Может ли быть магазин в промышленной зоне

Производство стремительно развивалось из небольших мастерских в крупные заводы и фабрики.

Со временем возникла необходимость в внесении в земельное законодательство отдельную категорию территорий государства – земли промышленного назначения.

Расскажем в статье, какие участки признаются промышленными, как их можно купить, продать, арендовать и застроить и о других нюансах земель этого целевого назначения.

Земли промназначения: что это такое?

Земли промышленного назначения – это территории, которые располагаются за пределами населенных пунктов, и предназначаются для обеспечения производственной деятельности юридических лиц, а также для целей эксплуатации промышленного оборудования. На землях промназначения находятся цеха, помещения заводов и фабрик, постройки для администрирования производства и другие здания, необходимые для работы предприятий.

Подробное описание земель промышленного назначения содержится в главе 16 Земельного кодекса РФ. Ею же регулируется организация производства на таких территориях. В некоторых вопросах можно опираться на ст. 7 и ст. 78 ЗК РФ, а также местное законодательство.

Цель использования участков промназначения может быть разной, поэтому законодательно было выделено семь возможных видов разрешенного использования такой земли.

1. Участки для размещения производственных мощностей и построек.
2. Территории, предназначенные для добычи полезных ископаемых.
3. Земля для обеспечения транспортного сообщения.
4. Участки, предназначенные для размещения объектов атомной энергетики.
5. Территории обороны и безопасности.
6. Участки для размещения различных коммуникаций.
7. Земли, предназначенные для космической деятельности.

Передача земельных участков под промышленное производство происходит через местную администрацию. При этом оцениваются целесообразность производственного расположения, характеристики земли и рельефа, а также приближенность участка к путям транспортного сообщения и населенным пунктам.

Промышленная земля не может располагаться вблизи объектов, предназначенных для жилья.

Какую площадь может иметь земля под промышленную застройку? Это зависит от вида разрешенного использования, нормативов производства (для каждой отрасли они индивидуальны), а также от технической документации на конкретный объект промышленной застройки.

Экономика стремительно развивается, поэтому наблюдается нехватка промышленных земель. Эта проблема решается за счет изменения категории земельных участков.

Земли промышленного назначения: продажа, покупка, аренда

Собственником земли промышленного назначения может быть частное лицо, организация, государство или муниципалитет. С этими территориями можно осуществлять любые действия, допустимые законодательно. В отношении участков промназначения могут быть заключены договора аренды, купли-продажи, безвозмездного пользования, дарения и другие возможные соглашения, касающиеся недвижимого имущества.

Единственная серьезная проблема, с которой могут столкнуться желающие купить земли промышленного назначения – установленный вид разрешенного использования. Например, если участок предназначен для размещения складов, предприниматель не сможет построить на этой территории станцию техобслуживания или заправку для автомобилей.

На что еще следует обратить внимание, прежде чем купить или взять в аренду промышленную землю? В первую очередь, на характеристики самого участка и наличие необходимых коммуникаций. При отсутствии газа, электросети, водоснабжения, канализации и связи земля промназначения может стоить недорого.

Однако, если подумать о дальнейшем сопутствующем строительстве и согласовании разрешений на него в госучреждениях, может оказаться, что покупка земли не выгодна и с точки зрения финансов, и со стороны необходимых временных затрат (получение разрешения на строительство – длительный процесс, может продолжаться до года).

Что можно строить на землях промышленного назначения?

На земельных участках промышленного назначения разрешено строительство объектов, если это не противоречит виду разрешенного использования территории. Запрещается строить на таких участках жилые дома.

Однако города и сельские поселения разрастаются из года в год. Часто бывает так, что жилая застройка пересекает промзону. До какого-то времени проблем с законом может и не возникнуть, но, а что если предприятие-собственник промышленной земли решит расширить производство или провести дополнительные коммуникации?

Юридически есть один выход из подобной ситуации – смена категории земельного участка. Например, жилая застройка возможна, если территория относится к землям сельскохозяйственного назначения или населенных пунктов.

