Новости

Отказ от собственности на часть нежилого помещения

Дорогие посетители сайта. Вы можете помочь нам в развитии, переведя хотя бы 50 рублей на яндекс кошелек. Спасибо!

Любое помещение считается чьей-то собственностью.

Владелец получает не только права, но и груз ответственности. Но, не смотря на это, он может сделать со своей недвижимостью, все что захочет.

Поэтому многие из собственников, пытаются осуществить раздел нежилого помещения.

Что это такое

Разделом нежилого помещения именуется процесс преобразования одного объекта в два отдельных. Процедура осуществляется при участии хорошего инженера и при одобрении со стороны сотрудников ЕГРН. Чаще всего инициатором раздела становится собственник помещения.

Но бывает и по-другому. К примеру: ходатайство передается арендаторами, желающими поделить снимаемую комнату на два отдельных объекта.

ВНИМАНИЕ! Процесс разделения выполняется как в добровольном, так и в принудительном режиме.

Возможный случай: владелец помещения должен передать частицу своего имущества кредиторам, по решению судебной инстанции. В этой ситуации Недвижимость разделяется, и одна из частей отходит в уплату задолженности. Размер отделяемой доли устанавливается судьей, при содействии специального инженера.

Условия

Существует два главных требования, которым должно соответствовать разделяемое имущество — это изолированность и обособленность помещения:

  • Изолированность образуется при наличии 4 стен (с окошками или без) и отдельного входа. Стены нельзя заменять временными перегородками: они должны быть капитального типа, несъемными. А вход должен быть лишь один. Если входов больше, то помещение уже не считается изолированным.
  • Обособленность — наличие специального входа к местам всеобщего пользования: в подъезд, на уличную площадку и т. п.

При несоблюдении этих требований имущество разделить невозможно. В некоторых случаях придется осуществлять перепланировку: убирать или создавать дополнительные выходы, ставить стены и так далее.

Лучше всего, чтобы основное помещение можно было использовать именно по назначению. Например: помещение считается складом, но из-за неофициальной перепланировки не может использоваться для сохранения конкретной продукции. В таком случае ЕГРН может не выдать разрешение на разделение.

Создаваемого типа объекты недвижимости тоже должны соответствовать списку требований:

  1. Открыты естественные источники света — то есть, присутствуют окна. Они должны обеспечивать хорошее освещение в дневное время.
  2. Присутствует электричество и отопление, есть доступ к воде и канализации.
  3. Имущество соответствует требованиям  мин. площади — не меньше двенадцати квадратных метров.

Основания

Существует всего две веские причины для разделения нежилого помещения: добровольное решение владельца (собственников) и постановление судебной инстанции.

Согласие хозяина оформляется у юриста, в письменной форме. При наличии двух и более собственников потребуется письменного типа подтверждение.По решению судебного органа разделение осуществляется, если владелец отказывается произвести эту процедуру, хотя и должен ею заняться.

Пример: нежилого типа помещение считается частью наследства, и должно быть поделено между наследниками. Но Завещание пропало, а Наследники не могут договориться. В таком случае разделение нежилого помещения проводится по решению судебной инстанции.

Порядок раздела недвижимости

Основные этапы процедуры разделения нежилой недвижимости:

  1. Подготовка проекта.
  2. Составление ходатайства о переустройстве. Лучше всего оформлять под руководством опытного юриста, хотя можно заняться делом и  самостоятельно.
  3. Подача документации (вместе с составленным заявлением). Потребуется для получения разрешения на перепланирование или реконструкцию. Необходимо помнить: реконструкция считается более масштабным изменением устройства. Иногда ЕГРН не разрешает ее производить даже при наличии всей документации.
  4. Осуществление перепланирования или реконструкции. Эта процедура полностью зависит от желаний собственника основного помещения.
  5. Создание технического плана на новые объекты недвижимости.
  6. Регистрация созданных объектов в ЕГРН.

Начинать процедуру раздела всегда стоит с подготовки проекта. В теории, его может подготовить и сам собственник. На практике проще обращаться к лучшим мастерам. В противном случае проект разделения помещения может не получить одобрения.

