Новости

Признание договора купли продажи квартиры недействительным

  • Какие сделки имеют все шансы оказаться недействительными?
  • Сделка купли-продажи, замаскированная под дарение.
  • В случае признания ее недействительной, покупатель не вправе требовать вернуть фактически уплаченную им сумму за покупку недвижимости.
  • С заниженной ценой.
  • После отмены такой покупки продавец обязан вернуть покупателю только ту сумму, которая указана в договоре.
  • На момент продажи в отношении квартиры велись судебные разбирательства, на нее был наложен арест или какое-либо обременение, инициирована процедура банкротства продавца.
  • Продавец не выполнил требования семейного законодательства — например, не получил согласие на продажу от другого супруга (это касается в том числе и бывших мужа/жены), имеющих право на долю в квартире.

Нарушены права и законные интересы несовершеннолетних.

Например, если на момент приватизации в квартире проживал ребенок и не был наделен долей. После достижения совершеннолетия он вправе обратиться в суд и оспорить сделку по продаже.

Не соблюдены права лиц, временно не проживающих в квартире (находящихся в местах лишения свободы, на службе в Вооруженных силах, в интернате, доме престарелых и т. п.).

Нарушены права законных наследников. Если один из них продал квартиру по своему усмотрению, остальные могут заявить о своих правах на утраченную долю в наследстве.

Выберите грамотного и профессионального риелтора с помощью сервиса Циан «Заявка риелтору»

  1. От имени продавца договор заключал представитель (при выдаче доверенности проверка объекта и прав собственника, как правило, намного более поверхностна, чем при продаже).
  2. Сделка совершена по поддельным документам.
  3. Одна из сторон сделки ввела в заблуждение другую.
  4. Признание договора купли продажи квартиры недействительнымВ течение какого времени сделку могут признать недействительной?
  5. Один год
  6. Договор расторгается как оспоримый — в случае обмана, отсутствия необходимого согласия, введения в заблуждение.
  7. Три года
  8. Сделку объявляют ничтожной как мнимую или притворную, нарушающую права третьих лиц или совершенную недееспособным.
  9. Десять лет
  10. Максимальный срок, установленный законом для защиты имущественных прав.

Важно помнить

Отсчет срока начинается не с даты совершения сделки, а с момента, когда обратившийся в суд человек о ней узнал. В некоторых случаях суд будет рассматривать дело и после истечения срока исковой давности.

Предположим, если были ущемлены права несовершеннолетнего при приватизации или наследстве: ребенок вырос, узнал о нарушении и вправе потребовать свою долю даже спустя 20 лет после сделки.

«Я вас впервые вижу»: сделка с клоном

Пара с ребенком из Краснодара готовилась стать родителями второй раз. Семья продала свою недвижимость на юге и приобрела «двушку» в Москве. С собственником рассчитались через банковскую ячейку.

Через полгода, когда новоселы сделали хороший ремонт и в семье родился еще один ребенок, на пороге появился настоящий собственник жилья.

Он заявил, что квартиру не продавал, проживающих в ней видит впервые, и подал иск в суд о признании сделки ничтожной. Покупатели дело проиграли.

Через некоторое время судебные приставы выставили на улицу семью с двумя детьми, один из которых — грудной младенец. На вопрос о том, кто вернет деньги, в полиции им ответили прямо: кому вы заплатили, с тех и спрашивайте.

Конечно, мошенник был объявлен в розыск, но попробуй его найди! Ведь всё, что о нем известно, — он внешне похож на собственника квартиры. К сожалению, в этой истории нет счастливого конца: семья потеряла и жилье, и деньги.

«Сделка с клоном» — тип мошенничества, когда продавцом прикидывается человек, похожий на владельца квартиры. Как избежать подобной ситуации?

Признание договора купли продажи квартиры недействительным

Эксперты перечисляют моменты, на которые следует обратить особое внимание.

1. Собственник предпенсионного или пенсионного возраста (55+).

Человек менял паспорт в 45 лет, то есть более 10–15 лет назад, когда документ не обладал такими степенями защиты, как сегодня. В старых паспортах заменить фото проще — мошенники пользуются этой лазейкой.

2. Продавец — юридически одинокий человек, в браке не состоит и является единственным собственником недвижимости.

3. Предыдущий паспорт хозяина квартиры утерян.

