Штрафы

Оценка стоимости земли как недвижимого имущества

Оценка земельного участка с точки зрения его рыночной стоимости и возможности продажи на выбранных владельцем условиях важна собственнику по нескольким причинам. Даже если вы не намерены каким-либо образом отчуждать эту собственность, необходимо иметь информацию о ее ликвидности, реальной ценности, возможности учесть при разделе имущества или общей оценке собственной платежеспособности.

Каждый из этих и множества других вариантов требует определенного методологического подхода к достижению результата.

Кроме того, реальная кадастровая стоимость земли прямо влияет на суммы налогов, которые будут начислены на недвижимое имущество. А этот критерий тесно связан с рыночной ценностью участка.

Оценка недвижимости с учетом ее свойств и перспектив изменения ликвидности является разновидностью экспертизы, в которой учитывается большое количество взаимосвязанных факторов.

Ценность земли как недвижимого имущества

Необходимость оценки стоимости участка земли и расположенных на нем строений возникает в разных ситуациях. У находящейся в собственности территории есть несколько важных свойств, которым не обладают другие объекты материального владения.

Земля не имеет ресурса износа, к ней неприменимы такие понятия как амортизация или утрата функциональности.
Земля не может рассматриваться как воспроизводимый ресурс для собственника — ее невозможно обновить, коренным образом изменить ее качественные характеристики даже при изменении окружающих условий.
Земля не может множиться, количество участков можно считать постоянной величиной, а это указывает на устойчивость спроса, что с точки зрения рынка всегда является признаком перспективного удорожания.
С практической точки зрения владелец участка распоряжается не только частью поверхности земли, он имеет возможность использовать его свойства, например, расположение или возможность эксплуатации. Даже при разделении на доли земля сохраняет высокую ценность для собственников.

Что это означает для собственника? Как минимум — обладание имуществом, ценность которого в перспективе только растет. А при определенных обстоятельствах знание рыночной оценки становится реальной необходимостью.

Цели и методы экспертизы стоимости земельных участков

Перечислить эти обстоятельства в полном объеме крайне сложно, но имеет смысл указать наиболее распространенные причины обращений по поводу оценки участков земли. Это:

желание определить начальную и конечную цену при выставлении недвижимости на продажу, формирование ориентиров по стоимости для принятия решений и создания “коридора”, в рамках которого продавец готов маневрировать;
необходимость определить порядок использования имущества наследниками, выделить доли для указания в завещании;
необходимость решить спор между наследниками, рассчитав суммы компенсации для тех, кто готов отказаться от своей физической доли;
определение потенциала платежеспособности владельца при использовании земли как залога при получении кредитов, установление диапазона ставок аренды земли, другие ситуации, когда это имущество может стать источником получения прямого или косвенного дохода.

Мы уже упоминали важный момент — налоговое законодательство, которое устанавливает размеры платежей в зависимости от кадастровой оценки земли, что по сути является отображением его рыночной стоимости.

Методы экспертизы и оценки земли

Заказчику независимой оценки и экспертизы интересно, какие критерии принимаются во внимание экспертами, насколько объективен результат, вынесенный в заключение, можно ли поставить вопросы таким образом, чтобы “направить” ход анализа в интересующую вас сторону.

В распоряжении специалиста находится несколько методик анализа, благодаря которым данные, собранные в процессе изучения документов и осмотра территории, можно использовать для получения ясной картины стоимости и ценности имущества с учетом его перспектив. Не существует одной, универсальной методики — объективный результат формируется комплексно. Наиболее полные и не связанные с личным мнением эксперта результаты дает сочетание способов анализа информации.

Стоимость земли с разных точек зрения

Понятие стоимости при оценке недвижимости может трактоваться с нескольких точек зрения:

рыночной — это представление о наиболее вероятной цене, по которой участок земли может быть продан с учетом конкурентной среды и реальной конъюнктуры в данной местности на момент оценки;
инвестиционной — это представление о ценности имущества, которое должно быть внесено в качестве доли или капиталовложения при деловом использовании;
ликвидационной — это представление о сумме, которая может быть получена при быстрой продаже собственности, без ожидания наиболее выгодных предложений и без учета вероятной конкуренции;
кадастровой — для установления налогооблагаемой базы, основы для расчетов суммы налогов, что особенно важно, если собственников ищет обоснования для снижения этой базы.

Факторы, влияющие на цену земельного участка

Факторы, которые учитываются при оценке недвижимости и стоимости земельных участков, разнообразны. Их объединяют в группы, а при анализе учитывают с разной степенью вероятности их воздействия на окончательный результат. Не вдаваясь в тонкости методики, можно сказать, что эксперт учитывает:

местоположение участка, характер его взаимодействия с окружением, особенности местности и рельефа, общий уровень развития населенного пункта, назначение земли;
стоимость участков, расположенных в данной местности;
потенциальный уровень вложений, если речь идет об использовании земли, вероятность получения доходов и соотношение их с затратами;
наличие построек, способствующих или препятствующих полноценному использованию земли, требующих сноса или восстановления;
конкурентность объекта в сравнении с аналогами, факторы, способные оказать повышающее или понижающее воздействие на стоимость, динамику развития территории, наличие коммуникаций, “красных линий”, ограничивающих возможности застройки или использования земли.

Это краткое перечисление, в котором отражены только основные направления сбора данных для анализа. Изучаются документы, в которых отражено право собственности, поскольку его исключительность или разделение на нескольких лиц серьезно влияет на конечную цену объекта.

Качество и объективность оценки

Можно ли считать выводы эксперта-оценщика объективными, отражающими истинное положение дел? Отвечает ли специалист за результаты, пригодно ли заключение для обращения в суд, выставления претензий, урегулирования споров?

Объективность выводов складывается из тщательного сбора данных. Чем больше информации предоставлено для анализа, тем меньше зависимость результата от личного мнения эксперта.

Для более точного определения стоимости участка земли оценка ведется с применением поправочных коэффициентов.

Таким образом учитывается разница в стоимости недвижимости, например, между Подмосковьем и Тульской областью — для Подмосковья территориальный коэффициент выше, он отражает общий уровень цен в регионе.

Ответственность эксперта

Ответственность за результат оценки является частью договора, который заключается перед оказанием услуги.

При существенном расхождении указанных сумм с реальной рыночной картиной заказчик может настаивать на пересмотре заключения, проведении повторного исследования. Но при этом следует учитывать, что рыночная цена земли — это не постоянная величина.

Со временем она меняется, и эти колебания обычно отражены в оценке — результат представлен в виде границ диапазона наиболее вероятных значений.

Результаты оценки стоимости участка земли — заключение эксперта

Отчет оценщика — документ о проведении и результатах оценки земельного участка содержит разделы:

анализ рынка земли и недвижимости на момент проведения исследований;
описание и анализ факторов, формирующих результаты экспертизы и влияющих на ценность имущества;
расчеты потенциальных доходов от использования или продажи земли;
описание методики расчетов с указанием коэффициентов и обоснованием их применения;
ответы на вопросы, если они были поставлены в конкретной форме.

В случае судебного разбирательства результат экспертизы рассматривается в составе материалов дела, он может быть приложен к исковому заявлению. Процедуру может назначить и суд, в этом случае эксперту задают вопросы, ответы на которые должны создать ясную картину для обоснования позиций сторон и установления правоты истца или ответчика.

Владелец должен подготовить соответствующие документы — документ о праве собственности, кадастровые выписки и карты, экспликации строений и схему коммуникаций. Заказать оценку земельного участка может его собственник или представитель, арендатор, если договор аренды предусматривает такое право.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн, воспользуйтесь сервисом Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого достаточно ввести в специальное поле адрес объекта. Кадастровая стоимость будет указана на день последнего обновления базы.

Если же вас интересует кадастровая стоимость на какую-то определенную дату (например, на 1 января года — начало налогового периода) или вам нужен официальный документ, подтверждающий кадастровую стоимость, вам лучше взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Узнать кадастровую стоимость онлайн

Заказать выписку из ЕГРН можно онлайн, лично или по почте. Готовится она в течение 3 рабочих дней* со дня регистрации заявления.

Получить готовый документ можно на e-mail в виде файла, содержащего электронную подпись, или на бумажном носителе — в этом случае выписку направят почтой.

Забрать документ на бумажном носителе лично можно только в том случае, если заявление вы подали лично. Способ получения указывается в заявлении.

Онлайн

Чтобы заказать выписку из ЕГРН онлайн, воспользуйтесь сервисом «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» на сайте Росреестра. Вам понадобится кадастровый номер объекта недвижимости.

Лично

Обратитесь в любой центр госуслуг «Мои документы» в Москве. При себе нужно иметь документ, удостоверяющий личность.

По почте

Отправьте запрос почтовым отправлением на адрес любого офиса Роскадастра.

Доставка документов почтой в этот срок не входит.

Кадастровая стоимость — это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Российским законодательством. Физическим лицам важно знать ее, так как она используется в качестве налоговой базы для:

земельного налога;
налога на имущество физических лиц (в большинстве регионов).

Кадастровую стоимость недвижимости определяют:

в процессе кадастрового учета — когда объект недвижимости только появляется (например, сдается в эксплуатацию дом) или когда меняются его характеристики, влияющие на стоимость (например, после продажи части участка земли);
в результате государственной кадастровой оценки — когда по заказу государственных органов объекты недвижимости на определенном участке оценивают методами массовой оценки (объект может быть оценен индивидуально только если для массовой оценки недостаточно данных).

Очередная государственная кадастровая оценка проводится через 4 года с года проведения последней государственной кадастровой оценки, в городах федерального значения, в том числе в Москве, в случае принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации соответствующего решения — через 2 года.

При этом, например, если кадастровая стоимость вашей московской недвижимости была установлена в результате государственной кадастровой оценки в 2018 году, а в 2019-м вы ее оспорили, срок до момента проведения следующей оценки будет отсчитываться с 2018 года, а не с 2019 года.

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Ознакомиться с ними можно онлайн на сайте Росреестра, на сайте mos.ru или на сайте государственного бюджетного учреждения города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

В Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования можно также обратиться с запросом о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Москвы. Направить запрос можно:

Получить разъяснения об оценке кадастровой стоимости

Если вы считаете, что кадастровую стоимость установили, опираясь на недостоверные сведения, либо считаете, что в результате кадастровой оценки стоимость вашей недвижимости была завышена по сравнению с рыночной, вы можете потребовать ее пересмотра в сторону уменьшения.

Расскажите друзьям

Оценка недвижимости: как происходит, где брать, зачем нужна?

Содержание

Оценка недвижимости — это комплекс мероприятий, направленный на определение стоимости объекта или прав в отношении предмета оценки (права собственности, аренды, пользования).

Определить точную цену квартиры, дома или другого объекта можно с помощью профессионального оценщика или самостоятельно. Если вам не требуется документальное подтверждение оценки, можно установить цену на недвижимость с помощью сведений из Госкадастра.

Оценка недвижимости проводится независимыми экспертами, деятельность которых регламентируется Федеральным Законом РФ № 135 «Об оценочной деятельности». Если отчет об оценке нужен для предоставления в банк, суд или другую госорганизацию, его должен подготовить специалист, имеющий аккредитацию. Это может быть сотрудник организации или самостоятельный независимый эксперт.

Для чего нужна оценка недвижимости?

Оценка недвижимости проводится в таких случаях:

Оформление ипотеки — если для покупки жилья используются заемные средства, банк должен знать, какую сумму он получит назад, если заемщик перестанет погашать кредит. При оценке недвижимости кредитор учитывает, как правило, ликвидационную стоимость. Этот показатель меньше рыночной и соответствует (или меньше) сумме, выданной заемщику;
Заключение договора купли-продажи — оценка недвижимости нужна обоим участникам сделки. Продавец должен понимать реальную цену жилплощади, а покупатель — что цену на жилье не завысили искусственно;
Обмен жилплощади — для проведения равнозначной сделки, каждая сторона должна знать реальную стоимость своих объектов;
Реорганизация компании — в этой ситуации процедура по определению цены имущества позволяет определить количество и сумму активов, которыми располагает предприятие;
Решение конфликтов в суде — если владелец имущества уверен, что он приобрел жилье по завышенной стоимости, оно может провести независимую оценку и обратиться в суд.

Оценка недвижимости может также использоваться при проведении каких-либо юридических операций с имуществом (дарение, передача в наследство).

Найти объект

Виды стоимости

Согласно Приказу Минэкономразвития № 298 различают следующие виды стоимости недвижимого имущества:

Рыночная — это сумма, за которую можно продать квартиру или дом в данный момент времени. Этот показатель устанавливается путем изучения цен на аналогичные объекты в этом же районе;
Кадастровая — это показатель, который устанавливает Росреестр в результате постановки на госучет. Данный вид оценки влияет на сумму налогового сбора;
Ликвидационная — это цена недвижимого имущества, по которой его можно реализовать в кратчайшие сроки. Как правило, ликвидационная стоимость ниже рыночной на 15-20%;
Инвестиционная — этот показатель используют предприниматели или граждане, желающие получить прибыль с недвижимого имущества. Инвестиционная оценка всегда ниже рыночной, так как при ее расчете учитывается размер возможной прибыли.

Методы оценки: Как могут считать стоимость

Методы проведения оценки недвижимости регламентируются Приказом Минэкономразвития РФ № 297.

Сравнительный метод

Этот метод используется, чаще всего, для определения рыночной стоимости. Его основная задача — не дать покупателю приобрести жилье по завышенной цене. Для этого оценщик изучает аналогичные объекты, сравнивает их и рассчитывает средний показатель.

Доходный метод

Такой способ применяют при расчете инвестиционной цены имущества. Его суть заключается в том, что происходит анализ возможных рисков, которые приведут к снижению цены объекта. То есть, покупатель должен заплатить за недвижимость столько, сколько сможет получить прибыли. Если объект не окупит себя в дальнейшем, не стоит его приобретать.

Затратный метод

Чаще всего эту методику используют для оценки стоимости домов или земельных участков. Его суть заключается в том, что объект не может стоить дороже, чем покупатель потратил бы на строительство аналогичного жилья.

Что влияет на стоимость недвижимости

Цена квартиры или дома, прежде всего, зависит от себестоимости объекта. Это те расходы, которые понес застройщик при возведении ОКС (разработка проекта, оплата труда рабочим, вид стройматериалов). Также на оценку недвижимости оказывают влияние такие особенности:

Ситуация на рынке недвижимости;
Месторасположение;
Площадь;
Развитие инфраструктуры;
Технические параметры;
Год постройки и уровень износа здания;
Планировка;
Наличие документации, подтверждающей право собственности;
Целевое назначение;
Комфорт для жильцов (паркинг, система видеонаблюдения, охрана);
Наличие ограничений;
Вид имущественного права продавца (собственник, арендатор).

Как проходит оценка объектов недвижимости

Оценка недвижимости длится от 2 дней до трех недель. Длительность процедуры зависит от места расположения имущества, загруженности оценщика, количества сведений по имуществу. Расчет стоимости ОКС состоит из шести основных этапов.

Постановка здания на оценку

На этом этапе выбирается эксперт, который будет проводить расчет стоимости. Он определяет метод оценки, в зависимости от цели исследования. Если стоимость квартиры нужна для оформления ипотеки, оценщик определяет рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Для выявления показателя заказчик должен предоставить специалисту следующие документы:

Выписку из ЕГРН;
Техплан;
Документ, на основании которого владелец приобрел право собственности;
Паспорт;
Поэтажный план с экспликацией.

Подписание договора

После изучения предоставленной документации эксперт и заказчик заключают договор. В нем указывают сроки и объем работ. Стоимость услуг оценщика зависит от региона, как правило, она варьируется от двух до пяти тысяч рублей.

Сбор информации

Исполнитель проводит осмотр недвижимости, фиксирует техническое состояние объекта, выясняет, используется ли он по целевому назначению. Также оценщик сравнивает фактические характеристики имущества со сведениями, зафиксированными в документах.

Расчет стоимости

На данном этапе исследования имущества происходит определение цены одним из существующих методов. Формулы расчетов и полученные результаты указываются в отчете.

Учет условий

Как правило, специалист оценивает объект с применением трех основных методов: сравнительный, затратный и доходный. Для выявления точной суммы эксперт использует повышающие или понижающие коэффициенты, которые также фиксируются в отчете.

Формирование отчета

Требования к оценочному отчету закреплены в ст. 11 ФЗ РФ № 135 и в Приказе Минэкономразвития РФ № 299. Согласно указанным нормативным актам, документ должен включать такую информацию:

Выводы эксперта;
Оценочное задание;
Реквизиты заказчика и оценщика;
Метод расчета стоимости объекта;
Описание технических характеристик имущества;
Перечень факторов, влияющих на конечный показатель;
Список документов, которые использовал специалист при исследовании.

Оценочный отчет должен быть сшит, а каждая страница пронумерована. Документ заверяется подписью исполнителя.

Сколько стоит профессиональная оценка недвижимости

Если вам требуется подготовить официальный оценочный отчет, например, для банка при оформлении ипотеки, нужно обращаться к профессиональным оценщикам. Стоимость услуги — от 5000 рублей. Тарифы на определение цены жилплощади представлены в таблице.

Наименование вида экспертизы	Стоимость проведения экспертизы в досудебном порядке за единицу	Стоимость проведения экспертизы в рамках судебного разбирательства за единицу
Определение рыночной стоимости квартиры	5 000 рублей	15 000 рублей
Определение рыночной стоимости жилых домов
до 150 м2	8 000 рублей	15 000 рублей
до 350 м2	15 000 рублей	20 000 рублей
свыше 350 м2	От 25 000 рублей	От 30 000 рублей
Определение рыночной стоимости земельного участка
до 10 соток	7 000 рублей	15 000 рублей
до 50 соток	12 000 рублей	20 000 рублей
от 90 соток	25 000 рублей	30 000 рублей
от 1 Га	по согласованию	по согласованию
Определение рыночной стоимости нежилых зданий и помещений
до 150 м2	15 000 рублей	От 20 000 рублей
до 300 м2	От 20 000 рублей	От 25 000 рублей
до 500 м2	От 25 000 рублей	От 30 000 рублей
до 1000 м2	От 35 000 рублей	От 40 000 рублей
свыше 1000 м2	по согласованию	по согласованию
Определение рыночной стоимости предприятия
малого	От 50 000 рублей	От 50 000 рублей
среднего	От 150 000 рублей	От 150 000 рублей
крупного	От 200 000 рублей	От 200 000 рублей
Иные виды оценки	По договоренности

Как посчитать стоимость жилья самому, без оценщиков?

Если вам не нужен официальный отчет от оценщика и вы просто хотите приобрести или продать свою квартиру, но не можете определиться с ценой, можно самостоятельно провести расчеты. Для этого можно найти на досках объявлений аналогичные объекты и ознакомиться с уровнем цен.

Также для определения цены недвижимого имущества можно воспользоваться сведениями из Кадастра. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости. Этот показатель определяет рыночную цену недвижимости и используется для формирования налогового сбора.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

После оплаты заказанных документов, формирование справки обычно происходит в течение часа, если на сайте Росреестра не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.

Найти объект

Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте

Источник: https://egrnka.info/info/ocenka-nedvizhimosti/

Сколько стоят услуги по оценке недвижимости?

Тарифы на определение стоимости объекта зависят от региона, вида недвижимости, его площади и технических параметров. Минимальная сумма, которую придется заплатить эксперту, от 5000 рублей.

Можно ли провести оценку объекта самостоятельно?

Да, оценить стоимость жилплощади можно самому. Для этого нужно узнать кадастровую стоимость и заказать выписку ЕГРН. Самостоятельная оценка недвижимости носит справочно-информационный характер.

Можно ли провести оценку объекта онлайн?

Нет, одним из обязательных этапов оценки является выезд эксперта на объект и проведением им осмотра, замеров, фиксации недостатков.

Как можно узнать оценочную стоимость недвижимости?

Выяснить, сколько стоит тот или иной объект можно с помощью экспертной оценки или самостоятельно, заказав выписку из Росреестра.

Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать

Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти — это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта. Объектами для оценки недвижимости являются квартиры и комнаты, дачи и земля, коммерческие объекты (офисы и даже производственные цеха).

Кто проводит оценку недвижимости?

Оценщик. Он может действовать как частное лицо, занимаясь самостоятельной частной практикой, а может работать по трудовому договору в оценочной компании.

Оценочная компания — это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, имеющее в своём штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено.

Деятельность оценщиков регулирует закон «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции», действующем в редакции от 03.08.2018 г.

Когда нужна оценка недвижимости?

При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
При судебных спорах как доказательство. Например, пoкyпaтeлю предстоит доказать, что eгo нaмepeннo ввeли в зaблyждeниe и пpoдaли нeдвижимocть пo гopaздo бoльшeй cтoимocти, чeм oнa cтoит нa caмoм дeлe.
Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья. Отчет об оценке может понадобиться и продавцу, и покупателю. Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю — чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.
При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.

Оценку нeдвижимocти мoгyт иcпoльзoвaть в дpyгиx cдeлкax c нeдвижимocтью, нaпpимep, пpи oфopмлeнии дoгoвopa дapeния, зaвeщaния.

Что именно определяет оценщик?

Различные видыстоимости недвижимости. Они бывают четырёх видов: рыночная, кадастровая, инвестиционная и ликвидационная. Остановимся на каждой из них.

Pынoчнaя cтoимocть

Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa — находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.

Kaдacтpoвaя cтoимocть

Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Ликвидaциoннaя cтoимocть

Это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).

Coглacнo ФCO № 2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть

Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.

Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.

Из чего состоит процедура оценки недвижимости?

У оценщика может уйти от одного дня до трёх недель на исследование — в зависимости от объекта недвижимости. Процедура состоит из 6 этапов:

1. Постановка задачи на оценку недвижимости

Заказчик обращается к оценщику и объясняет цели oцeнки. Чаще всего, оценка нужна перед оформлением ипотеки.

Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку недвижимости

Подготовьте помещения к осмотру. Оценщик будет фотографировать. Эти фотографии позже войдут в отчет об оценке.
Подготовьте документы, необходимые для оценки: свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое); кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта). Оценщику также понадобятся ваши данные: ФИО, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания, реквизиты предприятия.
Подробно расскажите об объекте оценки. Чем больше информации — тем точнее результат.

2. Подписание договора

Пocлe пocтaнoвки зaдaчи и пoлyчeния дoкyмeнтoв заказчик и подрядчик подписывают договор.

Что должен содержать договор с оценщиком?

Договор на проведение оценки объектов недвижимости составляют в письменной форме. Он должен содержать:

цель оценки;
описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;
вид определяемой стоимости объекта оценки;
размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
дату определения стоимости объекта оценки;
сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с ФЗ;
наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;
сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.

Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт peгиoнa, например, в Институте судебных экспертиз цена услуги начинается от 5 тысяч рублей.Стоимость оценки недвижимости начинается от 5 000 рублей3. Сбор информации

Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию: выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Оценщик задаёт заказчику дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.

4. Расчет стоимости

На этом этапе оценщик определяет мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты.

Оценщик чаще всего иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд Bce фopмyлы, пo кoтopым пpoвoдилcя pacчeт, oтoбpaжaютcя в итoгoвoм oтчeтe.

5. Учет условий

Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpём ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy.

Haпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe. A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим.

6. Составление итогового отчета

Итогом оценки является отчёт.

Что должен содержать итоговый отчет об оценке?

дата составления и порядковый номер отчета;
основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;
цель оценки;
точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;
стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;
дата определения стоимости объекта оценки;
перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;
иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет может быть в бумажном или электронном виде. Если в бумажном: пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. Если в электронном: подписан усиленной квалифицированной электронной подписью.

Отчет должен быть чётким и понятным, не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Что бухгалтеру важно знать об алкоголе, даже если … Кирилл Зоткин: Правило инвестиций – покупать, когд… Что такое военное положение и средний уровень реаг… Еще один киргизский банк прекратил принимать карты… ⚡ В четырех новых регионах вводят военное положени…