Важный момент – при изменении категории земли обращайте внимание на вид разрешенного использования. От этого напрямую зависит возможность строительства жилья.

Изменение категории промышленной земли

Вопросы, касающиеся смены категории земельных участков, регулируются ФЗ № 172 от 21.12.2004 г., а также ЗК РФ.

Перевод земель в промышленные – достаточно сложная процедура. Другое дело, когда необходимо произвести обратное изменение. При переводе земель промышленного назначения в другую категорию существует только два ограничения.

1. Постройки, расположенные в промышленной зоне, подлежат сносу. В этом случае для изменения категории потребуется проект рекультивации. Та же особенность в ситуации, когда участок загрязнен или нарушен.
2. На промышленных землях нарушен почвенный слой. В этой ситуации потребуется не только согласовать проект рекультивации, но и произвести весь перечень предполагаемых работ.

Сложности возникают, когда необходимо перевести земли сельскохозяйственного назначения в промышленные.

Это возможно лишь в исключительных случаях, а в некоторых ситуациях законодательно говорится о недопустимости перевода.

Единственная причина, по которой может быть разрешено изменение категории – неоспоримые доказательства утраты участком с/х назначения полезных свойств, необходимых для хозяйствования.

Переход земель промназначения в собственность государства

При определенных обстоятельствах земля производственного назначения может перейти в собственность государства. Законодательно допускается изъятие земли лишь в следующих случаях:

• выполняются соглашения международного характера;
• происходит реконструкция или строительство федеральных (местных) объектов обороны, безопасности, энергетики, транспорта и иных коммуникаций;
• если участок промназначения изымается в соответствии с судебным постановлением;
• при наличии других обоснованных причин, не противоречащих федеральному законодательству.

Процесс перехода земель промышленного назначения в собственность государства регулируется ст. 49-51 ЗК РФ. Право собственности физического лица или организации может быть не только полностью прекращено, но также временно ограниченно.

Временная реквизиция возможна в особо критических ситуациях. В последствии законному владельцу выплачивается компенсация, а земля возвращается обратно в собственность.

Налог на участки промназначения

Земельное налогообложение регулируется главой 31 НК РФ. Ставка по налогу на земли промышленного назначения, согласно ст. 394 НК РФ, равна 1,5 % от кадастровой стоимости участка. Это выше, чем на земли сельхоз назначения и на участки населенных пунктов. На местном уровне могут быть введены понижающие коэффициенты.

Практикующими юристами отмечается, что на земли промышленного назначения зачастую устанавливается завышенная кадастровая стоимость. Иногда она даже превышает рыночную. При выявлении очевидного завышения собственник может обратиться в судебные органы с целью снижения стоимости.

Особые экономические зоны (ОЭЗ): зачем и для чего они нужны? — «Открытый журнал»

Привлечение инвестиций в экономику страны является одной из приоритетных задач для любого государства.

Инвестиции способствуют развитию экономики, технологическому прогрессу, повышению квалификации кадров, обмену информацией и другим факторам, улучшающим социально-экономическую жизнь государства.

Чтобы привлечь иностранных инвесторов, страны используют различные инструменты, одним из которых являются особые экономические зоны или свободные экономические зоны). Сегодня ОЭЗ играют важную роль в развитии многих стран, в том числе и России.

География ОЭЗ России по типам

Рис. 1. Источник: данные Минэкономразвития России

На территории России могут создаваться ОЭЗ четырёх типов.

1. Промышленно-производственные (промышленность) ОЭЗ созданы для производства, переработки и реализации товаров. Расположены на участках не более 40 км2 в регионах, где хорошо развита инфраструктура, имеется много промышленных предприятий, добываются природные ресурсы.
2. Технико-внедренческие (технологии) ОЭЗ созданы для развития инновационных технологий, изготовления научно-технической продукции, её испытаний и дальнейшей реализации опытных образцов. Технологические ОЭЗ располагаются на участках не более 4 км2 в регионах с высоким уровнем научной базы, наличием исследовательских и научно-образовательных центров.
3. Туристско-рекреационные (туризм) ОЭЗ формируются для развития российского туризма. Данные ОЭЗ располагаются в наиболее живописных и востребованных среди туристов регионах России, которые имеют благоприятные условия для развития туристической отрасли.
4. Портовые (логистика) ОЭЗ создаются для осуществления судостроительной и судоремонтной деятельности, а также оказания услуг логистики. Портовые ОЭЗ находятся в регионах, расположенных близко от глобальных транзитных коридоров.

Начиная с 2005 г. и до середины 2016 г. количество ОЭЗ планомерно увеличивалось, однако это не давало положительных результатов, многие территории показывали низкий или отрицательный уровень эффективности. В 2016 г. Правительство РФ приняло решение об оптимизации ОЭЗ.

Государство сосредоточилось не на количестве, а на качестве свободных экономических зон. Начиная с прошлого года, количество ОЭЗ снова стало расти. В 2016 г.

были заключены соглашения, передающие полномочия по управлению ОЭЗ органам исполнительной власти субъектов РФ от Минэкономразвития.

Рис. 2. Количество ОЭЗ по типам, ед. Источник: Бизнес-навигатор по особым экономическим зонам России. Минэкономразвития России

На сегодняшний день на территории России функционируют 39 ОЭЗ, из них 20 — промышленно-производственного типа, 7 — технико-внедренческого, 10 — туристско-рекреационного и 2 — портового.

Главная цель создания особых экономических зон заключается в формировании благоприятных условий социально-экономического развития государства в рамках отдельных регионов и отраслей. В ОЭЗ заинтересованы как государство, так и инвесторы.

Ключевые цели государства в развитии ОЭЗ:

• развитие программы импортозамещения;
• развитие экспорта;
• привлечение иностранных инвесторов и капиталов;
• привлечение новых технологий производства;
• создание дополнительных рабочих мест;
• внедрение новых методов менеджмента и организации труда.

Цели и преимущества для инвесторов:

• использование более квалифицированных кадров;
• получение налоговых льгот;
• снижение затрат на таможенные пошлины;
• беспошлинный ввоз сырья, материалов и оборудования;
• минимизация административных препятствий;
• доступ к объектам, имеющим развитую инфраструктуру;
• минимизация затрат на коммунальные услуги за счёт субсидий и более выгодная аренда недвижимости.

Кроме развитой инфраструктуры и специального административного режима, на территориях ОЭЗ действуют специальные налоговые, страховые и таможенные льготы. В зависимости от типа, в разных ОЭЗ установлены свои размеры льгот. Каждый регион может сам устанавливать специальные налоговые льготы для резидентов ОЭЗ.

Общие налоговые льготы на территории ОЭЗ

Источник: Бизнес-навигатор по особым экономическим зонам России. Минэкономразвития России

1Если поставка продукции происходит внутри ОЭЗ2Для резидентов ОЭЗ, заключивших соглашения с органами управления ОЭЗ3Для IT-компаний

За счёт этих льгот, развитой инфраструктуры и других привилегий инвесторы могут сократить до 30% первоначальных издержек.

В середине этого года Минэкономразвития внесло на рассмотрение Правительством РФ законопроект о сужении перечня типов ОЭЗ, объединив технико-внедренческие и промышленно-производственные зоны.

Данные меры должны заметно упростить получение статуса резидента. Кроме того, в законопроекте идёт речь и о новых налоговых льготах.

ОЭЗ могут стать ещё выгоднее и привлекательнее для инвесторов, что повлияет на приток инвестиций в российскую экономику.

В следующей статье проанализируем, насколько эффективны особые экономические зоны в России, и определим перспективы их развития.

__

Чтобы «Открытый журнал» день ото дня становился лучше, нам важно знать ваше мнение о нём. Делитесь впечатлениями, предложениями, пожеланиями, задавайте вопросы – форма обратной связи существует именно для того, чтобы мы постоянно находились в диалоге с читателями!

Что можно и нельзя построить на землях промышленного назначения

Территория в населённых пунктах и вокруг них разделена на зоны. Каждая имеет своё назначение, это сделано для удобства планирования застройки.

Освоение части земель муниципалитеты оставляют за собой, остальные территории можно взять в аренду или выкупить под свои нужды. Главное, чтобы цель совпадала с назначением конкретного участка.

Земли промышленного назначения отводятся под строительство промышленных объектов, заводов, перерабатывающих предприятий. По закону эти зоны должны находиться за пределами населённых пунктов.

Разновидности земель промназначения

Промзоной может стать земля, непригодная для возделывания и выращивания, для проживания. Эти объекты должны находиться вдали от жилых зон. Однако, часто можно увидеть промзону, окружённую городскими постройками.

Так случается, потому что строительство жилых домов идёт намного интенсивнее, чем промышленное освоение территорий. Тем не менее, обязательной остаётся санитарная зона вокруг предприятия.

В некоторых городах расселяли целые кварталы в связи с тем, что они оказались в санитарной зоне завода по новому законодательству. Людям предоставлялось другое жильё, а дома сносились или определялись под офисные помещения.

Участок земли может быть выделен только под определённые цели.

Виды разрешенного использования:

• возведение производственных помещений: цехов, боксов, складов под нужды предприятия;
• разработка месторождений руд, ценных пород, газа, нефти;
• химические, бактериологические предприятия, металлургические заводы;
• горно-обогатительные предприятия и добыча полезных ископаемых;
• возведение объектов атомной отрасли;
• постройки для нужд обороны;
• возведение объектов космической отрасли;
• под транспорт и коммуникации.

Законодательство о специальных зонах

Регулирует правовые отношения, связанные с освоением и передачей прав на промышленные зоны Земельный Кодекс. Этому посвящена 16 глава. Помимо основного закона каждый регион разрабатывает свои правила и нормативы.

Общие принципы налогообложения промзон отражены в ст.394 НК РФ. Промышленность на территории страны развивается с разной интенсивностью: одни субъекты РФ живут за счёт предприятий, другие практически ничего не производят, не добывают и не интересны отраслям.

Поэтому где-то налог выше, где-то ниже для стимулирования экономики региона.

Требования к расположению промзон достаточно жёсткие: регламентируются размеры, положение на местности.

Постоянно наблюдается дефицит земель специального назначения, но в законодательстве предусмотрена возможность перевода участка из одного вида в другой. Главное условие – доказать целесообразность и острую необходимость в этом.

Доказательства собирает заинтересованная сторона: потенциальный покупатель или арендатор. Иногда необходимость в этом возникает и у самих муниципалитетов.

По закону владелец участка в промзоне обязан:

• осуществлять охрану окружающей среды вокруг предприятия;
• следить за сохранностью меток, обозначающих поворотные точки координат участка;
• использовать земли в соответствии с санитарными нормами региона;
• своевременно совершать все платежи за землю;
• не оставлять территорию без освоения.

Сделки по землям спецназначения

Как и любой участок земли, промышленные зоны можно продавать, покупать, арендовать. Быть владельцем подобного надела может физическое или юридическое лицо, постоянно проживающее или зарегистрированное на территории РФ. В качестве арендатора могут так же выступать иностранные граждане и организации. Земли, на которые пока не нашёлся покупатель, принадлежат муниципалитету.

Собственность

По общему правилу владелец участка вправе делать с ним любые действия в рамках закона:

• осваивать;
• продавать;
• расширять границы за счёт покупки соседних участков такого же назначения;
• обменивать;
• дарить и передавать по наследству;
• сдавать в аренду.

Сложность заключается в ограничениях прав собственника на освоение участка. Оно должно происходить в соответствии с назначением территории. Если земля запланирована под строительство производства, на ней нельзя развернуть возведение и эксплуатацию автосервиса с АЗС. Покупая участок в промзоне, будущий владелец должен это чётко понимать. Постройки, не относящиеся к цели, указанной в кадастровом паспорте, придётся снести, так как узаконить их будет сложно.