Обратите внимание на 19-ю страницу паспорта, где есть сведения о ранее выданных документах. Обязательно проверьте информацию на сервисе ГУВМ МВД РФ как о настоящем паспорте, так и о предыдущем. Если документ числится в розыске, это повод насторожиться.

Будьте особенно бдительны, если удостоверение личности выдано в Башкортостане, Бурятии, Туве, Татарстане, Калмыкии, Ставропольском или Краснодарском крае, Ростовской области, республиках Северного Кавказа, в Крыму, ДНР, ЛНР. По статистике, именно в этих регионах чаще всего подделывают паспорта. Часто бывает, что на одно лицо оформлено несколько документов.

4. Квартира, которую вы хотите купить, сдавалась внаем.

Выясните, предлагалось ли жилье в аренду раньше или сейчас. Не будет лишним пообщаться с соседями. Сфотографируйте продавца квартиры, покажите снимок соседям и поинтересуйтесь, действительно ли этот человек живет в квартире рядом. Кроме того, сравните фото продавца с фото в паспорте (это поможет сделать программа-фоторобот).

5. Подпись владельца не совпадает с той, что стоит на ранее подписанных документах.

Получите образец подписи продавца. Во время передачи аванса обязательно возьмите рукописную расписку. Сравните почерк с карточкой учета формы № 1П паспортного стола. Подобным образом удалось выявить несколько аферистов

Специалисты настоятельно рекомендуют отказаться от сделки, если вы обнаружили хотя бы три признака из вышеперечисленных пяти.

Старушка на миллион

Пенсионерка продала квартиру за 10 млн рублей и настояла на том, чтобы в договоре был указан лишь миллион, чтобы не платить налоги. Покупатели пошли навстречу бабушке. Но едва они успели отпраздновать новоселье, та обратилась в суд с заявлением, что ее ввели в заблуждение.

Признание договора купли продажи квартиры недействительным

Сам по себе факт занижения цены в договоре не является основанием для признания сделки недействительной. Но в этом случае свою роль сыграло стечение обстоятельств: продавец — человек пенсионного возраста, к тому же покупатели не взяли с бабушки расписку о получении всей суммы.

В итоге суд встал на сторону пенсионерки и расторг сделку. Квартира вернулась прежней хозяйке, а покупатели получили обратно только 1 млн из 10 потраченных.

Уменьшая цену продажи в договоре, вы должны понимать, что при расторжении сделки получите именно эту сумму. 

То, что оставшиеся деньги тоже принадлежат вам, придется доказывать, а это крайне сложно, особенно если у вас нет расписки от продавца. Поэтому не соглашайтесь на занижение цены в договоре!

Как доказать добросовестность

С 1 июня 2020 года вступил в силу Федеральный закон № 299-ФЗ от 2 августа 2019 года. В соответствии с ним гражданин, признанный добросовестным приобретателем, вправе претендовать на компенсацию из бюджета РФ, если его сделку оспорят.

Такое правило существовало и раньше, но выплачивали не более 1 млн рублей. Теперь же реально рассчитывать на возмещение кадастровой стоимости квартиры. 

Добросовестным считается покупатель, который перед сделкой полностью проверил продавца и квартиру. Что для этого нужно?

  • Взять справки в психоневрологическом и наркологическом диспансерах о дееспособности владельца недвижимости.
  • Получить справку в бюро кредитных историй, чтобы выяснить, не ведется ли против продавца жилья исполнительное производство, не является ли он банкротом и не находится ли в предбанкротном состоянии.
  • Проверить историю перехода права собственности на недвижимость.
  • Узнать, все ли выписаны из квартиры.
  • Опросить соседей о том, действительно ли продавец живет в этой квартире, зафиксировать это письменно.
  • Получить от продавца все документы через акт приема-передачи: выписку из домовой книги, выписку из финансово-лицевого счета, справку об отсутствии долгов и т. д.
  • Собрать информацию обо всех настоящих и бывших собственниках, а также о лицах, временно не проживающих в квартире.
  • Постараться выяснить, нет ли у третьих лиц существующих или возможных прав на объект.
  • Проконтролировать, нет ли нарушения имущественных и/или жилищных прав несовершеннолетних, в том числе ранее проживавших в квартире.
  • Если сделка заключается по доверенности, проверить документ у нотариуса.

По словам специалистов Росреестра, чем чаще квартира переходила из рук в руки, тем более рискованна ее покупка. Надо обращать внимание не только на количество сделок, но и на промежутки между ними: если последний договор заключен менее трех лет назад, от такой покупки лучше отказаться.

Сбор документов лучше поручить агентству недвижимости или юридической компании. Финансовые операции лучше проводить в безналичной форме. После сделки обязательно храните все документы — именно они подтвердят, что вы добросовестный приобретатель.

Плюсы и минусы титульного страхования

Самостоятельно провести полную юридическую проверку квартиры и собрать все необходимые документы вы вряд ли сумеете. Но если вы полагаетесь только на собственные силы и знания при покупке квартиры, подстелите соломки и воспользуйтесь титульным страхованием.

Читайте также:  Налог с продажи единственного жилья

Как это работает? Рассмотрим на примере.

Гражданин Иванов приобрел по ипотеке квартиру у Петрова, который ранее купил ее у Сидорова. Впоследствии Иванов получил повестку в суд о признании сделки недействительной. Это удивило покупателя, так как все документы тщательно проверили риелторское агентство, банк и страховая компания.

Оказалось, что предыдущий хозяин квартиры Сидоров на момент заключения договора считался недееспособным, поскольку состоял на учете в психоневрологическом диспансере. Его родственники доказали в суде, что владелец не осознавал своих действий при продаже квартиры.

О недееспособности Сидорова на момент заключения сделки между Ивановым и Петровым ни одна из сторон, включая банк и страховую компанию, не знала.

Признание договора купли продажи квартиры недействительным

В результате долгой тяжбы суд признал сделку недействительной и потребовал вернуть квартиру Сидорову. Признаков мошенничества со стороны Иванова не выявили. Недвижимости он лишился, но получил страховое возмещение в размере стоимости квартиры.

Цель титульного страхования — обезопасить добросовестного приобретателя от риска материальных потерь из-за утраты права собственности на недвижимость.

Наиболее часто встречающиеся прецеденты — это признание недееспособности или неправомерности действий лиц — участников сделки.

Страховка от потери квартиры. Как устроено титульное страхование?

Титульное страхование — достаточно эффективная форма защиты, но и у нее есть минусы:

  1. Услуга не из дешевых: за страховку в особо сложных случаях придется заплатить до 5% стоимости квартиры (хотя обычно речь идет о меньших ставках).
  2. Страховые компании откажутся заключать договор, если сочтут историю сделок с квартирой не слишком надежной.
  3. Большое количество случаев считается нестраховыми (обычно в договоре их от десятка до полутора), когда возмещение не выплачивают.
  4. Страховые компании, как правило, несут ответственность, только если исковое заявление поступило в суд во время действия договора страхования. А иск против нового собственника может быть подан и через год, и через три, и через пять лет.

Сделку пытаются признать недействительной. Что делать?

Если подается претензия и вас вызывают в суд, стоит соблюдать несколько правил:

  1. На претензии нужно отвечать, а в суде — обязательно участвовать.
  2. Необходимо собрать все документы, связанные с приобретением и регистрацией квартиры в ЕГРН, предоставить их в суд (либо сослаться на них в ответе на претензию). Чем больше таких документов, тем лучше.
  3. Если сделка удостоверялась нотариусом, надо обязательно требовать привлечения его в процесс. В этом случае нотариус — ваш гарант. Он отвечает за удостоверенную сделку и имуществом, и профессией.
  4. Обращайтесь к профессионалам. Не все потеряно, даже если суд первой инстанции признал сделку недействительной. Вы вправе обжаловать это решение. Основания для этого самые разные: вас не вызывали в суд, повестки направлялись по неправильному адресу или вы не явились в суд по уважительным причинам.
  • Если же решение суда прошло все инстанции и превратилось в окончательное, попытайтесь взыскать с продавца уплаченные за квартиру деньги либо доказать свой статус добросовестного приобретателя и получить компенсацию от государства.
  • Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов.
  • Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Романа Варламова, начальника управления по работе с банками дирекции розничного бизнеса компании «Ингосстрах», Марию Жукову, управляющего директора сети «Миэль», Елену Мищенко, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ – Супермаркет Недвижимости», Василия Неделько, управляющего партнера юридической компании «Неделько и партнеры», Вадима Шабалина, кандидата юридических наук, руководителя и преподавателя «Учебного центра по подготовке риелторов».

Признание договора купли‑продажи квартиры недействительным

Признание договора купли продажи квартиры недействительным Статья посвящена признанию сделок с квартирами недействительными.

Как представляется, для начала будет не лишним рассмотреть статистические данные судебной практики по оспариванию сделок с жильем. Такие сведения помогут оценить перспективу судебной тяжбы, если она Вам предстоит. В таблице ниже представлены сведения о судебной практике за последние 10 лет.

Данные судебной статистики по оспариванию сделок с жилыми помещениями

Года Поступило исков Рассмотрено судами Удовлетворено требований Удовлетворено частично Отказано в удовлетворении
2010 23976 20903 17507 нет данных 3396
2011 18679 15461 12605 нет данных 2856
2012 19517 16194 13465 нет данных 2729
2013 19417 16370 13727 нет данных 2643
2014 16290 13263 10650 692 2613
2015 15507 13074 10486 685 2588
2016 13060 11047 8731 610 2316
2017 11362 9493 7590 533 1903
2018 9939 8254 6588 474 1666
2019 9201 7338 5722 458 1616
2020 первое полугодие 3191 2423 1844 167 579

Какой можно сделать вывод из приведенных данных? Во–первых, наблюдается небольшая тенденция к снижению исков об оспаривании подобного рода сделок, во–вторых, процент удовлетворенных требований остается стабильно высоким. Остальные аспекты таблицы будут описаны ниже.

Данные для таблицы представлены судебным департаментом при Верховном Суде РФ.

Когда говорят о видах недействительных сделок, то обычно повторяют тезисы описанные в университетских учебниках по гражданскому праву. Между тем такой подход на практике себя не оправдывает, когда речь идет о договорах, предметом которых выступает жилье. Среди такого рода недействительных сделок мы считаем необходимо выделить три группы:

Об этом мало пишут и говорят, однако такой вид недействительных сделок действительно есть. Например, имела место подделка подписи на самом договоре. Об одном таком случае из нашей практики мы расскажем ниже. Безусловно, такие сделки должны считаться незаключенными. Однако тут имеется серьезная проблема.

Дело в том, что закон очень мало говорит о таком виде недействительности. Судебная практика еще не выработана, и, самое главное, нет никаких правил по регламентации перехода уже зарегистрированного права собственности к бывшему владельцу по такому виду недействительных сделок.

Однако все‑таки надо учитывать, что иск такого рода возможен.

Об этом виде недействительных договоров написано много. Как известно, такие сделки это юридический ноль, они не порождают никаких правовых последствий и не требуют признания своей недействительности в суде. Однако применительно к вопросам, связанным с квартирами это совершенно не так.

Дело в том, что если по ничтожной сделки произошла регистрация права собственности, то прийти в РОСРЕЕСТ и попросить данную службу вернуть потерянную квартиру никак не получиться. Для возвращения потерянной недвижимости необходимо будет все равно обращаться в суд. И, конечно, доказывать, что сделка ничтожна.

Таковы правила регистрации права собственности.

Тем не менее отличать ничтожную сделку все-таки надо. Значение в данном случае будет иметь срок исковой давности т.е. срок для обращения в суд.

В данном случае он будет равен 3 годам. Однако течение этого срока начинается только тогда, когда обе стороны приступили к исполнению своих обязанностей по сделки.

Если такого исполнения не произошло, то срок давности течь не начинает!

  1. Безусловно ничтожным будет договор заключенный с психически больным человеком;
  2. Договора, которые не просто нарушают закон между частными лицами, но еще и нарушают государственные интересы или интересы третьих лиц;
  3. Ничтожной будет считаться сделка, которая не соответствует основам правопорядка и нравственности! Здесь, конечно же имеется огромный простор для судебного усмотрения;
  4. Так называемые мнимые и притворные сделки. Как отличить один вид от другого? Это возможно только при казуистическом подходе, т.е при исследовании каждого конкретного случая под микроскопом;

Мы перечислили основные виды ничтожных сделок. Конечно, указывать, что сделка заключенная с имуществом, на которое наложен арест считается ничтожный мы не стали в силу того простого факта, что такая сделка с жильем просто не пройдет в РОССРЕЕСТРЕ. Если Вы хотите ознакомиться с полным перечнем оснований недействительных сделок, то мы направляем вас к первоисточнику ГК РФ

Все остальные сделки могут считаться оспоримыми. Что важно знать об оспоримых сделках? Надо в первую очередь учитывать сроки исковой давности. Срок равен 1 году! Начинает срок течь с того момента, как сторона узнала о нарушенном праве, если же договор был заключен под влиянием насилия, то один год начинает течь с того момента, когда насилие прекратилось.

Мы остановимся на трех самых важных моментах:

Когда в суде решается спор между двумя сторонами, истцом и ответчиком, очень часто происходит так, что те права, по поводу которых ведется процесс, могут потенциально или реально умалить права других лиц, непосредственно сторонами по иску не являющимися. Таких лиц принято называть третьими лицами в процессе. В спорах о недействительных сделках с жильем третьим лицом всегда является РОСРЕЕСТР.

Хотя, как показывает наша практика, представители РОСРЕЕСТРА практически никогда на подобного рода процессы не являются.

Помимо самого РОСТРЕЕСТРА почти всегда в дело вступают иные лица. При подготовке иска, нужно в обязательном порядке выявить наличие таких граждан и уведомить их о предстоящем процессе.

Иначе может получиться ситуация, при которой иск будет выигран, но в дальнейшем отменен третьим лицом. Это возможно, если третье лицо не было уведомлено надлежащим образом. Такая ситуация случается сплошь и рядом.

Поэтому чтобы труды и нервы по судебным тяжбам не прошли даром, необходимо с самого начала обдумать этот момент!

Читайте также:  Нарушение правил возведения постройки

Это важнейший процессуальный аспект. Обычно суды принимают иски именно с такой формулировкой. Однако нередки случаи, когда суд не примет два требования сразу и может настаивать на разделении одного иска на два.

Вопрос этот зависит полностью от судебного усмотрения. Повлиять как‑то на решении суда в данном случае невозможно.

Поэтому если по каким‑то причинам суд отклонит требования о применении последствий недействительной сделки, нужно быть готовым к тому, что судится нужно будет аж два раза.

Необходимо отметить, что такое случается достаточно редко. Обычно в крайне сложных случаях, когда каждое требование должно быть рассмотрено отдельно по фактическим причинам. Добавим так же, что лучше сразу в исковом заявлении указывать еще и третье требование ‑ о признании права собственности за спорной квартирой.

Подсудность дел о признании договора купли‑продажи квартиры недействительным

Обычно данный вопрос решается относительно просто – действует правило, согласно которому иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются судом по месту нахождения этого имущества. Однако проблема возникает тогда, когда исковые требования разделены.

Если, как мы указали выше, суд примет только требование о признании сделки недействительной, то встает вопрос, какого рода данное требование? Ведь сам по себе факт признание договора недействительным формально еще не означает автоматическую претензию к возврату недвижимости.

К сожалению, судебная практика пока не выработала единообразия.

Если Вы посмотрите на таблицу в самом начале нашей статьи, то увидите, что далеко не все требования, которые попали в суд были рассмотрены судом по существу. Причина этого, в том числе и в процессуальных сложностях, с которыми заявители не могут правильно справиться.

Судебные разбирательства по признанию сделок недействительными могут продолжаться несколько лет. Поэтому необходимо в обязательном порядке с самого начала процесса накладывать арест на оспариваемое имущество. Это сведет риск утери спорной квартиры во время процесса к абсолютному нулю! Суды при принятии иска не отказывают в этом.

Признание договора купли продажи квартиры недействительным

В компанию «Controversia» обратилась девушка со следующей проблемой. Приступая к бракоразводному процессу, она обнаружила, что две квартиры, которые были нажиты в браке и зарегистрированы на нее, каким‑то образом оказались на праве собственности у ее свекрови, хотя никаких сделок она не заключала.

Дело в том, что фактически брак распался много лет назад, однако юридически бывшие супруги развода не оформляли. В период совместного проживания было приобретено 5 квартир в г. Екатеринбурге. В отношении 3 квартир право собственности было зарегистрировано на супруга, а в отношении остальных двух на нашу доверительницу. Сама она уже несколько лет проживала в Москве.

Таким образом, кто‑то, подделав подписи на договорах, перевел право собственности на свекровь.

Итак, есть казус и его надо решить. С чего необходимо начинать в таком случае? Для начала необходимо понять, с какого рода недействительной сделкой мы столкнулись. Конечно же, в случае подделки подписи мы имеем незаключенный договор.

Однако мы уже описывали проблемы незаключенных сделок. Ввиду этого, в исковом заявлении необходимо указать на ничтожность договора.

Сама доказательственная база, должна будет строиться в данном случае на словах истицы (нашей доверительницы) и безусловно на результатах почерковедческой экспертизе.

Однако всегда надо учитывать значение своих оппонентов. Дело в том, что если свекровь или бывший супруг смогли провести такую сделку в РОСРЕЕСТРЕ, это может означать наличие коррупционной составляющей. А раз так, не исключено, что, если проводить почерковедческую экспертизу только в суде, эксперт окажется ангажирован. Чтобы избежать таких, рисков необходимо провести предварительную экспертизу, самостоятельно. В таком случае ангажированность судебного эксперта сводиться к минимуму т.к. уже будет готовое, аргументированное мнение другого эксперта, которое приложено к материалам дела.

Поэтому для начала необходимо обратиться в РОСРЕЕСТР и запросить копии договоров купли-продажи. Однако учтите, что РОСРЕЕСТР может запросто отказать, ведь в данном случае нашей доверительнице не известна дата заключения договоров!

Тут будет совершенно нелишним указать, что требование об обязательном указании на дату отсутствующих договоров в регламентах РОСРЕЕСТРА не указаны. Однако мы тем не менее получили отказ со ссылкой на невозможность получения копий договоров без указания на дату их заключения. Этот факт, как и качество работы всей административной системы, должен обязательно учитываться.

Конечно же может возникнуть резонный вопрос, а как было зарегистрировано право собственности по поддельному договору? Ведь если сам договор заключается в простой письменной форме, то при регистрации перехода самого права необходимо присутствие продавца! А делаются такие преступные схемы очень просто. Помимо подделки самого договора купли‑продажи подделывается нотариально заверенная доверенность от продавца на совершении перехода права собственности!

К сожалению, сегодняшнее законодательство о нотариате позволяет поделывать доверенности. Достаточно просто прийти к нотариусу с поддельным паспортом, оформленным на необходимое лицо. Дело в том, что никто не обязывает нотариуса проверять паспорт на действительность.

Итак, наши специалисты обратились с исковым заявлением в суд и к исковому заявлению приложили отказ РОССРЕЕСТРА в предоставлении копий оспариваемых договоров.

Это означает, что мы уже можем просить суд о содействии в получении доказательств.

Приложим к иску ходатайство о получении договоров, мы их получили, провели экспертизу и установили, что подпись на сделках принадлежит не нашей доверительнице.

Это может показаться действительно странным, однако даже имея результаты экспертизы, возбудить уголовное дело в данном случае не удалось. Дело в том, что правоохранительные органы с большой неохотой возбуждают уголовные дела по таким составам преступлений. Поэтому имейте в виду, если Вы столкнулись с такой бедой, весь процесс нужно брать строго в свои руки, не надеясь на добрых полицейских!

Нам конечно же удалось добиться положительного решения в районном суде.

Однако процесс шел очень долго, ведь сама экспертиза, проводимая уже в рамках судебного заседания, требует приостановления производства аж на 2 месяца! После решения районного суда, ответчиками была подана апелляционная жалоба.

Добиться победы в апелляции им не удалось, однако вот что интересно. Оставляя в силе решение районного суда, который считал сделку ничтожной, апелляционная инстанция указывает в резолютивной части, что договор не ничтожный, а оспоримый!

Данное дело рассматривалось в Железнодорожном суде Екатеринбурга. Номер дела — 2-65/2017 (2-4682/2016;) Признание договора купли продажи квартиры недействительным

Вам также может понравиться

Недействительная сделка c жильем: что это и чем она грозит

Вместе с юристами рассказываем, какие признаки могут свидетельствовать о том, что сделка с недвижимостью в будущем может быть признана недействительной

Признание договора купли продажи квартиры недействительным

Andrey_Popov/shutterstock.com

Иногда долгожданная покупка квартиры оборачивается неприятностями: сделка признается недействительной и оспаривается. Например, такое может произойти, если в отношении продавца ведется процедура банкротства.

В каких еще случаях сделка может быть недействительной и чем это грозит покупателю — рассказываем вместе с юристами.

Недействительная сделка: что это и чем она грозит

Недействительность сделки означает, что она заключена с нарушением требований закона. Это может касаться ее формы, содержания, участников и целей.

Например, договор купли-продажи квартиры заключен в устной форме или сделка заключена по доверенности, которая оказалась фальшивой.

Такие сделки недействительны с момента их совершения, юридических последствий они не имеют. Подобные сделки могут быть двух видов (ст. 166 ГК РФ):

  • оспоримые — признаются недействительными судом по заявлению заинтересованного лица;
  • ничтожные — недействительны сами по себе независимо от решения суда.

«Поскольку сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, даже в случае ее ничтожности для восстановления нарушенного права придется воспользоваться судебной защитой», — отметил адвокат Денис Колганов.

При признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученные деньги и объект недвижимости. То есть продавцу возвращается недвижимость, а покупателю — деньги. Срок исковой давности по ничтожной сделке составляет три года, по оспоримой — год.

В первом случае он отсчитывается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, — со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Например, со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка.

Случаи признания сделки недействительной

Рассмотрим несколько случаев, когда есть вероятность того, что сделка может быть признана недействительной и оспорена. В таких ситуациях эксперты рекомендуют с особой тщательностью проверять все документы.

Читайте также:  Статья 189 гпк рф. окончание рассмотрения дела по существу

1. Покупка доли в квартире

В риелторской практике с такого рода сделками можно столкнуться при покупке-продаже долей или комнат, рассказывает старший юрисконсульт офиса «Миэль» Анастасия Ромашова. При приобретении доли в квартире действуют определенные правила. Одно из основных — согласие на сделку других владельцев долей. Если это не соблюдать, то другие собственники могут оспорить сделку.

«Зачастую сособственники конфликтуют между собой и полюбовно договориться не могут.

И тогда один из них, предвосхищая получение отказа на уведомление о преимущественном праве покупки или затягивании сроков (разные ситуации), «продают» долю по договору дарения.

Это распространенная схема на рынке», — рассказала Анастасия Ромашова. Такая сделка в будущем может быть оспорена и признана недействительной.

2. Продавец на стадии банкротства или близок к нему

Перед покупкой важно знать, не является ли продавец квартиры фигурантом дела о банкротстве. Нередко собственник понимает, что ему не избежать банкротства, и начинает распродавать недвижимость. Однако кредитор может потребовать признания таких сделок недействительными.

Сделать это можно в течение двух лет после реализации квартиры, рассказывает руководитель офиса «Митино» управления вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.

«Согласно законодательству, такое жилье не будет считаться добросовестным приобретением и может быть изъято по решению суда», — пояснила она.

Проверить информацию о наличии дел о банкротстве (как действующих, так и завершенных) можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел. Для этого понадобятся ФИО или ИНН собственника квартиры. Также у продавца можно запросить сведения из бюро кредитных историй по наличию у него кредитов (действующих и выплаченных).

3. Сделку совершил продавец, который не должен этого делать

В данном случае речь идет о сделках (продажа, дарение), которые были совершены гражданами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).

Это может быть человек, который не признан судом недееспособным, но по состоянию здоровья вынужденный принимать сильнодействующие лекарства, воздействующие на мышление, интеллект, восприятие происходящего, привел пример адвокат Денис Колганов.

В таком случае сделка тоже может быть признана недействительной.

По словам Анастасии Ромашовой, на практике риелторам приходится сталкиваться с рисками оспаривания сделки гражданами, которые ссылаются на эту статью.

Чтобы исключить этот риск, обычно специалисты запрашивают справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. «Это исключительно практическая мера, сложившаяся на рынке недвижимости.

Если одна из сторон обратится в суд, то при наличии этих справок сделку оспорить гораздо сложнее», — отметила эксперт.

4. Скрытые собственники

Сделка может быть признана недействительной при наличии скрытых собственников. Скрытые собственники — это лица, которые не указаны в выписке из ЕГРН, но имеют право на долю в приобретаемой квартире, пояснила Наталия Борзенкова из «Инком-Недвижимости».

Например, во время приватизации собственники не выделили долю для бывших на тот момент несовершеннолетними детей. По достижении 18 лет они могут заявить свои права на квартиру на законных основаниях.

Таким же правом обладает гражданин, выписанный из квартиры в случае признания его безвестно отсутствующим.

То же самое касается ситуаций, когда есть отказники. «Это ранее прописанные в квартире лица, отказавшиеся от приватизации, которые имеют право пользования данной жилой недвижимостью, поскольку не отказывались от него», — добавила эксперт.

5. Сделки с использованием маткапитала

Риск, что сделка может быть признана недействительной, есть и при покупке недвижимости, где использовался материнский капитал. Речь идет о ситуации, когда не были выделены детские доли или нет разрешения органов опеки и попечительства, что является обязательным условием.

То же самое касается ситуаций, когда в семье продавца есть несовершеннолетние дети. Например, если несовершеннолетние являются собственниками квартиры, то при ее продаже необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства.

Если же продавец состоит в браке, то необходимо согласие супруга на продажу недвижимости. Иначе сделка может быть оспорена и признана недействительной.

Получить согласие можно в нотариальном порядке или лично при переоформлении права собственности.

6. Заниженная стоимость и частая смена собственников

Поводом для признания сделки недействительной может стать и заниженная стоимость, отмечает Наталия Борзенкова. Стороны могут определить цену в договоре по своему усмотрению, это следует из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ). То есть цена может быть и ниже рынка. Обычно это делает продавец, чтобы платить меньше налога с продажи, поскольку налогооблагаемая база будет ниже.

Однако для покупателя заниженная стоимость несет риски. Покупатель может быть признан недобросовестным в случае судебных разбирательств, а саму сделку могут признать недействительной. В таком случае покупателю придется вернуть квартиру, в качестве компенсации он получит ту сумму, которая была указана в договоре.

Недействительной сделка может оказаться и в случае частых переходов прав собственности на квартиру за короткий период времени, например несколько раз в год.

«Чем меньше срок владения объектом недвижимости, тем больше вероятность возникновения притязаний со стороны третьих лиц.

В этом случае покупателю недвижимости следует обратить внимание на срок владения объектом титульным собственником», — добавила Борзенкова.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным?

Договор купли-продажи недвижимости оспаривают в основном, когда его условия явно невыгодны для стороны. Например, при банкротстве продавца или покупателя договор может быть оспорен как подозрительная сделка, если условия договора не соответствуют рыночным.

Недействительность договора купли-продажи может признать суд.  Последствие недействительности по общему правилу — возврат друг другу полученного по сделке. То есть при признании сделки недействительной покупатель должен вернуть недвижимость, а продавец — деньги.

В каких случаях договор купли-продажи недвижимости можно признать недействительным?

Основанием его недействительности могут быть:

  • несоблюдение формы договора
  • договор заключен в обход закона с противоправной целью причинить вред (ст. ст. 10, 168 ГК РФ)
  • нарушение интересов юридического лица — директор заключил договор явно в ущерб организации, о чем знала или должна была знать другая сторона (п. 2 ст. 174 ГК РФ). Но это основание не удастся применить, если сделка была экономически оправдана (п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25).
  • подозрительные сделки (если сделка имеет неравноценное встречное исполнение или привела к причинению имущественного вреда правам кредиторов) и сделки с предпочтением при банкротстве одной из сторон сделки (если в результате ее совершения одному из кредиторов оказано предпочтение)
  • сделка совершена с целью, которая противоречит основам правопорядка или нравственности. По указанным основаниям можно заявить требование о признании договора недействительным, например, при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала без оформления права собственности на жилое помещение несовершеннолетних.
  • сделка совершена в отношении квартиры, распоряжение которой запрещено или ограничено (в частности, если продана квартира, находящаяся под арестом)
  • мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ)
  • сделка с недвижимостью совершена гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ст. 171 ГК РФ)
  • сделка, совершенная несовершеннолетним лицом до 14 лет (ст. 172 ГК РФ)
  • сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах (ст. 173 ГК РФ)
  • сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется (ст. 175 ГК РФ)
  • сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ)
  • сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими  (ст. 177 ГК РФ)
  • сделка, совершенная под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы насилия, неблагоприятных обстоятельств (ст. 178, 179 ГК РФ)
  • Приведем примеры оспаривания сделок с недвижимостью из судебной практики.
  • Одной из самых распространенных причин оспаривания договора купли-продажи недвижимости является подделка подписи продавца на договоре.

Согласно экспертному заключению, представленному истцом (наследником продавца квартиры), договор купли-продажи квартиры подписан не наследодателем истца, а другим лицом; продавец физически не мог явиться в МФЦ в конкретную дату для подачи документов на государственную регистрацию перехода прав собственности на недвижимое имущество и оплатить госпошлину, поскольку умер ранее этой даты. Суд сделал вывод о том, что письменная форма договора не соблюдена, воля наследодателя на продажу квартиры отсутствовала, наследодатель не исполнял сделку, и признал договор купли-продажи квартиры недействительным (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.05.2019 г. по делу № 33-20774/2019).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector