Пресс-центр

Можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать?

Можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать?

  • 14 Ноября, 2018
  • Жилищное право
  • Анатолий Иванов

Вопрос о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, зачастую задают граждане юристам. По закону, диалог должен быть следующим: «Допускается ли продажа такого жилья?» — «Нет, не допускается». Однако на самом деле существует несколько вариантов для подобной сделки, которые не слишком очевидны на первый взгляд, но осуществимы. Далее расскажем об особенностях и подводных камнях подобных сделок, помимо этого выясним, какую проверку необходимо осуществляться непосредственно перед покупкой квартирной недвижимости.

Можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать?

Статус неприватизированной недвижимости

По закону, квартира, которая в установленном нормами порядке приватизирована не была, принадлежит не ее жильцам, а непосредственно муниципалитету или государству. А продавать имущество имеет право лишь собственник, иначе сделка окажется попросту недействительной.

По сути, весь процесс программы приватизации, действующей уже более двадцати лет, рассчитан именно на то, чтобы граждане при получении в собственность квартиры и другого жилья могли самостоятельно им распоряжаться и продавать в том числе. Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Без процедуры приватизации распоряжение жильем является невозможным. Таким образом, очевиден первый вариант для решения соответствующей проблемы: прежде чем продать жилье, его необходимо в обязательном порядке приватизировать.

Можно ли продать неприватизированную квартиру и как это сделать?

Допустим, гражданин не желает потратить несколько недель на процедуру оформления приватизации, а хочет продать жилье как можно быстрее. В данном случае есть пути решения.

Можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать?

  • Самым простым вариантом является возможность договориться с фактическим покупателем и, получив от него оговоренные денежные средства, прописать в квартире, а самому, соответственно, выписаться. После этого процесс приватизации оказывается уже проблемой не продавца, а нового хозяина. Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации, интересно многим.
  • Вторым способом, который иногда практикуется агентствами, работающими с жильем, выступает схема с буферной недвижимостью. При таком варианте лицо, приобретающее неприватизированную квартиру, передает владельцу деньги, на которые он покупает у агентства какую-то определенную жилплощадь. Далее осуществляется обмен уже приватизированного буфера на неприватизированную недвижимость: человек при этом выписывается из квартиры, и с согласия местной власти туда, соответственно, прописывается покупатель. Затем можно продать «буфер» агентству обратно, получив на руки деньги. Данный способ продажи неприватизированной квартиры используют, как правило, в Москве и других городах, в которых местным законодательством допускаются подобные варианты по обмену с передачей прав по соглашению социального найма.

Надо подчеркнуть, правда, что эти оба варианта работают лишь в том случае, когда квартира вообще может стать приватизированной. Если подобное невозможно (например, жилье является ведомственным, находится в пределах военного городка и так далее), то можно о продаже даже не задумываться.

Можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать?

С долгами

Как продать неприватизированную квартиру с долгами?

Во многих случаях продажа квартиры, за собственником которой числятся долги, не противоречит российскому законодательству и является вполне осуществимой операцией. Чтобы не попасть на уловки мошенников, рекомендуется отображать все этапы сделки на бумаге:

  • расписка — для фиксации факта получения денег;
  • промежуточное двустороннее соглашение, заверенное нотариусом — как гарантия доведения сделки до финала.

Решив провести сделку по одновременной приватизации и продаже недвижимости с долгами, лучше воспользоваться услугами профессионалов.

Можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать?

Подводные камни при продаже неприватизированной квартиры

В рамках применения любого варианта такой продажи граждане рискуют. Самым главным риском здесь является, безусловно, мошенничество со стороны агентства или покупателя.

Например, можно столкнуться с тем, что человек выпишется из квартиры, а деньги ему выплачены по факту не будут, или же агентством будет отказано в выкупе квартиры-буфера обратно.

Поэтому крайне рекомендуют сначала проверить репутацию фирмы и гражданина, с которыми придется сотрудничать.

Кроме этого, в рамках буферной схемы пострадают интересы покупателя: в том случае, если он уже ранее использовал свое право по приватизации, то собственником нового жилья он уже точно не станет, так и оставаясь лишь жильцом.

Судебный иск

Другая опасность может подстерегать со стороны законодательства. Дело в том, что сделки, подобные описанным выше, являются игрой на грани фола.

Граждане рискуют столкнуться с тем, что кто-либо из заинтересованных представителей попросту подаст в судебный иск о признании сделки незаконной и недействительной.

Причем формально для этого основания будут: подобная продажа может теоретически рассматриваться в качестве мнимой или притворной сделки. Предсказывать же результаты судебной тяжбы довольно трудно.

Можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать?

В связи с этим все же наилучшим способом будет поначалу приватизировать жилье, даже если уже найден покупатель и с ним удалось договориться о внесении задатка.

Как узнать, кто собственник квартиры, расскажем ниже.

Как могут граждане подстраховаться?

Избежать появления лишних проблем можно в том случае, если тщательно каждый свой шаг документировать. Поэтому:

  • В том случае, если человек решил взять с будущего покупателя задаток, надо заключить с ним предварительное соглашение, в котором будут прописаны обязанности сторон по оформлению договора купли-продажи по завершении процедуры приватизации.
  • В договоре четко должна оговариваться цена квартиры.
  • В рамках получения любых сумм надо выписывать расписки.

Проверка квартиры перед покупкой должна быть проведена в обязательном порядке.

Проверка квартиры

Для того чтобы обезопасить себя максимально при покупке любой недвижимости, стоит у продавца обязательно в рамках проверки запросить следующее:

  • Наличие свидетельства о государственной регистрации прав и прочих правоустанавливающих документов (например, подтверждение купли-продажи или дарения, наследования, приватизации и прочее).
  • Предоставление выписки из ЕГРП.
  • Наличие выписки из домовой книги по поводу отсутствия зарегистрированных жильцов. Таковую можно всегда получить в любом МФЦ. Эта бумага подтверждает то, что все граждане, которые проживали ранее в квартире, были сняты с учета.
  • Справка о наличии задолженности из МФЦ по коммунальным платежам.
  • Бумага из психоневрологического и наркологического диспансера.

Как узнать, кто собственник квартиры? С помощью документа из ЕГРП покупатели могут узнать о том, в действительности ли продавец выступает владельцем квартиры. При этом можно заказывать обычную выписку или расширенный ее вариант.

Во втором случае кроме фамилии и имени предоставляют сведения о правоустанавливающей документации либо отражают историю квартиры со дня первой записи о ней в государственном реестре.

Таким образом, подобный документ даст возможность понять, кто именно был владельцем рассматриваемой квартиры ранее и как она часто прежде продавалась.

Можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать?

Что еще следует знать о проверке квартиры в процессе ее приобретения?

В рамках проверки квартиры не стоит ограничиться только выпиской из реестра. Необходимо в обязательном порядке обращать внимание на ряд определенных моментов. Нередко квартиры продают по доверенности, и собственники практически не принимают участия в сделках.

Такие объекты относят к рисковой группе, ибо очень часто подобные доверенности добывают обманным путем. В такой ситуации покупатель сможет перестраховаться, если возьмет у доверенного гражданина контакт непосредственного владельца жилья, а далее свяжется с ним для подтверждения фактической продажи квартиры.

Или, например, квартира может быть на продажу выставлена после наследования.

В данной ситуации лучше поостеречься, так как не исключена вероятность возникновения новых наследников, которые в течение трех лет по закону имеют право оспорить сделку по купле-продаже унаследованной недвижимости в судебном порядке. Кроме этого, в квартире могут быть невыписанные лица или жилье может находиться в собственности сразу у нескольких граждан.

В выписке из ЕГРП надо обращать особое внимание на графу под названием «обременение». В ней указывается, находится ли в залоге рассматриваемая квартира.

Бывает так, что невыплата по ипотечному кредитованию составляет мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность посредством выплаченного покупателем задатка, что даст возможность сразу обеим сторонам совершить сделку спокойно.

Можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать?

Заключение

К сожалению, даже в том случае, если гражданин проверил по всем правилам юридическую чистоту, всегда остается небольшая вероятность того, что он лишится объекта недвижимости.

К примеру, если лицо сумеет доказать, что его права в процессе продажи жилья были ущемлены.

Причем разбираться в этом случае, возможно, надо будет не с продавцом, а непосредственно с собственником, которому жилье принадлежало до него.

Мы рассмотрели, можно ли продать неприватизированную квартиру.

Как продать неприватизированную квартиру?

Можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать?

Согласно законодательству, неприватизированная в установленном порядке квартира не может принадлежать жильцам, так как находится в собственности государства или муниципалитета.

Имущество может продать только собственник, иначе сделка будет считаться недействительной.

Неприватизированные жилые объекты составляют 25% от всего количества недвижимости. По закону неприватизированным жильем могут пользоваться только прописанные там граждане России.

Использовать государственную недвижимость в виде залога, а также продавать или завещать нельзя, так как жильцы ограничены условиями договора социального найма. Он предполагает проживание лиц на государственных или муниципальных объектах, которые нуждаются в улучшении жилищных условий.

Муниципальную комнату в коммуналке также нельзя продать без приватизации, так как она тоже относится к частной собственности государства. В таких квартирах нельзя выделить долю с последующим правом продажи, выкупа или дарения.

Читайте также:  Самый удачный образец написания резюме на работу

Не получится продать квартиру и в спец. домах, социальных общежитиях, а также в военных городках.