ВНИМАНИЕ! При наличии нескольких собственников каждый из них получает долю в сформированных помещениях. Переход новенькой недвижимости в собственность отдельного лица возможен только при наличии заранее оформленного соглашения.

Что делать в случае отказа

Получив отказ в регистрации, Гражданин еще получит документ, в котором будут указаны причины этого поступка. После того, как инженер изменит документ, он должен подать его повторно самостоятельным образом при помощи портала Росреестра и виртуальной подписи. Сроки рассмотрения прежние, всего 18 дней.

Отказ от собственности на часть нежилого помещения

После того, как кадастровые бумаги получены, наступает новый этап. Нужно получить на каждую частицу помещения свидетельство правомочия собственности. При подаче необходимо оперировать новыми сведениями, а именно площадью каждой части недвижимости и  границей.

Важнейшим основанием для подтверждения правомочия собственности считается кадастрового типа паспорт, который несет в себе сведения о разделении объекта и имеет технический план на основе новых данных. Последним этапом считается подача заявки о прекращении правомочий собственности. Это ходатайство подается в службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

Затем эту часть процесса отдают многофункциональным центрам. К примеру, с 2014 года, жители Москвы могут подать ходатайство в МФЦ.

Как действовать

Получить правомочие собственности на новые помещения, сформированные из одного отдельного, можно лишь в том случае, если на каждую территорию есть свой кадастрового типа паспорт или тех. план. Для этого кадастровый инженер осуществляет проверку. Результаты записываются в официальный акт.

Отказ от собственности на часть нежилого помещения На основе сведений, отраженных в нем, формируется ТП. После осуществления инженером манипуляций объект недвижимости заносится в кадастровый  реестр учета. Каждое отдельное помещение получает свой номер, под которым оно в будущем будет учитываться.

Кадастрового типа паспорт и тех. план – это абсолютно разные вещи. Практически один документ считается дополнением другого. В паспорте отображается основные сведения об объекте, а в плане можно отыскать точные данные.

С 2012 года для регистрации новенького помещения нужно получить не только тех. план, но и кадастровый паспорт. Сложностей с оформлением документов не будет, если владелец заранее получил разрешение на осуществление реконструкции и соблюдал пункты ранее сформированной схемы.

Оценить фактического типа состояние недвижимости, а еще сформировать тех. документацию сможет лишь специалист. Подпись инженера играет важную роль. Тех. план подлежит регистрации. Он подается в 3 видах:

  • бумажный тип документа приносится в российский реестр лично;
  • электронный тип, подкрепленный виртуальной подписью инженера, предоставляется в реестр через сайт госуслуг;
  • документ, записанный на носителе, подкрепленный цифровой подписью специалиста, подается личным образом.

В некоторых областях установлено правило, которое обязывает владельцев самостоятельным образом предоставлять технического типа документацию сотрудникам реестра. Сделать это можно через специальный центр, нужно лишь прийти на прием.

ВАЖНО!  Если владелец не может самостоятельным образом заниматься вопросами перерегистрации правомочий собственности на новые помещения, он может доверить выполнение процедуры иному гражданину. При этом понадобиться получить Доверенность. Ее всегда заверяют у нотариуса.

При регистрации новейших помещений нужно подавать тех. план на каждый из них. Регистрация новых объектов занимает восемнадцать дней со дня предоставления всей документации.

Документы

Для раздела помещения любого типа нужно получить официальное разрешение. Для этого придется собрать весь перечень документов, в который входит:

  1. тех. паспорт на помещение, в котором указаны все его параметры и функционального типа особенности;
  2. гражданский паспорт владельца (если у недвижимости много владельцев, придется предоставить паспорта каждого из них);
  3. справки, подтверждающие правомочие собственности владельца на рассматриваемую недвижимость.

Если процесс реконструкции дома поводится без участия собственника, на имя лица, производившего манипуляции, выписывается доверенность. Порядок проведения процедуры делят на:

  • добровольное – когда все владельцы согласны на разделение;
  • принудительное – когда один из собственников против.

При добровольном разделении помещения потребуется получение разрешения от каждого владельца. Принудительного типа раздел имущества только через суд.

Как грамотно выгнать арендатора из нежилого помещения?

Отказ от собственности на часть нежилого помещения

Не всегда арендные отношения заканчиваются благополучно. В период действия арендного договора возможны сложности с арендатором, вплоть до отказа от оплаты и порчи имущества.

Ситуация осложняется, когда наниматель отказывается освободить площадь, всячески препятствуя смене арендатора. Свои действия арендодатель должен согласовывать с пунктами договора, если он был изначально заключен.

Если собственник помещений действовал неофициально, опираясь на устные договоренности, выгнать нежелательных арендаторов и взыскать задолженность по оплате еще труднее.

Читайте также:  Законодательство по предрейсовым медицинским осмотрам предрейсовые медицинские осмотры

Основания для освобождения площади арендатором

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Правовые отношения, возникающие между собственником и нанимателем, должны быть закреплены договором. Заставить нежелательного пользователя площади покинуть территорию, можно на основании поданной в отношении нанимателя претензии, даже без предварительного уведомления, если:

  1. Пропущены сроки внесения арендной платы.
  2. Игнорируется обязательство оплачивать коммунальные платежи и возник долг по счетам за свет, газ, воду.
  3. Помещения переданы в субаренду без согласования с собственником.
  4. Нежилые объекты используют не по назначению, указанному в договоре.
  5. Арендатор нарушает общественный порядок.
  6. Помещение умышленно испорчено или содержится в ненадлежащем порядке.
  7. Объект в аварийном состоянии и не отвечает нормам безопасности.
  8. Нарушены иные пункты, указанные в договоре аренды.

Если пользователь помещения нарушает пункты договора, арендодатель направляет претензию с требованием освободить площадь.

Иногда наниматель не виноват в необходимости разрыва арендных отношений:

  1. Закончился срок арендного договора.
  2. При наличии в договоре пункта, предусматривающего односторонний порядок расторжения.
  3. Суд признал соглашение с собственником недействительным, и потребовал освободить площадь. Арендодатель обязан вернуть полученные в счет аренды средства.
  4. Государство или муниципалитет изымают недвижимость для своих нужд, не по воле собственника.
  5. Меняется собственник недвижимости.
  6. Планируется сменить статус помещения, переведя его в жилой фонд.

В указанных выше случаях собственник направляет на имя арендатора уведомление о предстоящем выселении.

Когда меняется собственник, арендный Договор продолжает действовать. Избавиться от арендатора новый владелец может только по взаимной договоренности. Если добровольное освобождение помещений невозможно, необходимо искать иные поводы для досрочного расторжения соглашения в одностороннем порядке (например, использование не по назначению, порча имущества, несвоевременная оплата).

За неуплату

Несмотря на очевидность ситуации, выгнать недобропорядочных арендаторов, нарушивших сроки внесения платежей, не так просто.

 Возникают юридические тонкости, связанные с попаданием в помещение владельца и решение вопросов о хранении и передаче имущества нанимателей, задолжавших арендную плату или коммунальные платежи.

Если арендатор не платит аренду, помещение освобождают на основании нарушения договорных обязательств, добровольно или принудительно, на основании полученного в суде предписания.

В исковом заявлении стоит сослаться на положения ст. 328 ГК РФ (п.2), где указывается на право арендодателя приостановить исполнение договора или полностью отказаться от аренды, если арендатор не выполнил обязательств по своевременной оплате. У собственника помещения появляется законное основание не предоставлять доступ в помещение.

Без договора аренды

Любые арендные отношения нуждаются в фиксации устных договоренностей. К сожалению, некоторые игнорируют значение письменных обязательств. Собственник имеет полное право распоряжаться своим имуществом, как ему заблагорассудится.

Если наниматель упорствует и не собирается самостоятельно освобождать занятую площадь, вопрос выселения решается в принудительном порядке. Проблема в том, что собственник не защищен от рисков порчи имущества или образования задолженности по коммуналке.

Пользователь помещения ничем не ограничен в действиях, и вопрос взыскания компенсации за нанесенный ущерб придется решать в суде.

После расторжения договора

Арендный договор, как правило, заключают на срок до 11 месяцев, чтобы избежать регистрации долгосрочной аренды. Максимальный срок в рамках одного договора – 5 лет. Если в договоре содержится пункт, предусматривающий автоматическую пролонгацию, собственник, намеренный выгнать арендатора, должен оповестить о предстоящем разрыве договорных отношений заблаговременно.

Внесудебный порядок

Оптимальный вариант, как выгнать арендатора из занимаемого помещения, заключается в добровольном согласовании. Основанием для этого станет отправленное в адрес пользователя нежилой площадью уведомление.

Как составить уведомление

Документ составляют в произвольной форме, учитывая обязательное включение следующей информации:

  • сведения об арендаторе и арендодателе;
  • идентификационные характеристики объекта (подробный адрес);
  • основание для выселения;
  • предоставленный на выполнение период (обычно 6 месяцев);
  • дата, подпись, печать (если объект принадлежит юрлицу).

Передавая уведомление под роспись, исключают возможные споры о получении или крайней дате выселения. Если лично или через представителя арендатора вручить уведомление невозможно, организуют почтовую отправку с уведомлением, фиксируя факт передачи и дату.

Даже если заранее известно, что арендодатель будет против и проигнорирует требование, отправка уведомления – обязательная часть процедуры урегулирования перед тем, как отправиться в суд.

Передаточный акт при возврате недвижимости

Если удалось выгнать арендатора во внесудебном порядке, не следует забывать о проверке возвращаемого имущества.

Арендатор должен вернуть помещение в том же состоянии и комплектности, что и принимал в аренду. Акт-приема-передачи составляют и подписывают оба участника арендных отношений.

Если не удается найти арендатора, составляют уведомление о подписании акта с оставлением права вскрыть помещение.

Если арендатор проигнорировал требование, помещение вскрывают в присутствии свидетелей, с ведением фотосъемки и видеозаписи, с подробным описанием того, что находится внутри. В случае порчи имущества, на основании фиксации принятия имущества арендодателем, удается взыскать компенсацию через Арбитражный суд.

Как выгнать арендатора через суд

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Если мирные действия не помогают в добровольном порядке расторгнуть договор и вернуть имущество, приходится обращаться в суд. Помимо собственника правом подачи иска может воспользоваться Прокуратура или третья сторона, чьи интересы пострадали.

У судебной процедуры возврата помещения есть свои нюансы, о которых следует знать до того, как идти в суд.

У суда должна быть четкая картина событий и достоверное описание ситуации с арендатором, чтобы принять правильное решение. Действуя в определенной последовательности, удастся благополучно избавиться от нерадивого пользователя:

  1. Досудебное урегулирование. Перед подачей иска необходимо предпринять попытку мирного решения вопроса и зафиксировать этот факт отправкой уведомления с указанием сроков.
  2. Подготовка доказательной базы. Эта стадия имеет прямое отношение к тому, какое решение вынесет впоследствии суд. К доказательства относят документы, справки, показания свидетелей, акты.
  3. Составление иска согласно нормам гражданско-процессуального законодательства. Рекомендуется привлечь юриста, который поможет грамотно сформулировать претензии и указать на нарушение прав истца.
  4. Оплата квитанции с пошлиной.
  5. Подача иска с прилагаемой документацией.
  6. Судебное разбирательство с заслушиванием сторон.
  7. Вынесение судебного решения. Если результат не удовлетворяет требованиям истца, решение обжалуют в отведенные для этого сроки.
  8. После вступления в силу решения арендатора выселяют в принудительном порядке, привлекая при необходимости судебного пристава.

Местом подачи иска выступает Арбитражный суд, поскольку чаще всего арендные отношения возникают между юрлицами. В районный суд Иск направляют только в том случае, когда Истец и ответчик являются физлицами.

Документы для суда

При подготовке искового заявления важно обеспечить исчерпывающую доказательную базу, которая поможет подтвердить правоту истца.

Точный список прилагаемых документов определяется с учетом конкретной ситуации. Как правило, прилагают:

  • Личные документы истца (паспорт);
  • При подаче иска через представителя, предоставляют доверенность и личное удостоверение доверенного лица;
  • Учредительные документы юрлица (при подаче от имени организации);
  • Документация, устанавливающая права истца на помещение;
  • Арендное соглашение;
  • Документы, доказывающие наличие законных оснований требовать освобождения площадей;
  • Чек с оплатой госпошлины.