В некоторых случаях возможен перевод земли из одной цели в другую, но обычно это дорого и нецелесообразно.

Аренда

Арендовать землю можно как у собственника, так и у государства. В первом случае ответственность за возникшие постройки останется на владельце участка. Это отражается в договоре.

Если арендодателем выступает муниципалитет, цель аренды указывается ещё в заявке, затем в договоре.

После получения прав на использование земли в промзоне арендатор обязан следовать всем пунктам соглашения: возвести оговоренное здание в срок, провести коммуникации, освоить землю в соответствии с назначением.

Какие сооружения законно возводить в промзоне

Строительство любого сооружения нельзя начинать без:

• проекта;
• разрешения на строительство;
• сметы и бюджета.

Даже если земля находится в частной собственности, разрешение на возведение объекта необходимо получить. Здание должно соответствовать категории земли и целевому назначению территории.

Запрещены к возведению на промышленной земле:

• жилые здания: малоэтажные и крупные;
• объекты социального характера: школы, больницы, интернаты;
• объекты культурного характера: музеи, выставки и тд.

На все постройки, не соответствующие регламенту, будет вынесено постановление (обычно судебное) о сносе, а владелец понесёт административную ответственность (штраф).

Смена категории участка

В каких случаях возникает необходимость изменения вида разрешенного использования участка:

• собственник предприятия хочет расширить производство, но его участок граничит с землями из других категорий: ИЖС, СНТ, сельхоздеятельность и тд;
• собственник участка ИЖС хочет продолжить строительство жилых зданий, но соседний участок относится к категории промышленных земель.

Смена возможна и в том, и в другом случае. Практика показывает, что изменить назначение с промышленного на любое другое проще, чем наоборот, определить участок под промышленные цели.

Сменить категорию возможно только при доказанной острой необходимости и выполнении всех условий, выставленных государством.

Возможно, понадобится:

• доказать, что земля для сельского хозяйства не пригодна, так как её ресурсы истощены;
• убедить, что в данном районе невозможно или нецелесообразно строить объекты жилого и социального назначения;
• провести дополнительные процедуры: восстановить рельеф, обогатить землю, провести инженерные коммуникации и тд. Всё это инициатор перевода должен не только предоставить на планах, но и сделать на местности прежде, чем земля сменит категорию.

Порядок перевода таков:

1. предоставить данные об участке в Земельный Комитет, заявку на смену категории, обоснования для этого;
2. выполнить все требования по подготовке участка к переводу;
3. согласовать строительство каждого объекта в соответствии с новым целевым назначением земли.

Можно изменить только целевое назначение: промзону, выделенную под фабрику, перевести в землю для автобазы и хранения нефтепродуктов. Принцип тот же: обосновать необходимость, подкрепить фактами, выполнить указания Земельного Комитета.

Скачать образец ходатайства о переводе земель в другую категорию.

ЗК вправе отказать владельцу участка в исполнении заявки. Тогда собственнику остаётся:

• осваивать землю по назначению;
• не расширять производственные мощности за счёт соседних наделов, а покупать участки в других районах;
• отказаться от владения: продать или реквизировать.

Реквизиция

Этим понятием именуется передача промзоны во владение государства. Переход может быть добровольным, по инициативе собственника, либо по принуждению – по необходимости государства.

Реквизиция может коснуться любых участков. Однако, чаще всего затрагивает именно промзону. В рамках этого процесса ограничивается или прекращается право распоряжения у частного собственника, оно переходит муниципалитету.

Основания для реквизиции:

• решение суда;
• заключено межнациональное соглашение;
• на данной территории необходимо возвести объекты, отвечающие за безопасность государства, объекты федерального значения (автомагистраль, аэропорт или ж/д станция и тд);
• иные причины: аргументированные и не нарушающие законодательство.

В большинстве случаев реквизиция лишает владельца прав на земельный надел навсегда. Изредка выносится постановление о временном ограничении этих прав. В этом случае оговаривается срок ограничения, владелец получает компенсацию, а по окончании срока право распоряжения возвращается.

Налог на промзону

Участки промышленного назначения в собственности облагаются налогом. Его размеры определяет Налоговый Кодекс и региональные законодательные документы.

По данным НК платить в казну за промзону обходится значительно дороже, чем, например, за сельскохозяйственный надел или землю под жилые кварталы. Связано это в первую очередь с экологией. Любое производство, так или иначе, влияет на окружающую среду: обедняет землю вокруг, снижает показатели чистоты воздуха. Кроме того, близость предприятий делает дешевле соседние участки.

Федеральный налог на промземли составляет 1,5% от кадастровой цены участка. Учитывая, что кадастровая стоимость таких земель высока, то налог получается значительным. В некоторых регионах местные законодательные акты снижают налоговую ставку в целях развития промышленности. Но налог всё равно остаётся высоким.

В случае, если кадастровая стоимость превышает рыночную, собственник может обратиться в суд, чтобы инициировать пересмотр этого значения. Так можно существенно снизить налоговую ставку.

Земли промышленного назначения собственники стремятся освоить как можно быстрее, чтобы они приносили доход и перекрывали расходы.

Заключение

Участки под производства и отраслевую деятельность могут быть разными по размеру: от небольших до огромных территорий. Всё зависит от ландшафта. Минимальный размер устанавливается для каждого участка отдельно, исходя из его целевого планирования.

Цены на участки зависят от наличия прямых асфальтированных подъездов, водоснабжения, электричества и т.д. Чем больше коммуникаций – тем выше цена. Арендная плата так же зависит от этих параметров, так как она рассчитывается из кадастровой стоимости.

Государство с особенным вниманием относится к промышленным землям, так как от них зависит экологическое и экономическое будущее регионов.

Проект санитарно-защитной зоны для предприятия (СЗЗ)

Проект санитарно-защитной зоны оформляется на основании Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 N 52-ФЗ:

“В целях охраны атмосферного воздуха в местах проживания населения устанавливаются санитарно-защитные зоны организаций. Размеры таких санитарно-защитных зон определяются на основе расчетов рассеивания выбросов вредных (загрязняющих) веществ в атмосферном воздухе и в соответствии с санитарной классификацией организаций”.

Что такое санитарно-защитная зона (СЗЗ)?

В целях обеспечения безопасности населения вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, устанавливается специальная территория с особым режимом использования (СЗЗ), размер которой обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормативами, а для предприятий I и II класса опасности — как до значений, установленных гигиеническими нормативами, так и до величин приемлемого риска для здоровья населения. По своему функциональному назначению санитарно-защитная зона является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме.

В СЗЗ не могут располагаться — территории жилой застройки, ландшафтно-рекреационных зон, зон отдыха, территорий курортов, санаториев, домов отдыха, стационарных лечебно-профилактических учреждений, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков (нормируемые объекты).

В случае, если в СЗЗ находится какой-либо нормируемый объект, то предприятие должно либо обосновать возможность сокращения установленной ему СЗЗ таким образом, чтобы нормируемый объект был выведен за границы установленной СЗЗ, либо за свой счет перенести (в случае с жильем — расселить) нормируемый объект на другое место, где этот объект может быть размещен. В случае сокращения (изменения) размеров СЗЗ, установленных СанПиН, предприятие, после установления расчетной СЗЗ обязано подтвердить расчетную границу выполнением инструментальных (натурных) измерений. При этом обязательно учесть, что минимальное количество измерений для объектов 1-2 класса — не менее 50 дней в течение года, для объектов 3-5 классов — не менее 30 дней в течение года. Места (контрольные точки), где выполняется контроль, определяются проектом расчетной СЗЗ. И после проведения контроля устанавливается окончательный размер расчетной СЗЗ.

Порядок оформления санитарно-защитной зоны

Порядок оформления проходит в соответствии с САНПИН 2.2.1/2.1.1.

1200-03, и включает в себя:

• Разработку проекта ориентировочного размера СЗЗ;
• Проведение оценки риска для здоровья населения (для объектов 1 и 2 класса опасности);
• Экспертизу проекта во ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» при Роспотребнадзоре; Согласование в Роспотребнадзоре;
• Получение санитарно-эпидемиологического заключения на проект СЗЗ.

Кто должен разрабатывать СЗЗ и каков должен быть ее размер?

Проект СЗЗ должно иметь любое предприятие, имеющее класс опасности 1-3 согласно с главой 7 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, а также любое предприятие, не включенное в классификацию по указанному СанПиН.

СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 определяет 5 классов предприятий. Примерные размеры санитарно-защитной зоны определяются в зависимости от класса опасности объектов и производств:

• I класс (чрезвычайно опасные для человека). К ним относятся производства сероуглерода и крупные агропромышленные комплексы, в частности, свиноводческие предприятия — от 1000 м
• II класс (высоко опасные для человека). Производства соляной кислоты, предприятия автомобильной промышленности — от 500 м
• III класс (умеренно опасные). Деревообрабатывающие, торфодобывающие предприятия — от 300 м
• IV класс (мало опасные). Типографии, мыловарни, мебельные производства (с применением лакокрасочной продукции), овощеводческие предприятия (тепличные хозяйства) — от 100 м
• V класс (практически не опасные). Зерно- и овощехранилища, мелкие производства без применения лакокрасочной продукции — от 50 м.

Проект СЗЗ обязаны разработать предприятия, которые относятся к первым трем классам. К ним также относят промышленных изготовителей, имеющих источники вредных выбросов в атмосферный воздух, но для них нормативами не предусмотрена разработка СЗЗ.

Предприятия 4 класса по СанПиН разрабатывают проект СЗЗ в случае, если не выдерживается установленная СанПиН расчетная СЗЗ (100 метров).

Срок действия: бессрочно (либо до реконструкции/изменения производства).

Ответственность за отсутствие: штраф от 10 000 до 20 000 рублей, административное приостановление деятельности до 90 суток по ст. 6.3. КоАП РФ, запрет на осуществление хозяйственной деятельности.

Объекты, запрещенные к размещению внутри СЗЗ

• Жилая застройка
• Ландшафтные зоны
• Курортные зоны, пансионаты, рекреационные организации
• Садоводческие организации и хозяйства
• Коттеджи и коттеджные поселки, дачные участки любых форм собственности
• Спортивные сооружения
• Детские учреждения и игровые площадки Больницы и лечебно-профилактические учреждения

Как разработать проект санитарно-защитной зоны?

Наша компания оказывает услуги по установлению СЗЗ в следующие сроки:

• Разработка проекта обоснования размера СЗЗ – от 15 рабочих дней;
• Проведение оценки риска для здоровья населения – до 90 дней (при необходимости);
• Экспертиза проекта во ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» при Роспотребнадзоре – 60 дней;
• Согласование в Роспотребнадзоре – 30 рабочих дней.

Для установления СЗЗ нам потребуются:

• Адрес и наименование предприятия, для которого выполняются работы;
• Классификация предприятия по типу производства (с указанием мощности); 
• Ориентировочное количество источников выбросов (и, по возможности, шума) на предприятии;
• Расстояние до ближайших нормируемых объектов (по сторонам света). 

Если у вас остались какие-либо вопросы – свяжитесь с нами, и мы с удовольствием на них ответим.

Позвоните мне!

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Последствия ошибок при покупке офиса, склада или бизнес-центра плачевны для покупателя: судебные тяжбы, финансовые потери, снос зданий. Вот пять наиболее распространенных ошибок приобретателей недвижимости.

1. Покупатели не анализируют судебную историю продавца. Предприниматель перед покупкой склада заказал выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Он увидел, что права продавца на имущество зарегистрированы должным образом.

Но когда после заключения договора купли-продажи и перевода аванса продавцу он обратился в Росреестр, в регистрации перехода права собственности ему отказали. Оказалось, что за время, прошедшее с получения покупателем выписки, прошло судебное заседание, в котором продавец являлся ответчиком в имущественном споре.

