Тема продухов в подвалах МКД много обсуждалась законодателями, зоозащитниками и жителями домов. Точку в споре поставил кабмин, введя в ПП РФ № 491 требование держать открытым хотя бы одно такое отверстие в подвале. Читайте, что в НПА сказано о продухах и как вопрос об обязательном выполнения этих норм управляющими организациями решают суды.
Нужно ли закрывать двери на кровлю МКД
Правила № 170 предписывают УО закрывать продухи в подвалы и технические подполья
Управляющие домами организации, ТСЖ и кооперативы обязаны соблюдать требования законодательства к надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников МКД, созданию благоприятных условий для проживания в домах. Такие требования включают в себя и нормы, которые касаются продухов в подвалах.
Так, согласно положениям Правил № 170, подвалы и технические подполья должны проветриваться регулярно в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или других устройств при обеспечении не менее чем однократного воздухообмена. Также в этом документе указано, что:
- площадь продухов должна составлять примерно 1/400 площади пола техподполья или подвала; располагаются продухи на противоположных стенах для сквозного проветривания (не менее 2-х продухов на каждой секции дома) (п. 4.1.4);
- желательно оборудовать продухи жалюзийными решётками (п. 4.1.4);
- для предохранения конструкций от появления конденсата и плесени, а также устранения затхлого запаха необходимо организовывать регулярно сквозное проветривание, открыв все продухи, люки, двери в сухие и не морозные дни (п. 2.6.8).
Правительство РФ обязало УО держать хотя бы один продух в подвал полностью открытым при их наличии
Закрытые наглухо продухи стали объектом обсуждений в обществе, особенно среди зоозащитников. Они считали, что закрытие отверстий в подвалы домов обрекло на смерть замурованных там и оставленных в мороз на улице бездомных животных.
Защитники котов и собак просили оставлять в МКД хотя бы один продух, закрытый решёткой так, чтобы через него в подвал могли попадать только животные. В начале 2019 года Минстрой РФ вынес эту проблему на обсуждение в Общественной палате РФ. В СМИ этот вопрос окрестили «котиками в ЖКХ».
Однако Правительство РФ рассматривало тему открытия/закрытия продухов не с точки зрения безопасности для животных, а с учётом требований к надлежащему содержанию общего имущества в МКД.
В итоге постановлением Правительства РФ от 23.11.2019 № 1498 были внесены изменения в пп.«в» п.
11 ПП РФ № 491, где указано, что управляющие домами должны поддерживать общие помещения в МКД в состоянии, обеспечивающем нормативно установленные температуру и влажность.
Согласно ПП РФ № 1498, делать это следует в том числе с помощью постоянного круглогодичного поддержания в открытом состоянии одного продуха в подвале и техническом подполье, если в них предусмотрены такие продухи.
Может ли УО заварить мусоропровод по просьбе собственников
Минстрой РФ и ГЖИ: УО должна держать один продух открытым, не выполняя требование о его закрытии из Правил № 170
После вступления в силу новых требований к содержанию МКД в части организации хотя бы одного продуха в подвал, этот вопрос стал темой разъяснений, которые дают органы Госжилнадзора управляющим домами.
Так, ведомство в Красноярском крае в письме от 27.10.2020 № 100-11182/15 напомнило УО и ТСЖ, что согласно п. 3.4.7.
Правил № 170, проходы ко всем элементам подвала и технического подполья должны быть чистыми и доступными, а помещения – защищены от проникновения грызунов, кошек и собак.
На все проёмы, каналы и отверстия технического подполья должны быть установлены защитные сетки (п. 3.4.7. Правил № 170). Размер ячеек сетки составляет 0,5 см.
Вместе с тем, орган жилищного надзора обратил внимание управляющих домами на ПП РФ № 1498, которым установлено требование постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха в случае их наличия в подвалах/техподпольях.
Согласно письму Минстроя РФ от 02.12.2019 № 42191-ОГ/04, Правила № 170 используются в части, не противоречащей законодательству России. Следовательно, положения Правил № 170 об установке на все продухи сеток и решёток, полностью препятствующих проникновению животных в такие помещения, не подлежат применению из-за пп. «в» п. 11 ПП РФ № 491.
Управляющие организации должны держать один продух открытым. Это, по мнению органа ГЖН, позволит обеспечить требуемый температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий МКД и гуманное отношение к бездомным животным, попавшим в такое помещение.
Продухи должны быть в доме, если это предусмотрено проектом и технически возможно
Организация в подвалах домов продухов стала предметом судебных споров УО с надзорными органами, которые считают отсутствие отверстий нарушением правил содержания общедомового имущества и привлекают компании к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. В судебной практике есть как положительные, так и для отрицательные для УО решения по этому вопросу. Рассмотрим по одному примеру дел с каждым из исходов.
- Дело № А56-68723/2019 с отрицательным для управляющей компании решением.
ГЖИ проверила работу одной из управляющих организаций Санкт-Петербурга и установила нарушения Правил № 170. Составила протокол и привлекла компанию к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.
3 КоАП РФ, оштрафовав на 125 000 рублей. Среди нарушений, которые УО должна была устранить, значилось необеспечение надлежащего состояния подвальных продухов.
Они были не оборудованы жалюзийными решётками, а закрыты наглухо с уличной стороны.
Управляющая организация попыталась оспорить предписание и протокол, но суды встали на сторону Госжилинспекции.
В суд были представлены фотоматериалы, подтверждающие наличие нарушений, а в предписании были подробно расписаны нормы законодательства, в том числе Правил № 170 об организации продухов, которые УО не соблюла.
Суд первой инстанции, а за ним и апелляционный, признали правоту ГЖИ и оставили штраф в силе.
- Дело № А04-3117/2020 с положительным для УО финалом.
Спор управляющей организации и органа ГЖН дошёл до кассационной инстанции, и все суды в этом деле согласились с доводами УО. Ведомство провело проверку деятельности компании, управляющей одним из многоквартирных домов в Благовещенске (Амурская область).
УО получила предписание, в котором среди прочих требований была организация продухов для проветривания подвалов в МКД согласно п. 3.4.3 Правил № 170. При этом в доме уже было три продуха со стороны двора, но орган ГЖН указал на то, что управляющая организация обязана пробить такие же отверстия и с противоположной стороны для сквозного проветривания.
При повторной проверке ГЖИ установила, что как раз это требование лицензиат не выполнил. Компания получила новое предписание, которое решила оспорить в суде. В ходе разбирательства суды установили, что продухи, расположенные в фундаменте МКД, – это сквозные отверстия в капитальной стене фундамента. Проектом МКД предусмотрено три продуха с внутренней (дворовой) стороны дома.
В предписании указано, что продухи должны располагаться и на противоположных стенах. Но с внешней стороны дома, согласно проекту, находится длинное капитальное крыльцо нежилого помещения в многоквартирном доме.
Следовательно, сделать продухи там технически невозможно.
Суды признали, что в части этого требования предписание органа ГЖН не отвечает принципам определённости, конкретности и исполнимости, вынесено без учёта технических характеристик дома.
Суд первой инстанции, а за ним апелляционный и кассационный, признали, что УО не должна пробивать новые продухи, орган ГЖН не был вправе от неё это требовать.
Можно ли разместить контактный зоопарк в многоквартирном доме
На заметку
Из анализа нормативно-правовых актов следует, что в многоквартирном доме должен быть оставлен хотя бы один продух, закрытый решёткой, для проветривания подвальных помещений и технических подполий. При этом в пп. «в» п. 11 ПП РФ № 491 указано условие: «если продухи предусмотрены в таких помещениях».
Продух должен быть полностью открыт. Требование Правил № 170 закрывать отверстия решётками здесь вступает в противоречие с нормой ПП РФ № 491 и, как указывает ГЖИ Красноярского края, не применяется.
При этом, как показывает пример из судебной практики, надзорные органы не могут требовать от управляющих домом пробить в капитальной стене продух, если он не был предусмотрен проектом дома и/или сделать это технически невозможно.
А вы в своей практике управления домом сталкивались с требованиями органа ГЖН, которые касаются продухов? Поделитесь в х.
Транзитный трубопровод в подвале это — Проф Бур
Краткое содержание:
Вы можете проживать в своей квартире много лет и не знать, что через подвал дома проходит транзитная труба, которая питает отнюдь не ваш дом. И некоторые из вас зададутся вопросом, кто же несет бремя содержания таких коммуникаций, которые подают коммунальный ресурс сразу в несколько многоэтажек.
Что говорит закон?
Действующее законодательство в виде Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (документ утвержден Постановлением Правительства РФ от 13.08.
2006 № 491) дает ответ, что участки транзитных сетей, проходящих по подвалам жилых домов и предназначенные для снабжения ресурсом более одного дома, не могут быть отнесены к общему имуществу.
Таким образом, транзитная труба, должна находиться на обслуживании ресурсоснабжающей организации, эта организация и несет расходы на содержание трубопровода.
Однако, как показывает практика, ответственного за транзитную трубу найти не просто.
Например, в подвале одного из домов, обнаружили трубу холодного водоснабжения, которая находится в неудовлетворительном состоянии (ржавая, наличие кондесата). В УК говорят, что транзитные коммуникации – не их зона ответственности. В ресурсоснабжающей организации подняли документацию о передаче сетей в обслуживание – оказалось, что спорной трубы в этих списках нет.
Мало того что ресурсники не нашли ее ни в каких схемах (что случается, если дом построен в 50-х годах прошлого века и техническая документации могла потеряться) так еще и выяснилось, что данная труба не питает сети того дома, в подвале которого она проходит. Зато питает соседний дом. И этот дом, судя по схемам ресурсников, получает такой же ресурс, но только из другой трубы.
Получается, что данная труба бесхозная.
Теперь управляющей компании, которая обслуживает дом, и ресурсоснабжающей организации необходимо разграничить зону ответственности и разобраться, кто за какой участок трубопровода отвечает.
Границу балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности в отношении транзитных сетей невозможно установить по внешней границе стены многоквартирного дома. Как показывает практика, граница между транзитными и внутридомовыми сетями определяется по точке врезки общедомовых коммуникаций в транзитный трубопровод.
Судебная практика
Действующее законодательство, по сути, никак не регулирует вопрос взимания платы с владельцев транзитных сетей за пользование помещениями, являющимися общим имуществом. Но имеется обширная судебная практика по рассмотрению подобных дел. И служители Фемиды как отвергают требования людей к ресурсникам, так и поддерживают их. Стоит привести доводы судей при вынесении обоих вердиктов.
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского Федерального округа основано на следующем факте: организация, обслуживающая дом, не смогла доказать, что проект строительства многоэтажки не предусматривал размещение в техническом подвале транзитных тепловых сетей.
А Арбитражный суд Свердловской области в одном из своих решений сослался на то, что, в соответствии с пунктом 5 приказа Минстроя России от 17.08.1992 года № 197 «О типовых правилах коммунальных сетей», подвальные помещения необходимы для нахождения в них инженерного и технического оборудования зданий и не предусмотрены для сдачи в аренду.
В разбирательствах, которые закончились для жителей положительно, судьи аргументировали свой вердикт тем, что размещение транзитных сетей не были предусмотрены технической документацией на дом. Следовательно, они проложены без согласования с собственниками помещений или тем, что при прокладке данных сетей были нарушены технические требования.
Источник
Не так давно на форуме «Бурмистр.
ру» обсуждался вопрос о возможности проведения расчетов за коммунальные ресурсы по показаниям общедомового прибора учета, который, по словам задавшего вопрос, «учитывает свой МКД и несколько подъездов соседнего МКД. Есть два МКД со своими почтовыми адресами. Эти МКД построены буквой «Г» (получился как бы один угловой дом). Они соединены между собой аркой. Установлены ОДПУ отопления».
Подобна ситуация не редко встречается на практике и волнует не только управляющие организации, но и собственников помещений МКД.
Для начала необходимо понять, что два МКД с разными адресами (пусть даже соединенные одной аркой и транзитными инженерными сетями) все же остаются разными МКД. Так в Определении Верховного Суда РФ от 03.12.
2015 № 310-ЭС15-15591 по делу № А14-6134/2014, указано, тот факт, что здание Школы пристроено к одной из стен многоквартирного дома и через подвалы дома и здания Школы проходят транзитные водопроводные сети холодного водоснабжения, не свидетельствует о том, что названные строения представляют собой единый объект недвижимости; как единое целое объекты не зарегистрированы.
Более того, как следует из сложившейся судебной практики, транзитный трубопровод в силу положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
А граница балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности в отношении транзитных сетей определяется с учетом того, что на них не распространяются положения пункта 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.
2006 № 491 (далее – Правила № 491). Т.е. границу балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности в отношении транзитных сетей невозможно установить по внешней границе стены многоквартирного дома. (Решение Арбитражного суда Магаданской области от 11 декабря 2017 г.
по делу № А37-1124/2017, в Постановление ФАС Поволжского округа от 22.04.2013 по делу № А65-19356/2012).
Согласно части 1 статьи 157 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
В подпункте «а» пункта 21 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями ( утв.
Постановлением Правительства РФ № от 14.02.
2012 N 124, далее — Правила 124) указано, что объем коммунального ресурса, поставляемого в многоквартирный дом, оборудованный коллективным (общедомовым) прибором учета, определяется на основании показаний указанного прибора учета за расчетный период (расчетный месяц).
Транзитный трубопровод — имущество собственников МКД?
Транзитный трубопровод — имущество собственников МКД?
Вопрос не такой простой, как может показаться с первого взгляда. Является или нет транзитный трубопровод, проходящий по техническому подвалу вашего дома, общедомовым имуществом, или таковым не является?
Вот здесь и начинается настоящая путаница, иногда доходящая до абсурда. У меня лично был случай, когда на прием пришли жители одного из многоквартирных домов у которых в техническом подвале был проведен тразитный трубопровод, с множеством требований.
Одним из самых абсурдных было требование брать плату за транзит теплоносителя по подвалу их дома с жителей следующих домов, куда теплоноситель далее транспортируется.
Надеюсь вы понимаете всю нелепость данной ситуации? Причем доводы в свою пользу строились исключительно на положениях жилищного законодательства.
Основным доводом, который по их мнению, я должен был учесть — это ссылка на пункты 6 и 8 491 постановления Правительства РФ (приведу их дословно):
«6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях».
«8.
Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома…».
Раз так, то все, что у нас в подвале, все наше и мы (жители МКД), будем назначать плату за транзит теплоносителя к другим домам (за счет этого уменьшим свои личные коммунальные расходы).
- Так вот, по мнению уважаемых жителей, транзитные трубопроводы системы отопления, расположенные в их подвале, были имуществом многоквартирного дома.
- И поэтому они должны были брать средства за транзит теплоносителя к другим домам в целях возмещения собственных эксплуатационных расходов на содержание и ремонт этих трубопроводов.
- Ну и как вам такое?
- Пришлось объяснять многоуважаемым жителям многоквартирного дома, что в состав общего имущества в многоквартирном доме могут входить только внутридомовые системы, начинающиеся от стояков и заканчивающиеся внешней границей стены дома, и предназначенные для обслуживания более одного помещения и только в данном доме.
На основании понятия «внутридомовая система отопления (горячего водоснабжения)», транзитный трубопровод, проходящий по подвалу жилого дома и предназначенный для снабжения коммунальным ресурсом нескольких домов, не может быть отнесен к общему имуществу их многоквартирного дома, так как основным критерием отнесения того или иного объекта к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, является их предназначение для обслуживания более одного помещения в соответствующем многоквартирном доме (можно ознакомиться с документами на сайте жкхпортал.рф, перейдя по ссылкам ч.1 ст.290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ и постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491).
Компрессионные фитинги в барнауле
Таким образом, транзитные трубопроводы, расположенные в подвале жилого дома, являются городским имуществом, относятся к коммунальным сетям района и обслуживаются ресурсоснабжающей организацией. Соответственно, ресурсоснабжающая организация и несет расходы на содержание этих трубопроводов.
По факту эти расходы определены и рассчитаны в тарифах для ресурсоснабжающей организации. Теперь вам понятно, что транзитный трубопровод не может быть отнесен к общедомовому имуществу и ни о каких финансовых операциях по инициативе собственников МКД не может быть и речи. Что-то не понятно? Пишите, разберу отдельно вашу ситуацию.
- Дальше мы с вами рассмотрим примерный алгоритм действий по выносу транзитного трубопровода из технического подвала вашего дома.
- Как мне удалось решить эту проблему? Читаем дальше…
- _____________
Нагруженный транзит. Где зона ответственности?
В правила содержания общего имущества внесены поправки про продухи в подвалах
Правительство РФ Постановлением от 23.11.2019 № 1498 внесло изменения в Правила содержания общедомового имущества №491. Нормативный акт опубликован 26 ноября и вступит в силу уже 4 декабря.
Изменения коснулись подпункта «в» п. 11 Правил.
Раньше он предусматривал обязанность лица, управляющего домом, поддерживать помещения, входящих в состав общедомового имущества, в состоянии, обеспечивающем нормативно установленные температуру и влажность.
Теперь уточняется, что эта обязанность выполняется, в том числе с помощью постоянного круглогодичного поддержания в открытом состоянии одного продуха подвалов и технических подполий, если в этих помещениях предусмотрены такие продухи.
Ранее Минстрой РФ подготавливал другой, но похожий проект поправок в Правила содержания общедомового имущества, который приобрел известность благодаря тому, что СМИ связывали его исключительно с защитой бездомных кошек. Однако та версия изменений не нашла поддержки и не была реализована.
Напомним, что Правилами и нормами технической эксплуатации жилфонда (Постановление Госстроя РФ 2003 № 170) эксплуатация продухов обслуживающими организациями уже была регламентирована.
В частности, в п. 2.6.8 Правил было сказано, что продухи в подвалах и технических подпольях на зиму можно закрывать только в случае сильных морозов.
Теперь данный пункт вступит в противоречие с принятой поправкой.
Также в пункте 4.1.4 Правил описан размер самих продухов: их площадь должна составлять около 1/400 площади пола технического подполья или подвала; при этом предусмотрено, что продухи следует располагать на противоположных сторонах для сквозного проветривания (не меньше двух продухов на секцию МКД); сами продухи желательно оснащать решетками.
Там же предусмотрено, что для защиты подвала от конденсата и плесени, затхлого запаха надо регулярно обеспечивать сквозное проветривание, открыв не только продухи, но и люки, двери в сухие и не морозные дни. Сейчас дополнительное упоминание про продухи появится и в Правилах содержания общего имущества.
При этом нарушение Правил содержания общедомового имущества влечет для управляющих организаций ответственность по ч. 2 ст. 14.1.3 Кодекса РФ об административных нарушениях.
Кстати, за закрытые наглухо продухи управляющие компании штрафовали и раньше (например, постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.
2019 № 13АП-26328/2019 по делу № А56 – 68723/2019 признано законным привлечение к ответственности за ненадлежащее состояние продухов и ряд других нарушений).
Таким образом, обеспечение нормального влажностного и температурного режимов в подвалах и его способы были предусмотрены и до принятия поправок. Теперь же постоянно открытый один продух позволит не только освежить подвал, но и охладить пол в помещениях на первых этажах, а также увеличить потребление домом тепла, что понравится далеко не всем жителям.
Чтобы не пропустить ничего важного в сфере ЖКХ, выберите, где вам удобнее следить за обновлениями: ➜ в Telegram или во ВКонтакте.А самые полезные и популярные материалы можно найти в виде карточек на нашем канале в Дзен.
Требования к подвальным помещениям многоквартирных домов: нормы содержания подвалов жилого помещения
Для регламентирования работ по содержанию жилищного фонда были разработаны и утверждены правила, введенные в действие постановлением №170 ГосСтроя РФ 27 сентября 2003 года. На данный момент все его пункты актуальны и применимы.
Загрузка …
В пункте 3.4 указывается перечень требований к содержанию подвалов и подполий. В частности, организацией, которой поручено обслуживать жилой дом, должен обеспечиваться температурный режим подполий и их влажность воздуха.
Это обеспечит надежную защиту от конденсата на стенах и потолке по всему периметру подвала.
Также управляющая компания должна обеспечить чистоту и доступ к проходам подвала и технических подполий. Запрещается наличие в подвалах живности – грызунов, кошек, собак и прочих видов животных.
Перечень обязательных работ в подвалах многоквартирного фонда
Помещения под домом необходимо регулярно проветривать в любое время года, это делается при помощи каналов вытяжки отработанного воздуха, отверстий для вентиляции, с использованием оконных и дверных проемов или иных устройств объемом воздуха, минимально равным однократному воздухообмену.
Продухи в цоколе должны открываться на постоянной основе. Проветривание проводят в морозные дни и обязательно сухие.
Если на поверхностях подвала выпадает конденсат, появляется грибок или очаги плесени, то необходимо ликвидировать источник переувлажнения и организовать тщательное проветривание через окна или двери.
На проемах с этой целью можно установить дверное полотно или оконный переплет, оборудованный решетками или жалюзи для защиты от несанкционированного доступа посторонних лиц.
Если подвал обладает стенами с глухой поверхностью, то предварительно необходимо пробить в помещении несколько отверстий для вентиляции в каждой из секций дома. Как правило, это делается в противоположных углах и оборудуется решетками или вентиляторами для вытяжки.
Обустройство входной группы в подвал
Вход в подвал должен быть оборудован дверью с замком. Необходимо держать их закрытыми, храня ключи в организациях по обслуживанию жилого фонда, дворников, рабочих или жильцов дома. Место хранения указывается на табличке возле двери или на специальной наклейке.
Доступ к коммуникациям в подвале для сотрудников аварийных бригад или иных аналогичных организаций должен предоставляться по требованию в любое время дня и ночи.
Ограничения на использование подвальных помещений
Запрещается делать в подвале склады с хранящимися в них горючими материалами, токсичными веществами или взрывоопасными предметами. Также не допускается делать хозяйственные склады, если вход обустроен из лестничных площадок общего пользования.
Все проемы и отдушины подполья должны защищаться сетками с размером ячеек не более 0,5 см. это делается для защиты от проникновения вредных грызунов.
Санитарные нормы и правила требуют неукоснительного слежения за состоянием подвала, своевременные дезинсекционные работы или дератизации. Это касается не только подвалов и подполий, но и все прочих мест общего пользования.
Требования к подвальным помещениям многоквартирных домов Правительство каждого региона дополняет своими распоряжениями, прикладываемым к постановлениям Правительства. К примеру, распоряжение Правительства Москвы по использованию жилого фонда ЖНМ – 98- 01/10. Утвержденный ещё в 1998 году, он актуален и сейчас.
Распоряжения в регионах делаются по указанию вышестоящих инстанций для реформирования сферы предоставления жилищно-коммунальных услуг.
Нормативы этого документа должны неукоснительно выполняться всеми юридическими и физическими лицами, во владении которых есть жилые дома, а также организациями, обслуживающими многоквартирный фонд независимо от форм собственности зданий.
Подвальными помещениями считают все пространство дома, расположенные ниже отметки грунта более чем на половину своей высоты стен. Подпольями считают те помещения, в которых оборудуют котельные, проводят коммуникации для обеспечения жизнедеятельности дома и располагают в этих же целях инженерное оборудование.
Подвалы могут быть как отапливаемыми, так и без систем отопления.
Требования к содержанию подвальных помещений
Подвалы и технические подполья разрешено использовать для инструментов рабочих из обслуживающей дом организации. Это могут и материалы для ремонта, некоторое оборудование или вещи, необходимые для обеспечения комфортного проживания владельцев квартир.
Запрещается обустраивать хозяйственные склады. Недопустимо сдавать в аренду подвалы, где есть газовые трубы и щиты отключения приборов и коммуникаций. Ту часть, где коммуникации отсутствуют, можно сдать в аренду или под другое использование с условием, что доступ к трубопроводу и прочему оборудованию будет предоставлен круглосуточно.
Также запрещается обустройство и перепланировка подвалов для размещения в нем квартир и иных жилых площадей.
Требования к использованию подпольев
Неотапливаемые подвалы должны быть не холоднее 5 градусов по Цельсию, а влажность воздуха не может превышать 65%. Температурно-влажностный режим обеспечивается исходя из целевого использования подполья.
Осмотр подвалов должен проводиться ежегодно, причем осматривают его полностью, включая вентиляционные каналы, окна и вытяжки в цоколе. Вентиляция должна быть достаточной, чтобы воздухообмен превышал однократный обмен воздуха в подвале.
Вход в помещение должен быть оборудован выключателями. Пространство нельзя заваливать вещами, особенно подходы к коммуникациям, также недопустимо обустраивать дополнительный фундамент под размещаемые агрегаты, изменять высоту подвала за счет утолщения пола без согласованного проекта.
Влажность, если она избыточная, должна устраняться путем обустройства дополнительной гидроизоляции фундамента и дренажа, без откачки постоянной воды из подвала. Это может привести к разрушению материалов основания, что негативно повлияет на устойчивость всего дома.
Осмотр запорного оборудования и входа в подвал проверяется ежедневно оператором диспетчерской службы или работниками обслуживающей организации.
Полы в подполье делаются с уклоном к особому приямку, в котором должна скапливаться вода.
Требования к инженерным коммуникациям в технических подпольях
Все неисправности коммуникаций должны своевременно устраняться. В местах очистки стояков канализации нужно делать специальные бетонные лотки, которые способствуют отводу воды в канализацию.
Все переходы через системы трубопроводов должны быть оснащены мостиками, которые устанавливают над поверхностью коммуникаций, а приямки в целях безопасности необходимо закрывать решетками.
Каждая труба в подвале должна быть теплоизолирована и защищена от влаги, что предусматривается в проектной документации. Для предотвращения утечек газа или воды все пересечения коммуникаций с основанием дома нужно герметизировать по стандартным решениям, оговоренным в приложениях к правилам эксплуатации многоквартирных домов.
Для уменьшения шума от оборудования в подпольях нужно сделать звукоизоляцию, переоборудовать насосы на виброоснове, сделать вибровставки на напорном трудопроводе и обустроить неподвижную опору на удалении в один метр от наружных стен.
Контроль за содержанием подвалов и технических подполий
Регулярные осмотры делают для своевременного выявления дефектов и причин их возникновения. По итогам проверок делается отчет, в котором указывают необходимые меры для устранения недостатков. Также проверяют вид использования подвала и его общее состояние.
Единожды в год проводится обучение и информирование всех собственников, нанимателей и иных заинтересованных лиц о правилах и эксплуатации оборудования в подпольях, а также о мерах пожарной безопасности.
Плановая проверка делается общей или частичной.
Общая проверка
В ходе работ осматривают все здание, в том числе и конструкции цоколей, все оборудование внутри и снаружи, а также благоустройство прилегающей территории.
Общие осмотры делают дважды в год, осенью и весной, в обоих случаях до начала отопительного сезона.
После обильных атмосферных явлений в виде снегопадов, ливней и других стихийных явлений, нужно проверять целостность коммуникаций и всей конструкции жилого дома на наличие повреждений, деформаций или дефектов, которые могут нарушить комфортное использование дома жильцами. Такие внеплановые проверки должны проводиться без предварительного планирования.
Частичные плановые осмотры
Частичный осмотр предполагает осмотр конкретного вида оборудования представителями специализированных труб, которые выполняют их ремонт.
Процедура осмотра жилого дома
Особо тщательно осматривают дома, которые изношены более чем на 60%.
Все дефекты, деформации или повреждения различного характера могут снизить устойчивость конструкции, её обрушение или потерю работоспособности оборудования внутри. Эти недочеты должен исправлять собственник дома, привлекая помощь со стороны организаций по содержанию жилого фонда.
Принимаются срочные меры по обеспечению безопасности собственников квартир, проживающих в доме, а также работ по предупреждению развития дефекта с информированием вышестоящих инстанций и собственников.
Результаты проверок отражают в актах, паспортах и журналах по учету состояния дома. Указывают все неисправности и повреждения, общее состояние дома и его элементов. Осенние проверки фиксируют в паспортах готовности объекта к запуску систем отопления.
В течение месяца после записи в журнале обслуживающая компания должна сделать перечень работ, установив объемы работ для подготовки дома к зимнему периоду.
Важно закончить ремонт перед запуском или промывкой систем отопления, устранить все дефекты капитального ремонта. Выполняется проверка готовности объекта с выдачей рекомендаций нанимателям, жильцам и арендодателям по стоимости планируемых работ.
- Устранение небольших неисправностей и наладка оборудования, регулировка приборов должны делаться той компанией, в чьем ведомстве находится на обслуживании дом.
- YouTube responded with an error: The request cannot be completed because you have exceeded your quota.
Подвальные помещения многоквартирного дома: правовой режим
Статус подвалов по прежнему беспокоит собственников помещений многоквартирных домов (МКД). Казалось бы, вопрос признания права общей долевой собственности на «техническое подполье» (так иногда называют подвалы) уже решен на уровне Конституционного суда (Определение от 19.05.2009 № 489 О-О).
Однако практика показала, что далеко не во всех многоквартирных домах подвальные помещения подлежат включению в состав общего имущества. В данной статье речь пойдет о том, как определить назначение подвального помещения и его правовой режим.
Помещения МКД и возможные правовые режимы
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 ЖК РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома.
- Согласно данной норме собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
- Из указанных норм следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находиться часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику. В свою очередь, на помещение как объект права может распространяться правовой режим:
- –общего имущества в МКД, и тогда участниками общей соб- ственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения; –самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.
- Разъяснения Конституционного суда
Как указано в Определении КС РФ от 19.05.2009 № 489 О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.
Вместе с тем судьи отметили, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования.
Такие помещения являются недвижимыми вещами – самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ.
Продухи в подвале жилого дома снип. Особенности обустройства продухов
При обустройстве продухов дома в подвале следует руководствоваться рекомендациями, которые прописаны в СНиП.
Так, суммарная площадь продухов, обустроенных в наружных стенах подвальных помещений и техподполий жилых многоквартирных зданий, не должна быть менее 1/400 площади пола подвала или техподполья.
Если дом располагается в радиоопасном районе, то общая площадь продухов, предназначенных для вентиляции, не должна быть меньше 1/100-1/150 площади подпола.
Если говорить об одном продухе, то его минимальная площадь не должна быть меньше 0,05 м? Максимальный размер продухов не должен быть более 0,85 м? Такое ограничение способствует экономии, ведь большие вентиляционные отверстия необходимо армировать. Так, те продухи, которые имеют размер, равный 300х300 мм, будут нуждаться в армировании, обустроенном по периметру.
Изображение 1. Расчет площади продуха, F – это площадь подполья.
Продухи могут обладать совершенно любой геометрией, им можно придать форму квадрата, круга, прямоугольника и даже треугольника. Но, как правило, они имеют прямоугольную форму, так как в таком виде они более эстетичны.
Располагать продухи следует равномерно. Избежать образования невентилируемых “мешков” поможет принцип, согласно которому следует располагать крайние продухи не далее 900 мм от угловых областей основания здания (по внутренней грани). На качество вентиляции влияет и количество продухов: их должно быть четное количество, а располагать их нужно симметрично – друг напротив друга.
Изображение 2. Расчет количества отверстий, Р – это площадь одного отверстия.
Насколько высоко располагать продухи, будет зависеть от того, на какой высоте расположен первый этаж. Существует рекомендуемое минимальное расстояние, на котором должен быть расположен низ продухов над землей, – 200-300 мм. Более низкое расположение продухов может стать причиной проникновения в подпольное помещение воды осенью и весной.
Продухи в подвале многоквартирного дома. Организация естественного проветривания цоколя
Самая экономичная и простая в обустройстве вентиляция подвала – устройство специальных отверстий в цоколе дома, продухов.
Наглядный пример устройства естественной вентиляции в подвале можно наблюдать в многоквартирных домах, где по периметру здания в цоколе устроены отверстия-продухи . Для частного дома делать её также лучше в процессе строительства, но вполне доступно вырезать отверстия в цокольной части стены уже готового здания.
Воздух поступает и выходит через отверстия в цоколе. Температура воздуха в помещении и вне его различна, это заставляет двигаться воздушные потоки, тем самым проветривая подвал.
Сложнее с циркуляцией летом, когда в отдельные периоды разницы температур нет, а воздух в подвале застаивается: в таких ситуациях нужен вентилятор. Единственный существенный недостаток конструкции продухов – зависимость циркуляции от ветра и осадков.
Требования к устройству продухов:
- Отверстия располагаются на уровне не менее 30 см от поверхности почвы.
- Размер отверстий в сечении обычно равный или кратный стандартному размеру одинарного простого кирпича.
- Чем больше площадь подвала, тем больше размер и количество продухов.
- Продухи оборудуются защитными решётками от проникновения животных.
- Для регулирования температуры и циркуляции на отверстия устанавливаются заслонки или задвижки.
Продухи в подвале считаются простейшей и самой недорогой системой проветривания, но не всегда такой вариант обеспечивает нормальное функционирование помещения.
Можно ли закрывать продухи в подвале. Все для котиков: Минстрой РФ запретил замуровывать подвалы
Власти откроют кошкам подвалы: после долгих дискуссий и многочисленных требований зоозащитников решение принято официально. А замминистра ЖКХ РФ Андрей Чибис написал на своей странице в фейсбуке: «Мы нашли компромиссное решение — #котикиЖКХ не будут замурованы!»
Согласно решению Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, в правила эксплуатации жилищного фонда будут внесены коррективы: отныне запрещено замуровывать подвалы в зданиях. В фундаменте каждого многоквартирного дома должны сохраняться продухи — специальные отверстия для циркуляции воздуха размером 15 на 15 сантиметров.
Вот уже не один десяток лет бездомных животных фактически замуровывали в подвалах, когда лазы туда закрывали сеткой или вовсе заваривали. Этой проблемой активно занимались зоозащитники, почти 20 лет обивающие пороги чиновников. А в интернете стали создавать целые группы помощи замурованным кошкам в подвалах.
Фото «Благотворительного фонда защиты городских животных»
В начале нулевых постановление Госстроя по эксплуатации жилфонда ввело формулировку о том, что организация, обслуживающая жилфонд, «должна обеспечить защиту от проникновения грызунов, кошек и собак в подвалы».
В итоге закрытие входов в подвале оказалось палкой о двух концах. С одной стороны, закрытие лазов вело к тому, что животные не могли выбраться наружу и медленно погибали в подвале от голода. Другая проблема крылась в том, что, когда кошки не могли попасть в подвал, там плодились грызуны.
Итак, теперь, согласно новым правилам, отверстия-продухи в фундаменте должны быть обязательно. Их нельзя замуровывать в любом случае, поскольку они необходимы для воздухообмена. Исключение можно сделать только во время очень сильных морозов. А вот устанавливать на них сетки или нет, решает общее собрание собственников дома.