Советы

Расчет налога с реализации дома вместе с земельным участком

С 1 января 2021 года в России вводят прогрессивную ставку подоходного налога. Раньше граждане платили 13 % со всей суммы заработка, а теперь все деньги, полученные сверх 5 млн рублей, будут облагаться НДФЛ по ставке 15 %. Самые крупные доходы можно получить при продаже недвижимости. Разберемся, вырастет ли налог на продажу квартир с 2021 года.

Расчет налога с реализации дома вместе с земельным участком

В чем суть повышенного налога на доходы с 2021 года

С 2021 года изменится НДФЛ — это тот налог, который платят со своих доходов: зарплаты, продажи автомобилей и квартир, выигрышей в лотерею и пр. Теперь ставка налога будет зависеть от того, сколько вы зарабатываете. Все, кто за год получает больше 5 млн рублей, будут платить налог по ставке 15 %, а не 13 %, как было раньше. Такие правила установлены ФЗ от 23.11.2020 № 372-ФЗ.

Повышенная ставка распространяется не на весь доход, а только на ту сумму, которая больше 5 млн рублей.

Пример. Виктор зарабатывает 600 тыс. рублей в месяц. Его доход за год составил 7 200 тыс. рублей. Бухгалтер удержит налог по ставке 15 % не со всей его зарплаты, а только с той части, которая превысила 5 млн рублей. Порядок расчета следующий:

  • 1) НДФЛ по стандартной ставке: 5 000 000 × 13 % = 650 000 рублей.
  • 2) НДФЛ по повышенной ставке: (7 200 000 – 5 000 000) × 15 % = 330 000 рублей.
  • 3) Общая сумма удержанного налога: 650 000 + 330 000 = 980 000 рублей.

Для сравнения. Если бы весь доход Виктора облагался по старым правилам по ставке 13 %, из его заработка удержали бы 936 000 рублей, то есть на 44 000 рублей меньше.

На практике совсем мало граждан РФ зарабатывают больше 5 млн рублей в год, поэтому для большинства ничего не изменится. Но обычно самые крупные доходы мы получаем при реализации имущества, поэтому тех, кто собирается продавать квартиру в 2021 году, волнует вопрос, придется ли платить больше налогов. Чтобы найти ответ, нужно внимательно изучить новый закон.

Расчет налога с реализации дома вместе с земельным участком

Увеличение налога с продажи недвижимости

Успокоим сразу — государство позаботилось о гражданах РФ и освободило от обложения повышенным налогом ряд нерегулярных доходов (п. 1.1 ст. 224 НК РФ):

  • От продажи имущества или долей в нем (кроме ценных бумаг);
  • От получения имущества в дар (кроме ценных бумаг);
  • Страховые выплаты по договорам страхования и выплаты по пенсионному обеспечению.

Отсюда следует, что если в 2021 году вы решите продать квартиру, комнату, долю в доме, машину и пр., налог нужно будет платить по стандартной ставке 13 %. Это касается даже тех случаев, когда сумма дохода от продажи превышает 5 млн рублей.

Минфин посчитал, что установление повышенной ставки для таких разовых доходов противоречит принципу социальной справедливости, так как заставляет платить высокие налоги людей с невысоким уровнем доходов.

Но это касается только резидентов РФ — тех, кто находился на территории России больше 183 календарных дней (90 дней в 2020 году) в течение 12 месяцев. Если вы пребывали в стране меньше указанного срока, то не являетесь резидентом и должны платить увеличенный налог.

Расчет налога с реализации дома вместе с земельным участком

Когда продажа недвижимости освобождена от обложения налогом

На самом деле, даже если бы продажу недвижимости все-таки облагали налогом по повышенной ставке, это бы ощутили немногие. Так как налогом не облагается продажа имущества, которое находится в собственности больше 3-5 лет. Вот какие льготы при реализации недвижимости действуют в России:

  1. Освобождена от НДФЛ продажа недвижимости, которая находится в собственности три года и более. Это касается недвижимости унаследованной, приватизированной, полученной в дар, переданной по договору пожизненного содержания. В остальных случаях минимальный срок для необлагаемой налогом продажи — 5 лет.
  2. С 2020 года освобождена от НДФЛ продажа квартир и домов с участками, которые являются единственным жильем и с даты покупки которых прошло 3 года. Раньше срок для них составлял 5 лет.
  3. При продаже недвижимости сумму полученных доходов можно уменьшить на расходы на его покупку. Тогда налог надо будет платить с разницы между ними. Расходы надо подтвердить документами: кредитным договором, договором купли-продажи и пр.
  4. Сумму доходов, полученных от продажи жилья и земельных участков, можно уменьшить на налоговый вычет в сумме 1 млн рублей в год. Это гарантированный вычет, который можно заявить для использования предыдущей льготы, если нет подтверждающих расходы документов или подтвержденные расходы меньше 1 млн рублей.
  5. Доход от продажи недвижимости можно уменьшить на другие вычеты: на детей, за лечение, образование и пр.

Расчет налога с реализации дома вместе с земельным участком

Как посчитать НДФЛ с продажи квартиры в 2021 году

Налоговая база с проданной недвижимости — это наибольшая из следующих величин:

  1. Сумма полученных от продажи доходов;
  2. 70 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января года, в котором осуществлена продажа.

Платить налог нужно будет с той суммы, которая окажется больше. Так государство подстраховалось от налогоплательщиков, занижающих цену продажи для уклонения от налогов.

Пример. Петр Петрович продает квартиру за 2,5 млн рублей, а ее кадастровая стоимость составляет 3,7 млн рублей. Налоговой базой будет 70 % от кадастровой стоимости — 2,59 млн рублей, так как эта сумма больше 2,5 млн рублей.

Далее налоговую базу можно будет уменьшить на льготы и вычеты. Петр Петрович не может полностью освободить продажу от НДФЛ, так как квартира находится у него в собственности всего год.

При этом у него остался договор купли-продажи квартиры, в котором указано, что он купил ее за 2,4 млн рублей — это подтвержденные документами расходы, на которые уменьшается налоговая база.

Кроме того, Петр потратил 100 000 на операцию и может уменьшить на эту сумму налогооблагаемый доход.

Рассчитаем итоговую налоговую базу: 2 590 000 – 2 400 000 – 100 000 = 90 000 рублей.

Рассчитаем сумму НДФЛ к уплате: 90 000 × 13 % = 11 700 рублей.

Расчет налога с реализации дома вместе с земельным участком

Чтобы быстрее продать квартиру, закажите выписку из реестра недвижимости. Она не требуется для оформления сделки, но покупатели часто запрашивают ее, чтобы убедиться в законности купли-продажи.

Выписка из ЕГРН позволяет проверить собственника, технические характеристики недвижимости, наложенные на ее продажу ограничения. Круглосуточно заказать электронную выписку можно в официальном сервисе ЕГРН.Реестр.

Документ с цифровой подписью Росреестра в формате PDF придет вам на почту в течение пары часов.

Как продать квартиру быстрее

Чтобы продать недвижимость как можно быстрее, нужно заранее подготовить пакет документов. Важная бумага – выписка из ЕГРН. В принципе, продавец вполне может не предоставлять ее, что некоторые и делают, а потом теряют время на продажу.

Расчет налога с реализации дома вместе с земельным участком

Справка из Единого государственного реестра нужна покупателю, чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры. В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости содержатся доказательства того, что продается именно тот объект, что именно вы продавец и больше нет других собственников, а недвижимость чиста – не в залоге, ренте, ипотеке или под арестом.

Если вы, как продавец, не позаботитесь об этом документе, то покупатель сам пойдет заказывать выписку  из ЕГРН. Обычно обращаются напрямую в Росреестр или в МФЦ и получают на руки готовую выписку через неделю-две.

Расчет налога с реализации дома вместе с земельным участком

Продавец может сохранить драгоценное время, получив выписку из ЕГРН на квартиру самостоятельно. Например, с помощью сервиса ЕГРН.Реестр.

Это быстрее, чем через официальные структуры — без всяких очередей и вообще походов в отделение Росреестра или МФЦ, с помощью компьютера или смартфона в любое удобное время, хоть ночью.

Справка в формате PDF придет на электронную почту. Ее можно распечатать или в оригинальном формате отправить продавцу.   

Заказать выписку ЕГРН прямо сейчас!

Елизавета Кобрина, Олеся Москевич 

Налог при продаже дома: рассчитываем и сокращаем сумму налога

Продажа недвижимости – ситуация, в которую рядовые граждане попадают нечасто. Поэтому процедура эта для многих неизвестная, содержащая в себе «подводные камни». Часть из них касается налогового вопроса.

Нужно ли платить налог при продаже дома, к примеру? Какой будет сумма и как посчитать её заранее? Существуют ли льготы для продавцов? В данном тексте содержатся ответы на распространённые вопросы и раскрываются факторы, на них влияющие.

Факторов, оказывающих влияние на расчёт и уплату налога немного, но знать о них должен каждый собственник недвижимости. Так, налог при продаже дома зависит от времени владения им, кадастровой и рыночной цены на жильё, расходов на покупку этого жилья, если они были понесены. Разберём по пунктам.

Расчет налога с реализации дома вместе с земельным участком

Налог при продаже дома

Кто и почему платит налог?

Каждый работающий официально гражданин России является налоговым резидентом и обязан отчислять 13% от заработной платы государству. Как правило, за наёмных сотрудников удержание и отчисление производят налоговые агенты – работодатели.

Но существуют и другие типы налогов, при уплате которых граждане являются агентами по налогам для себя. Один из таковых, пропускающих звено «работодатель» – налог, уплачивающийся на доходы при продаже жилых объектов недвижимости.

Ежегодно крайним сроком, чтобы самостоятельного декларировать полученный доход от реализации дома, квартиры или иного жилья, установлено 30 апреля.

Если физическое лицо не уплатит имущественный сбор или перечислит в казну государства неполную сумму, его могут ожидать штрафные санкции в размере от пяти до двадцати процентов от суммы налога.

Гражданин, умышленно занизивший доход и указавший в декларации цифру меньшую, чем заработал, претендует на более суровое наказание – денежный штраф, составляющий сорок процентов от реальной суммы полученного дохода.

Теперь разберёмся, как эту саму сумму посчитать безошибочно и из чего она складывается.

Видео — Налоговый вычет при продаже имущества

Продаём дом: общая информация о налоге

Чаще всего человек, продающий жилой дом, обязан заплатить налог в счёт государства. Почему «чаще всего»? Потому, что уплата налога связана с двумя факторами:

  1. Рыночная стоимость жилья.
  2. Временной промежуток, в котором продавец домом владел как собственник.

Рассмотрим первый фактор – цену. В зависимости от времени, когда гражданину официально передали собственническое право на объект жилой недвижимости, определяют налогооблагаемую цифру доходов, полученных при продаже. Рубежом является 2016 год.

Читайте также:  Договор сервитута земельного участка: оформляем правильно

Собственность на жильё, оформленная ранее, влияет на то, что стоимость жилья по кадастру не будет играть роли, а доходной цифрой признается стоимость по договору купли-продажи.

Если дом попал в собственность гражданина позднее 2016 года, доходом, облагаемым имущественным сбором, будет считаться:

  1. Либо стоимость дома по кадастру, умноженная на 0,7, если она выше цены рыночной (70% от цифры по кадастру).
  2. Либо стоимость дома по договору, если цифра будет выше стоимости по кадастру, помноженную на 0,7 (коэффициент понижения).

Кадастровой при этом будет считаться цена, установленная на 1 января года, в котором совершается продажа.

Соответственно, за доход всегда берётся одна, максимальная цифра.

Рассмотрим пример. Сергей Сергеевич Домовицкий продаёт дом, собственником которого стал 2 января 2016 года.

Согласно договору, Домовицкий хочет выручить за недвижимость четыре миллиона рублей, стоимость жилья по кадастру – шесть миллионов рублей.

Получается, что стоимость по кадастру, помноженная на коэффициент понижения (0,7) составит 4,2 миллиона рублей, что выше договорной цены. Значит, облагаться налогом будет конкретно эта, большая цифра.

Если же дом Домовицкого по договору стоит 8,3 миллиона рублей, а его цена по кадастру составит 10,3 миллиона рублей, то ситуация изменится. Кадастровая стоимость, помноженная на коэффициент 0,7, составит 7,210 миллионов рублей. Соответственно, большей цифрой является договорная цена, её и обложат налогом.

Напомним, что стоимость недвижимости по кадастру представляет её ценность с точки зрения государства. Для расчёта кадастровой цены привлекаются эксперты.

Они оценивают не все дома в индивидуальном порядке, а делят их на группы согласно расположению, году постройки, площади, средней региональной стоимости квадратных метров, инфраструктуре и прочим параметрам.

Узнать стоимость конкретного дома по кадастру может любой пользователь интернета. Нужно посетить портал Росреестра, ввести в специальное поле адрес жилого объекта и нажать кнопку «Поиск».

Важный момент! Гражданин, который покупает (строит) и продаёт недвижимость в один год, может претендовать одномоментно на две имущественные льготы. Первая касается возврата 13% от суммы затрат на жильё.

Все физические лица, получающие заработную плату либо иные доходы в России, считаются налогоплательщиками подоходного налога.

Такие граждане ежемесячно перечисляют в пользу бюджета страны 13% от своей заработной платы или других денежных получений, как, например, продажа дома.

Потому каждый налогоплательщик один раз в жизни имеет право вернуть себе имущественный вычет по НДФЛ, оформив возврат подоходного налога с покупки жилплощади.

Вторая льгота – вычет, составляющий один миллион рублей для продавца, и о ней мы расскажем ниже.

Расчет налога с реализации дома вместе с земельным участком

Государство разрешает плательщикам экономить на налоговых сборах при продаже жилья

Рассчитываем и сокращаем сумму налога

Владелец, продающий дом, завершив сделку, должен передать в инспекцию по месту жительства декларацию, сообщив о доходе, который получил. Совершенно легально уменьшить этот доход, а заодно и налоговый процент, можно двумя способами.

Таблица 1. Как легально налоговый процент?

Способ 1Способ 2
Путём подачи заявления на имущественный вычет. Если продавец понёс расходы при покупке этого дома, уменьшить сумму дохода можно на них.

Заявление на вычет (у работодателя) в инспекцию

Рассмотрим первый пункт. Согласно статье №220 НК РФ, при продаже дома гражданин, владевший им менее трёх лет, претендует на вычет имущественный.

Максимальная его сумма лимитирована одним миллионом рублей за год. То есть налоговый сбор по ставке тринадцать процентов будет уплачен, если стоимость жилья превышает вышеуказанный лимит.

Доход с продажи жилья, стоящего менее миллиона налогом не облагается.

Пример №1. В 2016 году Максим Иванович Жилой продаёт собственный дом, владея им менее двух лет – с 2014 года. По договору цена составляет 3,4 миллиона рублей. Соответственно, за вычетом миллиона (государственная льгота), доход Жилого составит 2,4 миллиона рублей и с него гражданин уплатит 312 тысяч рублей (2 400 000 рублей х 13%).

Пример №2. В 2017 году Иван Сергеевич Калачёв продаёт дом по цене 990 тысяч рублей, когда кадастровая цена жилья составляет 1 300 000 рублей (70% цены по кадастру – 910 000 рублей). Поскольку эта цифра меньше договорной стоимости, как доход засчитывается она. Но доход Калачёва со сделки составит ноль рублей с учётом миллионного вычета.

Пример №3. Семён Петрович Весёлый продает дом, полученный в собственность в 2017 году.

Семён Петрович хочет выручить за него 2,9 миллиона рублей, государство же оценило дом в 4,8 миллионов (70% кадастровой стоимости – 3 360 000 рублей). Доходом будет считаться цена по кадастру, так как она больше договорной.

Применив вычет, Весёлый получит доход в сумме 2 360 000 рублей, с которого заплатит 13% налога – 306 800 рублей.

Важный момент! Если у недвижимости несколько собственников, имущественная льгота в миллион рублей поделится между ними согласно долям. Этот пункт работает, когда дом продают по общему, единственному договору, как единый объект. Когда каждая доля проводится обособленной сделкой и отдельным договором купли-продажи, то каждому собственнику льгота полагается в полной мере.

Пример №4. Жилым домом меньше двух лет владеют два друга – Хорошев и Климов, каждый имеет 1⁄2 доли в нём. Продают жильё по единому договору. Уже известно, что договорная цена – 2,8 миллиона рублей, выше кадастровой.

Следовательно, каждый продавец получит доход в сумме 1,4 миллиона рублей. Налоговый вычет также делится пополам, доход становится меньше (1 400 000 рублей – 500 000 рублей = 900 000 рублей).

И Хорошев, и Климов заплатят по 117 000 рублей налога – это цифра является тринадцатью процентами от суммы полученного дохода.

Пример №5. Хорошев и Климов продают тот же дом, но уже по долям. Сумма каждого договора составляет 1,4 миллиона рублей. Оба продавца пользуются послаблением в сумме один миллион рублей и оба получают в остатке доход в 400 000 рублей. Каждый из граждан заплатит 52 тысячи рублей в виде налогов.

Рассмотрим второй пункт – доходы, из которых вычитаются расходы.

Если гражданин был хозяином дома менее трёх лет, у него есть право уменьшить свой доход со сделки на сумму понесённых трат (приобретение, стройка или ремонт жилья).

В налоговую нужно предоставить официальные бумаги, фиксирующие понесённые траты. Если окажется, что плательщик потратил больше, чем выручил с продажи, имущественный налог обойдёт его стороной.

Пример №1. Сергей Собакевич построил свой дом год назад, потратив 3,6 миллиона рублей. После чего он выставил жильё на продажу, запросив 4,5 миллиона рублей. Соответственно, доход Собакевича составит 900 тысяч рублей, 13-ти процентный налоговый сбор с которых составит 117 тысяч рублей.

Пример №2. Всё также год назад Собакевич построил дом за 3,6 миллиона. Затем ему срочно потребовались деньги, и он реализовал дом за 3,1 миллиона рублей. Несложно посчитать — никакой прибыли гражданин не получил и с него налог взиматься не будет.

Важный момент! Не играет никакой роли, получил ли плательщик между тратами и доходом разницу положительную или отрицательную, он должен отчитаться об этом в инспекции. Для этого подаётся декларация и соответствующий пакет бумаг и документации, подтверждающий расходы. Гражданам, проигнорировавшим требование закона, может грозить денежный штраф.

Расчет налога с реализации дома вместе с земельным участком

Как и любой налог, имущественный сбор должен уплачиваться своевременно

Резюмируем

Граждане нашей страны обязаны выплачивать налоги не только с трудовых, но и иных доходов по базовой ставке в тринадцать процентов. Продажа недвижимости входит в понятие «иной доход» и налогом облагается.

Однако государство предусматривает послабления в некоторых случаях, и плательщики могут неплохо сэкономить на имущественном сборе. С примерами мы рассмотрели основные сценарии, которые могут произойти при продаже дома. Надеемся, что информация была для вас полезной.

Платите налоги вовремя, и тогда проблемы с инспекцией вас не коснутся.

Калькулятор расчёта налога при продаже дома

Перейти к расчётам

Если сумма результата вычета, в калькуляторе, составит минус какое-либо число, тогда налог при продаже дома не засчитывается

Не нашли ответа на свой вопрос?

Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8-804-333-11-40 (Работаем по всей России)

Это быстро и бесплатно!

Все о налоге с продажи земельного участка: когда и как платить, кто освобождается от уплаты

Сбережения

/ 8 сентября 2021 09:22

Подробно рассказываем, что такое налог с продажи земельного участка, как получить льготы и в каких случаях можно вообще ничего не платить.

Доход с продажи земельного участка, как и любой другой, облагается налогом. Его размер зависит от нескольких факторов. Существуют льготы, позволяющие снизить размер налога или вовсе освободиться от него

Представим ситуацию: Лена хочет продать участок. Что ее ждет?

Зачем платить налог при продаже земли

Если вы продаете землю, то получаете доход. В России сразу возникает момент с уплатой обязательного налога. В случае продажи участка его платят все – физические и юридические лица, ИП.

Лена – не предприниматель и не компания, а обычный гражданин. Значит, она просто уплатит НДФЛ в размере 13% или 30% – зависит от того, является ли она резидентом РФ. А вот на ставку для ИП «Добрый пекарь» и ПАО «Газпром» влияет система налогообложения.

Кому точно придется уплатить налог

  • Отвечаем: продавцу любого клочка земли, территориально расположенного в России. 
  • В данном случае не так важно, гражданином какой страны является продавец – налогами облагается доход и граждан РФ, и иностранцев.
  • Получается, налог с продажи земли заплатит и россиянка Лена, и американка Джулия, продающая в России участок дальних родственников.
  • Ставка НДФЛ зависит от того, является продавец налоговым резидентом или нет.

Лена постоянно живет в России, даже ни разу не была за рубежом.

Она, и все, кто проживает в РФ минимум 183 дня подряд в течение года, – платят НДФЛ в размере 13%.

А Джулия – гражданка США. Она приезжала в Россию пару раз на неделю. Джулия и все, кто проживает в РФ менее 183 дней подряд в течение года, платят налог почти в два раза больше – 30%.

Читайте также:  Уведомление об изменении условий трудового договора: как оповестить сотрудника правильно

Если у человека постоянное место жительства в РФ, то его могут признать резидентом, даже при проживании на территории страны менее 183 дней. Такие случаи рассматриваются индивидуально.

Обязательно! Размер налога для тех и других зависит от применяемой системы налогообложения. 

Для индивидуальных предпринимателей расчет налога зависит от того, используют они землю в коммерческих целях или нет

Если юрлицо находится на ОСНО – это общая система налогообложения – налогом облагается прибыль, равная разнице между стоимостью продажи и покупки. Сумму, облагаемую налогом, можно уменьшить на размер дополнительных затрат, возникших при извлечении доходов.

Если юрлицо находится на УСН – это упрощенная система налогообложения – выручка от продажи земли включается в доходы и облагается налогом по ставке 6%. Либо можно воспользоваться схемой «доходы минус расходы», тогда ставка будет равна 15%.

В перечень расходов не войдет первоначальная стоимость земли. Но если участок куплен для перепродажи, его можно внести в расходы. Также в перечень можно включить расходы, непосредственно связанные с продажей земли. Например, если при продаже вы потратили дополнительные суммы на нотариуса или риелтора, на оплату документов и госпошлины. Важно подтвердить расходы соответствующими документами.

Индивидуальный предприниматель может еще на этапе регистрации отметить, что он планирует заниматься продажей земли или хочет, например, выращивать клубнику. В таких случаях при УСН выручка зачтется в раздел доходов.

Случаи, когда платить не нужно

Тема налогов не всегда приятна. Тем более, когда доход не очень явный. Например, для многих оказывается сюрпризом, что налогом облагается даже земля, переданная по наследству, – она тоже расценивается как получение дохода.

Возникает закономерный вопрос – как сэкономить? Единственный способ законно освободиться от налогообложения и декларирования во время продажи участка – длительное владение.

Кто те счастливчики, которые могут забыть про налог

Свободны от уплаты собственники участка, которые владеют им от 3 или от 5 лет (зависит от цели покупки земли).

Порог владения 3 года в следующих случаях:

  • участок достался в наследство;
  • землю подарил близкий родственник;
  • земля приватизирована;
  • участок купили по договору ренты;
  • землю купили до 2016 года.

Порог владения 5 лет:

  • во всех остальных случаях.

Если у ИП есть участок, который он не использует для предпринимательской деятельности, – например, не выращивает клубнику на продажу и не занимается перепродажей участков – с денег, полученных при продаже земли, он заплатит налог согласно правилам, действующим для физлиц. 

Например, Василий открыл ИП «Добрый пекарь». Помимо участка, на котором находится его пекарня, у него есть земля, которую он купил для строительства дачи. Если он продаст землю под строительство раньше оговоренного срока владения – налог придется заплатить. А если будет владеть им больше срока – налога на этот доход не будет.

У Лены возник закономерный вопрос: за что и какой платить налог, если продаешь землю с домом на ней?

Продавая участок с домом, нужно иметь в виду, что хоть налогу и подлежит весь доход, срок владения для каждого объекта считается по отдельности. Например, если за вами числится участок на протяжении шести лет, то платить налог с продажи не надо. А если владеть домом всего полгода и решиться на продажу – надо.

Как узнать начало срока владения

Лена хочет продать землю и не платить налог. Для этого нужно уточнить начало срока владения.

Она может найти эту информацию:

Объясняем, какой налог вы заплатите при продаже недвижимости при разных условиях

Например, вы продаете квартиру. Или дом. Или гараж. Или только одну комнату. Какой налог придется заплатить с продажи? В разных случаях и налог будет разным, или его не будет вообще — давайте разбираться.

Если вы решили продать свою квартиру, которой владеете больше минимального предельного срока — то налог платить не нужно. Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, приобретенного с 01 января 2016 года, составляет 5 лет. Это регламентировано Налоговым кодексом РФ (ч. 4 ст. 217.1.)

На недвижимость, купленную до 01 января 2016 года, минимальный период владения имуществом составляет 3 года (3 ст. 217.1 НК РФ).

Однако и тут есть исключения.

Минимальный 3-х летний срок владения недвижимостью  устанавливается только для имущества, которое соответствует хотя бы одному из этих условий.

1) Право собственности получено гражданином в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника. Согласно ст. 14 СК РФ, близкими родственниками являются: родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры).

2) Право собственности получено налогоплательщиком в результате приватизации.

3) Право получено гражданином — плательщиком ренты после передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Например: мама подарила вам квартиру, а вы решили ее продать. Но она находится у вас в собственности менее 3-х лет — поэтому продажа будет облагаться налогом. А вот если вы владеете квартирой больше 3-х лет, то сделка от налога освобождается.

С какой суммы все-таки уплачивается налог?

При продаже недвижимости (жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков или долей в одном из таких объектов), которая находится у вас в собственности меньше минимальных сроков владения — налогом не облагается сумма в 1 000 000. Остаток суммы от стоимости квартиры будет уже облагаться налогом в 13% (ч. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Например: вы продаете квартиру за 2 200 000 рублей. Вы купили ее в 2017 году, и она находится у вас в собственности всего 2 года. То есть, меньше минимального предельного срока владения.

В этом случае не облагаться налогом будет только 1 000 000 рублей от общей стоимости квартиры.  А все, что свыше — а именно 1 200 000 рублей — будет облагаться налогом по ставке 13%.

Сумма налога на эту сумму составит 156 000 руб.

От продажи другой недвижимости, которой вы владеете меньше минимального предельного срока владения, налогом не облагается сумма в 250 000 рублей.

Например: вы продаете гараж, и он не относится к тому списку недвижимости, который мы указали выше. Поэтому вся остаточная стоимость гаража, которая превышает порог в 250 000 рублей, будет облагаться налогом в 13%.

Важно! Если за один налоговый период (1 календарный год) вы продаете несколько объектов недвижимости, которые находятся у вас в собственности меньше максимального предельного срока, то освобожденные от налога части стоимости не суммируются.

Пример: вы продали квартиру и гараж за один календарный год. Необлагаемая налогом сумма будет составлять всего 1000 000 рублей, а не 1250 000 рублей. Если Вы продали 2 гаража  — то 250 000 рублей, а не 500 000.

Зато можно уменьшить сумму своих доходов, облагаемых налогом. Для этого нужно документально подтвердить расходы, которые связаны с приобретением имущества (ч2 п. 2 ст. 220 НК РФ ).

Например: вы приобрели квартиру за 2 200 000 рублей и продаете ее по этой же стоимости. Если есть нужные документы об оплате — сделка не будет облагаться налогом.  

Если вы продаете квартиру, которая находится в строящемся жилом доме и которую вы приобрели по договору долевого участия, то вы также имеете право уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов (с помощью документально подтвержденных расходов на квартиру).

Однако с 01 января 2016 года при продаже недвижимости, которую вы приобрели уже после этой даты, нужно обращать внимание еще и на кадастровую стоимость объекта. И вот, почему.

Вы продаете квартиру. При этом вы получили с продажи доход, и его сумма меньше кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7.

В этом случае налогооблагаемая база при продаже квартиры будет рассчитываться из кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Это правило действует, если стоимость вашей квартиры меньше кадастровой стоимости на начало того года, в течение которого вы продали квартиру (ч. 5 ст. 217.1 НК РФ).

В случае, если кадастровая стоимость не определена в начале того года, когда вы продали квартиру — это правило не применяется.

Например: вы продали квартиру за 2 500 000 рублей, а кадастровая стоимость объекта на 1 января года совершения сделки составляла 4 000 000 руб. Вот, как рассчитывается налог:

4000000*0,7=2 800 0002 800 000 руб. – налоговая база 13%(2800 000-1000 000)*13%=234 000 руб.В данном случае 1 000 000 – это необлагаемая сумма налога (в соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ)

Итоговая сумма налога: 234000 руб.

Как рассчитать налог при продаже домов и земли?

Rumo/Depositphotos

В данной ситуации земельный участок находился в собственности более минимального срока, который дает право на безналоговую продажу, а построенные дома — менее минимального срока (по общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет).

Соответственно, доход в виде стоимости земельного участка не будет облагаться НДФЛ, а доход от продажи домов будет подлежать обложению НДФЛ.

В связи с этим в договоре купли-продажи земельного участка с домами очень важно разделить стоимость земельного участка и стоимость каждого дома.

В противном случае есть риск, что вся сумма продажи участка и недвижимости может быть признана налогооблагаемым доходом, то есть минимальный срок владения налоговые органы могут отсчитывать от последней из дат, которой является дата регистрации домов.

  • Какие налоги нужно платить при продаже дома в 2018 году?
  • Какой налог платить при продаже дома и участка?
  • Существенно занизить стоимость домов в договоре купли-продажи не получится: если дома будут проданы по цене менее 70% их кадастровой стоимости, то для налогообложения доходом будет признаваться кадастровая стоимость дома, умноженная на коэффициент 0,7 (коэффициент может отличаться в зависимости от региона).

Для того чтобы уменьшить налог, подлежащий уплате, Вы можете подтвердить расходы, понесенные на строительство домов.

В этом случае НДФЛ по ставке 13% будет взиматься не с полной стоимости каждого дома, указанной в договоре купли-продажи, а со стоимости домов за вычетом фактически произведенных расходов на их строительство.

При этом расходы должны быть документально подтверждены (то есть должны иметься чеки, платежные документы, договоры и т. д.).

Альтернативно можно воспользоваться налоговым вычетом и уменьшить доход от продажи каждого дома на 1 млн рублей (данный вычет, в отличие от вычета на приобретение недвижимости, применяется неограниченно, а не единожды). Какой способ выгоднее для Вас, зависит от размера расходов, которые Вы понесли на строительство и которые Вы можете подтвердить.

Читайте также:  Оскорбление личности: как защитить себя

Отвечает специалист по налоговому планированию ООО «Юмис» Юлия Макарова:

При исчислении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц необходимо учитывать доходы от продажи имущества, в рассматриваемом случае это 2,1 млн.

Вышеуказанные доходы можно уменьшить на сумму налогового вычета в размере 1 млн для жилого дома либо на сумму фактически произведенных расходов.

К расходам можно отнести стоимость приобретения земельного участка и документально подтвержденные расходы по строительству на участке жилых домов.

Как законно продать дом, который построил сам?

Как рассчитать налог при продаже домов и земли?

Отвечает руководитель группы компаний «Центр правового обслуживания» Анна Коняева (Санкт-Петербург):

В рассматриваемой ситуации продаются несколько объектов: земельный участок и возведенные на нем дома. В соответствии со статьей 217.

1 Налогового кодекса РФ гражданин может продать недвижимость без уплаты НДФЛ в случае, если она находилась в собственности в течение минимально предельного срока владения или дольше. Для недвижимости, право собственности на которую оформлено до 01.01.

2016, такой срок составляет три года, а для объектов, полученных в собственность после этой даты, пять лет.

Земельный участок зарегистрирован в 1996 году и находится в собственности более трех лет, следовательно, НДФЛ после его продажи платить не нужно. Права собственности на дома получены в 2018 году, они находятся в собственности менее пяти лет, значит, доход с их продажи подлежит налогообложению по ставке 13%.

Уменьшить размер налога можно, оформив налоговый вычет при продаже имущества или вычет в размере фактически произведенных расходов на строительство домов (статья 220 Налогового кодекса РФ). В последнем случае расходы необходимо подтвердить документально.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Момент возникновения права собственности — это момент регистрации прав в Росреестре, в связи с чем земельный участок освобождается от уплаты налогов.

На дома, зарегистрированные на этом участке, будет действовать налоговый вычет в размере 1 млн рублей, который можно использовать ежегодно.

В данной ситуации выгоднее будет каждый из домов продавать по 500 тысяч рублей, а участок — за оставшуюся сумму, чтобы минимизировать затраты по налогам.

С какой суммы платить налог за продажу участка?

Надо ли платить налог при продаже участка?

Отвечает руководитель отдела продаж «Истринской долины» Алексей Шаров:

При продаже участка Вы освобождаетесь от уплаты налога, так как он находится у Вас в собственности более пяти лет. А вот при продаже дома Вам будет необходимо оплатить налог.

Если дом оформлен как жилой, то вычет составит 1 млн рублей. Если он в документах фигурирует как дача, то вычет составит 250 тысяч рублей.

Поэтому при продаже выгоднее составить два отдельных договора купли-продажи: один на землю, другой на дом.

  1. Текст подготовила Мария Гуреева
  2. Не пропустите:
  3. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  4. Нужен ли нотариус при продаже дома с участком?

Купила землю, построила дом. За какой год я могу вернуть НДФЛ?

Могу ли я продать недостроенный дом на участке ИЖС?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Налог с продажи недвижимости в 2021 году: что изменилось и как сэкономить

  • Если истек минимальный срок владения
  • Для разных случаев он составляет три или пять лет владения.
  • Минимальный срок владения три года, если недвижимость:
  • считается единственной и на момент сделки у продавца нет в собственности других жилых помещений. Исключение — если купить второе жилье и в течение трех месяцев продать первое;
  • приватизировали;
  • получили в наследство или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
  • передали в обмен по договору пожизненного содержания с иждивением.
  1. В остальных случаях минимальный срок владения — пять лет.

  2. Входите в льготную категорию
  3. Согласно статье 407 НК РФ, от уплаты налога на имущество освобождаются герои Советского Союза и Российской Федерации, ветераны боевых действий, инвалиды, семьи военнослужащих и другие льготные категории.

  4. Льгота предоставляется только на один вид имущества из указанных в законе:
  • квартиру, часть квартиры или комнату;
  • жилой дом или его часть;
  • гараж и машино-место;
  • хозяйственное строение;
  • земельный участок.

Например, если у ветерана в собственности есть квартира, земельный участок и гараж, освободить от налога он сможет только один из объектов на выбор.

Пенсионерам, инвалидам и владельцам хозяйственных строений площадью до 50 кв. м льгота рассчитывается автоматически, подтверждать самостоятельно ее не надо. Остальные могут получить льготу через Госуслуги или в ближайшем центре МФЦ — его рассмотрят и дадут ответ в течение 30 суток.

Продали по цене покупки или ниже

  • Если недвижимость была продана дешевле, чем покупалась, но не меньше, чем за 70% кадастровой стоимости, которая рассчитывается на 1 января того года, в котором заключили сделку.
  • Квартира продана по цене покупки, и эта стоимость не меньше 70% кадастровой цены.

По Федеральному закону от 02.07.2021 № 305-ФЗ доход с продажи недвижимости физлицом облагается налогом НДФЛ в размере 13% для налоговых резидентов России и 30% для нерезидентов.

Налоговые резиденты — это люди, которые находятся в России не меньше 183 дней в году. Такой статус могут иметь и иностранцы, а россияне, постоянно живущие за границей, могут налоговыми резидентами не быть.

Исключение: сотрудники ведомств в командировках и российские военные, которые служат в других странах.

НДФЛ = Стоимость квартиры х 13%

Стоимость квартиры — сумма, указанная в договоре купли-продажи, или 70% от кадастровой стоимости жилья — зависит от того, какая из цифр больше.

Кадастровая стоимость имущества — это цена недвижимости, которую определяет государство по методу массовой оценки жилья в определенном регионе. Она учитывает только общие характеристики жилья: транспортную доступность, местную инфраструктуру и район.

Узнать кадастровую стоимость жилья можно на сайте Росреестра.

Появились льготы для дольщиков

Для участников жилищно-строительных кооперативов и покупателей квартир в новостройках и квартир по договору долевого участия срок владения отсчитывается с момента оплаты, а не с даты регистрации права собственности . Теперь, если купить квартиру на этапе котлована и через три года продать ее, когда дом достроят, налог платить не придется.

Сократился срок получения налогового вычета

Согласно Федеральному закону от 20.04.2021 № 100-ФЗ, получить налоговый вычет после продажи квартиры, земельного участка и дома станет проще.

Теперь не надо составлять декларацию НДФЛ-3 — достаточно подать заявление в личном кабинете налогоплательщика для физических лиц. Налоговая сама соберет все данные и отправит предзаполненное заявление в личный кабинет.

Останется только перепроверить данные и добавить дополнительную информацию.

Применить фиксированный вычет. Он уменьшает сумму, с которой необходимо платить налог. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей для жилых помещений и 250 000 для гаражей и других нежилых объектов. Он применяется ко всем проданным объектам за год в целом, если их было несколько.

Например, Михаил за год продал квартиру за 7 млн рублей и дачный участок с жилым домом за 3 млн рулейб. За счет вычета ему нужно будет заплатить налог не с 10 млн рублей, а с 9 млн рублей (7 млн рублей + 3 млн рублей — 1 млн рублей).

Если при этом цена продаваемой недвижимости меньше 1 млн рублей, то платить налог не надо, так как его полностью покроет вычет.

Если собственников несколько, вычет 1 млн или 250 000 рублей распределяется между совладельцами пропорционально их доле.

Вычесть расходы на покупку недвижимости. Вы можете заплатить только за разницу между суммой покупки и продажи квартиры. Если квартиру получали по программе реновации, учитываются траты на покупку квартиры, которую сдали в обмен на новую.

Например, Юлия покупала квартиру за 10 млн рублей, а продала за 12 млн рублей. НДФЛ она заплатит не за 12 млн рублей, а только за 2 млн рублей, так как вычла 10 млн рублей в качестве расхода. В итоге она заплатит налог в размере 260 000 рублей (13% от 2 млн рублей).

Как получить вычет

Заявление подают через личный кабинет налогоплательщика для физических лиц. Для этого понадобятся копии договоров купли-продажи, мены и т. д. Если хотите вычесть расходы, понадобятся банковские выписки, платежные поручения и другие документы, подтверждающие факт купли-продажи и сумму сделки.

Налоговые органы проверят и соберут информацию и пришлют предзаполненное заявление для утверждения. Если подать информацию до 1 марта следующего года, оно придет до 20 марта. Если позже — в течение 20 суток после подачи. Решение о возврате принимают в течение трех дней, а деньги в случае положительного решения перечисляют в течение 15 суток.

Есть три способа подать декларацию по форме НДФЛ-3 — через Госуслуги, сайт ФНС или в налоговой инспекции по месту регистрации до 1 декабря текущего года. Если не заплатить, будут начисляться пени в размере 1/300 от текущей ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Если продать жилое имущество меньше чем за 1 млн руб. или нежилое за 250 тыс. руб., декларацию подавать не надо.

Финуслуги — это первая платформа личных финансов, на которой можно открывать вклады, покупать страховки, брать кредиты в разных банках и компаниях, а также инвестировать и управлять своими продуктами 24/7 онлайн в едином личном кабинете.

Зарегистрироваться на Финуслугах

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.