Суд наложил запрет на сделки с его имуществом. Покупателю пришлось взыскивать аванс через суд.

Выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта и зарегистрированных правах не всегда достаточно. Перед покупкой предпринимателю следует изучить банк решений арбитражных судов и сайты судов общей юрисдикции на открытые судебные дела в отношении продавца. Так можно спрогнозировать, например, возможный судебный арест объекта в будущем.

2. Покупатели не учитывают особенности приобретаемой недвижимости. Как правило, в ЕГРН содержатся и сведения об ограничении прав и обременении здания или помещения.

Если здание сдано в аренду, новый собственник не сможет расторгнуть договор аренды, если только это не предусмотрено самим этим договором. То же самое и в отношении сервитута (права ограниченного пользования чужим земельным участком, зданием, сооружением).

Если им обременена приобретаемая недвижимость, снять его вряд ли удастся. Еще перед сделкой следует подумать, не помешают ли в будущем третьи лица владеть купленным зданием или помещением.

Торговая компания приобрела несколько нежилых помещений на территории крупного завода. Проезд к ним был возможен только по заводской территории. Через некоторое время руководство завода сменилось. Новая администрация не давала компании свободный доступ к помещениям.

Покупателю пришлось через суд устанавливать сервитут проезда по земельному участку, принадлежащему заводу. Подобные дела могут рассматриваться судами от трех месяцев до года и стоить от 150 000 до 1 млн руб.

Покупателю следовало бы вместе с договором купли-продажи заключить с продавцом соглашение о сервитуте.

3. Покупатели не смотрят на разрешенное целевое использование земельного участка. Предприниматель приобрел магазин, но не обратил внимания, что земельный участок, на котором расположено здание, не стоит на кадастровом учете.

По закону собственники недвижимости, расположенной на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обязаны приобрести этот земельный участок в аренду или собственность.

Поэтому покупателю пришлось заниматься межеванием земли, постановкой участка на кадастровый учет и оформлением прав. Процедура занимает примерно от полугода и стоит в среднем 1 млн руб.

Вид разрешенного использования земельного участка имеет ключевое значение. Приобретая здание, предназначенное для жилья, для последующего его переоборудования в гостиницу, надо подумать о том, что придется менять вид разрешенного использования земельного участка, а также сравнить расходы на эту процедуру с последующей выгодой.

Предпринимательница купила нежилое помещение в жилом доме, чтобы разместить в нем пекарню. Но строительные правила не рекомендуют размещать пекарни в многоквартирных домах.

Переоборудовать нежилое помещение в пекарню хлопотно: нужно получить разрешение, провести канализацию, вентиляцию, электроснабжение. У покупательницы не хватило на это денег.

Пришлось открыть продуктовый магазин, хотя рядом были такие же магазины.

4. Покупатели не проверяют полномочия представителей продавца. Производственная фирма приобрела здание, заключив сделку с генеральным директором другой компании. Но один из учредителей продавца оспорил сделку в суде: мол, здание продано без надлежащего одобрения общим собранием участников общества. Суд признал сделку недействительной.

Поэтому всегда следует проверить учредительные документы продавца и решения участников общества об одобрении крупной сделки, чтобы убедиться в полномочиях лица, подписывающего договор купли-продажи.

5. Покупатели не сверяют физические характеристики с технической документацией. Компания приобрела двухэтажное здание.

Через полгода после сделки государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости провела обследование здания и установила, что второй этаж возведен без разрешения на реконструкцию.

По закону не имеет значения, что покупатель сам ничего не строил, а приобрел здание в таком виде. Госорган обратился в суд с иском о сносе самовольно реконструированного объекта.

Здание в суде удалось отстоять, но собственник потратил несколько миллионов рублей на юристов и судебную строительную экспертизу. Поэтому покупателю перед сделкой всегда нужно проверять всю техническую документацию: план БТИ, экспликацию, технический паспорт, разрешение на строительство (реконструкцию), разрешение на ввод здания в эксплуатацию.