многофункциональный центр лично, почтовым отправлением или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

В какой срок можно подать заявление в комиссию

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 16 ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке».

Основанием для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость может быть оспорена в комиссии только на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Стоит отметить, что по новым правилам оспаривания, комиссия не рассматривает заявления связанные с техническими ошибками, которые были допущены при кадастровой оценке.

Для исправления технических и методических ошибок необходимо обратиться в специально созданные Государственные бюджетные учреждения (ГБУ).

Документы, необходимые для оспаривания кадастровой стоимости через комиссию

1. заявление;
2. выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
3. копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
4. отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Срок рассмотрения заявления и порядок уведомления заинтересованных сторон

Срок рассмотрения комиссией заявления не может превышать тридцать дней со дня его поступления. Таким образом, срок оспаривания кадастровой стоимости через комиссию составляет не более 1 месяца.

Комиссия в течение семи рабочих дней со дня поступления заявления об оспаривании направляет уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты рассмотрения заявителю, собственнику объекта недвижимости и в орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен объект недвижимости, стоимость которого оспаривается.

Для участия в заседании комиссии приглашаются также лица, осуществившие определение кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости.

Принятие решения комиссией

• Комиссией по оспариванию могут быть приняты следующие решения:
• решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
• решение об отклонении заявления об оспаривании.
• В случае принятия комиссией решения об отклонении заявления об оспаривании в таком решении должно быть указано обоснование такого решения.
• Комиссия в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения направляет в орган регистрации прав и бюджетное учреждение копию своего решения. 
• В случае принятия комиссией решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости комиссия в течение пяти рабочих дней со дня его принятия направляет в орган регистрации прав и бюджетное учреждение копию указанного решения, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на основании которого произведена процедура оспаривания.

Сроки внесения новой кадастровой стоимости в ЕГРН

Орган регистрации прав в течение двадцати рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости осуществляет их внесение в ЕГРН.

Сведения о новой кадастровой стоимости используются в следующем порядке:

Для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа земельного участка или для исчисления арендной платы):

Новая кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Для целей налогообложения (для определения налога на землю, налога на имущество):

Сведения о новой кадастровой стоимости учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об оспоренной кадастровой стоимости. Иначе говоря, налог можно будет пересчитать за периоды, когда для его расчета применялась оспоренная кадастровая стоимость.

Перерасчет сумм ранее исчисленного земельного налога и налога на имущество для налогоплательщиков – физических лиц будет осуществляться не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, а также положения пункта 7 статьи 78 Налогового кодекса, устанавливающего трехлетний срок для подачи заявления о зачете (возврате) излишне уплаченного налога.

Срок действия новой кадастровой стоимости

Новая кадастровая стоимость действительна до следующей государственной кадастровой оценки.

Помощь в оспаривании кадастровой стоимости в комиссии

Если Вам необходимо произвести снижение кадастровой стоимости земельного участка, здания склада, офисного или торгового центра, то вы можете обратиться в компанию АсЭкО. Возможно оказание услуг по оспариванию под ключ или помощь только в определенных частях, например, оценка и подготовка отчета об оценке.

Наши специалисты помогут решить любые задачи, связанные с оспариванием кадастровой стоимости земельных участков, зданий, сооружений, торговых комплексов, промышленных зданий и складских комплексов и любых других объектов недвижимости:

• Консультация специалиста — бесплатно
• Экспресс-оценка эффективности снижения кадастровой стоимости — бесплатно
• Отчет об Оценке рыночной стоимости
• Юридическое сопровождение
• Оспаривание через комиссию или суд

В случае возникновения вопросов, Вы можете связаться с Нами любым удобным для Вас способом.

Материал в данной статье актуален по состоянию на 01.01.2022 год. В связи с тем, что практика оспаривания кадастровой стоимости быстро меняется, просьба за более актуальной информацией обращаться по телефону:  +7 (904) 652‑18‑99.

Статьи

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры

Кадастровая стоимость недвижимости — квартиры, земельного участка или дома — это база для расчета суммы ежегодного налога на имущество. Чем выше кадастровая оценка, тем больше налог, который нужно будет заплатить. В идеале ее размер должен быть около рыночной цены объекта недвижимости. Но из-за особенностей методики определения могут возникать неточности.

Если расхождение большое, кадастровую стоимость квартиры можно изменить. Но перед тем, как начать спор, убедитесь, что стоимость нужных документов и услуг юриста действительно сэкономят переплату по налогу. В противном случае есть риск разочароваться в результатах.

Чтo тaкoe кaдacтpoвaя cтoимocть, нa чтo oнa влияeт

Рассчитывать налог на имущество от кадастровой стоимости начали в 2015 году: до этого налоговую ставку применяли к инвентаризационной стоимости.

После переходного периода, с 2019 года, налог на имущество во всех регионах России считают от кадастровой стоимости. Ее определяет государство.

По законодательству перерасчет проводится не чаще чем раз в два года и не реже чем каждые пять лет. Базовая ставка налога на имущество — 0,1% от кадастровой стоимости.

Как правильно рассчитывается налог на недвижимость в 2022 году

Правильная кадастровая оценка близка к рыночной, но она не всегда получается такой. Физически обойти все объекты недвижимости даже в небольшом городе невозможно.

Поэтому государственные оценщики используют базовые параметры — такие как год постройки здания, материал перекрытий, площадь объекта недвижимости, удаленность от центра. Иногда комбинацию этих параметров система оценивает с ошибкой.

Тогда кадастровая стоимость дорогого жилья, например загородного дома, получается ниже рыночной, а дешевого — в промышленном районе недалеко от центра, наоборот, выше. Оценку проводят специализированные бюджетные учреждения, а базу объектов они берут в Росреестре.

Кaк узнать кадастровую cтoимocть жилья

Для этого нужно взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), где будет указана кадастровая стоимость. Выписка платная: для физических лиц пошлина за ее получение составляет 300 рублей. Срочная выписка возможна только в цифровом варианте. Есть несколько способов получить выписку в Росреестре:

• Прийти в местное отделение Росреестра с квитанцией об оплате государственной пошлины и написать заявление
• Отправить в Росреестр заявление на получение выписки заказным письмом с уведомлением о вручении
• Заявление на получение выписки можно оформить и на сайте ведомства
• Если вы знаете кадастровый номер объекта недвижимости, оценку которого хотите определить, можно воспользоваться соответствующим сервисом на сайте Росреестра

Помимо Росреестра, можно воспользоваться порталом «Госуслуги» или сходить в МФЦ, но получение выписки из ЕГРН в МФЦ длится на день-два дольше, чем при обращении в Росреестр. В среднем ждать готовую бумагу придется 5–7 дней, но и иногда и чуть дольше.

Что влияет на кадастровую стоимость жилья

Оценка складывается из десятков параметров. Перечислим основные:

• Год постройки здания — чем раньше оно построено, тем выше изношенность перекрытий, коммуникаций, материалов и ниже цена
• Площадь — большие квартиры дороже маленьких
• Расположение — кроме удаленности от центра и объектов инфраструктуры, учитывается назначение земельного участка
• Состояние — аварийные постройки оцениваются гораздо дешевле тех, в которых можно жить

Кaк понять, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть завышена

Сумма в выписке будет информативной только относительно рыночной цены вашей квартиры. Сравнив ее с тем, сколько просят продавцы сопоставимых по площади, расположению, состоянию объектов недвижимости, вы поймете, насколько правильна кадастровая стоимость вашего жилья.

Есть два способа узнать, какая у квартиры цена на рынке.

Обратитесь к оценщику

Профессиональная оценка стоимости квартиры от специализированной компании будет платной. Цена зависит от региона и исполнителя, в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге она начинается от 9 тыс. рублей. В отличие от государственного оценщика коммерческий может приехать и лично осмотреть объект, что повышает точность расчетов.

Если вы приобрели квартиру в ипотеку Сбербанка, вам не придется искать надежную компанию. Вы можете заказать отчет об оценке прямо на Домклик. Также можно заказать «Оценку без осмотра»: без выезда на объект недвижимости, что позволяет сэкономить время со сбором документов для оценки, и получить отчет быстрее.

Заказать оценку недвижимости у проверенной компании на Домклик

Изучите рынок сами

Для самостоятельной оценки выберите несколько сайтов с объявлениями о продаже недвижимости, которым доверяете, и выставите фильтры поиска в соответствии с параметрами своей квартиры.

Укажите возраст дома, количество комнат, площадь всех помещений, высоту потолков, качество ремонта, расположение.

Допустим, вы нашли несколько вариантов, цена которых различается, потому что квартиры в разном состоянии, продаются с мебелью или без или имеют другие особенности, влияющие на стоимость. Вычислите среднее арифметическое — это и будет возможная рыночная цена вашей квартиры.

В каком случае нужно обновить кадастровую стоимость квартиры

Есть три основания для пересмотра кадастровой стоимости:

• Стоимость завышена
• Стоимость занижена
• Есть ошибки в кадастровом паспорте — в этом случае данные для расчета были неверными

Сильное расхождение кадастровой стоимости с рыночной влияет не только на сумму налога, который вы ежегодно платите. Проблемы могут возникнуть, например, при продаже квартиры.

Так, цена недвижимости не может быть ниже 70% от кадастровой. Если кадастровая оценка завышена в несколько раз, 70% от нее будут далеки от рыночной цены.

В этом случае выгодно продать квартиру будет трудно, и сначала кадастровую оценку придется снизить.

Если же разница в обратную сторону, и кадастровая оценка ниже рыночной, то Росреестр может отказать в регистрации такой сделки.

Кроме того, могут возникнуть претензии со стороны Федеральной налоговой службы (ФНС), которая может начать подозревать, что участник сделки пытается уменьшить налоговую базу.

Если это будет доказано, то наступит административная или даже уголовная (при уклонении от уплаты налога в крупном размере) ответственность. Чтобы этого избежать, нужно поднять кадастровую стоимость квартиры.

Как изменить кадастровую стоимость квартиры. Инструкция

Не только уменьшить, но и повысить кадастровую стоимость квартиры можно тремя способами: обратившись в бюджетное учреждение, проводившее оценку, в комиссию по рассмотрению споров или в суд.

Начать стоит с обращения в отдел по исправлению ошибок учреждения, это бесплатно.

Напишите заявление в произвольной форме, указав, что просите проверить достоверность сведений для расчета кадастровой стоимости по вашему адресу (укажите также кадастровый номер квартиры), при необходимости исправить ошибку и провести перерасчет стоимости.

К заявлению приложите техпаспорт, кадастровый план. Обратиться можно как напрямую в отдел, так и через МФЦ или сайт «Госуслуги». Заявление рассмотрят в течение месяца, на исправление ошибки отведено 60 дней.

В региональных отделениях Росреестра работают комиссии по рассмотрению споров. Посмотреть, есть ли такая в вашем регионе, можно на сайте ведомства. В Москве, например, сейчас такой комиссии нет. Если она существует, нужно собрать пакет документов, в котором есть два платных — выписка из ЕГРН и отчет об оценке квартиры.  Полный пакет выглядит следующим образом:

• Выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости
• Отчет об оценке, подготовленный профессиональным лицензированным оценщиком
• Оригинал общегражданского паспорта (его вернут после того, как снимут копию, на приемке документов)
• Правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН с указанием собственника)

Важно предоставить документы в аккуратном виде, без исправлений от руки, не мятыми, иначе Росреестр может их не принять.

В Росреестре нужно взять бланк заявления и заполнить его, указав параметры недвижимости, с кадастровой стоимостью которой вы не согласны, основание для пересмотра (они перечислены выше) и актуальные контактные данные.

Если документы в порядке и заявление примут, в течение недели назначат заседание комиссии, а заключение будет готово в пределах календарного месяца. При положительном решении комиссии вы получите уведомление, и Росреестр обновит оценку.

Когда подключается суд

Если заявление не приняли или комиссия вынесла отрицательный вердикт, следующая инстанция для оспаривания — суд. Суд обойдется дороже всего, потому что придется потратиться на юриста. Вот что понадобится для разбирательства:

• Исковое заявление
• Паспорт и документы, подтверждающие право собственности на квартиру
• Подтверждение правомерности обращения — выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости, заключение профессионального оценщика, решение комиссии Росреестра или отказ ведомства принять заявление о пересмотре

Дело в том, что правильно составить исковое заявление, которое примет суд, без юридического образования непросто. Юристы проконсультируют вас о целесообразности судебного оспаривания, подготовят документы, но это обойдется в десятки тысяч рублей.

Если вы прицениваетесь к услугам юриста, чтобы оспаривать кадастровую стоимость своей недвижимости, вероятнее всего, вы уже получили налоговое уведомление и взяли выписку из ЕГРН. Сравните расходы на юриста и переплату по налогу: возможно, не затевать разбирательство обойдется ощутимо дешевле, особенно если подходит срок перерасчета кадастровой оценки.