Способы продажи неприватизированного жилья

Действующая программа приватизации рассчитана на то, чтобы лица, получившие квартиры или дома в собственность, могли самостоятельно распоряжаться недвижимым имуществом — продавать, менять, дарить.

Без оформления приватизации квартирой распоряжаться нельзя. Поэтому перед продажей недвижимости, ее по закону необходимо приватизировать.

Но бывают случаи, когда человеку необходимо срочно продать жилье и он не хочет ждать несколько недель на процедуру приватизации. Вот тут часто возникает вопрос, можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации? Владельцы муниципальной площади все-таки нашли несколько способов осуществить сделку с продажей жилья.

Через прописку

Можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать?

Чтобы выписаться из неприватизированного жилья, следует приготовить следующие документы:

  • паспорт гражданина РФ, где стоит штамп о прописке в неприватизированной квартире;
  • заявление о снятии с регистрации;
  • лист убытия по форме №7.

Пока паспорт будет находиться у специалистов, попросите их выдать временный документ, подтверждающий вашу личность.

Далее следует обратиться в ЖЭУ, ТСЭ, отделение МФЦ или местный отдел УФМС. Когда материалы будут находиться на рассмотрении, выдается официальный документ, подтверждающий то, что вы подали в паспортную службу заявку на выписку.

Через время следует явиться в учреждение, куда подавалось заявление. ЖЭУ, ТСЭ и МФЦ рассматривают заявки до 6 рабочих дней, органы УФМС – до 3 дней.

К минусу такого варианта относится недоверие покупателей, так как процедура производится по устному согласию с незнакомым лицом, без заключения сделок или договоров.

Буферный обмен

Второй вариант, как продать неприватизированную квартиру, практикуют агентства недвижимости, которые используют схему с «буферной» квартирой. Вся процедура такого обмена занимает не больше недели, что считается довольно оперативным способом.

Покупатель неприватизированного жилища передает деньги продавцу, который покупает у агентства квартиру-буфер, то есть какую-то жилплощадь. Обычно это очень простенькое жилье, расположенное далеко от города.

Можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать?

Такой способ возможен в Москве и некоторых других регионах, где такие варианты обмена допускает местное законодательство.

Перед продажей жилплощади стоит заранее уточнить, подлежит ли жилье приватизации. Эти способы работают только, если квартира может быть приватизирована. Если жилой объект находится в военном городке или в ведомстве государства, то продажа невозможна.

Иногда покупатель настаивает, чтобы продавец избавил жилье от статуса «неприватизированного», так как данную процедуру гражданин имеет право оформить только один раз. Если свое право на приватизацию он уже использовал, то не сможет быть собственником нового жилья, оставшись там просто жильцом.

В таком случае процедуру переоформления можно возложить на совершеннолетних родственников, проживающих в этой квартире.

Через обмен неприватизированных объектов

Еще одним законным способом продать неприватизированное жилье является размен на объект, который также относится к муниципальной собственности.

Для этого обе стороны обмена сделки подают заявления в Московский центр арендного жилья, где заявку рассматривают в течение 10 дней.

На основании договора дарения наниматель выписывается и становится собственником приватизированной квартиры, а покупатель становится нанимателем. Но в такой сделке придется немало заплатить за обмен.

В таком обмене могут отказать, если:

    Можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать?

  • дом признан аварийным;
  • вынесено официальное решение о капитальном ремонте дома;
  • по данной квартире проводится судебное разбирательство;
  • количество въезжающих жильцов превышает количество выезжающих.

Главным требованием является письменное согласие прописанных жильцов. Также нужно принести оригинал договора найма и копию финансового л/с заявителей.

Иногда может понадобиться свидетельство о заключении брака, справка, подтверждающая родство с участниками сделки, согласие органов опеки и попечительства (если есть несовершеннолетние дети).

Нюансы при продаже и возможные риски

При таких способах продажи неприватизированного жилья продавец имеет определенный риск. Можно столкнуться с мошенничеством со стороны агентства или покупателя. Также собственник может выписаться из квартиры, а агентство откажется обратно выкупать буферную квартиру или выплачивать деньги.

Специалисты рекомендуют сначала проверить репутацию компании, с которой вы собираетесь заключить сделку.

Другая опасность таится в законности сделки. Продавец может столкнуться с тем, что заинтересованное лицо может подать иск в суд о признании сделки недействительной. Основания для этого есть, так как продажа квартиры таким способом рассматривается как притворная или мнимая сделка.

Чтобы выбрать надежное агентство и снизить шансы сделок с мошенниками, нужно:

    Можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать?

  1. Проверить документы фирмы через юристов или нотариусов.
  2. Использовать проверенные источники информации. Через родственников или друзей поинтересоваться, в каких агентствах недвижимости они заключали сделки.
  3. Ознакомиться с деятельностью компании в интернете через проверенные сайты и форумы, где обсуждается качество услуг фирм и риелторов.
  4. Посетить офис компании. Если агентство находится по одному адресу много лет, здание фирмы имеет представительский вид, сотрудники открыто принимают клиентов, шансы не попасть на мошенников увеличиваются.
  5. Узнать у секретаря, работает ли у них сотрудник, предложивший вам свои услуги.

Также следует избегать слишком заманчивых предложений. Среди компаний по недвижимости установлена фиксированная цена. Если фирма выставляет чересчур заниженную стоимость, то, вероятно, агентство поддельное или предоставляет урезанные услуги.

Другие нюансы сделки:

  1. Оформить факт внесения задатка за неприватизированную квартиру юридически нельзя, так как по закону она принадлежит государству.
  2. При обмене соблюдается правило: сколько лиц выехало, столько должно въехать.
  3. Проблемы возникают, если необходимо прописаться на жилплощадь родственников, проживающих в странах СНГ.
  4. Площадь квартиры не должна быть меньше 15 кв. м.
  5. Если требуют вернуть внесенный задаток, сделать это зачастую сложно.
  6. Дееспособность и вменяемость продавца. Сложности с обменом обязательно возникнут, если обнаружится, что хозяин состоит на учете в психиатрическом диспансере. Родственники имеют право подать в суд с требованием признать сделку недействительной.
  7. Следует оговорить и оформить нотариально сроки выписки владельца, чтобы освобождение объекта не стало бесконечным.

Продажа квартиры с долгами

Можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать?Если продавец выставил на продажу приватизированное жилье с долгами, то из стоимости квартиры вычитается сумма на погашение долгов покупателем. Новый владелец не обязан отвечать за долги бывшего владельца, но ему придется посещать коммунальные службы и судебные инстанции.

Если покупатель приобрел жилой объект вместе с долгами, которые образовались меньше 3 лет, то государство будет взыскивать их с бывшего собственника.

Если жилье с долгами не было приватизировано, то после продажи долги переходят на нового квартиросъемщика. Пока не будут погашены долги, он не сможет воспользоваться коммунальными услугами.

Сумму задолженности лучше вычитать из стоимости продажи, обговорив это заранее с покупателем.

Приватизация

Лучшим способом все-таки будет приватизировать жилье, даже если уже найден покупатель и внесен задаток.

А еще лучше документировать каждое свое действие, поэтому, если будущий покупатель предлагает задаток, то:

  • оформляйте расписки при получении денежной суммы;
  • заключайте предварительный договор с расписанной обязанностью сторон оформить договор после завершения приватизации;
  • оговаривайте в договоре стоимость жилья.

Продажа квартиры на законных основаниях – это:

    Можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать?

  • отсутствие наказания за противоправные действия;
  • защита от мошеннических действий;
  • увеличение рыночной цены недвижимости;
  • увеличение числа потенциальных покупателей;
  • отказ от привлечения агентства недвижимости к решению продать квартиру.

Владелец собственного переоформленного жилья имеет право свободно им распоряжаться, а также получает такие преимущества:

  1. Выселить собственника из квартиры или дома можно только на основании судебного решения.
  2. Прописать новых жильцов можно без согласия представителей муниципалитета.
  3. Все сделки и соглашения заключаются без решения чиновников.
  4. В случае признания дома аварийным, владельцу ветхого жилья предоставляется новое жилье или денежная сумма согласно рыночной стоимости жилплощади.

Однако многие жильцы муниципальных домов не торопятся оформлять приватизацию. От переоформления отказываются в основном те, кто ограничен во времени, и у них нет возможности заниматься процедурой.

Также не желают заключать договор собственники квартир, так как их ожидают некоторые изменения, например, такие:

  • уплата взносов на капитальный ремонт дома и ежегодного налога за квартиру;
  • передача жилья законным наследникам, даже если не было составлено завещание от прежнего хозяина;
  • потеря прав на возмещение убытков в случае наводнения, пожара, взрыва.

Как приватизировать квартиру для продажи в 2022 году

Процесс приватизации собственности достаточно хлопотный, поэтому нужно запастись терпением и временем.

Чтобы приватизировать недвижимость, следует придерживаться таких действий:

  1. Собрать пакет документов:
    • Можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать?ксерокопии паспорта прописанных граждан, старше 14 лет;
    • копии свидетельства о рождении детей до 14 лет;
    • заявление о согласии на приватизацию проживающих, старше 18 лет;
    • документы по неприватизированному жилью (ордер или договор соц. найма);
    • справка о том, что жилой объект не был раньше приватизирован.
  2. Заявление на приватизацию и документы следует подать в отдел местного муниципалитета.
  3. Заключить договор о передаче неприватизированного жилья физическому лицу.
Читайте также:  В каком возрасте меняют паспорт РФ?

В среднем сбор документации занимает один месяц, а заключение договора утверждается 1-2 недели. Поэтому процесс переоформления лучше начинать заранее, до планируемой продажи.

Каким способом продать неприватизированное жилье, решают жильцы. Им придется выбрать, что важнее: безопасность процедуры, денежная выгода или заманчивый вариант продажи. Главное помнить, что перед совершением данной сделки следует тщательно изучить и предусмотреть всевозможные риски.

Особенности продажи неприватизированной квартиры

Можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать?

Как можно продать жилую недвижимость, когда у вас нет права собственности на нее? Каким путём можно оформить продажу, и какие риски имеются?

Законодательное регулирование вопроса

Согласно законодательству РФ, неприватизированная квартира является собственностью не жильцов, а государства или муниципалитета.

Известно, что продать недвижимость имеет право только собственник. Не приватизировав жилую площадь, человек не имеет право ей распоряжаться. Поэтому продать такую жилплощадь в стандартном порядке не получится.

Сделки с неприватизированным жильём предусмотрены Жилищным законодательством, а с приватизированным – регулируются ГК.

Но всё же есть несколько выходов. Самым популярным является предварительная приватизация квартиры с последующей продажей. Оформить право собственности могут все жильцы, прописанные в жилплощади. Есть и другие способы, которые не предусмотрены на законодательном уровне, но и не являются нарушение.Можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать?

Способы и порядок продажи

Прежде всего, предметом сделки может быть квартира или комната.

Есть несколько способов продать недвижимость, которая не является собственность:

Предварительная приватизация

Вначале нужно узнать, можно ли присвоить жилье себе.

Есть некоторые виды недвижимости, на которые нельзя оформить право собственности:

  • Можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать?Жилплощадь в военных городах и спецдомах.
  • Выделяемое для обеспечения социальной поддержки.
  • Аварийное жильё, а также то, в котором проводится капитальный ремонт.

Продавец идёт в местную администрацию и заполняет заявление (его также заполняют все члены семьи), прикрепляя к нему следующие документы:

  • Паспорт.
  • Справка о составе семьи и характеристиках жилья.
  • Документ, в котором отражена жилищная квота.
  • Бумага, подтверждающая права на льготы.
  • Свидетельства о рождении несовершеннолетних детей.

Заявление будут рассматривать в течение 30 дней. Далее будет заключён договор о законной приватизации жилья. Он должен быть заверен нотариусом. Оформив договор, продавец становится владельцем жилой недвижимости.

Если покупатель заинтересован в приобретении квартиры, он должен согласиться внести задаток за приватизацию. Если он сделал это, то продавец получает право на продажу жилья, после чего стороны заключают договор купли-продажи.

Обмен жильём

Для начала нужно найти покупателя. В объявление о продаже не надо скрывать, что жилье не было приватизировано.

Можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать?

Оба участника подготавливают документы, и подают заявление на обмен, а госорган принимает решение о разрешении на проведение сделки.

Покупателю достаётся неприватизированная жилая недвижимость, а вам – жилплощадь для обмена, которую вы продаёте агентству.

Этот вариант осуществим, только если в неприватизированной квартире никто кроме продавца не был зарегистрирован. Также такой способ можно использовать только в регионах, в которых разрешается обмен и передача договора соцнайма.

Именно прописка является единственным основанием для оформления права владения жилой недвижимостью. Однако есть риск того, что агентство откажется возвращать буферное жильё назад. Поэтому следует внимательно подойти к выбору риелтора.

Регистрация покупателя в неприватизированной недвижимости

Другой, менее надёжный способ заключается в следующем:

  • Можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать?В муниципальную жилплощадь прописывают покупателя.
  • Продавец переделывает на него лицевой счёт и выписывается из квартиры.
  • Покупатель по-прежнему не является владельцем жилья, но имеет право проживать в нём. В последующем он имеет право оформить её в собственность.

Если покупатель является родственником продавца, то для этого понадобится лишь согласие всех жильцов на регистрацию. А вот когда он является посторонним лицом, необходимо получить разрешение ещё и собственника жилья.

Правила раздела

Поделить неприватизированную жилплощадь при разводе можно несколькими способами:

  • Одна из сторон отказывает от раздела и предоставляет право проживания в квартире другому супругу. Сделав это, человек теряет дальнейшее право на получения права собственности.
  • Одна неприватизированная жилплощадь обменивается на несколько других. Это можно сделать, переоформив договор социального найма на каждого супруга по отдельности.
  • Супруги приватизируют жилье, после чего осуществляют её раздел. Важно, чтобы она стала собственностью до развода.

Когда оба супруга были зарегистрированы, они имеют право разделить жильё на равные части (в соответствие с нормами Семейного кодекса). Если другие члены семьи были прописаны, они также получают право получить долю после оформления права собственности. В любом случае это очень сложный процесс, поэтому стоит обратиться к юристам.

Если есть долги по коммунальным услугам

Будет непросто найти покупателя, который захочет переплачивать за квартиру, поэтому продавцу лучше снизить цену.

Чтобы осуществить сделку, можно пойти двумя путями:

  • Можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать?Договориться с покупателем о выдаче аванса, который пойдёт на оплату долгов, затем – приватизации. Только после этого выплачивается основная сумма. Для этого оформляется договор, который затем заверяется нотариально.
  • Обратиться в риэлтерскую компанию. Агентство может согласиться помочь вам погасить долги за определённое вознаграждение. Оно возьмётся за поиск покупателя, выплатой по накопленным обязательствам и приватизацией квартиры. Для этого агентство действует по доверенности продавца, закреплённой в договоре об оказании услуг.

К примеру, если у вас есть долги по оплате жилищно-коммунальных услуг, то риэлтерская фирма могут отправить гарантийное письмо в департамент ЖКХ, обещая погасить весь долг после оформления права собственности жилплощадь.

Риски при оформлении сделки

Самым безопасным способом будет всё-таки приватизация квартиры перед её продажей.

Но если по каким-то причинам продавец не может сделать этого, то появляются риски. Лучше всего будет обратиться к юристам, которые помогут проконтролировать ход сделки и не позволят продавцу стать жертвой мошенников.

Можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать?

Несовершеннолетние дети являются обязательными участниками приватизации жилья. Для продажи такой недвижимости продавец с несовершеннолетними детьми должен будет получить разрешение от органов опеки и попечительства на проведение сделки. Для этого туда оба родителя должны подать заявление.

Кроме того, сделки по продаже неприватизированного жилья не являются полностью обоснованными с позиции законодательства. Это слишком ненадёжный способ, и любая заинтересованная сторона может подать исковое заявление в суд, требуя признать сделку недействительной. Для этого достаточно просмотреть, сколько раз была перепродана буферная квартира, предоставляемая агентством.

Сложно сказать, каковы шансы выиграть в разбирательстве. Однако если вы отказались от права проживания в неприватизированном жилье, его уже не вернуть – оно останется у тех, кто был зарегистрирован в нём.

Чтобы обезопасить себя, разузнайте о том, какой репутацией пользуется покупатель или фирма. Найдите бывших клиентов агентства и поинтересуйтесь, как они проводят сделки.

Каждое действие лучше всего закрепить документально. Для этого:

  • Если покупатель даёт согласие на внесение задатка, оформляйте предварительный договор. Обозначьте в нём ответственность сторон и обязанность заключить договор купли-продажи после того, как продавец приватизирует жилую площадь.
  • Обозначьте стоимость сделки.
  • Выписывайте расписки при получении денежных средств.

О правилах проведения сделок купли-продажи неприватизированной недвижимости смотрите в следующем видеосюжете:

Способы продажи неприватизированной квартиры | О недвижимости с душой

Можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать?

Сегодня на Habrealty.ru:

как продать неприватизированную квартиру — работающие способы подробно и с нюансами.

Неприватизированная квартира — недвижимость, не являющаяся собственностью, проживающей в ней жильцов, которые являются лишь нанимателями по договору найма.

Исходя из этого вольного определения, вы уже понимаете, что:

  • проживающие в неприватизированной квартире не могут ее продать
  • квартира принадлежит местной администрации, который представляет интересы государства
  • для продажи неприватизированной квартиры, ее надо приватизировать

Но есть вариант обмена, который можно условно считать продажей. И обо всем по-порядку!

Способ продать неприватизированную квартиру

Обмен неприватизированной на неприватизированную

Неприватизированное жилье можно только обменять на равноценное — неприватизированное (ст. 72-73 ЖК РФ)

Как я уже упоминал, обмен неприватизированными квартирами можно условно считать продажей.

Для продажи неприватизированной квартиры необходимы документы:

  • заявление от нанимателей
  • оригинал договора социального найма (ордера)
  • выписку по прописанным в квартире

Не обойдется без нюансов:

  • разрешение опеки при наличии в семье несовершеннолетних
  • свидетельство о регистрации брака
  • иные документы, подтверждающие семейное родство всех участников обмена

Какая неприватизированная квартира подходит к обмену:

  • находящаяся в доме, который не признан аварийным
  • находящаяся в доме, который не стоит в плане на снос
  • не признанная непригодной для проживания

Как узнать статус дома или квартиры?

Все перечисленные выше статусы присваиваются дому или квартире местной администрацией и Министерством строительства. Запросить информацию можно там.

Прописать будущего покупателя в неприватизированной квартире

  • Алгоритм продажи неприватизированной квартиры
  • Продавец, он же наниматель прописывает покупателя в «своем» жилье, вследствие чего тот становится так же полноценным нанимателем квартиры.
  • После этой манипуляции, продавец выписывается и проблема приватизации остается на нового жильца-покупателя.

Конечно, перед выписками-прописками решается вопрос оплаты стоимости квартиры.

Риски

И здесь важно правильно оформить передачу денежных средств, чтобы избежать обмана. В основном, в этой схеме рискует продавец.

  1. Сделки по подобной схеме, на языке законодателя называются мнимые или притворные.
  2. А значит, если кто-то из администрации города заподозрит, что под происходящими манипуляциями происходит купля-продажа неприватизированной квартиры — сделку через суд расторгнут.
  3. Условие
  1. Новый прописанный, на момент приватизации купленной по этой схеме квартиры, не должен использовать свое право на приватизацию ранее. Иначе он сможет только проживать в этой квартире и никогда не станет собственником.
  2. Перед тем, как покупать неприватизированную квартиру по данной схеме необходимо убедиться, что квартиру вообще можно приватизировать. Т.к. Она может являться собственностью какого-нибудь ведомства, военных и т.д.
Читайте также:  Когда лучше продавать квартиру, как подготовиться юридически к данному вопросу

Приватизация неприватизированной квартиры и продажа

Перед продажей, проводим приватизацию квартиры. В зависимости от толковости того, кто этим занимается, процесс затягивается от 2-6 месяцев.

Часто на это довольно хлопотное мероприятие нанимают риэлторов, т. к. у них уже набиты тропки во многие государственные учреждения. Важно лишь найти толкового посредника.

После приватизации, продажа идет по обычной схеме:

  • покупатель вносит задаток, получает расписку
  • составляется предварительный договор купли продажи с обязанностью сторон выйти на сделку конкретного числа
  • подготавливается пакет документов для оформления сделки
  • подписывается договор купли-продажи
  • осуществляется переход права через Росреестр

Сегодня вы узнали, как продать неприватизированную квартиру различными способами.

Успехов вам!

Можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать?

Продажа неприватизированной квартиры по закону

Можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать?

Довольно часто у наших сограждан возникает вопрос: «Можно ли продать неприватизированную квартиру?». Действующее законодательство Российской Федерации дает на этот вопрос простой и, как кажется, однозначный ответ – «Нельзя».

Но как же быть в случае, если ваша квартира не приватизирована, а ее необходимо срочно продать? Неужели из данной ситуации нет выхода, и единственным вариантом является первоначальное оформление приватизации, которое позволит в последствие выставить квартиру на продажу?

Как и во многих других случаях, в нашем законодательстве существует ряд лазеек, которые позволяют обойти запрет на продажу неприватизированных квартир. Давайте подробнее их рассмотрим.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, владелец объекта жилой недвижимости обладает полным правом распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Он может продать принадлежащий ему на праве собственности объект жилой недвижимости или подарить его, также его можно разделить на доли.

Но если квартира не приватизирована, то граждане, проживающие в ней, не являются ее полноправными владельцами. Как же им поступить, что бы продать данную квартиру?

  • Способы обхода законодательства
  • Как уже говорилось выше, в действующем законодательстве существует ряд брешей, воспользовавшись которыми вы сможете продать даже неприватизированную квартиру.
  • Хотя случаи работы с неприватизированными объектами жилой недвижимости достаточно редки, они все же случаются.
  • Из практики риэлтерских компаний, можно выделить два варианта действий с такой недвижимостью:
  • оформлять приватизацию совместно с покупателем вашей квартиры;
  • вместо сделки купли-продажи провести сделку обмена.
  1. Единственной альтернативой этих двух вариантов является самостоятельное оформление приватизации с последующим выставлением квартиры на продажу.
  2. Приватизация с покупателем
  3. Давайте вначале рассмотрим более сложный вариант – оформление приватизации продаваемой квартиры совместно с ее покупателем.

Это достаточно трудоемкая и более сложная, в сравнении с обменом, процедура. Сложности ей может добавить и то обстоятельство, что приватизация некоторых объектов жилой недвижимости вообще не допускается.

В процессе оформления приватизации, совершите следующие действия:

  • Уточните, возможно ли в принципе оформить приватизацию того объекта жилой недвижимости, в котором вы проживаете. Действующим законодательством РФ установлен полный запрет на приватизацию целого ряда жилых помещений. В случае если на вашу жилплощадь данный запрет не распространяется, смело начинайте проводить процедуру приватизации;
  • Подайте заявление о проведении процедуры приватизации объекта жилой недвижимости. Данное заявление отдайте в орган, который уполномочен заниматься вопросами приватизации на территории вашего муниципального образования. К заявлению приложите пакет необходимых документов. О том, какие документы должны входить в этот пакет, вы узнаете ниже;
  • Процедура оформления приватизации может занять порядка месяца. По ее завершении, вам на руки будет выдан договор о приватизации квартиры;
  • Далее гражданин, который намеревается приобрести данную квартиру, передает вам аванс для оформления всех процедур по приватизации и регистрации имущества;
  • После получения аванса, оплатите государственную пошлину и проведите процедуру регистрации вашей приватизированной квартиры в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, по завершении которой вы станете ее полноправным владельцем. Теперь вы можете оформить сделку купли-продажи.

Самым сложным и долгим в этой процедуре будет сбор документов, необходимых для проведения процедуры приватизации, и сама ее процедура. Вам стоит запастись терпением, и тогда вы сможете воплотить в жизнь задуманное.

Обмен

В сравнении с предыдущим вариантом, вариант с обменом осуществить гораздо проще. Он потребует от вас значительно меньших усилий. Но осуществить такой вариант возможно лишь в том случае, когда вы доверите его проведение надежному риэлтерскому агентству.

Давайте подробно разберем, как будет происходить данный процесс:

  • Прежде всего, разместите объявление о том, что хотите обменять свою квартиру. Вы можете поручить совершение данного действия риэлтерскому агентству, либо сделать все самостоятельно;
  • Гражданин, решивший купить вашу неприватизированную квартиру, должен будет вначале приобрести у занимающегося данной процедурой риэлтерского агентства квартиру, которую называют «буфером». Именно этот «буфер» вы получите в обмен на свою квартиру;
  • Когда вышеописанные процедуры будут завершены, вы обратитесь в соответствующие органы, направив в них заявление с просьбой разрешить обмен;
  • Когда разрешение будет получено, риэлтерское агентство оформит процедуру обмена, в результате которого вы получите в собственность «буфер», а покупатель въезжает в вашу квартиру;
  • После этого вы оформляете продажу «буфера» риэлтерскому агентству и получаете свои деньги.

Однако вышеописанная схема несет в себе целый ряд существенных рисков и может вызвать законные подозрения у правоохранительных органов. Именно поэтому в последнее время данную процедуру используют крайне редко.

Гораздо проще сначала приватизировать свою квартиру, и только после этого осуществлять сделку по ее продаже. Хотя процесс приватизации достаточно долог, вы можете не терять время зря, а подыскивать потенциальных покупателей.

Для того чтобы приватизировать квартиру, в которой вы проживаете, соберите следующие документы:

  • Документ, который устанавливает ваше право на проживание конкретно в этой квартире. Это может быть ордер на вселение в данную квартиру, либо договор ее социального найма;
  • Технический паспорт квартиры. Данный документ предоставляется органами БТИ и содержит в себе схематическое изображение вашей квартиры, а также различную техническую информацию о ней, такую как общая и жилая площадь, материал стен и перекрытий и так далее;
  • Кадастровый паспорт на квартиру. Данный документ предоставляется территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;
  • Если у вас ведется домовая книга, то потребуется предоставить выписку из нее. В данной выписке должна быть представлена полная информация о том, кто прописан в квартире, которую вы хотите приватизировать;
  • Справка из единого государственного реестра недвижимости. Данный документ выдается территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;
  • Если вы состоите в браке, то потребуется предоставить свидетельство о его заключении;
  • Выписку из лицевого счета квартиры, планируемой к приватизации. Данная выписка должна подтвердить факт отсутствия у вас задолженности по квартплате. В противном случае, вам могут отказать в праве на приватизацию данной квартиры;
  • Документ, удостоверяющий вашу личность, а также личности всех прописанных в квартире граждан. Под такими документами, чаще всего, понимается общегражданский паспорт, а для малолетних детей — свидетельство об их рождении;
  • Финансовый документ, который подтвердит факт оплаты вами соответствующих государственных пошлин.

Можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать?

Где и как приватизировать муниципальную квартиру?

Когда все необходимые документы будут у вас на руках, обратитесь в орган, который был уполномочен муниципальными властями на оформление приватизации жилых помещений.

Сотрудники данного органа проведут тщательное изучение тех документов, которые вы им подадите. Если все документы будут поданы верно, и придраться будет не к чему, то по итогам их рассмотрения, вас пригласят для подписания договора на приватизацию вашей квартиры.

Отдельно отметим, что подписав и получив на руки договор о приватизации квартиры, вы еще не стали ее полноправным собственником.

Для завершения оформления процесса приватизации, проведите процедуру регистрации договора приватизации в территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Для этого подайте в Росреестр заявление о регистрации вашего права собственности, приложив к нему договор приватизации и ряд иных документов. Процедур регистрации займет 30 дней. В общем, процесс приватизации квартиры занимает порядка 3 месяцев.

Подчеркнем, что действующее законодательство РФ закрепило за всеми гражданами, за исключением граждан, ранее участвовавших в приватизации жилья, проживающих в муниципальном жилье, право на его приватизацию.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.