В процессе сбора документации исходят из необходимости подтвердить каждый факт, описанный в иске, и основания для реализации исковых требований. Число экземпляров искового заявления зависит от количества сторон, участвующих в разбирательстве.

Образец иска

Процесс составления заявления рекомендуется доверить опытным юристам, имеющим специализацию в данном вопросе. При самостоятельной подготовке документа используют образцы аналогичных исков, обращая внимание на наличие обязательных реквизитов:

  • Наименование суда;
  • Сведения об истце (организация, адрес) и представителе (если имеется);
  • Данные о стороне ответчика;
  • Точное указание адреса, места, наименования недвижимого имущества, которое необходимо освободить;
  • Информация о документах, подтверждающих права истца распоряжаться недвижимостью;
  • Описание ситуации с арендными отношениями с указанием точных реквизитов договора (дата, срок, устанавливаемый круг ответственности и обязательств);
  • Основания для выселения;
  • Четко сформулированные требования;
  • Ссылка на законодательство и нормативно-правовые акты, подтверждающие правоту истца;
  • Перечень приложений (личное удостоверение и документы, упоминаемые или требуемые для подтверждения информации в иске);
  • Дата, подпись, печать (при подаче от имени юрлица).
Читайте также:  Можно ли потребовать от ресурсной организации составления акта об отсутствии бойлерного узла

Подготовленный пакет с исковым требование направляют на адрес арбитражного суда. Решение о принятии иска к рассмотрению суд обязан принять в течение 5 дней с момента получения обращения. Если дело принимают к рассмотрению, суд оповещает стороны о дате проведения заседания.

При самостоятельном составлении иска настоятельно рекомендуется изучить образцы подобных исков. Ознакомиться с одним из них можно по ссылке ниже.

Скачать образец искового заявления о выселении для подачи в суд

Какие сложности могут возникнуть при освобождении помещения

От того, как организована аренда помещений, часто зависит успех целого бизнеса. К сожалению, все чаще в судах встречаются иски, когда собственник требует выгнать арендатора из помещения на основании неуплаты за аренду.

Если арендодатель не получил своевременную плату, суд с высокой долей вероятности удовлетворит требования истца.

 При наличии задолженности в условиях не переданного по акту помещения и истекшем сроке действия договора, арендодатель вправе потребовать в суде освобождения площади с уплатой задолженности за месяцы, прошедшие с момента последней уплаты.

Сложности при согласовании вопросов в арендных отношениях часто приводят стороны к судебному разбирательству.

На этом этапе важно правильно сформулировать иск и подготовить достаточную доказательную базу, взыскав с арендатора сумму, если есть финансовые претензии, и потребовав освободить помещение.

Следует доверить подготовку иска юристу, имеющему достаточную практику отстаивания прав истца-арендодателя.

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85 Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: [email protected], профиль на ЯндексУслугах.

Как разделить нежилое помещение на два отдельных

Раздел помещений – это особая процедура, благодаря которой из одного объекта недвижимости образуются несколько новых. Данную процедуру возможно провести в отношении абсолютно любого объекта, начиная с отдельного помещения и заканчивая огромным зданием. Причины для раздела могут быть разными, чаще всего потребность возникает перед совершением различных сделок с нежилой недвижимостью.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону . Это быстро и бесплатно !

Как разделить помещение или здание на две отдельных части?

Нежилое помещение или здание возможно разделить на несколько частей, если они находятся в долевой собственности (ст. 244 ГК РФ). Согласно законодательству РФ, такой раздел возможен в случае соблюдения одного из следующих условий:

Нормативная база

Планировка и интерьер нежилого помещения имеет большое значение. Удобство и привлекательность офиса повышает его функциональность и положительно влияет на привлечение клиентов. Для складских помещений планировка также имеет не последнее значение. Грамотное расположение товаров поможет вместить большее количество объектов и обеспечить надлежащее хранение.

Однако Закон не позволяет собственнику самостоятельно принимать решения по планировке готового объекта. Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании законодательство:

  • Жилищный Кодекс (регулирует проведение перепланировки нежилых помещений в жилых домах);
  • Градостроительный кодекс (регулирует порядок проведения перепланировки в зданиях и сооружениях);
  • строительная нормативная база (ГОСТ, СНиП, СанПиН, технические регламенты).

Перепланировку можно разделить на:

  • изменения фасада здания;
  • внутренние работы.

В первом случае необходимо согласование перепланировки нежилого помещения в муниципальном комитете по архитектуре и комитете по охране культурного наследия. Во втором – необходимо оформить проект и согласовать его в уполномоченных органах.

Пошаговая инструкция

Куда обращаться?

Существует определенная последовательность действий:

  1. Первым делом (в случае, когда все происходит на добровольной основе) необходимо составить особый документ – «Соглашение о разделе нежилого помещения». В этом документе подробно прописывается – каким образом будет разделено помещение и условия этого процесса.

  2. Затем нужно обратиться в БТИ и вызвать техника, который после осмотра помещения и произведенных обмеров изготовит новые технические планы и технические паспорта на каждую выделенную часть.
  3. Заказать кадастровые выписки в Росреестре.
  4. Обратиться с полным пакетом документов в местное отделение Росреестра.

Если же нет никакой возможности добровольно разделить нежилое помещение, не получается договориться по обоюдному согласию, то придется обращаться в суд, чтобы в дальнейшем произвести раздел недвижимого помещения в принудительном порядке. Далее уже на основании постановления суда можно будет обращаться в БТИ.

Документы

Для прохождения процедуры раздела потребуются следующие документы (предусмотренные Федеральным законом №218-ФЗ):

  1. Заявление в Росреестр, в котором должна содержаться просьба о прекращении права общей долевой собственности на данное нежилое помещение и об оформлении на каждую часть (в соответствии с техническими паспортами) индивидуальной собственности. Подписывают заявление все собственники.
  2. Соглашение о разделе помещения.
  3. Правоустанавливающие документы на данный (исходный) объект.
  4. Технические и кадастровые документы на первоначальный объект.
  5. Выписка из ЕГРН.
  6. Техническая документация на новые объекты (части нежилого помещения).
  7. Копии паспортов (всех заявителей).
  8. Квитанции на оплату государственной пошлины (отдельную на каждую из частей).
  • заявления о прекращении права общей долевой собственности на нежилое помещение
  • заявления о прекращении права общей долевой собственности на нежилое помещение

Каковы финансовые траты?

Предстоят следующие расходы:

  • Уплата госпошлины за оформление права собственности – 2 или 22 тысячи рублей, в зависимости от того – физическое или юридическое лицо является заявителем.
  • Уплата государственной пошлины за регистрацию права собственности – 2 тысячи рублей (с физического лица) или 22 тысячи рублей (с юридического лица).
  • Уплата госпошлины за изготовление технического паспорта – 1200 рублей (если требуется срочно, то 2,5 тысячи рублей).

Сколько ждать ответа?

  1. После обращения в Росреестр новые, подтверждающие Право собственности документы выдадут в течение семи рабочих дней.
  2. Если обращение происходит через МФЦ, то документы будут готовы через девять рабочих дней.

Что выдается в конце процедуры?

В конце процедуры собственники (каждый на свою выделенную часть) получают:

  • Отдельные кадастровые номера (о том, как присвается номер нежилого помещения при кадастровом учете, написано тут).
  • Выписки из ЕГРН, в которых отражаются сведения о новых помещениях, которые образовались в результате раздела и о собственнике (свидетельства на право собственности сейчас не выдаются).

Раздел считается завершенным после того, как право каждого собственника зарегистрировано. Одновременно с кадастровым учетом новых объектов должны производиться и регистрационные действия.

Стоит помнить о том, что после разделения помещения на части сохраняются права долевой собственности (ст. 250 ГК РФ). На основание этого каждый совладелец обладает правом преимущественной покупки в случае продажи одной из долей.

Часть помещения

Ольга Соколова писал(а): А зачем ликвидировать право на объект? При существовании права на здание целиком можно продать только долю от этого здания. Если надо продать отдельное помещение в здании — надо чтобы возникло право на это отдельное помещение. А для этого надо прекратить право на общее здание. И зарегить права на отдельные помещения.

Ольга Соколова писал(а): Делаются кадастровые паспорта на те части здания, которые готовятся к сделке и на ту часть, которая остается в собственности. Потому все это вместе с договором сдается на регистрацию. Если прийти на сделку со свидетельством о праве на все здание и кадастровыми паспортами на части здания — договор купли-продажи одной из частей не примут на регистрацию.

Ольга Соколова писал(а): Выдел делает кадастровый инженер. Паспорта готовит кадастровая палата. БТИ, как организация тут не при делах.

  Льготы по оплате коммунальных услуг для многодетных семей

Как вести себя в случае отказа?

При проведении правовой экспертизы на основании предоставленных документов в Росреестре могут принять решение о постановке на учет и зарегистрировать право собственности на интересуемый объект недвижимости, а также могут приостановить или отказать в совершении данной процедуры.

Если заявитель получает отказ в регистрации, то в документе обязательно подробно обозначаются причины принятия данного решения. Необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который должен исправить все указанные недочеты и ошибки и затем самостоятельно направить скорректированные документы в нужные инстанции.

Читайте также:  Расшифровка статьи в военном билете

В итоге можно сделать вывод, что раздел нежилой недвижимости, безусловно, является длительным и непростым процессом.

Нужно запастись терпением и соблюсти все законодательные требования, учесть все нюансы. Лучше всего постараться договориться с остальными совладельцами произвести раздел по взаимному согласию.

В случае обращения в суд процедура может затянуться, да и финансовые расходы будут выше.

Судьба нежилых помещений при сносе МКД

Что будет с нежилыми помещениями в домах, которые признаны аварийными и подлежащими сносу? Одни владельцы нежилых помещений не согласны с изъятием своей недвижимости, другие вынуждены добиваться выкупа за изъятые помещения. Судебная практика исходит из того, что к нежилым помещениям применяются те же правила, что и к обычным квартирам.

Пример из Пермского края

Арбитражный суд Уральского округа согласился с выводом апелляционного суда о том, что в случае признания МКД аварийным на собственников жилых и нежилых помещений распространяются одни и те же правовые нормы.

В частности, отношения по поводу изъятия нежилого помещения регулируются Положением № 47 о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом (дело № А50 – 38953/2019).

Начальник управления жилищных отношений администрации города Перми признал МКД аварийным и подлежащим сносу.

Муниципальный орган действовал в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» (Положением № 47).

  • Собственник нежилого помещения в аварийном доме с выводами Управления не согласился и обратился в арбитражный суд с заявлением, в котором просил признать недействительным распоряжение о сносе МКД.
  • Судом первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказано.
  • При обжаловании решения в апелляционном порядке заявитель указывал, что Положение № 47 на нежилые помещения не распространяется.
  • Вышестоящая инстанция при рассмотрении жалобы не нашла оснований для отмены решения и указала:
  • Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ).
  • Учёт муниципального жилищного фонда; признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания относится к полномочиям органов местного самоуправления (пункты 1, 8 ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса РФ).
  • Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации (ч. 4 ст. 5 ЖК РФ).

Положение № 47 распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории РФ.Суд отметил, что по делу была проведена судебная Экспертиза, которая оценила общее техническое состояние МКД как аварийное. Это обстоятельство заявитель не оспаривает.

Признание дома аварийным даёт право межведомственной комиссии принять решение о его сносе (п. 47 Положения № 47).

Суд согласился с тем, что правовые последствия признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений законодательством прямо не урегулированы.Поэтому суд указал, что в этом случае, согласно п. 1 ст. 6 ГК, ч. 1 ст. 7 ЖК, должны применяться нормы, которые регулируют сходные правоотношения в отношении жилых помещений.

  1. В частности, это статья 32 ЖК (эта норма посвящена порядку обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд).
  2. Если МКД признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, орган, который признал такой дом аварийным и подлежащим сносу, действует в следующем порядке:
  • Предъявляет к собственникам помещений требования о его сносе в разумный срок.
  • Если собственники в установленный срок не снесли дом, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд. Соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением помещений, которые принадлежат на праве собственности муниципальному образованию.

Как обосновал суд, в этом случае муниципальные нужды заключаются в том, чтобы на территории административного образования не было жилого дома, который угрожает безопасности для жизни и здоровья граждан.

При этом положения статьи 32 ЖК РФ, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, не допускает произвольное лишение жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.

Кассационную жалобу заявителя рассматривал Арбитражный суд Уральского округа.Вышестоящая инстанция отклонила довод истца о том, что на нежилые помещения Положение № 47 не распространяется. Судебная коллегия признала верным вывод апелляционного суда: для нежилых помещений должны применяться нормы, которые регулируют сходные правоотношения в отношении жилых помещений.

Пример из Ульяновской области

Собственник нежилой недвижимости в доме, признанном аварийным и подлежащем сносу, имеет право получить выкупную стоимость за недвижимость на тех же условиях, что и собственник жилого помещения. К такому выводу пришёл Арбитражный суд Поволжского района (дело № А72 – 900/2021).В отношении нежилых помещений в аварийных МКД правила о выкупе применяются по аналогии.

Администрация г. Ульяновска признала МКД, в котором находилось нежилое помещение собственника — ЗАО «Венец», аварийным и подлежащим сносу. Помещение площадью 190 кв. м было оценено в 3 000 000 р.Управление имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновска должно было приобрести жилые помещения собственникам и нанимателям квартир в доме.

Однако Управление отказалось выплатить ЗАО «Венец» денежную компенсацию (выкупную стоимость) за нежилое помещение в аварийном МКД. Отказ был мотивирован тем, что:

  • закон предусматривает выкуп только жилых помещений;
  • срок самостоятельного сноса или реконструкции дома в соответствии с направленными собственникам жилых помещений требованиям ещё не наступил;
  • обществу требование о сносе не направлялось, поэтому и обязанность органа местного самоуправления изымать и выкупать помещение у общества отсутствует.

Собственник нежилого помещения обратился в суд с требованием признать отказ незаконным.

Арбитражный суд иск удовлетворил. Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд признал решение законным. Обе инстанции посчитали, что отказывая в компенсации, ответчик действовал неправомерно.

Администрация подала кассационную жалобу с просьбой отменить судебные акты.

Арбитражный суд Поволжского района сослался на постановление Пленума Верховного Суда РФ № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», в котором разъяснена часть 10 статьи 32 ЖК РФ.

Согласно этой норме, признание МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции — основание для предъявления к собственникам жилых помещений требования о его сносе или реконструкции дома за счет их собственных средств.

Если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не снесут или не реконструируют МКД, орган местного самоуправления принимает решение об изъятии земельного участка под домом для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путём выкупа, за исключением помещений, принадлежащих муниципальному образованию (п. 22).

  • Порядок выкупа жилых помещений определён статьёй 32 Жилищного кодекса РФ.
  • Суд кассационной инстанции указал, что поскольку гражданское законодательство не устанавливает порядок выкупа нежилых помещений при изъятии для государственных или муниципальных нужд, суды должны применить аналогию законодательства, которое регулирует сходные отношения, а именно положения:
  • пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ;
  • статьи 239.2, 279 Гражданского кодекса РФ;
  • статьи 56.3 Земельного кодекса РФ.

Кассационная инстанция отклонила довод ответчика об отсутствии денег на выкуп нежилого помещения. Суд подчеркнул, что отсутствие финансирования не освобождает от исполнения требований законодательства.Признавая обжалуемые судебные акты законными, судебная коллегия обратила внимание на следующие моменты:

  • в МКД никто не проживает, а истец не пользуется нежилым помещением из-за угрозы обрушения;
  • признание спорного дома аварийным и подлежащим сносу лишает истца возможности использовать принадлежащее ему имущества;
  • решение о сносе здания находится в стадии исполнения, что свидетельствует о фактическом изъятии из владения и прекращении права собственности.
  1. Суд признал несостоятельными доводы ответчиков о том, что собственнику спорной недвижимости не предъявлено требование освободить нежилое помещение и он вправе использовать имущество по назначению до фактического сноса дома.
  2. Кассационный суд поддержал выводы нижестоящих судов, отметив, что у ответчика не было оснований для отказа выплатить компенсацию за изымаемое помещение.
  3. ➜ Больше судебной практики про признание дома аварийным

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector