Порядок вселения в квартиру сособственника

Спор о вселении в жилое помещение – часто встречающийся случай конфликтов в сфере жилищного права. Юристы часто сталкиваются с нестандартными ситуациями и правовыми казусами. Как правило, граждане начинают чинить преграды по вопросам использования и пребывания в жилплощади родственникам и другим зарегистрированным лицам.

Когда возникают споры о вселении

Судебная и адвокатская практика перечисляет часто встречающиеся конфликтные ситуации между гражданами относительно совместного жительства и эксплуатации недвижимости:

1. Обладателя апартаментов не пускают в комнаты. Такое происходит при пребывании в доме родственников, друзей, знакомых бывшей супруги, имеющих прописку, если в квартире после ее приобретения остались прописанные в ней жильцы от предыдущего хозяина, в случае сдачи комнаты в аренду (пользователи не предоставляют свободное посещение апартаментов обладателем).
2. В квартиру не пускают обладателя части имущества. Чинить барьеры для посещения и использования жилой зоны могут другие совладельцы или временные жильцы, получившие прерогативу эксплуатации по договору аренды.
3. Человека, прописанного в доме, не пускают в него.

В последнем случае перед подачей иска о вселении в жилое помещение претенденту рекомендуется убедиться есть ли у него легальные основания для регистрации, имеют ли актуальность. Ярким примером является случай, когда отбывающий наказание человек возвращается из тюрьмы по прежнему адресу прописки, а там уже живут другие люди, купившие недвижимость.

Кто обладает законным правом на вселение

Преференцией на вселение в муниципальное жилое помещение обладает в первую очередь гражданин (наниматель), с которым муниципалитет заключил договор соцнайма. Согласно ст.70 ЖК РФ наниматель вправе с одобрения владельца  поселить в апартаменты членов своей семьи. Причем подселение несовершеннолетних домочадцев не требует обретения согласия обладателя.

Если имущество относится к объектам частного владения, то действует другой алгоритм поселения. Право появляется на основании владения жилплощади или ее части, а также в доме могут поселиться квартиранты по соглашению аренды.

Если дело касается приватизированной площади, то учитывать следует законное основание на ее пользование лицами, написавшими отказ от участия в приватизации.

Порядок вселения в жилое помещение

Процедура может выглядеть различно в зависимости от ряда факторов:

1. Если недвижимость находится во владении у муниципальной власти, то действует особый порядок вселения в жилое помещение. Изначально должно появиться легальное обоснование – заключение договора соцнайма. Поселиться в комнатах помимо нанимателя вправе члены его семьи. После подписания сторонами соглашения, в нем указываются лица, поселяющиеся совместно с квартиросъемщиком. Хозяин комнаты выдает справочное разрешение на регистрацию и поселение. Только после этого квартирант и его семья вправе получить прописку.
2. Для доступа и пользования домовладением, находящимся в частной собственности, необходимо заручиться согласием всех совладельцев. Если один из них высказывает категорический отказ, то суд не вправе признать его неправомерным даже при отсутствии мотивации такого отрицания. Стоит отметить, что прерогатива несовершеннолетнего владельца доли, не обеспечивает гарантии обеспечения преференцией эксплуатации дома его родителей.

Власти вправе отказать в заселении при небольшой площади жилища (метраж на одного члена семьи меньше нормы при поселении нового жильца). Однако из правила есть исключение касательно супруга/супруги нанимателя, малолетних детей.

Основания для вселения

Основание для вселения в жилое помещение регламентировано нормами жилищного, гражданского и семейного законодательства РФ. Для разрешения вопроса по апартаментам необходимо предоставить документальное подтверждение правомерности своих требований.

При кратковременном заселении гражданину потребуется предъявить такой пакет бумажного сопровождения:

• соглашение о найме, о передаче в пользование, арендный договор;
• заявление лица, предоставляющего апартаменты;
• письменное согласие.

Разрешение может быть от хозяина при подселении в частное владение, от управляющей компании или попечительских органов при желании проживать в доме, находящемся под контролем этих учреждений. Согласие от предприятия, компании, руководителя при поселении в служебной комнате.

Для получения доступа и возможности проживания в муниципальном домовладении потребуются следующие документы для вселения в жилое помещение:

1. Ордер, обеспечивающий прерогативу на поселение. Он выдается уполномоченными организациями – экжилфондом, департаментом жилищной политики.
2. Соглашение о найме – социальном или на возмездной основе.
3. Выписка из постановления исполнительного комитета об осуществлении опеки.
4. Согласие нанимателя и других жильцов при заселении родственников.

Потерявшие трудоспособность родители вправе проживать совместно с детьми в государственном доме вне зависимости от нормы метража на человека.

Вселение граждан в жилое помещение, относящееся к частному владению потребует наличия следующей документации:

1. Договоры на владение в зависимости от основания получения недвижимости – купли-продажи, мены, дарения, по праву ренты.
2. Соглашение о проживании с обязательством осуществления ухода за владельцем. Действительно в случае возможности проживания квартиранта и владельца в разных комнатах.
3. Свидетельство преемника наследственной массы.
4. Арендное соглашение.
5. Одобрение владельца недвижимости на подселение близких родственников.

В  перечисленных ситуациях в уполномоченное учреждение по прописке жильцов  потребуется заполнить заявление на вселение в жилое помещение.

Правовое регулирование вселения

Ст.40 Основного Закона государства закрепляет за любым человеком преференцию на кров и гарантирует ее защиту.

Нормы ГК РФ, касающиеся защиты интересов жильцов, процедуры заселения:

1. Ст.292 фиксирует прерогативы членов семьи собственника на беспрепятственное пользование домовладением, а также обеспечивает защиту жилищной преференции несовершеннолетних детей, находящихся под опекой, при отчуждении недвижимости.
2. Ст.679 содержит безусловную преференцию нанимателя по договору соцнайма на регистрацию и проживание его детей в предоставленном жилье.
3. Ст.247 констатирует факт владения и пользования имуществом, находящемся в долевой собственности, по соглашению совладельцев. То есть для жительства человека потребуется разрешение других жильцов.
4. Ст.304 устанавливает для обладателя недвижимости возможность предъявлять требование по устранению нарушений его интересов (пример – ограничение доступа в дом со стороны родственников или квартирантов).
5. Ст. 558 устанавливает возможность для ранее пребывающих и прописанных в доме лиц на эксплуатацию после его реализации.

Ст.70 ЖК РФ закрепляет безусловное право отца и матери на подселение в апартаменты своих детишек, не достигших 18 лет,  без получения обязательного разрешения со стороны остальных пользователей.

Завершение супружеской связи между родителями детей, проживающих в домовладении одного из них, не влечет прекращения прерогативы использования недвижимости в контексте правила ч.4 ст.31 ЖК РФ.

Не впускают в квартиру собственника

Странная, но распространенная ситуация, когда собственника не пускают в домовладение. Такое случается в результате конфликтов между родственниками или при сдаче в аренду.

Ст.209 ГК РФ закрепляет за владельцем преференции эксплуатации, владения и распоряжения принадлежащим ему имуществом. Собственник недвижимости по закону обладает гарантированной преференцией эксплуатации. Поэтому при наличии препятствий со стороны других лиц вселение собственника жилого помещения возможно только в судебном порядке.

Однако до обращения в судебную инстанцию рекомендуется использовать следующие методы разрешения конфликта:

1. Обратиться с заявлением в отдел полиции.
2. Вызвать участкового для фиксации правонарушения. Возможно беседа с сотрудником поможет решить вопрос. Во всяком случае участковый составит протокол вызова, копию которого может получить заявитель. Этот документ можно прикрепить к иску как доказательство попытки мирного урегулирования спора.
3. Вызов сотрудников МЧС. Они помогут вскрыть замки, и владелец сможет войти в жилье. Для начала процедуры следует предъявить документы о праве собственности.
4. Привлечь как можно большее количество свидетелей, которые впоследствии на суде дадут показания.
5. Направить письменную претензию с требованием о выселении.

В суд необходимо обратиться с иском по факту учинения препятствий в пользовании апартаментами. А если у проживающих в комнатах отпали правомерные основания пребывания в ней, то в заявлении указать просьбу об их выселении. При принятии положительного решения канцелярия суда выдаст исполнительный лист, по которому заявитель обращается в ФССП.

Судебный пристав в присутствии сотрудников правопорядка поселит владельца в его комнаты по акту, а утративших право эксплуатации людей – выселит.

Если нарушители вздумают вновь отселить владельца, то к ним будут применены нормы ст.17.15 КоАП РФ – штрафная санкция от 1 тыс. руб. до 2,5.

Не впускают в квартиру по прописке

Все преференции на проживание обусловлены рядом факторов:

1. Жилье находится в частном владении или принадлежит муниципалитету.
2. Основание притязаний – регистрация в качестве родственника при нынешнем владельце жилища, договор найма или бесплатной эксплуатации, без договора, или в период пребывания квартиры в собственности государства.

Если у претендента имеется выписка из книги учета о действительной прописке, то вселение в жилое помещение возможно через суд.

Однако перед подачей искового обращения рекомендуется реально оценить собственное положение. По факту заявки об исключении препятствий владелец дома, скорее всего, подаст встречное обращение о признании претендента потерявшем преференцию эксплуатации недвижимости и ликвидации прописки.

Заявление по факту чинения препятствий в пользовании жилым помещением

При избрании судебного порядка для защиты нарушенных прав необходимо составить заявление.

В документе указывается следующая информация:

1. Полное название суда, в который направляется обращение.
2. Персональные данные участников разбирательства.
3. Обстоятельства дела. Здесь перечисляются все факты правонарушений, место и время их совершения. Не забыть прописать о предпринятых попытках досудебного урегулирования конфликта. Предоставить доказательства обращения за помощью к правозащитным органам.
4. Опись приложений. Сюда входят все сопроводительные бумаги – выписка из ЕГРН, дубликат паспорта и протоколов вызова участкового, отказ в инициировании уголовного дела.

Обращение подается в районный суд по месту проживания ответчика. Оплачивается госпошлина в размере 300 руб., поскольку не содержит претензий имущественного характера.

Владелец в ходе разбирательства обязуется доказать факт незаконного вселения в жилое помещение при его действительном наличии (обманным путем через недобросовестных риелторов, при наличии угроз расправы и оказания давления на владельца), создание препятствий для открытого доступа, попытки мирного урегулирования спора.

Особенности вселения граждан по решению судебных органов

Выигравшей стороне необходимо совершить ряд действий:

• получить оригинал исполнительного листа;
• составить обращение о возбуждении исполнительного производства;
• после начала производства дождаться процедуры принудительного выселения.

После завершения работы приставов документ возвращается заявителю.

Принудительное вселение

Принудительное заселение представляет собой меры по обеспечению беспрепятственного доступа в домовладение заявителю. Эти меры производятся сотрудником ФССП. Сначала специалист назначает срок для добровольного исполнения обязательства, направляет извещения о штрафах, принудительном подселении.

Процедура осуществляется в присутствии свидетелей. Составляется акт. В документе содержится предупреждение о запрете чинения препятствий.

Затем на протяжении 2-х месяцев пристав проводит плановые и внеплановые проверки исполнения обязательств. При наличии нарушений к ответчику применяются меры административного воздействия.

Таким образом, жилищные споры относительно пользования домом разрешаются в судебном порядке при невозможности решения конфликта мирным путем. Заявителю необходимо доказать факт ограничений на посещение. Для этого подойдут свидетельские показания, фотоизображения, видео, протоколы участкового.

Верховный суд разъяснил, когда совладельца жилья в него не пустят — Российская газета

В этой связи очень важное разъяснение одной сложной ситуации, в которую попадают сособственники маленького жилья, сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. Ее разъяснения могут оказаться крайне полезными не только для судей, но и для граждан, оказавшихся в подобной «тупиковой» ситуации.

Все началось с иска о вселении, который принес в районный суд города Сочи гражданин. В суде этот человек заявил, что ему принадлежит 1/4 доли в однокомнатной квартире.

Но большей частью — 3/4 доли — владеет некая гражданка, с которой он договориться не может. Истец просит суд вселить его в квартиру.Центральный районный суд Сочи иск рассмотрел и во вселении гражданину отказал.

А вот Краснодарский краевой суд этот отказ отменил и вынес новое решение — вселить собственника «четвертинки» в однокомнатную квартиру.

Ответчица с таким подселением не согласилась и дошла до Верховного суда РФ. Там дело затребовали, изучили и заявили, что не согласны с решением апелляции. И объяснили, почему.

Предметом спора стала однокомнатная квартира в 30 квадратных метров общей и 14 жилой площади. По завещанию квартира досталась двум гражданам.

Наша ответчица получила 3/4 доли и 1/4 другой гражданин, который под видом подарка продал свою часть нашему истцу. Тот в квартире никогда не жил.

И как сказано в материалах суда, «соглашение между сособственниками спорной квартиры о порядке пользования общей и жилой площадью не достигнуто».

Районный суд, когда отказывал в иске, увидел, что квартира не предназначена для совместного проживания. Нет никакой технической возможности определить порядок пользования. А отношения у сособственников конфликтные.

По мнению районного суда, истец «не обладает безусловным правом на вселение», следовательно и проживания в крохотной квартире. Реализация собственником своих прав на владение и пользование жилым помещением, сказал районный суд, зависит от размера его доли.

По мнению райсуда, вселение сособственника в такое жилье возможно лишь при определении судом порядка пользования квартирой и предоставлении каждому из сособственников жилого помещения, соразмерного его праву собственности». А в однокомнатной квартире нет комнаты «соразмерной доле истца».

По мнению райсуда, вселение гражданина приведет к «существенному ущемлению прав и законных интересов» ответчицы. Совместное проживание же этих собственников в квартире невозможно, и они не являются членами одной семьи.

При этом райсуд подчеркнул: квартира никогда не была местом жительства истца. Ему «подарили» долю семь лет назад, и за все эти годы истец никому никаких претензий не высказывал и не требовал вселения и «определения порядка пользования».

Краевой суд с таким решением коллег не согласился. Апелляция заявила, что истец «лишен возможности проживать в спорной квартире, сособственником которой он является».

А то, что у него маленькая доля, проблемой не является, так как, на взгляд краевого суда, это обстоятельство «не ограничивает право собственника на реализацию правомочий по фактическому владению и пользованию принадлежащей ему на праве собственности» квартиры.

Верховный суд с выводами Краснодарского краевого суда категорически не согласился.

Верховный суд рассуждал так. По Гражданскому кодексу (статья 247) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласованию сторон.

Если договориться не получается, то в порядке, который установит суд. Сособственник доли имеет право требовать «предоставление во владение общего имущества, согласно его доли».

Если это невозможно, то он вправе требовать от других сособственников компенсацию.

Согласно Жилищному кодексу (статья 30), если у одного жилого помещения несколько собственников, то надо применить статью 247 Гражданского кодекса, в которой сказано про владельцев имущества, находящегося в долевой собственности.

Главная мысль Жилищного кодекса (статья 1) такова: права и обязанности собственников жилья не должны нарушать права, свободы и интересы других граждан.

Верховный суд подчеркнул: исходя из всех приведенных норм получается, что участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле.

А при невозможности это сделать — доля мала, планировка квартиры не позволяет, нарушаются права других граждан на проживание в этом помещении, право собственника может быть реализовано «иным способом».

В частности, этот человек может попросить соответствующую компенсацию.

При этом Верховный суд подчеркнул: статья 247 Гражданского кодекса говорит, что в удовлетворении требований об определении порядка пользования жильем, если хозяева договориться не смогли, «не может быть отказано».

Еще Верховный суд привел статью 10 Гражданского кодекса, в которой говорится вот что: не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также «иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав — злоупотребление правом».

Если суд придет к выводу, что права одних сособственников жилья нуждаются в приоритетной защите по сравнению с правами других сособственников, то должен быть установлен такой порядок пользования, который не приведет к «недобросовестному осуществлению гражданских прав».

Поэтому, по мнению высокого суда, суд, устанавливая порядок пользования жильем, вправе отказать во вселении конкретному человеку, назначив в качестве компенсации ему ежемесячную выплату его доли за фактическое пользование другими жильцами его собственности. Этого апелляция почему-то не учла.

По мнению Судебной коллегии по гражданским делам ВС, когда краевой суд вселил истца, он не только не применил 247-ю статью Гражданского кодекса, но и нарушил смысл статьи 2 того же кодекса, поскольку не разрешил спор, возникший между сособственниками.

По решению Верховного суда краевому суду предстоит пересмотреть свое решение.

Вселение в жилое помещение находящееся в долевой собственности

Подборка наиболее важных документов по запросу Вселение в жилое помещение находящееся в долевой собственности (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Вселение в жилое помещение находящееся в долевой собственности

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 392 «Основания для пересмотра судебных постановлений, вступивших в законную силу (по вновь открывшимся или новым обстоятельствам)» ГПК РФ(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь статьей 392 ГПК РФ и учитывая, что решения, архивная выписка из которых предоставлена заявителем в качестве оснований к пересмотру судебного постановления, приняты задолго до принятия судом спорного решения, суд обоснованно посчитал, что ответчик не мог не знать о них в момент рассмотрения дела, так как представленные документы по своей сути являются новыми доказательствами, в связи с чем правомерно отказал в пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам судебного акта по делу о вселении в жилое помещение, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на квартиру, устранении препятствия в пользовании, признании недействительными договоров купли-продажи, поскольку оснований, с которыми закон связывает возможность удовлетворения заявления о пересмотре судебного постановления по вновь открывшимся обстоятельствам, по доводам заявления не имеется; фактически ответчик выражает несогласие с судебным постановлением.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 30 «Права и обязанности собственника жилого помещения» ЖК РФ(В.Н. Трофимов)По мнению суда, разъяснившего порядок применения ст. 30 ЖК РФ, п. п. 1 и 2 ст. 247 ГК РФ, участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в жилом помещении. Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников. При этом, если соглашение о порядке пользования жилым помещением между сособственниками не достигнуто, удовлетворение требования одного из собственников о вселении в жилое помещение возможно лишь при определении судом порядка пользования жилым помещением и предоставлении каждому из собственников в пользование жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на это помещение.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Вселение в жилое помещение находящееся в долевой собственности

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:«Обзор определений Верховного Суда Российской Федерации по делам, вытекающим из гражданских, семейных, жилищных, наследственных, земельных и иных правоотношений, а также делам о несостоятельности (банкротстве) за 2017 год»(Асташов С.В., Кликушин А.А., Стояновская В.А., Струков И.И., Шилохвост О.Ю.)

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2018)

При разрешении спора о вселении участника долевой собственности в жилое помещение следует учитывать размер приходящейся на его долю общей и жилой площади.

Вс решил, что делать собственникам квартиры, которые не могут жить вместе — новости право.ру

Алексей Хохлов получил в дар четверть однокомнатной квартиры в Сочи.

Он не жил в ней более семи лет, но потом, когда такая потребность появилась, вселиться в нее не смог: второй собственник, владелица оставшихся трёх четвертей помещения Инна Татаринова*, с которой у Хохлова были плохие отношения, вселила туда другого человека, Михаила Гусевского*, который поменял замки на входной двери и не пускал первого владельца.

Практика Верховный суд разрешил взыскивать с соседей за курение на балконе

Тогда Хохлов решил добиться возможности жить в квартире через суд: он подал иск, у котором просил суд вселить его в квартиру и обязать ответчиков не мешать ему пользоваться жильем. Первая инстанция,  Центральный районный суд г. Сочи, ему отказала.

Суд указал,что участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в нём. То, как будут реализовываться права собственников, зависит от размеров доли.

При этом если соглашения о пользовании квартирой нет, удовлетворить требование о вселении можно только определив при этом, как пользоваться помещением, и предоставив каждому из собственников соразмерную его часть. Но комнаты, соразмерной доле истца, в однокомнатной квартире быть не может.

Вселение истца в квартиру приведёт существенному ущемлению прав и законных интересов ответчика, сделал вывод суд, поскольку совместно пользоваться квартирой люди, которые не являются членами одной семьи, не могут. Также суд учел, что Хохлов никогда не жил  в квартире.

Практика Верховный суд разрешил менять размер долей собственников

Апелляция, Краснодарский краевой суд, не согласилась с решением, и постановила новое: иск удовлетворить. Там указали, что вопрос о незначительности доли правового значения не имеет: это не ограничивает право на владение и пользование имуществом. Кроме того, никто не ставил вопрос о возможной выплате Хохлову компенсации в счет причитающейся ему доли.

Дело дошло до ВС (Дело № 18-КГ18-186). В определении по делу коллегия по гражданским спорам ВС под председательством судьи Вячеслава Горшкова указала: собственники не смогли договориться о том, как пользоваться жильем, но проживать в квартире совместно истец и ответчик не могут — ведь речь идет об однушке. При этом владелец части помещения имеет право на соответствующую компенсацию.

При этом, указал ВС, суд не может отказать в удовлетворении требования об определении порядка права пользования помещением. Такой порядок и должен быть установлен в рассматриваемом деле, заключили в гражданской коллегии, поскольку конфликт сторон неизбежно приведет к нарушению прав одного из собственников. 

При этом суд вправе в том числе отказать во вселении конкретному лицу, установив в качестве компенсации такому лицу ежемесячную выплату другими сособственниками денег за фактическое использование его долей.

Другими словами, те, кто живет в квартире, могут выплачивать деньги истцу за аренду.  В итоге ВС направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (пока не рассмотрено).

Вселение в квартиру

Для того, чтобы можно было вселиться в квартиру или иное жилое помещение, требуется, чтобы были для этого законные основания. Жилищное право выделяет следующие основания вселения в квартиру:

• Право собственности – для квартир приватизированных, построенных по договору долевого участия или принадлежащих гражданину по другим основаниям.
• Договор соцнайма – для муниципальных или государственных квартир.
• Договор поднайма, заключённый с основным нанимателем.
• Факт родства с владельцем или нанимателем квартиры – для того, чтобы провести вселение ребенка в квартиру.
• Иное право на пользование квартирой.

Кто имеет право на вселение в квартиру?

Право на вселение в муниципальную квартиру имеет прежде всего тот гражданин, с которым был заключён договор социального найма. Кроме него, этим правом пользуются также члены его семьи, в первую очередь – несовершеннолетние.

При этом дети вселяются безо всяких ограничений, а иные граждане – только с согласия самого нанимателя, а также иных уже имеющихся жильцов.

Именно здесь часто возникают споры, которые не удаётся разрешить без помощи юриста, специализирующегося по жилищным вопросам.

В отношении же квартир, находящихся в частной собственности, действует другой порядок. Для них право на вселениевозникает либо на основании владения квартирой целиком либо долей в ней, либо на основании заключённого с собственником договора найма. В отличие от социального, обычный наем регулируется не сколько жилищным, сколько гражданским правом.

Если же дело касается приватизированной квартиры, то нужно учесть ещё граждан, которые проживали на момент приватизации, но написали отказ.

Закон гласит, что в этом случае они не получают права собственности, но могут проживать в квартире и далее.

Так что если кто-то из владельцев квартиры станет препятствием вселению в квартиру кому-то из этих лиц, они вправе через суд добиться своего вселения.

Порядок вселения

Как именно происходит вселение, зависит от ряда факторов. Рассмотрим, как выглядит этот порядок в разных случаях.

В муниципальную квартиру

для того, чтобы гражданин смог вселиться в квартиру, принадлежащую муниципалитету, ему необходимо быть:

• нанимателем по договору соцнайму;
• членом семьи нанимателя, вписанным в договор.

в том случае, если жилая площадь, приходящаяся на каждого жильца, меньше нормы, во вселении может быть отказано. однако есть исключения, когда вселяются вне зависимости от жилплощади:

• муж либо жена нанимателя (нанимательницы);
• дети от предыдущих браков;
• дети женщин, которые уже имеют право проживать в квартире.

в приватизированную квартиру

чтобы вселиться в квартиру, находящуюся в частной собственности, необходимо разрешение ото всех её владельцев. если же кто-то из тех, в чьей собственности находятся доли в квартире, против, приходится подавать иск о вселении в квартиру и решать вопрос в судебном порядке.

при этом надо иметь в виду следующие обстоятельства:

• собственники долей не обязаны мотивировать свой отказ. достаточно обычного несогласия – и суд не сможет признать его неправомерным.
• требования о вселении для владельца очень маленькой доли суд вправе счесть злоупотреблением правом. во всяком случае, такую позицию в своё время занял верховный суд рф – а нижестоящие суды работают с правоприменительной практикой вс рф.
• право несовершеннолетнего владельца доли на вселение не означает права на вселение для его родителей.

в результате жилищно-имущественные споры вокруг частных квартир могут длиться годами, и заранее результат определить не всегда возможно. именно поэтому в этих случаях лучше заручиться помощью адвоката или юриста.

в коммунальную квартиру

коммунальной является квартира, состоящая из нескольких изолированных жилых помещений, но имеющая места, которыми собственники пользуются совместно (ванная, туалет, кухня). здесь не требуется согласие от других собственников жилплощади или жильцов, однако споры по коммуналкам часто бывают не менее ожесточёнными, чем по обычным квартирам.

рассматривая вопрос о вселении, нужно учитывать, на каком основании гражданин стал владельцем жилплощади.

по закону если в коммуналке освободилась комната, в первую очередь вопрос о её покупке должны рассмотреть собственники других комнат – и лишь потом она может быть продана посторонним.

именно поэтому порядок вселения в квартиру такого типа должен предусматривать предварительный отказ от покупки уже имеющихся владельцев – иначе приобретение комнаты может быть оспорено.

вселение по решению суда

Как ни странно, зачастую выиграть дело о вселении в квартиру – это полдела. Куда больше проблем может вызвать непосредственный доступ в жильё. Вселение в квартиру по решению суда требует чтобы:

• суд состоялся и вынес соответствующее решение;
• судебный акт остался в силе и не был отменён в последующей инстанции.

Незаконное вселение в квартиру

Отдельно нужно упомянуть те случаи, когда кто-то вселился в жильё, не имея на то никаких оснований. В этом случае первоначально от человека следует требовать, чтобы он добровольно освободил помещение. Если же не получилось, то на незаконного жильца можно подать в суд.

Если суд согласился с требованиями, виновного гражданина можно будет выселить принудительно – опять-таки с помощью судебных приставов и полиции.

В целом же решить вопрос о вселении самому – практически нереально. Наилучший вариант – обратиться к специалистам.

• Консультация юриста и адвоката!
• Предварительная запись по телефонам:
• +7 (495) 205-57-78; +7 (926) 004-24-72.

Powered by ChronoForms — ChronoEngine.com

Юридический практикум: препятствия для вселения второго собственника

01.08.2013 | 15:00 34665

Иногда у собственника доли в квартире, ранее в ней не проживавшего, возникает желание или необходимость там поселиться. А проживающий сособственник препятствует этому. Конфликт может быть разрешен по-разному.

Крайне редко сособственникам удается договориться о том, что каждый будет пользоваться квартирой на равных правах.

Иногда разумным компромиссом служит компенсация, которую непроживающий получает за то, что другие пользуются его долей. Гораздо чаще «дробленная» на доли квартира – это проблема для всех.

Одних беспокоит, что в один прекрасный день кто-то чужой может в нее вселиться. Другие, возможно, нуждаются в жилье, но им всячески препятствуют в заселении.

Кража со взломом Дробление когда-то полноценных квартир на доли началось больше 20 лет назад, после того как вступил в силу Закон 1991 года «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Жилые помещения передавались в совместную собственность, реже в собственность одного из проживающих. Но даже в последнем случае у единоличного собственника может быть несколько наследников, и после его смерти она уже будет принадлежать не одному, а нескольким сособственникам. Еще одна причина дележа – разводы. Принадлежавшие бывшим супругам квартиры часто становятся проблемными.

Рассмотрим наиболее простую ситуацию, когда участников конфликта всего двое. Первый сособственник постоянно проживает в квартире и не желает кого-либо пускать. У него значительная доля в общей собственности. Второй, владеющий малой долей, претендует на то, чтобы поселиться в квартире.

Второму сособственнику может быть известно, что по статье 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) «участники общей собственности равны независимо от размера принадлежащей каждому из них доли, если иное не установлено законом, соглашением между ними или не вытекает из самого существа отношений общей собственности». Руководствуясь этим положением, владельцы меньшей доли (впрочем, размер и не важен) нередко предпринимают попытки вселиться в квартиру, взломав замки. Для этого обычно привлекают МЧС или коммерческую структуру, специализирующуюся на вскрытии дверей. Оправданием действий при этом служит свидетельство о собственности.

«Я считаю, что ни МЧС, ни какие-либо коммерческие структуры не могут по предоставлении правоустанавливающего документа на долю в квартире у заказчика взламывать двери, – считает генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова. – Они должны отправить человека в суд с требованием к первому собственнику о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением».

Хотя если «чужак» зарегистрирован и проживает по этому адресу, тогда взлом возможен. Но только в случае, если никого нет дома – услышав из-за двери «Караул! Грабят!», сотрудник МЧС откажет в услуге.

Вообще, наши госструктуры, точнее – некоторые служащие в них люди, не всегда предсказуемы. Случается, что в одном подразделении МЧС при требовании взломать замки гражданин получает категорический отказ, а в другом, вместо того чтобы посоветовать человеку обратиться в суд, ему идут навстречу.

Тем не менее даже если удастся – правдами или неправдами – вскрыть квартиру и занести туда свои вещи, в этом, как правило, нет толка, так как уже завтра первый собственник может врезать новые замки. И «война» может продолжаться сколь угодно долго, пока кто-то не «сдастся».

Шкурка и выделка Нередко случается, что проживающий и прописанный в квартире сособственник в случае несанкционированного проникновения в квартиру обращается в полицию с заявлением о пропаже, например, крупной суммы денег.

Второму сособственнику будет очень трудно доказать, что он кражи не совершал. И тогда не исключен шантаж – отказ от претензий на вселение взамен прекращения преследования за кражу. Так что не стоит вламываться в квартиру, пусть даже частично принадлежащую вам. Как не стоит и клеветать на ближнего.

Но, к сожалению, многие считают, что на «войне» за недвижимость все средства хороши.

Какой бы вопиющей несправедливостью это ни казалось, но право собственности на долю не означает автоматически права проживания в квартире, если на то нет соответствующего решения суда.

Потому что согласно статье 25 Конституции РФ жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, предусмотренных федеральным законом или на основании судебного решения.

Вот за таким решением и следует отправиться второму собственнику.

Но надо иметь в виду, что ответчик, скорее всего, подаст встречный иск о принудительном выкупе доли истца или об определении порядка пользования. А ничего другого ему и не остается, так как пассивность ответчика в глазах суда играет не в его пользу. И тогда, возможно, иск о нечинении препятствий будет удовлетворен.

В итоге в рамках одного судопроизводства будут рассматриваться два иска. Первый о нечинении препятствий в пользовании общим имуществом (квартирой) и вселении. Второй, например, – о принудительном выкупе меньшей доли, принадлежащей второму собственнику.

Оба сособственника могут обратиться за помощью к юристам. «Нужно иметь в виду, что если в данной ситуации юрист дает 100%-ную гарантию своему клиенту, что добьется судебного решения в его пользу, то это чистой воды лукавство, – говорит Анна Максимова.

– Пусть даже он собирается опираться на предыдущую практику, на судебные решения в схожих делах. Судья может принять во внимание предыдущую практику своих коллег, а может и принять собственное решение – в соответствии со своим внутренним убеждением».

В чью сторону склонится чаша весов, зависит от многих факторов. Если нет встречного иска, то судья, скорее всего, вынесет решение не чинить препятствия против заселения второго собственника.

Если же иск будет подан, то однозначно предсказать результат процесса трудно.

В частности, судья оценит, насколько велика доля истца для того, чтобы проживать в квартире, ведь доля может быть как ничтожно малой, так и значительной, вплоть до ½.

И здесь желающему вселиться необязательно поможет одно из положений ГК РФ, гласящее, что участники общей собственности равны независимо от размера принадлежащей им доли (часть 1, глава 16).

Потому что «в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных владельцев долевой собственности выплатить ему компенсацию» (часть 4 статьи 252 ГК РФ).

Впрочем, сам факт подачи иска о вселении уже доказывает наличие интереса. Другое дело, посчитает ли суд этот интерес существенным. Здесь вступает в силу положение о состязательности сторон. Чьи аргументы перевесят, тот и победит.

Применяя статью 252 ГК РФ, судья посмотрит и на то, кому предполагается выкупить долю. Возможно, первый собственник – одинокий пенсионер, у которого попросту нет денег, необходимых для компенсации.

Казалось бы, это уже его проблемы. Нет денег – запускай в дом нового соседа.

Да и нужна ли второму собственнику компенсация, которую пенсионер будет выплачивать долгие годы и, вероятно, так и не выплатит полностью.

Не дожидаясь перитонита Юристы нередко советуют собственникам, опасающимся того, что в их квартиры однажды вломится нежеланный гость и объявит себя хозяином, отправляться в суд для определения порядка пользования квартирой.

При этом подразумевается, что если второй собственник не проживал в квартире, не зарегистрирован, не оплачивал коммунальные услуги, то суд даст первому право пользоваться всей квартирой, при этом выплачивая компенсацию за те метры, которые принадлежат «чужаку».

Однако не все так просто. «Многое будет зависеть от того, какую позицию займет второй собственник, – говорит Анна Максимова.

– Если не будет приходить на заседания суда, отстаивать свои права, не будет возражать, то, возможно, суд вынесет удобное для первого собственника решение».

В противном же случае слуга Фемиды будет взвешивать все «за» и «против». И не факт, что аргументы первого собственника обязательно перевесят.

Выше было сказано о преимуществе первого собственника перед вторым, желающим поселиться – у него есть возможности препятствовать заселению, если на руках второго нет решения суда. Однако и он уязвим – второй собственник вправе продать свою долю третьим лицам.

По закону он должен известить других владельцев долевой собственности о предстоящей продаже, чтобы те могли воспользоваться преимущественным правом покупки. Чаще всего предложенная цена первого собственника не устраивает, ведь он и так считает квартиру «своей» и не согласен платить большие деньги. Но, возможно, не стоит скупиться. Иначе доля может быть продана кому-то другому.

«Продать долю в квартире очень сложно – покупатели не любят таких сделок, особенно если не выделено право пользования, – говорит директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Home estate Наталья Комиссарова.

– В лучшем случае, если доля стоит 2 млн руб., продать ее можно за 1-1,2 млн. руб. Поэтому мы предлагаем поднимать вопрос о продаже долей всеми собственниками. При расселении получить полную стоимость доли гораздо более реально».

Словом, лучше всего действовать сообща, договариваться мирно. Не дожидаясь «третьих лиц», которые нередко оказываются представителями криминального мира, покупают долю с долгосрочной целью завладеть всей квартирой.

Вячеслав Березниченко    Алексей Александронок