Содержание и ремонт общедомового имущества | Администрация Смоленского района Алтайского края

За нарушения правил содержания и ремонта МКД управляющая организация может быть оштрафована на сумму до 300 000 рублей согласно ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Читайте о том, какие обязательные услуги должна оказывать УО и какие работы проводить, чтобы надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД.

Перечень обязательных работ и услуг по содержанию МКД

Минимальный перечень работ и услуг, которые выполняет и оказывает организация, получившая лицензию на управление многоквартирным домом, изложен в постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Указанные в ПП РФ № 290 работы и услуги при их надлежащем исполнении позволяют управляющим организациям содержать общее имущество многоквартирного дома в соответствии с требованиями ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ. Они касаются соблюдения санитарно-эпидемиологических и технических норм, норм пожарной безопасности и требований к защите прав потребителей.

Обязательные работы, которые это обеспечивают, можно условно разделить на группы:

Информационная работа.
Взаимодействие с собственниками помещений в МКД по вопросам содержания и ремонта общего имущества, общих собраний собственников.
Аварийно-диспетчерская работа.
Содержание и ремонт конструктивных элементов МКД (фундамент, кровля, стены, окна, двери и т.д.).
Содержание дымоотводов и вентиляции.
Соблюдение норм пожарной безопасности.
Содержание и ремонт газового оборудования.
Предоставление коммунальных услуг и содержание внутридомовых инженерных систем для предоставления КУ надлежащего качества.
Приборы учёта.
Содержание мусоропроводов и контейнерных площадок, придомовой территории, входящей в общее имущество МКД.
Техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем.
Иные работы по управлению МКД.

Поговорим подробнее о каждой из этих групп, чтобы понимать, какие работы УО следует выполнять для исполнения взятых на себя обязательство по управлению МКД.

Проверки управляющей компании и ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ

Информационная работа управляющей организации

Услуги УО по хранению и предоставлению информации можно разделить на подгруппы:

сбор, актуализация и хранение информации о жителях МКД, хранение технической документации дома;
предоставление информации по запросам потребителей напрямую и путём размещения её на стендах в подъездах МКД согласно пп. «б» п. 31 разд. VIII ПП РФ № 416;
взаимодействие с органами государственной власти и раскрытие информации на сайте организации, в ГИС ЖКХ, в средствах массовой информации, на информационных стендах согласно ПП РФ № 731.

Компенсация морального вреда за ненадлежащее содержание ОИ в МКД

Взаимодействие УО с собственниками по вопросам содержания и ремонта МКД

Помимо ответов на запросы собственников, УО обязана взаимодействовать с ними по вопросам содержания и ремонта общего имущества дома:

готовить предложения по содержанию и текущему ремонту, разрабатывать перечни работ и услуг и рассчитывать финансовые потребности для их выполнения, вносить предложения по проведению капремонта и использованию общего имущества МКД третьими лицами на возмездной основе;
организовывать общие собрания собственников помещений в МКД и доводить до сведения собственников проекты документов, касающихся содержания и текущего ремонта общего имущества дома, контролировать исполнение решений ОСС.

Как оспорить штраф за нарушение правил содержания и текущего ремонта МКД (часть 1)

Аварийно-диспетчерская служба управляющей организации

Управляющая домом организация должна организовать работу аварийно-диспетчерской службы для приёма и исполнения заявок от жителей МКД и обеспечить АДС громкоговорящей связью с МКД, причём эта связь должна быть двусторонней.

К этой группе можно отнести контроль состояния внутридомовых инженерных систем, уровня загазованности подполий и коллекторов и оперативное устранение аварий на внутридомовых инженерных системах с соблюдением сроков, установленных на проведение таких работ.

Новые правила работы аварийно-диспетчерской службы в МКД

Работы и услуги по содержанию конструктивных элементов МКД

Сюда относится самый большой перечень работ и услуг, которые управляющая организация обязана выполнять в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома.

К работам на фундаментах МКД относятся:

контроль за состоянием видимых частей фундамента дома, осмотр с помощью шурфов, составление плана мероприятий и проведение работ для восстановления фундамента в местах повреждений;
контроль за состоянием гидроизоляции фундамента, системы водоотведения и восстановление их работоспособности при обнаружении дефектов.

При осмотрах фундамента, независимо от его вида, УО необходимо обращать внимание на отсутствие коррозии арматуры, расслаивания, трещин, выпучивания, отклонения от вертикали.
2. Для надлежащего содержания кровли, сводов, перекрытий и чердачных помещений под крышами управляющая организация должна:

проверять кровлю (крышу) на отсутствие протечек, контролировать состояние молниезащитных устройств, водоотводящих устройств, слуховых окон, выходов на крышу, пешеходных дорожек (при их наличии) на кровле;
контролировать состояние несущих кровельных конструкций, их креплений, температурных швов, внутренних водостоков, защитных бетонных плит, ограждений, дренирующего слоя, мест опирания железобетонных конструкций, окрасочного слоя металлических элементов антикоррозийными красками;
при обнаружении дефектов – планировать и проводить восстановительные и ремонтные работы;
проверять крыши на наличие мусора, грязи, снега, сосулек и наледи; при их обнаружении – проводить очистку;
проверять чердаки (при наличии): плотность закрытия дверей, состояние утеплителей, уровень температуры и влажности;
контролировать состояние перекрытий и проверять их на отсутствие трещин и коррозии, следить за состоянием их гидроизоляции, звукоизоляции, утеплителя.

3. При содержании фасадов, стен и перегородок в МКД УО отвечает за:

выявление любых дефектов и повреждений на стенах, перегородках и местах их соединения с другими конструктивными элементами;
проверку внешней отделки фасада, внутренней отделки стен и выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных перепланировок и перестроек;
составление планов по обследованиям стен и перегородок, планов по проведению ремонтных работ по итогам осмотров и их проведение для их надлежащего содержания.

Какие именно работы должны проводиться в доме, зависит от характеристик самого многоквартирного дома и материалов, из которых он построен, поскольку для МКД из железобетонных блоков и деревянного дома работы по контролю и содержанию стен и перекрытий будут различаться.
При наличии в доме подвальных помещений УО обязана:

проверять состояние входов в подвалы и приямков, уровень температуры и влажности в подвалах, рабочее состояние дверей и запорных устройств на них, гидроизоляции и водоотводящих устройств, теплозащиты;
выявлять несанкционированные изменения в изначальной конструкции подвала, отклонения от проектных условий;
устранять причины нарушения температурно-влажностного режима, принимать меры, препятствующие захламлению подвалов, подтоплению и загрязнению;
устранять выявленные неисправности.

Если в многоквартирном доме установлен лифт, управляющей организации следует:

проводить техническое обслуживание лифта, в том числе аварийное, и ремонт;
организовывать освидетельствование лифта после его ремонта и замены отдельных элементов;
организовывать диспетчерский контроль и связь с кабиной лифта;
проводить сухую и влажную уборку полов и стен лифтовых кабин, лифтовых площадок и холлов.

Надлежащим образом должны содержаться двери, окна и лестницы в многоквартирном доме. УО должна проводить проверки этих элементов на отсутствие дефектов, поломок, нарушений целостности, сколов. При обнаружении таких проблем УО должна составить план и провести восстановительные работы. Также в обязанности УО входит уборка лестниц, мытьё окон, протирка дверей и перил.

Содержание лестниц в многоквартирном доме

Работы по поддержанию в рабочем состоянии противопожарной системы, вентиляции и дымоходов

Внутридомовые инженерные системы также входят в зону ответственности управляющей домом организации, поэтому УО следует принимать меры для надлежащего содержания систем вентиляции и дымоотведения:

проверять состояние всех элементов вентиляционной и дымоотводящих систем, в том числе на засоры, повреждение антикоррозийного слоя краски, на целостность конструкций;
следить за исправным состоянием систем автоматического дымоудаления, противодымной защиты;
проводить техническое обслуживание оборудования дымоудаления и системы вентиляции и осматривать их не реже трёх раз в год;
разрабатывать планы восстановительных работ при обнаружении дефектов, повреждений в системах вентиляции и дымоудаления.

Для обеспечения пожарной безопасности дома необходимо:

проводить осмотры состояния пожарной сигнализации, пожарных выходов, лестниц, лазов, проходов, систем аварийного освещения, систем пожаротушения и средств противопожарной защиты;
менять вышедшие из строя датчики, проводку и противопожарное оборудование, ремонтировать сигнализации, цепи заземления, очищать пожарные гидранты от мусора и наледи.

К этой группе также можно отнести работы и услуги, которые УО должна выполнять и оказывать для надлежащего содержания газового оборудования в доме:

проверять состояние внутридомового оборудования и устранять неисправности, которые могут привести к скоплению газа в доме;
проводить техобслуживание и ремонт систем контроля загазованности помещения;
принимать меры по обеспечению безопасности людей при ликвидации утечки газа.

Как УО подготовиться к проверке требований пожарной безопасности

Обязанности УО по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества

Независимо от того, является ли УО исполнителем коммунальных услуг по ГВС, ХВС, электроснабжению, отоплению и водоотведению, она отвечает за рабочее состояние инженерных систем, с помощью которых жители дома получают эти услуги. Поэтому для надлежащего содержания всех внутридомовых систем необходимо:

проверять исправность и проводить техобслуживание общедомовых ПУ, систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), отопления (трубопроводов, измерительных комплексов, теплопунктов), энергоснабжения (в том числе изоляции проводов, устройств защитного отключения); контролировать параметры теплоносителя и воды, герметичность трубопроводов;
проводить гидравлические испытания, пробные топки, промывки центральных систем отопления, промывку водонапорных баков, прочистку ливневой канализации, ликвидировать засоры, удалять воздух из системы отопления;
планировать и проводить ремонт, устраняя дефекты, в том числе заменять неисправные контрольно-измерительные приборы, восстанавливать герметичность трубопроводов;
проводить техническое обслуживание всех внутридомовых инженерных систем;
являясь исполнителем КУ, предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества, заключая договоры с РСО, производить расчёт и перерасчёт платы за предоставленные КУ;
принимать от жителей МКД жалобы на коммунальные услуги ненадлежащего качества, проверять заявленные факты, информировать потребителей о причинах предоставления услуг ненадлежащего качества.

Для корректного расчёта платы за коммунальные услуги, в том числе предоставленные на содержание общего имущества МКД, управляющая организация должна:

организовывать установку, ввод в эксплуатацию и снятие показаний ОДПУ;
принимать или самостоятельно снимать показания ИПУ, уведомлять потребителей о сроках снятия показаний и проверки ИПУ, последствиях недопуска исполнителя КУ в жилое помещение для проверки ИПУ;
организовать техобслуживание ОДПУ.

Обновлённый 74/114/пр: качество КУ и плата за жилое помещение

Содержание мусоропроводов и придомовой территории

К перечню мероприятий, которые управляющая организация проводит для надлежащего содержания общего имущества МКД, относятся дератизация и дезинсекция помещений. Во избежание появления вредителей в доме УО следует в полном объёме проводить работы, касающиеся сбора ТКО:

следить за состоянием мусоропроводов, мусоросборных камер, вовремя очищать и промывать их, устранять засоры, проводить дезинфекцию, ремонтировать мусоропровод и отдельные его элементы при выходе их из строя;
организовать контейнерные площадки для сбора ТКО и обеспечить их уборку, очищать и промывать мусорные урны на придомовой территории МКД;
собирать опасные отходы и передавать в специализированные организации, отвечающие за их обезвреживание и захоронение;
вывозить отходы и сточные воды септиков из дворовых туалетов, если таковые расположены на придомовой территории МКД.

Для содержания в надлежащем состоянии придомовой территории УО должна убирать дворы и входные группы подъездов, стричь газоны, очищать дворы от снега и наледи. Также к обязанностям УО относятся работы по обеспечению доступности общего имущества МКД для инвалидов, по содержанию установленного для них оборудования в рабочем состоянии и ремонту при выходе его из строя.

Вывоз ТКО по-новому: возможные проблемы и способы решения

Справочник РосКвартала

Справочник обязательных для управляющей организации работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, включает 277 позиций.

Перечень составляется для каждого дома отдельно, поскольку он зависит от конструктивных особенностей здания (бетонные конструкции, деревянные и т.д.), наличия или отсутствия отдельных элементов (чердаков, подвалов, мусоропроводов, лифтов и т.д.), географического расположения. Но все эти работы и услуги можно объединить в несколько больших групп:

контроль за состоянием элементов и систем дома и придомовой территории, проведение осмотров;
планирование ремонта для устранения нарушений и дефектов;
ремонт или проведение мероприятий по поддержанию работоспособности оборудования и отдельных элементов общего имущества МКД, техобслуживание;
предоставление информации.

Со справочником обязательных работ РосКвартала можно ознакомиться здесь.

Содержание общего имущества многоквартирного дома

Подробности Опубликовано 15 Май 2012

помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и нежилого помещения в этом многоквартирном доме (в т.ч. лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование);
крыши;
ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (в т.ч. фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
ненесущие конструкции многоквартирного дома (в т.ч. окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения (квартиры);
земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы, которого, определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
иные объекты, расположенные в границах земельного участка, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, система водоотведения, система отопления, электроснабжения.

Причем, внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
Содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения, обеспечение необходимой температуры и влажности в помещениях общего пользования, а также их освещение и уборку; обеспечение мер пожарной безопасности, сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, уход за элементами озеленения и благоустройства, текущий и капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации.
В состав услуг и работ не входят:

содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества.

Содержание общего имущества дома обеспечивается:

собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, либо путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом);
товариществом собственников жилья (жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом) путем членства собственников помещений в указанных организациях либо путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями.

Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).
Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, размер платы за содержание и ремонт жилья утверждается на общем собрании собственников помещений на срок не менее чем один год. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений, внося соответствующие платежи, при этом расходы собственника должны быть соразмерны площади жилого помещения, находящегося в индивидуальной собственности

В соответствии со ст.

165 Жилищного кодекса РФ органы местного самоуправления, управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы обязаны представлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах.

В случаях оказания услуг или выполнения работ ненадлежащего качества исполнитель обязан снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ отражается в акте, который является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Для этого собственники помещений (наниматели) в первую очередь должны обратиться с заявлением об изменении размера платы в добровольном порядке к ответственному лицу (управляющей организации, ТСЖ).
В течение 2 рабочих дней, с даты получения заявления об изменении размера платы, собственнику помещения (нанимателю) направляется извещение о дате его получения, регистрационном номере и информация об удовлетворении либо отказе в удовлетворении заявления, с указанием причин.
Заявление об изменении размера платы может быть направлено в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения (письменно или устно) и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.
При личном обращении на экземпляре заявления делается отметка о дате приема и регистрационном номере.
В случае отказа в удовлетворении заявленных требований в добровольном порядке, потребитель имеет право обратиться с исковым заявлением в суд.

В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона Российской Федерации от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе предъявить иск в суд по месту своего жительства, месту своего пребывания либо по месту нахождения исполнителя.

Также обращаем внимание потребителей, что Управление, как государственный орган, осуществляет надзор в сфере жилищно-коммунальных услуг в рамках установленных полномочий — в части доведения до граждан полной и достоверной информации и правильности составления договора на оказание услуг.

В соответствии со статьей 20 Жилищного кодекса РФ государственный жилищный надзор за соблюдением требований жилищного законодательства, в том числе требований к созданию и деятельности юридических лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, правил содержания общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации, в городе Москве данным органом является Государственная жилищная инспекция г. Москвы, расположенная по адресу — 129090, г. Москва, проспект Мира, д. 19 (телефон (499) 763-18-56, телефон «Горячей линии»: (495) 681-77-80, 681-21-45, 681-20-54).

Лекция 47 Содержание общего имущества в многоквартирном доме и капитальный ремонт

(Слайд 2)

В многоквартирных домах помимо помещений, оформленных в частную, государственную или муниципальную собственность, всегда есть общедомовое имущество. Каждому собственнику жилых и нежилых помещений в МКД принадлежит доля в праве собственности на общедомовое имущество (статьи 289, 290 Гражданского кодекса РФ, статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

К общедомовому имуществу относятся:

— фундамент, крыша, ограждающие несущие и не несущие конструкции дома (несущие и ненесущие стены, балконные плиты, окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и т.д.);

— фасад;
— лестницы и лестничные площадки,
— лифты, лифтовые и другие шахты;
— подвал,
— мусоропровод,
— технические помещения,
— инженерные коммуникации и оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
— помещения, предназначенные для удовлетворения социально бытовых потребностей жильцов;
— придомовая территории с расположенными на ней элементами благоустройства и озеленения (скамейками, песочницами, качелями, кустарниками и деревьями).
(Слайд 3)

Полный список того, что входит в состав общего имущества МКД приведен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

Характерными признаками общей долевой собственности на недвижимость являются:

отсутствие возможности выдела долей в натуре;
невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого/нежилого помещения;
доля не может существовать самостоятельно, она — составная часть жилого/нежилого помещения как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе этого помещения.

Содержать общедомовое имущество – значит осуществлять его текущий и капитальный ремонт, подготавливать к сезонной эксплуатации.

(Слайд 4)

Текущий ремонт в МКД проводится в целях обеспечения его надлежащего технического состояния.

Под надлежащим техническим состоянием понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности здания, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.

Собственники жилья в МКД могут осуществлять ремонт как самостоятельно, так и при помощи третьих лиц (в соответствии с выбранным способом управления МКД). Именно на содержание и ремонт всего этого комплекса имущества жители дома ежемесячно отчисляют деньги управляющей компании (УК) или ТСЖ.

Капитальный ремонт общего имущества в МКД — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, в том числе несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

При капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества МКД, осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы. Долгосрочные региональные программы капитального ремонта общего имущества МКД, начиная с 2014 заработали во всех регионах страны. Вернемся к этому вопросу позже.

Минимальный перечень работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД

(Слайд 5)

Жильцы в многоквартирных домах часто не подозревают о существовании какого-то специального документа, предусматривающего перечень обязательных работ и услуг.

Они не знают точно кто, что и в какие сроки должен делать. Как правило, плату за услуги по обслуживанию жилья они считают необоснованно высокой, а работу УК неудовлетворительной.

Они уверены, что на качество оказываемых услуг и работ повлиять нельзя.

Однако данное мнение ошибочно. Такой документ есть — постановление Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2013 года № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (далее – минимальный перечень), который включает в себя 3 раздела:
Первый — работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов
Второй — работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.
Третий — работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме.
(Слайд 6)
Всего в перечне более 100 наименований услуг и работ, которые УК должна учитывать при разработке услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, а в случае управления домом ТСЖ или ЖСК — формировать годовой план содержания и ремонта общего имущества.
Согласно данному перечню управляющая организация (УО) должна выполнять эксплуатационно-ремонтные работы, к которым относятся:

выполнение мероприятий для обеспечения безопасности проживания жильцов в доме, поддержанию его архитектурного облика; проведение текущего ремонта; содержание фасада дома в надлежащем состоянии: очистка стен, дверей и окон от объявлений и надписей или закрашивание граффити;
осмотр имущества многоквартирного дома (должен проводиться перед отопительным сезоном и после него, а также при возникновении чрезвычайных ситуаций); подготовка дома к осенне-зимнему периоду: проведение промывки и опрессовки системы отопления;
очистка крыши от снега и наледи в зимний период;
проверка утепления теплых чердаков, плотности закрытия входов на них;
организация проверки состояния системы внутридомового газового оборудования и ее отдельных элементов;
прочистка канализации общедомовых стояков;
проведение мероприятий по дезинфекции и дезинсекции подвалов и придомовой территории;
работы по восстановлению оконных рам и остекления в подъезде или техническом этаже в случае их отсутствия или поломки;
ремонтные работы крыши в случае её протечки;
контроль за состоянием внутридомовых сетей, по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;
соблюдение правил пожарной безопасности;
уборка подъездов и придомовых территорий, а конкретнее земельного участка, который находится под многоквартирным домом;
контроль за эксплуатацией общедомовых счетчиков;
по согласованию с соответствующими инстанциями внедрение энергосберегающих программ, направленных на эффективное использование поставляемых ресурсов и т.д.

В зависимости от характеристик конкретного жилого объекта, климатических условий, в которых он расположен перечень мероприятий, составляющих содержание общих ресурсов в доме, может корректироваться. Окончательный список работ и услуг, а также размер их финансирования собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании собственников.

Виды работ и услуг, которые не входят в данный перечень:

обеспечение функциональности дверей в принадлежащих жильцам квартирах — наружных и внутренних, окон;
утепление балконов;
замена стекол;
уход за земельными участками, которые не входят в структуру общего имущества, включая посадку растений на нем.

Указанные задачи решаются собственниками квартир.
Если для выполнения вышеперечисленных обязанностей УО объективно потребовались дополнительные средства, УО должна провести внеочередное собрание собственников помещений в МКД, с вынесением данного вопроса на повестку дня.
Общее собрание собственников

Содержание общего имущества многоквартирного жилого дома

Статья опубликована: 10 ноября, 2012

В настоящее время всё более актуальными становятся вопросы содержания общего имущества жилого дома, особенно – финансирования, эксплуатации жилого фонда через товарищества собственников жилья (далее — ТСЖ).

Относительная новизна такого способа управления жилым и нежилым фондом многоквартирных домов (далее МКД) и непроработанность этого вопроса в законодательстве приводят как к непониманию собственниками процесса организации финансирования за счет их средств, так и к заблуждениям, а то и злоупотреблениям со стороны должностных лиц ТСЖ.

Как результат, в расписаниях работы судов вопросы ТСЖ стали появляться с завидной регулярностью. При этом количество исков ТСЖ к собственникам о взыскании с них денежных средств и исков собственников к ТСЖ о неправомерности высоких начислений за содержание общего имущества многоквартирного дома практически равны друг другу.

Эта статья — попытка выработки принципиального подхода к проблеме в целом. Возможно, такой взгляд, что называется «со стороны», поможет как собственникам, так и администрациям ТСЖ при принятии решений в их взаимных спорах.

Как регулирует содержание общего имущества жилого дома современное законодательство России?

В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.04.1998 N 10-П указано, что отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях содержания общего имущества жилого дома и его эксплуатации.

При этом следует учитывать, что физически выделить часть общего имущества, принадлежащую собственникам помещений, не являющимся членами ТСЖ, невозможно. Уставными же обязанностями ТСЖ являются эксплуатация и ремонт всего дома, а не какой-либо его части, принадлежащей членам товарищества, как это подчеркивалось в Постановлении ФАС Поволжского округа от 01.11.2007 по делу N А57-17/07-26.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации

Порядок расходования денежных средств на содержание общего имущества

18 февраля 2021

Как правило, большая часть жителей многоэтажек не принимает активного участия в решении вопросов по содержанию общедомового имущества. И чем больше дом, тем сложнее собрать людей для принятия того или иного решения.

У кого-то время и дата собрания не стыкуются с графиком работы, другие ошибочно уверены, что это их не касается, а третьи искренне заблуждаются, считая, что управляющая компания должна самостоятельно принимать за них решения и без напоминания выполнять те или иные работы. Но на деле так не выходит.

В соответствии с жилищным законодательством главным органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений, на котором жильцы сами утверждают размер платы за содержание жилья, определяют план работ по текущему ремонту, выбирают совет дома или меняют управляющую организацию.
Также неподдельное удивление вызывает у граждан тот факт, что именно они несут бремя расходов на содержание общедомового имущества.
Предлагаем разобраться в данном вопросе более подробно.

Начнем с азов: когда вы покупаете квартиру, то становитесь собственником не только жилого помещения, но и определенной части общедомового имущества. На праве общей долевой собственности всем жильцам принадлежат общие помещения дома (чердак, подвал, лестничные площадки, коридоры, технические этажи), а также лифты, инженерные коммуникации и даже земельный участок, на котором расположен дом.

Доля каждого собственника в общем имуществе рассчитывается по количеству квадратных метров квартиры: то есть, чем больше жилплощадь, тем значительнее принадлежащая вам часть. Разумеется, это отражается и на сумме в квитанции по оплате жилищно-коммунальных услуг – она будет выше.

Жильцы могут самостоятельно поддерживать надлежащее состояние общедомового имущества (при непосредственном способе управления домом) или поручить это дело третьим лицам (организовать ТСЖ или заключить договор с УК).

Как известно, ежемесячно каждый житель многоэтажки оплачивает жилищно-коммунальные услуги, в том числе и содержание и ремонт общедомового имущества.

Так вот, эти платежи носят исключительно целевой характер и принадлежат всем собственникам помещений в доме! Это значит, что они должны быть потрачены по прямому назначению и с максимальной эффективностью для всех жильцов: как это сделать – решает общее собрание собственников.

Объясним на примере: допустим, вам захотелось, чтобы УК сделала ремонт в подъезде или утеплила торец дома в районе вашей квартиры – желания разумные, но придется их обсудить с соседями на общем собрании, ведь такое важное решение нельзя принимать в одиночку: вы не можете по собственному усмотрению, без оглядки на остальных жильцов распоряжаться целевыми денежными средствами, собираемыми со всех проживающих в доме.
Подчеркиваем: только решение общего собрания собственников может дать «зеленый свет» грамотному распределению накопленных денежных средств – будь то проведение текущего ремонта или благоустройство земельного участка.
Граждане ошибаются, когда считают, что УК владеет какими-то «мифическими» дополнительными денежными средствами – бюджет управляющих организаций складывается только из квартплаты собственников.

Не забывайте, что УК всего лишь подрядчик, которого жильцы-работодатели наняли для выполнения минимального стандартного перечня работ: чинить в доме общие трубы, «латать» крышу, убираться в подъездах и дворах, менять лампочки на лестничных площадках и прочее.

Аккумулируя у себя собираемые денежные средства, УК не имеет ни малейшего права распоряжаться ими самостоятельно, не учитывая мнение всех жильцов.

Единоличное принятие решения не допускается, то есть необходимо созывать общее собрание собственников, на котором будут определены цели расходования образовавшейся суммы.

Не спорим, проведение общего собрания – довольно сложный процесс (особенно для новичков), поэтому в случае возникновения трудностей законодательством предусмотрена процедура созыва собрания по желанию жителей, но силами управляющей организации.

Так, если в УК обратятся 10% собственников с заявлением о проведении общего собрания, то в течение 45 дней с момента поступления обращения она обязана его организовать. Если же УК не заинтересована в осуществлении придуманных жильцами инициатив, и упорно уклоняется от организации общего собрания, граждане могут в любой момент обратиться в жилищную инспекцию с жалобой.

Как видим, законодательство наделило собственников жилья внушительным набором инструментов для управления своим домом, надо только пользоваться ими, а не пускать все на самотек.

Принимая участие в общем собрании, голосуя по вопросам повестки дня, проявляя инициативу, вы полноценно управляете своим домом, что, в свою очередь, положительно отражается на качестве проживания в нем и способствует прозрачному расходованию накопленных денежных средств.