Оплата коммунальных услуг в случае смены собственника является обязанностью каждого владельца недвижимости или квартиросъемщика. Новый владелец не освобождается от квартплаты. В такой ситуации необходимо переоформить выплаты на гражданина, который стал хозяином данной недвижимости.
Что такое лицевой счет
Под лицевым счетом на платежке ЖКХ понимается совокупность цифр, которая индивидуальна для каждого собственника. Она присваивается каждому плательщику на ту недвижимость, которой он владеет.
Этот номер необходим для отражения следующей информации:
- характеристика предоставляемых коммунальных услуг;
- сведения о гражданине, в чьей собственности находится квартира;
- других собственниках жилья;
- информация об управляющей компании.
Также существует выписка из домовой книги, которая помогает получить сведения обо всех лицах, проживающих в квартире, а также узнать номер лицевого счета помещения.
Выписка из домовой книги
Данный документ предоставляется при обращении в многофункциональный центр или же в управляющую компанию жилого комплекса. Для ее получения потребуется документ, удостоверяющий личность.
Загрузка …
Выписка содержит:
- фамилию, имя, отчество хозяина помещения;
- юридический адрес квартиры;
- перечень предоставляемых коммунальных услуг;
- данные о недвижимости;
- сведения о других лицах, прописанных на жилплощади;
- льготы, получаемые гражданином, и социальные выплаты от государства.
- Этот документ выдают по требованию других уполномоченных органов или же для получения сведений о собственнике жилья.
- Образец выписки из лицевого счета:
Выписку можно запросить и при подаче заявки через интернет. Для этого необходимо зайти в личный кабинет Госуслуг или на официальный сайт жилищно-коммунальной компании.
Необходимость смены лицевого счета
Следует обратить внимание на то, что в законодательстве Российской Федерации нет статей, которые бы принуждали к смене лицевого счета. Следовательно, если оставить его неизменным, это не будет считаться нарушением.
Кроме того, данная комбинация цифр принадлежит той квартире, которая перешла в собственность новому владельцу. Юридический адрес и характеристики остались теми же, значит, и менять ничего не нужно. Но в некоторых случаях возникают претензии со стороны управляющей компании, и оплата коммунальных услуг при смене собственника все-таки вынуждает переоформить счет.
Таким образом, лучше проделать данную процедуру, чтобы плата за недвижимость производилась по всем правилам и распоряжениям компании.
Порядок переоформления
Каждый гражданин, решивший оформить лицевой счет на себя, должен пройти ряд процедур.
Происходить это будет в такой последовательности:
- новый собственник должен заказать поверку счетчиков в квартире. Снятие показаний необходимо для перерасчета платы за коммунальные услуги для купившего недвижимость гражданина. Для проведения этой операции понадобится паспорт и документы на собственность;
- далее следует сбор всех вышеперечисленных документов. Нужно быть готовым к тому, что управляющая компания запросит еще дополнительные бумаги;
- после чего необходимо подать все собранные документы в жилищно-коммунальное хозяйство, обслуживающее дом. При личном визите нужно будет составить заявление на переоформление лицевого счета.
- происходит присвоение новой цифровой комбинации недвижимости управляющей компанией;
- повторное обращение в ЖКХ для переоформления договора о получении коммунальных услуг;
- последним шагом становится визит в другие компании-поставщики, которые снабжают квартиру необходимыми благами: водой, светом, интернетом, телефонной связью и т.д. Им также необходимо предоставить сведения об изменении номера лицевого счета.
После прохождения этого пути гражданин имеет полное право не только считаться собственником жилья, но и оплачивать коммунальные услуги только от своего лица.
Какие документы нужны при смене данных о владельце
Для начала необходимо заключить новый договор с управляющей компанией. Делается это при личном визите в отделение ЖКХ и предоставлении паспорта.
Затем необходимо собрать следующий пакет документов для переоформления лицевого счета:
- документ, удостоверяющий личность;
- выписка из ЕГРН;
- заявление собственника на изменение регистрационных данных;
- документы, регистрирующие права собственника на данную недвижимость.
Все эти бумаги следует подать в товарищество собственников жилья или коммунальную компанию. В организации нужно предварительно поинтересоваться о дополнительных документах.
Возможные варианты подачи документов и сроки рассмотрения заявления
Оформить новый счет можно не только при личном визите в соответствующие организации. Сделать это можно и через интернет-порталы.
Например, можно зайти на официальный сайт единого расчетного центра и заполнить там заявление онлайн в электронной форме.
Также потребуется отправить копии документа, удостоверяющего личность, и бумаг, свидетельствующих о собственности на жилье.
После того как заявка будет принята, в течение трех рабочих дней можно будет получить новые данные. Оформлять интернет-заявки имеют право те лица, у которых есть электронная подпись. Без нее подлинность некоторых документов будет невозможна.
Значительно сэкономить время граждан помогают многофункциональные центры. Обратившись туда, можно сразу получить квалифицированную помощь в переоформлении данных сразу во всех ресурсоснабжающих организациях. Это является большим плюсом для тех, у кого нет времени на посещение всех компаний.
Важно! Управляющая компания рассматривает заявление не более 5 календарных дней, после чего гражданин получает выписку с уже измененным номером счета. В многофункциональных центрах эта процедура также длится от 2 до 5 рабочих дней.
Долги предыдущего собственника
Многие граждане иногда попадают в неприятные ситуации и сталкиваются с денежной задолженностью предыдущих владельцев квартиры. Законом не предусмотрена обязанность выплат за таких недобросовестных лиц.
В статье 223 Жилищного кодекса Российской Федерации зафиксировано, что гражданин обязан выплачивать средства за жилое помещение только с момента возникновения собственности на него.
Соответственно, долги признаются не за недвижимостью, а за собственником, вне зависимости от того бывший он или нынешний. Данная статья освещает момент возникновения собственности у приобретателя по договору.
Там также указано, что лицо вступает в права собственности сразу после заключения договора с коммунальной компанией.
А в статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что бремя содержания имущества несет собственник. Однако обязанности возникают с момента перехода права собственности к нему.
Таким образом, смена собственника квартиры и оплата коммунальных услуг взаимосвязаны. Гражданин при желании вправе изменить лицевой счет, требуемый при оплате квитанций. Новый собственник не несет ответственности по долгам предыдущего, поэтому переоформление данных предусмотрено только личным желанием лица. Это регламентировано ст.210 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Что делать, если купили квартиру с коммунальными долгами :: Деньги :: РБК Недвижимость
Иногда после покупки квартиры новый собственник узнает о наличии коммунальной задолженности, которую оставил предыдущий владелец. Должен ли новый хозяин оплачивать коммунальный долг и как избежать подобной ситуации?
Deman/shutterstock.com
Если покупатель квартиры обнаружил долги за коммуналку после заключения сделки, по закону он не должен их оплачивать.
«Задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг привязана не к квартире, а к собственнику жилого помещения, и по общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего», — объясняет руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев. Поэтому взыскание задолженности предыдущего собственника по коммунальным платежам с нового собственника является незаконным.
Коммунальные долги бывших владельцев квартир могут переложить на новых собственников. С такой инициативой в конце марта выступила ассоциация «ЖКХ и городская среда».
Сейчас покупатели жилья, как правило, не интересуются чужими долгами за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), поскольку не несут ответственности за эту задолженность.
А после смены собственника управляющие компании (УК) зачастую не могут найти бывшего владельца, чтобы взыскать с него долги. В результате общая задолженность за ЖКУ в стране растет.
Взносы на капремонт
Исключение составляют долги по взносам на капремонт — в данном случае новый хозяин должен погасить задолженность за старым владельцем, уточнил адвокат, председатель Московской коллегии адвокатов «Шурпик и Партнеры» Игорь Шурпик.
Срок для оплаты задолженности по взносам на капитальный ремонт составляет пять месяцев с момента уведомления от органа государственного жилищного надзора о задолженности по взносам (ст. 173 ЖК РФ).
На сумму задолженности каждый день будут начисляться пени.
Долги по наследству
Полностью оплатить коммунальные долги придется в случае наследования (ст. 1112 ГК РФ). Новый собственник принимает в наследство не только квартиру, но и обязанность по оплате имеющейся задолженности умершего собственника.
Такая обязанность возникает с момента вступления в наследство, поэтому наследнику рекомендуется сразу обратиться в управляющую компанию и уведомить ее о смерти собственника, советует Игорь Шурпик.
Там можно получить информацию о наличии/отсутствии задолженности по ЖКУ и указать сведения для направления квитанций на оплату коммунальных услуг.
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Учитывая нормы законодательства, за исключением капремонта рисков для покупателя нет.
Если мы говорим про правоприменение, то ситуация менее радужная: если есть долг по электричеству перед Мосэнергосбыт, потому что у вас прямой договор с ресурсопоставляющей организацией, то есть риск того, что к вам придут и отключат свет.
Если у предыдущего владельца есть долг перед ГБУ «Жилищник» (то, что платится непосредственно через МФЦ), то новый собственник может перевести лицевой счет на себя и изменить номер, чтобы по счету не было старого долга.
Что делать новому владельцу в случае обнаружения долгов за ЖКУ
В случае обнаружения коммунальных долгов новому владельцу следует обратиться с заявлением в управляющую компанию с просьбой разделить лицевой счет либо открыть новый счет на нового собственника. Для этого нужно предоставить выписку из ЕГРН, где подтверждается дата возникновения права собственности.
«Если вы меняете номер лицевого счета, то фактически все долги — не ваши, взыскать долг с предыдущего правообладателя — это уже обязанность управляющей компании», — отметила Юлия Дымова.
В случае если ответа на заявления не поступает, то можно обратиться с жалобой на действия управляющей компании в орган исполнительной власти субъекта по вопросам жилищно-коммунального хозяйства (департамент ЖКХ в Москве) или обратиться с заявлением в суд о защите прав потребителя и обязать управляющую компанию открыть новый лицевой счет, рекомендовал Игорь Шурпик.
При этом новый владелец квартиры не вправе самостоятельно требовать у старого собственника квартиры погасить долг. Таким правом наделена соответствующая управляющая компания, перед которой у предыдущего собственника и образовался долг.
Григорий Скрипилев, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»:
— На практике встречаются случаи, когда недобросовестные управляющие компании, зная, что никаких законных оснований для истребования «старой» задолженности у нового собственника нет, начинают звонить и присылать ему письма с требованием оплатить долги предыдущего хозяина квартиры. Некоторые новые собственники, не зная норм жилищного законодательства, оплачивают коммунальные долги добровольно.
Новый собственник вправе через суд потребовать от старого хозяина квартиры возмещения убытков, если оплатил его коммунальные долги и взносы за капитальный ремонт. Однако даже при положительном решении суда до получения реальных денег дело зачастую не доходит.
Долги обнаружены на этапе заключения сделки
Бывают ситуации, когда покупатель квартиры узнает о наличии коммунальных долгов на этапе заключения сделки. В этом случае у будущего владельца есть два варианта.
«Первый — требовать погасить задолженность, что обычно положительно решается. Второй вариант — добиваться снижения суммы сделки на размер долга», — сказала Юлия Дымова. При этом есть виды сделок, при которых с долгами невозможно реализовать объект.
Например, к таким относятся сделки с одобрением опеки, если в квартире собственники — несовершеннолетние дети. «При получении разрешения органов опеки нужно предоставить справку об отсутствии задолженности.
Также некоторые банки для ипотечных сделок требуют справки об отсутствии задолженности», — добавила эксперт.
Просьба о снижении цены сделки на сумму задолженности за ЖКУ — реальное и весьма распространенное явление на рынке недвижимости. «Допустим, стоимость сделки по приобретению квартиры составляет 10 млн руб.
При этом у продавца существует задолженность за жилищно-коммунальные услуги в 200 тыс. руб. Стороны заключают договор купли-продажи с итоговой стоимостью в 9,8 млн руб.
и с условием о том, что покупатель добровольно соглашается погасить все имеющиеся долги продавца по ЖКУ», — приводит пример Григорий Скрипилев из «Интерцессии».
Чтобы избежать подобных ситуаций, покупателю квартиры следует:
- До приобретения квартиры запросить у продавца справку об отсутствии/наличии долгов по жилищно-коммунальным платежам;
- Самостоятельно запросить информацию о задолженности у поставщиков электроэнергии и водоснабжения (в Мосэнергосбыте и МГТС возможно получение информации по горячим линиям);
- При совершении сделки обязательно подписывается акт приема-передачи, где указаны все показания счетчиков холодного, горячего водоснабжения и электроэнергии;
- При наличии задолженности согласовать с продавцом до заключения договора купли-продажи квартиры порядок ее урегулирования: оговорить срок для погашения задолженности продавцом или согласовать оплату через зачет в стоимость продаваемой квартиры.
Что делать в случае покупки квартиры с долгами за ЖКХ?
Покупка жилья на вторичном рынке всегда несет определенные риски. Один из них – приобретение квартиры с долгами по ЖКХ. Обязан ли новый собственник погашать задолженности? Как обезопасить себя от покупки квартиры с таким «сюрпризом»? И что делать, если о долгах стало известно уже после сделки?
Переходят ли долги по ЖКХ к новому собственнику квартиры?
По статистике, с начала пандемии в 2020 году, долги россиян по оплате услуг ЖКХ выросли на рекордный 21%. Случаи продаж квартир с огромными задолженностями встречаются все чаще, поэтому необходимо знать свои права при покупке такой недвижимости на вторичном рынке.
Вопрос перехода долгов от предыдущего собственника к новому владельцу регулируется положениями гражданского и жилищного законодательства РФ. В частности, в п. 5 ст.
153 ЖК РФ сказано о том, что обязательство по регулярной оплате коммунальных услуг возникает с момента регистрации права собственности. То есть, долги предыдущего владельца квартиры не могут перейти к новому.
Но здесь будут иметься некоторые нюансы.
Все начисления, которые мы должны своевременно оплачивать за собственное жилье, можно разделить на две категории:
1. Жилищно-коммунальные услуги.
Это общедомовые нужды, вывоз мусора содержание жилья. Долги по данной категории не переходят к новому собственнику, который приобрел квартиру. Размер задолженности, период их накопления и прочие факторы никакого значения здесь иметь не будут. Долги будут числиться за предыдущим владельцем, в течение периода действия его права собственности.
2. Услуги капитального ремонта.
А вот этот вид платежей является исключением из правил. Долги по капремонту квартиры, не оплаченные предыдущим собственником, переходят к новому владельцу (на основании ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Причем переход осуществляется в полном объеме долга, накопившимся за время неуплаты. Исключением будут являться следующие случаи:
- когда с прежнего владельца в судебном порядке, уже была взыскана задолженность. Тогда эту сумму новый владелец выплачивать не будет. Но все, что накопилось, например, уже после взыскания – новый собственник погасить обязан;
- когда накопление долга происходило в течение нескольких лет, к обязательствам может быть применен срок исковой давности. Он равен 3 годам (на основании ст. 196 ГК РФ). То есть, новый собственник может уменьшить сумму долга, заплатив за 3 года, однако сделать это можно только в ходе судебного разбирательства. Для этого фонд капремонта сначала должен обратиться в суд с заявлением о взыскании задолженности с нового владельца (решение Кондинского районного суда ХМАО №1-256/2020 от 20.05.2020 года).
Как обезопасить себя от покупки квартиры с долгами по ЖКХ?
При покупке вторичной недвижимости необходимо приложить все усилия, чтобы свести риски приобретения квартиры с долгами к минимуму. Помогут следующие действия:
- Получение от текущего собственника выписки об отсутствии (или наличии) долгов, из управляющей компании.
- Получение выписки из ЕГРН. Она содержит информацию обо всех обременениях, установленных в отношении продаваемой собственности.
- Получение квитанции за оплату услуг. Этот вариант может оказаться наиболее простым и быстрым. Помимо размера платежа в текущем месяце, в квитанции всегда указывается и сумма общего долга.
- Включить в договор купли-продажи дополнительные пункты:
- о том, что жилое помещение передается новому собственнику без долгов по ЖКУ и капремонту:
- о том, что, в случае обнаружения задолженностей, предыдущий собственник обязуется их погасить. Данный способ наиболее надежен для защиты интересов будущего владельца квартиры.
Можно ли покупать квартиру с долгами по ЖКХ?
Если покупатель заранее знает о долгах, но желает приобрести именно эту квартиру, действовать можно следующим образом:
- Перевод долга (в соответствии со ст. 391 ГК РФ). Покупатель может официально взять долг на себя и оплатить его самостоятельно. Если обе стороны сделки согласны – это условие включается в договор купли-продажи.
- Обсуждение дальнейших условий продажи квартиры с долгом. Стороны могут найти и другие способы решения проблемы, например, новый владелец оплачивает долг, а текущий собственник уменьшает стоимость квартиры на эту сумму. Главное, чтобы все условия были не просто озвучены в устной форме, но и зафиксированы официально.
Что делать, если о долгах стало известно после покупки квартиры?
Если такое произошло, прежде всего, необходимо обратиться к предыдущему собственнику. Возможно, он согласится погасить долги, которые сам накопил. В случае отказа, нужно сделать следующее:
- Обратиться в Росреестр за выпиской из ЕГРН, в которой указывается дата перехода права собственности к новому владельцу.
- Предоставить выписку в управляющую компанию, для внесения соответствующих изменений в лицевой счет. Если после подачи изменения не были внесены, на имя директора управляющей компании необходимо составить заявление о смене собственника, приложив выписку из ЕГРН.
Если никакой из предыдущих способов не принес результатов, обращаться необходимо в вышестоящие инстанции: в Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру или суд.
⚡ Путин упразднил Ростуризм Напрямую запрещать не стали, решили упразднить ⚡ Путин упразднил Ростуризм ⚡ Путин упразднил Ростуризм Закончился туризм, к сожалению… ⚡ Путин упразднил Ростуризм Что бухгалтеру важно знать об алкоголе, даже если …
Должна ли я платить по квитанциям за прошлого хозяина квартиры?
focuspocusltd/Depositphotos
Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
В данной ситуации обезопасить себя от неожиданно возникших долгов и денежных обязательств перед управляющей компанией (или тем, кто присылает квитанции) можно следующим образом.
Необходимо снять копии со всех квитанций, которые приходили с перерасчетом за старые периоды, а также сделать копию справки, полученную при покупке квартиры.
Далее – написать обращение в УК с просьбой разъяснить причины, почему в квитанциях появились перерасчеты, и отдельно подчеркнуть тот факт, что отсутствие задолженности по квартире еще до этих событий уже было подтверждено документально. Заявление с копиями документов нужно подать в управляющую компанию в двух экземплярах.
Один – им, второй – Вам, с входящим номером на нем. Ждите ответа (не более месяца), после чего действуйте по ситуации. Возможно, это действительно ошибка в их компьютерной программе, которая рассчитывает платежи и формирует квитанции.
Должен ли я гасить долги за капремонт прошлых владельцев квартиры?
Опасно ли купить квартиру с долгами за коммуналку и капремонт?
Самое главное для Вас в данной ситуации – это выяснить, действительно ли эти перерасчеты справедливы. Имея на руках официальный письменный ответ на заявление, Вы будете знать, в чем дело, и сможете определить дальнейший порядок Ваших действий в случае, например, если управляющая компания обратится в суд. Либо Вы сами на основании ответа сможете обратиться в суд с иском к УК.
Отвечает эксперт компании «Азбука жилья» Антон Пайзанский:
Вам необходимо обратиться в управляющую компанию за разъяснением. Долг возник во время владения квартирой другим собственником, поэтому погасить долг они должны требовать у предыдущего владельца.
Если управляющая компания не согласится с Вашими доводами, доказывать свою правоту придется через суд.
Все это касается только задолженности по коммунальным платежам, за капитальный ремонт придется заплатить.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Вам нужно обратиться с письменным заявлением на адрес управляющей компании и указать там, что Вы являетесь собственником квартиры с такого-то времени, долгов на момент покупки за прошлые годы не имелось, что подтверждается такой-то справкой.
Заявление напишите в двух экземплярах: один из них Вы отдадите им, а на втором попросите представителя УК поставить отметку с печатью, подпись и дату. Ответ Вам также должны дать в письменном виде.
Покупать квартиру с долгами – это опасно?
Огромные долги за коммуналку – что делать?
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Вам необходимо связаться с управляющей компанией, где смогут разъяснить, как возник этот долг. В случае отказа обратитесь в государственную жилищную инспекцию с соответствующим запросом и приложите ответ из УК. Важно помнить, что по Жилищному кодексу Вы платите за содержание жилья и коммунальные услуги с момента приобретения права собственности.
Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости НДВ Светлана Жукова:
Вы правильно делаете, что оплачиваете только свой период владения. Вам необходимо собрать все документы, которые доказывают, что квартира к Вам перешла без долгов, и приложить их к заявлению в управляющую компанию или в МФЦ с просьбой разобраться в ситуации и списать с Вас не принадлежащие Вам долги.
Отвечает юрист сети агентств недвижимости CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:
Плата за коммунальные услуги – обязанность лица, их потребившего. «Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение» (ст. 153 ЖК РФ). При смене собственника за прежние долги отвечает прежний собственник, а новый владелец их платить не обязан.
Исключение составляют лишь взносы на капитальный ремонт: это плата за будущие услуги, которые только предстоит оказать, долги по ним переходят на нового собственника (п. 3 ст. 158 ЖК РФ). Следовательно, платить по старым долгам за коммунальные услуги не нужно. И на всякий случай желательно письменно уведомить управляющую компанию о моменте перехода права собственности.
Могу ли я продать квартиру с долгом за коммуналку?
Нужно ли оплачивать долг за капремонт?
Отвечает юрист межрегионального юридического центра «Талионис» Михиал Загреба (Санкт-Петербург):
У нового собственника нет обязанности оплачивать долги предыдущего собственника. Исключение составляет лишь задолженность по уплате взносов на капитальный ремонт, которая подлежит оплате новым собственником, о чем прямо говорится в ЖК РФ.
Вам вначале необходимо обратиться в управляющую компанию с письменным заявлением, чтобы Вам прекратили начислять задолженность. Если Ваше законное требование будут игнорировать, нужно писать жалобы на неправомерные действия УК в жилищную инспекцию и прокуратуру. Либо идти в суд с соответствующим исковым заявлением.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Как проверить, заложена ли квартира?
- Можно ли обнулить долг по коммуналке в связи со смертью?
Приходят повестки в суд на имя прошлых хозяев квартиры. Что делать?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
С кого управляющим организациям взыскивать долги за коммуналку
Верховный Суд РФ помог разобраться, с кого управляющим организациям взыскивать долги за коммунальные услуги при продаже квартиры: с собственника или бывшего собственника. Подробности дела, а также подсказки, как не запутаться при взыскании задолженности, читайте в сегодняшней статье.
Что делать УО, если собственник не платит долги за ЖКУ
Что случилось
Это кажется, что определить, с кого взыскивать долги за коммунальные услуги, просто.
С кого вы бы стали требовать: с нынешнего или прошлого собственника помещения, с бывших или настоящих членов его семьи? Как вы думаете, должен ли оплатить долг за КУ продавец квартиры, который по какой-то причине не выписался из квартиры? А должен ли платить покупатель, который зарегистрировал договор через месяц после его подписания?
Часто мы считаем, что всё решает регистрация по месту жительства. Есть регистрация – есть обязанность платить за КУ и платить по долгам. Однако Верховный Суд РФ объяснил, что это не так.
Управляющая организация пыталась взыскать задолженность за коммунальные услуги с собственника квартиры, а также с бывшего владельца и его бывшей жены. После развода с женой бывший владелец продал квартиру нынешнему, при этом ни он, ни его бывшая жена не выписались из квартиры.
Через год после покупки квартиры суд признал, что у бывших владельцев нет оснований состоять на регистрационном учёте. По этой причине Московский областной суд решил, что долги за коммунальные услуги обязаны оплатить все трое – бывшие супруги были зарегистрированы в квартире, не выписались из неё и не уведомили УО о непроживании.
Следующей инстанцией был Верховный Суд РФ. Он-то и объяснил, что регистрации по месту жительства для удовлетворения иска недостаточно.
Как поставить на учёт частичное погашение задолженности за ЖКУ
Регистрация по месту жительства не всё решает
Граждане и организации обязаны своевременно и полностью платить за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 153 ЖК РФ).
Обязанность по внесению такой платы возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Когда отчуждение имущества подлежит госрегистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Верховный Суд РФ делает вывод: регистрация по месту жительства сама по себе не влечёт возникновение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальных услуг.
Это значит, факт сохранения регистрации бывших супругов в квартире при смене собственника не является основанием для появления обязанности платить за жилое помещение и коммунальные услуги.
Суд ссылается на ст. 153 ЖК РФ. Эта статья содержит закрытый перечень лиц, которые должны платить за содержание квартиры:
- собственники,
- наниматели,
- арендаторы,
- члены жилищных кооперативов,
- застройщик и покупатель квартиры.
Солидарно с владельцем за содержание квартиры платят дееспособные и ограниченно дееспособные члены его семьи, в том числе бывшие, если они сохранили право пользования жилым помещением (п. 29 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).
- Бывший владелец квартиры и его бывшая супруга к перечисленным лицам не относятся и в силу закона не могут нести солидарную с нынешним собственником квартиры обязанность по внесению платы за коммунальные услуги.
- Тем более, что судом уже было установлено, что они не проживали в спорной квартире и у них не было оснований состоять на регистрационном учёте после смены собственника.
- Читайте, являются ли временно проживающие и временно отсутствующие пользователи потребителями коммунальных услуг
Запомнить
Итак, кто же должен платить за коммунальные услуги и с кого управляющая компания может взыскивать задолженность.
- Платят за КУ собственники, наниматели по договору соцнайма, арендаторы, члены жилищных кооперативов, дольщики и застройщики (ст. 153 ЖК РФ).
- Собственники вносят плату за жилье независимо от того, прописаны ли они там и проживают ли там.
- Солидарно с собственниками платят дееспособные и ограниченно дееспособные члены его семьи, в том числе бывшие, если они сохранили право пользования жилым помещением.
- Регистрация по месту жительства сама по себе не влечёт возникновение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
- Если собственник не платит, УО лучше предъявлять иск не только к нему, но и к членам его семьи в солидарном порядке.
- Право собственности на недвижимость возникает с момента госрегистрации. Собственники платят за КУ только с момента регистрации права собственности.
Задолженность по коммунальным платежам при смене собственника
Долги за коммунальные услуги при смене собственника — проблема, обременяющая покупателей недвижимости уже после оформления договора купли-продажи. Когда возникает задолженность по коммунальным платежам при смене собственника, закон стоит на защите интересов новых владельцев.
Долги ЖКХ при смене собственника квартиры
Собственник жилого помещения, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, несет бремя содержания собственности, что предполагает обязанность своевременной и полной оплаты коммунальных услуг.
Пункт 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ раскрывает состав необходимых платежей, которыми обременяется собственник жилья:
- плата за содержание общего имущества в доме — оплата услуг по управлению многоквартирным домом;
- взносы за капитальный ремонт;
- оплата коммунальных услуг, поставляемых непосредственно в жилое помещение.
Наличие долга не является препятствием для продажи квартиры.
Для того, чтобы после покупки не обнаружить неожиданный долг, желательно на этапе подготовки сделки потребовать у продавца справку об отсутствии задолженности. Ее можно взять в ТСЖ, ЖСК или управляющей компании.
Обязан ли новый собственник оплачивать долги
Коммунальные услуги предоставляются лицу, а не помещению, поэтому Жилищный кодекс РФ устанавливает правило, что новый собственник не несет ответственности по долгам продавца квартиры.
Обязанность нового собственника оплачивать предоставляемые услуги и содержать имущество возникает у него с момента закрепления за права собственности.
Все суммы, начисленные ранее, в период владения предыдущего собственника, не имеют к покупателю квартиры отношения. Из этого правила имеется два исключения.
Какие долги переходят к новому владельцу
- Указанное правило не касается взносов за капитальный ремонт.
В соответствии с пунктом 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, долг по таким взносам автоматически передается новому собственнику;
- Долг по любым платежам может быть передан на основании договоренности, заключенной между покупателем и продавцом.
Перевод долга требует специального письменного закрепления и не считается законным без волеизъявления обеих сторон.
В иных случаях задолженность по оплате коммунальных услуг может быть истребована только с продавца квартиры.
Требования к новому собственнику являются незаконными.
Если при заключении договора покупателю уже известно о наличие задолженности, следует включить в текст договора купли-продажи условие о том, что приобретатель квартиры не несет за них ответственности и переводу на него эти долги не подлежат.
Что делать если купил квартиру с долгами по коммунальным или иным платежам
Обнаружив долг по коммунальным платежам на недавно купленной квартире следует:
- Уведомить старого собственника об оставшемся долге и предложить добровольно погасить его;
- Направить в управляющую компанию, ТСЖ или ЖСК уведомление о смене собственника, подкрепив его копией договора купли-продажи и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН. Получив уведомление, организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, обязана открыть лицевой счет на имя собственника и в выставляемых ему квитанциях не учитывать долг старого владельца.
- Направить уведомления в ресурсоснабжающие организации, с которыми у собственника заключен прямой договор.
Предпринимать иные действия, платить по долгу, оставшемуся от продавца, не стоит. Требования управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций должны быть направлены к старому собственнику. Применение санкций к новому владельцу квартиры, отключение услуг, в связи со старым долгом, является незаконным и может быть оспорено.
Придется оплатить долг за капитальный ремонт. Оспорить его принадлежность новому собственнику не получится.
Что делать новому хозяину жилья
Взыскание старых долгов — проблема управляющей компании, а не нового собственника. Если компания отказывается открывать новый лицевой счет или применяет санкции — отключает подачу коммунальных услуг — ее действия подлежат оспариванию. Новому собственнику следует предпринять следующие меры:
- Добиться официального письменного отказа управляющей компании с изложением причин отказа.
- Направить жалобу в Жилищную инспекцию — орган государственного контроля порядка содержания жилищного фонда. По жалобе инспекция обязана провести проверку, в ее итоге управляющая компания может быть привлечена к административной ответственности.
- Если обращение в Жилищную инспекцию не возымело эффекта, можно направить запрос с просьбой разобраться в ситуации в Роспотребнадзор — орган контролирующий качество оказания услуг населению. Поскольку деятельность управляющих компаний заключается в обслуживании населения, на нее распространяются нормы закона «О защите прав потребителя» и юрисдикция Роспотребнадзора.
- Если и Роспотребнадзор оказался бессилен, есть основания для обращения в прокуратуру для проверки законности действий компании, а затем в суд.
Переход долгов по ком. услугам на новых владельцев: ситуации и законы
Существующее законодательство почти по всем пунктам стоит на стороне новых жильцов. Но есть спорные вопросы, в частности, касающийся того, переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника. Рассматривать ситуацию следует со стороны существующих в 2018 году нормативно-правовых актов.
Что говорит закон
Согласно пункту 3 статьи 30 ЖК РФ владелец квартиры (дома, любого иного помещения) должен отвечать за ее (его) содержание. Статья 153 того же Кодекса определила, что владелец обязан своевременно оплачивать коммуналку, к числу которой относится: квартплата, капремонт, газ, свет (электроэнергия), вода и т. д.
В свою очередь, статья 223 Гражданского кодекса определила, что право собственности возникает тогда, когда предыдущий ее владелец передал нынешнему. Передачу можно осуществить путем продажи, дарения и т. д.
Получается, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не обязывает нового хозяина рассчитываться по задолженностям предыдущих жильцов.
Раз право владения возникает в момент передачи имущества, значит, ответственность по уплате долгов ЖКХ возникает в тот же момент.
Но в то же время пункт 3 статьи 158 ЖК РФ определил, что обязанность по оплате капитального ремонта лежит на всех, без исключения, жильцах дома и при осуществлении перехода жилого помещения от одного владельца к другому – перейдет также и задолженность за капремонт.
Также нелишним будет выяснить, обязан ли новый собственник оплачивать старые долги за коммунальные услуги. Резюмируя вышесказанное, отметим, что на нового владельца переходит обязанность только по оплате капитального ремонта, к неоплаченным ЖКУ он не имеет никакого отношения.
Таким образом, определяясь, кто платит долги по коммунальным и иным платежам при покупке квартиры, можно сделать вывод , что эта обязанность остается за прежним владельцем.
То, что он смог продать недвижимость с задолженностью никак не освобождает его от необходимости рассчитаться с ЖКХ, так как жилищно-коммунальные услуги привязываются не к жилому помещению, а к его собственнику.
При покупке квартиры с долгами за коммунальные услуги обязанность по их выплате остается за прежним владельцем
Как проверить квартиру перед сделкой
Перед тем, как покупать жилое помещение, необходимо самостоятельно убедиться в его «чистоте».
Даже использование услуг риэлтерских агентств не гарантирует покупателю приобретение беспроблемного жилья, так как владелец мог утаить эту информацию и от них.
Единственное, в соответствии с законом о защите прав потребителей пострадавшая сторона может подать иск на риэлтора о возмещении ущерба из-за некачественно оказанных услуг.
Перед приобретением квартиры стоит обратиться в управляющую компанию и узнать, нет ли у предыдущего хозяина долга. В первую очередь нового собственника должна интересовать информация о задолженности по капремонту. Также нужно уточнять, не находится ли квартира в ипотеке, так как такая сделка впоследствии может быть признана недействительной из-за чего гражданин рискует потерять свои деньги.
Можно ли договориться с продавцом и как заключить договор
Если перед покупкой квартиры уже заведомо известно, что у предыдущего собственника имеются неоплаченные жилищно-коммунальные услуги, можно поступить двумя способами:
- Заплатить старые долги самостоятельно, добившись с владельца согласия о скидке на квартиру, равной общей сумме долга. При этом согласно статье 391 Гражданского кодекса РФ в договор купли-продажи (дарственную) нужно внести пункт о переуступке задолженности. Если таковой пункт не будет отражен – у нового собственника не будет обязанности по погашению имеющихся долгов.
- Договориться о том, что должник будет самостоятельно выплачивать имеющиеся у него обязательства после того, как получит от покупателя деньги за квартиру. В таком случае в договор купли-продажи следует включить пункт о том, что все существующие долги остаются за предыдущим хозяином, и он же обязуется их оплатить. При этом в договоре нужно отразить показания всех имеющихся счетчиков.
Если в течение длительного срока предыдущий владелец не исполняет взятых на себя обязанностей, в его отношении может быть начато судебное разбирательство.
В любом из случаев, при смене владельца и оформлении договора в ЖКХ следует взять справку об имеющейся задолженности.
Правильно составленный договор купли-продажи убережет от возможных проблем
Что делать если купил квартиру с долгами по коммунальным или иным платежам
Практика такова, что коммунальщики зачастую пытаются приписать имеющиеся долги по ЖКУ новым владельцам, ссылаясь на то, что услуги привязываются к квартире, а не к собственнику. Это в корне неверно, даже если прежним владельцем квартиры был близкий родственник, новый собственник не несет ответственности за его задолженность. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, необходимо:
- При получении права собственности направить запрос в ТСЖ (управляющую компанию, ЖКХ) о предоставлении нового лицевого счета на коммунальные услуги. При этом нужно предоставить текущие показания счетчиков, чтобы не допустить приписывания старого долга новым жильцам.
- Если в ЖКХ отказываются менять лицевой счет на дом (квартиру), нужно напомнить им о 153 статье Жилищного кодекса РФ, где указано, что обязанность по оплате коммунальных платежей ложится на собственника в тот момент, когда в его владение переходит жилое помещение.
- Если это не помогло, нужно направить заявление на имя руководителя организации, изложив суть проблемы и приложив выдержки из статьи 153 Жилищного кодекса РФ и ст. 223 ГК РФ. Также, правильно будет приложить копию договора передачи собственности (дарственная, акт купли-продажи), подтверждающую дату вступления во владение. Заявление следует распечатать в 2 экземплярах.
- Если отказал и руководитель организации – нужно обращаться в прокуратуру, составив заявление таким же образом, как в предыдущий раз.
Таким образом, при необходимости взыскать долги со старого владельца, ЖКХ должно подавать иск в суд, чтобы обязать предыдущего собственника совершить платеж. По законодательству новые жильцы должны произвести выплату только за имеющиеся долги по капитальному ремонту дома, не более того.
Из видео можно узнать о переходе долгов за квартиру к новому собственнику: