Покупка участка с неоформленным домом

20.12.2016

Собственнику принадлежит право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом на основании Гражданского кодекса РФ.

Если земля принадлежит гражданину не на праве собственности, а на ином вещном праве (праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования), то гражданин не может распоряжаться и продать землю до тех пор, пока не оформит участок в собственность.

На сегодняшний момент в неоформленном состоянии находится большое количество земельных участков из-за того, что процедура оформления земли в собственность долгая, даже несмотря на действующий Закон о дачной амнистии, который упростил этот процесс.

Не все торопятся оформить землю или дом, несмотря на длительность процедуры и ее необходимость из-за того, что для оформления надо затратить личное время и деньги.

Поэтому законодательная власть продлила срок оформления права собственности в упрощенном порядке до 1 марта 2015 года (прежний срок до 1 января 2010 года).

Но, как известно, неразрешимых ситуаций не бывает и даже в такой ситуации есть выход в продаже неоформленных участков и строений.

Рассмотрим пути продажи неоформленной недвижимости (хотя продать то, что не принадлежит тебе на праве собственности, нельзя). Однако продавцы нашли способ.

Оформление права собственности — этим занимается сам покупатель, а продавцы получают деньги за свое имущество. Есть разные пути оформления.

Один из них — продажа по доверенности. Когда продавец не располагает временем заниматься оформлением участка, то землю продают в неоформленном виде. Оформление права собственности на землю будет делать тот, кто купит, а не тот кто продаст.

Хозяин земли оформляет на будущего покупателя нотариальную доверенность, тот в свою очередь занимается переоформлением земли из права пожизненного наследуемого владения (постоянного, бессрочного пользования) на право собственности.

Также оговаривается в доверенности право доверенного лица заниматься оформлением дома или земли, то есть собирать, подавать и получать документы, связанные с узакониванием права собственности.

В доверенности может быть оговорено право продать или подарить оформленную недвижимость. Также это могут быть две доверенности: первая на «сбор, подачу, получение» документов, а вторая на продажу или дарение данного недвижимого имущества.

По получении свидетельства о праве собственности представитель может продавать или дарить имущество.

Второй путь: предварительный договор вместе с доверенностью или же оформление через доверенность вместе с предварительным договором.

Сначала оформляется и подписывается предварительный договор о том, что продавец и покупатель обязуются заключить в будущем договор купли-продажи участка с домом. После этого владелец земли выдает доверенность на переоформление участка.

С этой доверенностью доверенное лицо оформляет для продавца право собственности на землю.

Последний этап — когда всё оформлено, стороны этой сделки заключают основной договор купли-продажи имущества, все регистрируют, и покупатель становится полноправным владельцем загородного домика с землей.

В таких сделках продавец желает получить деньги за имущество сразу же, на стадии оформления доверенности и предварительного договора, но тогда цена за имущество несколько ниже, если бы это было оформлено по всем правилам закона.

Два этих пути формально не нарушают закон, который позволяет выдать доверенность любому лицу, который и будет вместо собственника заниматься оформлением участка или дома.

Оформление и подписание предварительного договора тоже не запрещено ГК РФ. В ст. 429 стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором на основании этого предварительного договора.

Воспользовавшись одним из этих путей, покупатель все равно не сможет избежать негативных последствий таких действий. Основные из них:

— доверенность на оформление и дальнейшую продажу. Землевладелец оформляет на покупателя нотариальную доверенность, по которой последний будет заниматься оформлением земли с последующей продажей.

Действуя по доверенности, покупатель не сможет продать участок с домом самому себе, а также дарить себе имущество. В соответствии с п. 3 ст.

182 Гражданского кодекса РФ, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.

Он не может совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

Получается, что покупатель расплатился с продавцом за недвижимость, по доверенности переоформил права продавца на землю — в общем, он сделал за продавца всю работу, но он не имеет права купить (продать) дом с землей, так как он будет выступать и от имени продавца (по доверенности), и от имени покупателя. Но из этой ситуации есть два выхода.

Один из них — это когда продавец и покупатель должны заключить договор купли-продажи недвижимого имущества. То есть договор купли-продажи должен подписать лично продавец.

Или — лицо, которому выдана доверенность на продажу, то есть покупатель продает недвижимость своему знакомому либо родственнику, который может продать либо подарить имущество настоящему покупателю. В данном случае происходят лишние затраты на оплату государственной пошлины и занимает больше времени и конечно возникнут сомнения в порядочности знакомых или родственников.

Возможны и другие риски, когда выдана только доверенность на оформление или одновременно с доверенностью заключается и предварительный договор. О них мы поговорим в следующей статье.

Покупка земельного участка с незарегистрированным домом

• Плюсы и минусы
• Нередко, покупая земельный участок с домом, люди сталкиваются с тем, что право собственности на находящийся на участке дом не зарегистрировано, проще говоря, документов на дом нет.
• Нужно ли отказываться от такой покупки, требовать ли от продавца регистрацию дома и опасна ли такая покупка?
• Мы попросили ответить на этот вопрос специалиста отдела оформления ООО «Кредит Центр недвижимость».

Такие сделки были достаточно часты и раньше, причиной была сложность в оформлении разрешительной документации на дом. Поэтому многие владельцы таких незарегистрированных домов хотели расстаться с ними, не утруждая себя оформлением.

При этом разумное в тех условиях требование покупателя узаконить дом во многих случаях вело к срыву сделки.

В период действия 93 ФЗ «О дачной амнистии» данная проблема стала не актуальной, получить свидетельство на дом в Раменском районе Московской области можно в течение 1,5 месяцев. Другой вопрос, а нужно ли это покупателю? Поскольку вопрос звучит достаточно неожиданно, рассмотрим все минусы и плюсы такой сделки.

Покупая дом со свидетельством, Вы, с одной стороны, в итоге получаете готовые документы. Вам не нужно обращаться в БТИ, в регистрационные органы, но это всего лишь один плюс.

Минусов же гораздо больше: во-первых, крайне редко бывает, что дом, построенный одним человеком полностью соответствует требованиям другого. Если Вы захотите после покупки внести какие-либо изменения в дом (например, утеплить веранду, надстроить мансарду и т. д.

), то Вам гораздо выгоднее купить «пустой» земельный участок, реконструировать дом и уже потом зарегистрировать то, что Вы достроили. Времени для такой реконструкции достаточно, дачная амнистия дает возможность упрощенной регистрации до 1 марта 2015 года.

Если Вы покупаете дом со свидетельством, любая реконструкция требует долгих и затратных согласований.

Вторая, не менее выгодная причина покупки «пустого» земельного участка в сроках регистрации сделки.

Если Вам действительно подвернулся интересный вариант, Вы не застрахованы от того, что за эти 1,5 месяца (а может и более, если продавец занимается оформлением лично, а не через фирму) найдется кто-то, кто предложит более выгодную цену Вашему продавцу. И Вы останетесь ни с чем: и без понравившегося Вам земельного участка, и без дома.

Третья причина: документы на такие земельные участки, как правило, удостоверяют, что продавец владеет участком более трех лет. Приобретая участок, Вы можете требовать от продавца указание полной рыночной стоимости сделки.

Если же Вы приобретаете участок и дом со свежим свидетельством, продавец может попросить Вас указать сумму менее 1 миллиона рублей, чтобы не платить подоходный налог. Да, такое требование незаконно, но и принудить его продать участок Вам вы не сможете.

Конечно, бывают ситуации, когда предполагаемая регистрация дома бывает обязательной, если, например, земельный участок и дом покупаются с использованием кредитных средств, но с учетом вышеуказанной налоговой причины нередко «ипотечнику» приходится искать другой дом со старыми документами, либо покупать так же «за 1 млн» рублей (банки допускают такие сделки).

Требовать от продавца зарегистрировать дом целесообразно только в том случае, если дом построен с нарушениями градостроительных норм. Купив зарегистрированный предыдущим собственником дом, Вы уменьшаете риск возникновения в будущем проблем с соседями.

Таким образом, в абсолютном большинстве случаев, в период действия 93 ФЗ «О дачной амнистии», покупка земельного участка с незарегистрированным домом, покупателю не изучать документы на земельный участок, чтобы не столкнуться с ситуацией, когда построенный дом в силу закона вообще невозможно зарегистрировать. Например: если он построен на землях сельскохозяйственного назначения со статусом пахоты.

По всем интересующим Вас вопросам, связанным с куплей-продажей земельного участка с незарегистрированным домом, Вы можете проконсультироваться в офисе нашей фирмы.

Прояснив для себя, что и как нужно делать, Вы сами решите, поручить ли нам эту работу или выполнить ее самостоятельно. Стоимость наших услуг 10 тыс. рублей.

За эти деньги мы проверим документы, организуем сделку, зарегистрируем право собственности покупателя. Вам останется только забрать у нас зарегистрированный догор и свидетельство.

01.09.2010

Вернуться к новостям

Как получить право на чужой заброшенный участок или бесхозяйный объект недвижимости

Добрый день, Олеся. Необходимо узнать все-таки кому она принадлежит. Может быть это госсобственность? Тогда с запросом в администрацию о предоставлении данного участка. Читайте в статье: «Как законно увеличить свой земельный участок?»

Если же этот участок в собственности у гражданина, то по схеме описанной ниже. 

Заброшенные земельные участки, ветхие бесхозяйные дома на сегодняшний день являются частым явлением, особенно в садоводческих, дачных товариществах или деревнях.  Однако, возникают случаи, когда у собственников соседних земельных участков существует потребность в использовании таких участков и строений и как следствие, оформления их в свою собственность. 

Как оформить все в соответствии с законом? Где найти информацию о бесхозяйных участках, как убедиться, что у них нет собственников и правообладателей?

В соответствии с пунктом 1 статьи 225 Гражданского кодекса РФ (Далее — ГК РФ), бесхозяйной считается вещь, у которой нет собственника, он неизвестен или от которой собственник отказался. Например, если правообладатель переехал и оставил свою недвижимость без присмотра, «на произвол судьбы» на длительный срок. 

Необходимо отметить, что недвижимость может оказаться без владельца в том случае, если, например, собственник умер, а наследников не было или они не вступили в права наследования в нужный срок или отказались от имущества.

Единого перечня бесхозяйных жилых домов и земельных участков не существует. Но если Вы знаете расположение заброшенного земельного участка, то сведения о нем можно узнать при заказе выписки из Единого государственного реестра недвижимости (Далее — ЕГРН), которая поможет узнать о характеристиках объекта, его собственнике и возможных обременениях.

Также сведения можно получить из публичной кадастровой карты Росреестра, посредством которой можно определить, формировался ли раньше бесхозяйный участок. Как это сделать? Находите свой земельный участок, при помощи адреса или кадастрового номера, и соответственно, по местоположению определяете и необходимый участок.

Первое, что необходимо сделать, выяснить, кто является собственником интересующей земли, действительно ли у приглянувшегося земельного участка или дома нет владельца.

Если в выписке ЕГРН нет сведений, то можно обратиться в орган местного самоуправления, если участок находится в населенном пункте или к председателю садового товарищества, на чьей территории находятся такие объекты.

Нужно также знать, что принадлежащие муниципалитету или государству участки, могут быть переданы в собственность гражданам за арендную плату.

Покупка земельного участка с незарегистрированным домом — в 2022 году, документы сделка, право, риски оформления, собственность

Не могу уложить две вещи в голове. Покупаю участок, на нем незарегистрированный дом. Подскажите, в чем разница, как правильно

. 1.после получения свидетельства на землю, я подаю документы на регистрацию дома, через амнистию путем заполнения декларации; 2 . после получения свидетельства на землю, я вызываю инженера за 15000 рублей, получаю тех. план и уже с ним подаю документы на регистрацию дома.

Просто как-то мухи с котлетами перемешались, хотелось бы понять, что для чего требуется?

Цель:

1. узаконить дом. 2. зарегистрировать дом для последующего подключения газа.

И вопрос по поводу «плохого развития событий» (выше приводилось уже подобное решение суда): можно ли этого избежать, включив в договор купли-продажи текст «продажа участка, включая все, что на нем находится»).

А также мне представляется возможным отдельный договор, который нигде не фигурирует, в котором прописывается что Иванов продает Петрову, дом и баню, находящиеся на участке таком-то, со следующими характеристиками?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

На загородном рынке недвижимости такие сделки встречаются очень часто. В зависимости от ряда факторов (цены дачи; срока владения участком; информации от председателя и соседей о продавце; того, насколько привлекателен вариант для покупки) я бы рассматривал два основных варианта проведения такой сделки.

Инструкция: как купить дачу с землей?

Какие риски при покупке дома и земли в ипотеку?

1. Забронировать объект, оставив продавцу задаток (как меру обеспечения обязательств) с условием, что продавец оформит дом в собственность. Оформление дома в СНТ – довольно простая процедура, выполняется кадастровым инженером, занимает примерно месяц и стоит около 15-20 тысяч рублей . После оформления документов на дом Вы сможете осуществить сделку купли-продажи объекта и купить по документам и участок, и дом. Если это недорогая дача, то вопрос налогов с продажи дома закроется налоговым вычетом.
2. Если объект ликвидный и интересный, по продавцу нет никаких настораживающих моментов и есть шанс, что дом купят другие, то рекомендую покупать как есть. Но в такой сделке есть несколько нюансов, на которые следует обратить внимание .

   В частности, важно правильно оформить дополнительный комплект документов, чтобы в нем было обязательно указано, что, помимо участка, Вы приобретаете еще и дом

   . А при проведении расчетов нужно предусмотреть, что получение денег продавцом возможно только после подписания вами акта приема-передачи объекта. В таких сделках рекомендую обращаться к риелторам в Вашем районе, которые помогут все правильно оформить.

Отвечают юристы юридической :

Никаких трудностей, на первый взгляд, возникнуть не может, так как градостроительное законодательство не предусматривает необходимости получать разрешения на строительство на землях СНТ.

Регистрация дома, придание ему статуса объекта недвижимости происходит по упрощенной схеме.

На земельный участок вызывается кадастровый инженер, проводит измерительные работы, после чего по их результатам составляется документ – технический план

.На его основании объект как бы закрепляется за определенной землей . Далее технический план и пакет документов сдается в Росреестр, и, если все соответствует требованиям закона, то Вы получаете на руки правоустанавливающие документы на Ваш дом.

К какому именно виду недвижимости он будет относиться, зависит от установленных кадастровым инженером характеристик строения. Дом может быть жилой, нежилой, садовой, хозяйственной постройкой и т. д.

Для того чтобы дом получил статус жилого дома с правом круглогодичного проживания и правом регистрации в нем, необходимо обратиться в суд. Для этого требуется подать заявление в суд. В ходе судебного процесса назначат строительно-техническую экспертизу, на основании которой будет получено заключение о возможности круглогодичного проживания

.Решение передается в Росреестр, и изменения вносятся в Государственный кадастр недвижимости . Соответственно, цена на объект недвижимости увеличивается, потому что садовому строению придается статус жилого дома.

5 главных вещей при выборе участка под строительство дома

Какие документы нужно проверить, покупая дачу?

Отвечает юрист Андрей Соловьев (Челябинск):

При покупке земли с домом, на который не зарегистрировано право собственности, у нового владельца могут возникнуть трудности. Например, если окажется, что строение возведено с нарушением правил застройки, градостроительных, санитарных, противопожарных и иных правил, это повлечет для нового собственника обязанность снести самовольно возведенное строение.

Конечно, «дачная амнистия» существенно упрощает регистрацию прав собственности на строения, однако в некоторых случаях и она не поможет. Кроме того, не надо забывать, что по поводу возведенного и не зарегистрированного строения могут быть споры: например, соседей не устроит расстояние от границы со смежным участком

. Нередко дома и вовсе возводят полностью или частично на чужих земельных участках.

Поэтому Вам необходимо как минимум поинтересоваться у продавца, кто строил дом, в связи с чем дом не был зарегистрирован, проверить наличие разрешительной и проектной документации, пообщаться с соседями, проявить особую внимательность, заключая договор.

А что закон?

Формально оба этих варианта (доверенность или доверенность плюс предварительный договор) не нарушают закон, позволяющий, выдать доверенность любому лицу, который и будет вместо собственника заниматься оформлением участка или дома.

Заключение предварительного договора также не запрещено Гражданским кодексом. Как предусмотрено ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Но, несмотря на это, проблем у покупателя по таким схемам может быть предостаточно.

Отвечает юрисконсульт департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Ирина Горская:

Видимо, Вы хотите приобрести земельный участок с домом, который продавец не зарегистрировал в установленном законом порядке. Формально Вы покупаете только землю, без строения.

Для того чтобы оформить дом в собственность, необходимо пригласить кадастрового инженера для изготовления технического плана дома и оформления декларации об объекте недвижимости, оплатить его услуги и госпошлину за регистрацию права собственности на дом. Затем надо подать документы на регистрацию в МФЦ.

При этом следует учесть, что с 1 января 2022 года в связи с изменением законодательства об СНТ будут установлены определенные требования к параметрам возводимых строений на земельных участках (высоте, площади, а также возможности возведения капитального строения).

Таким образом, если Вы приобретете земельный участок с незарегистрированным домом, его необходимо оформить до конца 2022 года. Иначе у Вас могут возникнуть проблемы с легализацией дома, если он не будет соответствовать градостроительным регламентам, принятым для территории, на которой расположен Ваш земельный участок.

О чем я должен знать, покупая дачу в СНТ?

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Что если дом не оформлять и после покупки?

Не оформленные, а, значит, незаконные дома могут представлять некоторые проблемы для собственников. Впрочем, денежные штрафы законодательством не предусмотрены. Однако «заплатить» все же придется, правда, другими способами. А пока нужно иметь в виду следующие моменты:

• регистрация построек проводится только по заявлению владельца, а потому власти не могут обязать его подать;
• сроков подачи документов на оформление дома не установлено;
• налоги на неоформленный коттедж не начисляются;
• штрафов за нарушение сроков платежей нет.

Все дело в том, что при отсутствии регистрации отсутствуют и сведения о владельце дома. А это означает, что штрафы и платежи выставлять практически некому. Зато у властей есть иные способы заставить оформить право на коттедж:

• повышенные (вдвое) налоги на земельный участок — начисляется на участок под ИЖС, на котором за 10 лет постройка не появилась или не была оформлена. Говорят, что стоит ожидать пятикратного увеличения ставки;
• повышение общей стоимости оформления — это особенно актуально для тех граждан, у которых во владении имеются садовые домики. Госпошлина составляет уже 350 рублей;
• введение нулевого налога для пенсионеров и граждан, имеющих домик площадью до 50 квадратных метров. Это будет мотивировать к официальному оформлению.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В первую очередь, следует понимать, что предметом сделки (предположительно, договора купли-продажи) может быть только то, чем продавец обладает по праву собственности. В Вашем случае – это право собственности на земельный участок.

В дальнейшем после заключения такой сделки все обязанности и проблемы, связанные с оформлением и регистрацией прав на недвижимое имущество на данном участке, будут исключительно Вашей головной болью и решаться за Ваш счет.

1 марта 2022 года вступили в силу изменения, требующие теперь не только подать декларацию, но и осуществить технический учет, создать инвентаризационное дело на объект недвижимости, что, безусловно, повлечет для Вас дополнительные траты и возможные сложности в согласовании (например, если дом расположен вблизи коммунальных сетей близкого к поверхности заложения).

Так что для безопасности сделки я бы рекомендовала покупать недвижимое имущество – как дом, так и землю – оформленное надлежащим образом и зарегистрированное в установленном порядке, или, как минимум, требовать от Вашего продавца существенных уступок по цене.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Что выгоднее – снимать, строить или покупать дачу?

Дают ли банки ипотеку на дом с участком под залог этого дома?

Я могу купить на маткапитал садовый дом и участок?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Объекты незавершенного строительства, или недострои, продают и покупают так же, как и другие виды недвижимости. Но в сделке есть несколько важных нюансов: недостроенные здания часто не регистрируют, поэтому право собственности на них фактически невозможно передать

. Сегодня расскажем, как продать недостроенный дом с земельным участком и купить его так, чтобы не возникло проблем.

На деле

• Кто хоть раз сталкивался с оформлением земли и строений в собственность, хорошо знает, что процесс этот длительный, несмотря на действующий Закон о дачной амнистии, который упростил процедуру.
• До сих пор в большом количестве земельные участки остаются не оформленными.
• Именно поэтому законодатели продлили срок оформления права собственности в упрощенном порядке до 1 марта 2015 года, хотя первоначально предельной была дата 1 января 2010 года.

Несмотря на длительность процедуры и ее необходимость, не все спешат оформлять землю или дом.

Причина кроется в необходимых затратах и личного времени, и денег.

Но, как известно, безвыходных ситуаций не бывает — многие продают неоформленные участки и строения.

Надо ли регистрировать недостроенный дом и как это сделать

Мало кто хочет тратить лишнее время на обращения в государственные органы, поэтому дома не регистрируют, а продают недвижимость просто как земельный участок. Тем более БТИ неохотно занимается регистрацией объектов, строительство которых завершено менее, чем на 50–70%.

1. Делать так можно. Тогда по документам продавец передает покупателю просто земельный участок, без каких-либо построек на нем, а покупатель уже достраивает недвижимость, регистрирует ее и оформляет право собственности
2. . Но в такой сделке есть нюансы:
3. Правильное составление ДКП.

ДКП, или договор-купли продажи, оформляют в соответствии со Статьей 454 ГК РФ.Если указать в договоре незарегистрированный недострой, продать его не получится — Росреестр откажет в регистрации в связи «с отсутствием сведений об объекте в государственном кадастре недвижимости» . Но тогда надо указать в ДКП пункт «Строения и сооружения на земельном участке отсутствуют», что неправда.

Нужно составить договор так, чтобы не затрагивать недострой, но при этом не писать неправду, иначе его могут признать недействительным

.

Можно ли продать участок с неоформленным жилым домом или садовым домом? Информация для риэлторов

Тема этой статьи актуальна как для собственников участков, так и для риэлторов. Вопросы на данную тему поступают со всех сторон.

Информация для продавцов: да, на сегодняшний день — июнь 2019 года, продать участок с неоформленным строением можно.

Это должен быть обычный договор купли-продажи земельного участка, как ИЖС, так и садового участка, в котором будет написано: строений на участке нет. Если на участке имеется фундамент или недострой или дом , то продать его официально нельзя, нет документов  на дом , нет собственности. Но, при этом, конечно, хочется каждому продавцу деньги получить не только за участок, но и за недострой.

Недострой можно оформить как продажа домокомплекта или стройматериалов, такой договор не подлежит регистрации в Росреестре, но подтверждает хотя бы передачу денег, и защищает покупателя от недобросовестных продавцов, которые могут захотеть вывезти этот недострой после получения денег за проданный участок, ведь в договоре будет фигурировать только участок!

Почему не хотят регистрировать продавцы земельных участков — уходят от налогов, не хотя заморачиваться с оформление или точно знают, что есть нарушения, которые препятствуют законному быстрому оформлению.

Информация для покупателей — купить участок с неоформленным строением юридически можно

Для этого надо провести обычную сделку купли-продажи, соблюдая все правила сделки. НО, есть некоторые обстоятельства, которые могут в будущем обернуться неприятностями для новых собственников.

Во — первых, деньги оплачиваете как за участок, так и за не оформленное строение, а это могут быть миллионы.

Во — вторых, есть опасность отказа в регистрации права собственности в дальнейшем на это неоформленное строение по самым разным причинам- не соответствие  строительным нормативам, не соответствие отступов от границ с соседними участками, не учтены охранные зоны и обременения как на самом участке, так и  за его границами. А также, если это участок СНТ, то возможны отказы по причине не утвержденных проектов застройки самого СНТ в целом. То есть подводных камней в этом вопросе много.

В — третьих, покупать участок с неоформленным строением можно, если хотя бы имеется одобренное Уведомление от Администрации о начале строительства или Разрешение на строительство жилого дома или садового дома. Эти документы выдаются на срок – 10 лет!

Информация для риэлторов – да, такие сделки купли-продажи участка с неоформленным домом можно пока еще сопровождать

НО, необходимо относиться к сделкам купли-продажи участка с неоформленным домом особенно ответственно, надо помнить о чистоте сделки, юридической и моральной. Участились отказы в регистрации перехода права собственности на земельные участки с неоформленным строением. Нотариусы стали просить справки из БТИ об отсутствии строения на участке.

• В простой письменной форме тоже можно получить отказ, так как Росреестр запускает квадрокоптеры и заносит в базу информацию об обнаруженных неоформленных домиках, будет предложено сначала поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на строение.
• А это значит, что сделка или сорвалась совсем, или отложилась на срок оформления домика, примерно на 1-2 месяца, и то это в том случае, если не будет проблем в процессе оформления.
• Рекомендации для риэлторов:

1. Надо аргументировано убедить продавца такого участка начать процедуру оформления несмотря на то, что он, возможно, попадает на налоги. Зато повышается ликвидность объекта, соответственно увеличиваются шансы продать быстрее.
2. Начать надо с Уведомления в Администрацию (пока не продлили дачную амнистию) и получить Одобрение (я вообще против дачной Амнистии, но это уже другая история)

   Важно! Если нет межевания или не определены границы участка, Уведомление не одобрят!

3. Затем изготовить Технический план, заказать у Кадастрового инженера
4. Затем подать новое Уведомление об окончании строительства, приложить к нему Технический план
5. Получить одобрение и только после этого зарегистрировать право собственности на домик.

Важно! Самый законный путь и способ продажи загородного домика с участком — это два пакета документов на участок и на дом!

Это пошаговая инструкция для риэлторов. Можно составить договор с продавцом на услуги, взять доверенность и проделать этот путь за комиссионное вознаграждение.

Для тех риэлторов, кому интересно работать с Загородной недвижимостью, есть очень подробный обучающий курс в онлайн школе для риэлторов Елены Моштаковой, подробности на этой странице.

Ваша Елена Моштакова!

Можно ли продать дом, если земля не в собственности

1. Проживём.com≫
2. Дом≫
3. Продажа≫
4. Можно ли, если земля не оформлена в собственность

Статья обновлена: 29 апреля 2022 г.

Здравствуйте. Иногда ко мне обращаются граждане, которые хотят продать свою загородную недвижимость, только у них есть проблема — дом у них оформлен в собственность, а земля нет. Здесь я разберу именно такую ситуацию.

Сразу отвечу на вопрос — по закону разрешается продать жилой дом без оформленного в собственность земельного участка, но будет очень сложно найти покупателя. Теперь разберу свой ответ поподробнее.

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

В законе нет запрета на сделку

При продаже дома покупателю переходит право пользование участком. Это указано в п. 3 ст.

552 ГК РФ — «Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.»

Здесь действует принцип единства судьбы участков и находящихся на них домов, зданий и т.п. ПП. 5 п. 1 ст.

1 ЗК РФ — «Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.»

Если у собственника дома участок в аренде, к договору купли-продажи нужно приложить соглашение об уступке прав аренды на покупателя. Согласие собственника (арендодателя) не требуется — п. 3 ст. 552 ГК РФ. Подробности по ссылке.

Главное условие — участок должен стоять на кадастровом учете, иначе сделку купли-продажи не зарегистрируют. В договоре купли-продажи нужно обязательно указать кадастровый номер участка. Это написано в п. 1 ст.

37 ЗК РФ — «Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.»

Как проверить стоит ли земельный участок на кадастровом учете

Если участок не стоит на кад.учете, придется это исправить — подробная инструкция. При постановке участка на кадастровый учет можно сразу оформить его в собственность, потому что это разрешено сделать одновременно — п. 3 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Другие статьи

Документы для продажи дома с участком — весь список + инструкцииВ каких случаях при продаже дома требуется нотариус

На практике дома с неоформленными земельными участками практически не покупают

Обычно такую недвижимость покупают родственники, друзья или знакомые. К тому же покупатели с ипотекой или мат.капиталом сразу отпадают. Для всех ипотечных банков неоформленная недвижимость считается неликвидной для предоставления кредита под ее залог и цена недвижимости здесь роли не играет. А Пенсионный Фонд в этом случае отказывает в выдаче мат.капитала на покупку.

Для продавца выгодней сначала оформить участок, тем самым увеличиться скорость продажи и цена. Инструкция — как оформить участок под домом. Отдельно про оформление арендованного участка.

Кратко напишу с какими трудностями можно столкнуться при оформлении участка, чтобы у собственника было понимание, почему покупатели обычно не заинтересованы в покупке.

Во-первых, если собственник дома зарегистрировал свое право собственности после 30 октября 2001 года, ему придется выкупить участок у местной администрации. А арендованные участки всегда нужно выкупать. Стоимость выкупа — это определенный % от кадастровой стоимости участка. Например, в Московской области — 3%. В Самарской — 20%.

Во-вторых, если дом зарегистрирован в собственность после 30 октября 2001 года, участок можно оформить бесплатно, только придется найти в архивах правоустанавливающий документ о выдаче участка при его образовании.

Например, это может быть свидетельство/договор/государственный акт о предоставлении участка на право бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, договор на право застройки и т.п. Если правоустанавливающий документ не будет найдет, придется обращаться в местную администрацию для просьбы выдачи участка в собственность бесплатно.

Иногда администрация просто отказывает предоставлять участок, а иногда только за плату. В этом случае придется подавать на них в суд.

В-третьих, в каждой ситуации сначала придется получать предварительное разрешение на получение/выкуп участка. Потом следует установить границы участка через межевание, согласовывать границы с соседями. Затем получать разрешения и тому подобное. На каждом этапе могут быть трудности, например, соседи могут не согласиться подписывать акт согласования границ при проведении межевания.

Как видите, проблем с оформлением участка может возникнуть много, поэтому покупатели редко покупают дома с неоформленной землей. Понятное дело, рисковать никто не хочет.

Другие статьи

Все о согласии супруга на продажу дома — разобрали ситуацииМожно ли продать дом с неузаконенной пристройкой

Сложно ли узаконить дачный дом уже после покупки?

haveseen/Depositphotos

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

На загородном рынке недвижимости такие сделки встречаются очень часто. В зависимости от ряда факторов (цены дачи; срока владения участком; информации от председателя и соседей о продавце; того, насколько привлекателен вариант для покупки) я бы рассматривал два основных варианта проведения такой сделки.

Инструкция: как купить дачу с землей?

Какие риски при покупке дома и земли в ипотеку?

1. Забронировать объект, оставив продавцу задаток (как меру обеспечения обязательств) с условием, что продавец оформит дом в собственность. Оформление дома в СНТ – довольно простая процедура, выполняется кадастровым инженером, занимает примерно месяц и стоит около 15-20 тысяч рублей. После оформления документов на дом Вы сможете осуществить сделку купли-продажи объекта и купить по документам и участок, и дом. Если это недорогая дача, то вопрос налогов с продажи дома закроется налоговым вычетом.
2. Если объект ликвидный и интересный, по продавцу нет никаких настораживающих моментов и есть шанс, что дом купят другие, то рекомендую покупать как есть. Но в такой сделке есть несколько нюансов, на которые следует обратить внимание. В частности, важно правильно оформить дополнительный комплект документов, чтобы в нем было обязательно указано, что, помимо участка, Вы приобретаете еще и дом. А при проведении расчетов нужно предусмотреть, что получение денег продавцом возможно только после подписания вами акта приема-передачи объекта. В таких сделках рекомендую обращаться к риелторам в Вашем районе, которые помогут все правильно оформить.

Отвечают юристы юридической компании «Юдвин»:

Никаких трудностей, на первый взгляд, возникнуть не может, так как градостроительное законодательство не предусматривает необходимости получать разрешения на строительство на землях СНТ. Регистрация дома, придание ему статуса объекта недвижимости происходит по упрощенной схеме.

На земельный участок вызывается кадастровый инженер, проводит измерительные работы, после чего по их результатам составляется документ – технический план. На его основании объект как бы закрепляется за определенной землей.

Далее технический план и пакет документов сдается в Росреестр, и, если все соответствует требованиям закона, то Вы получаете на руки правоустанавливающие документы на Ваш дом.

К какому именно виду недвижимости он будет относиться, зависит от установленных кадастровым инженером характеристик строения. Дом может быть жилой, нежилой, садовой, хозяйственной постройкой и т. д.

Для того чтобы дом получил статус жилого дома с правом круглогодичного проживания и правом регистрации в нем, необходимо обратиться в суд. Для этого требуется подать заявление в суд.

В ходе судебного процесса назначат строительно-техническую экспертизу, на основании которой будет получено заключение о возможности круглогодичного проживания. Решение передается в Росреестр, и изменения вносятся в Государственный кадастр недвижимости.

Соответственно, цена на объект недвижимости увеличивается, потому что садовому строению придается статус жилого дома.

5 главных вещей при выборе участка под строительство дома

Какие документы нужно проверить, покупая дачу?

Отвечает юрист Андрей Соловьев (Челябинск):

При покупке земли с домом, на который не зарегистрировано право собственности, у нового владельца могут возникнуть трудности. Например, если окажется, что строение возведено с нарушением правил застройки, градостроительных, санитарных, противопожарных и иных правил, это повлечет для нового собственника обязанность снести самовольно возведенное строение.

Конечно, «дачная амнистия» существенно упрощает регистрацию прав собственности на строения, однако в некоторых случаях и она не поможет.

Кроме того, не надо забывать, что по поводу возведенного и не зарегистрированного строения могут быть споры: например, соседей не устроит расстояние от границы со смежным участком.

Нередко дома и вовсе возводят полностью или частично на чужих земельных участках.

Поэтому Вам необходимо как минимум поинтересоваться у продавца, кто строил дом, в связи с чем дом не был зарегистрирован, проверить наличие разрешительной и проектной документации, пообщаться с соседями, проявить особую внимательность, заключая договор.

Отвечает юрисконсульт департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Ирина Горская:

Видимо, Вы хотите приобрести земельный участок с домом, который продавец не зарегистрировал в установленном законом порядке. Формально Вы покупаете только землю, без строения.

Для того чтобы оформить дом в собственность, необходимо пригласить кадастрового инженера для изготовления технического плана дома и оформления декларации об объекте недвижимости, оплатить его услуги и госпошлину за регистрацию права собственности на дом. Затем надо подать документы на регистрацию в МФЦ.

При этом следует учесть, что с 1 января 2019 года в связи с изменением законодательства об СНТ будут установлены определенные требования к параметрам возводимых строений на земельных участках (высоте, площади, а также возможности возведения капитального строения).

Таким образом, если Вы приобретете земельный участок с незарегистрированным домом, его необходимо оформить до конца 2018 года. Иначе у Вас могут возникнуть проблемы с легализацией дома, если он не будет соответствовать градостроительным регламентам, принятым для территории, на которой расположен Ваш земельный участок.

О чем я должен знать, покупая дачу в СНТ?

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В первую очередь, следует понимать, что предметом сделки (предположительно, договора купли-продажи) может быть только то, чем продавец обладает по праву собственности. В Вашем случае – это право собственности на земельный участок.

• В дальнейшем после заключения такой сделки все обязанности и проблемы, связанные с оформлением и регистрацией прав на недвижимое имущество на данном участке, будут исключительно Вашей головной болью и решаться за Ваш счет.
• 1 марта 2018 года вступили в силу изменения, требующие теперь не только подать декларацию, но и осуществить технический учет, создать инвентаризационное дело на объект недвижимости, что, безусловно, повлечет для Вас дополнительные траты и возможные сложности в согласовании (например, если дом расположен вблизи коммунальных сетей близкого к поверхности заложения).
• Так что для безопасности сделки я бы рекомендовала покупать недвижимое имущество – как дом, так и землю – оформленное надлежащим образом и зарегистрированное в установленном порядке, или, как минимум, требовать от Вашего продавца существенных уступок по цене.
• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
• Что выгоднее – снимать, строить или покупать дачу?
• Дают ли банки ипотеку на дом с участком под залог этого дома?
• Я могу купить на маткапитал садовый дом и участок?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.