Продажа доли в однокомнатной квартире не запрещена, но на такое предложение сложно найти покупателя, так как она сама по себе невыгодна.
Дело в том, что при продаже доли в однокомнатной квартире выделить эту самую долю не получится, так как квартира вообще состоит из одной комнаты. В таком случае речь идти может только об имущественном выделе доли, а не физическом. А подобные предложения жилья малому кому нужны, разве что для получения законной прописки.
Об особенностях таких сделок купли-продажи и поговорим далее — как их оформлять, какие особенности нужно учесть и как найти покупателя на такое предложение.
Законодательная сторона вопроса
С 2016 года законодательство в области продажи частей недвижимости изменилось. Теперь нужно учитывать такие факторы:
- дольщики обязаны отчуждать доли у совладельцев только с участием нотариуса. Другими словами: продать долю можно только в том случае, если будет нотариально заверенное согласие на это остальных владельцев. Иным способом сделку не зарегистрируют в Росреестре;
- обязательно должно быть соблюдено правило преимущественной покупки — это значит, что прежде чем продать долю третьему лицу, владелец ее должен предложить выкупить остальным совладельцам. И только после их письменного отказа можно начинать продажу.
Игнорировать права совладельцев не лучшая идея, потому что потом, уже после сделки, они могут ее оспорить, так как их права нарушены — согласно статье 250 ГК РФ.
Продажа доли в однокомнатной квартире сложный процесс еще и потому, что в случае надобности ее отчуждения сделать это очень сложно — отчуждать по факту не из чего.
Если вам нужно продать долю в своей однокомнатной квартире, лучше поступить следующим образом:
- договорится с собственником остальной части недвижимости о выкупе его доли или продажи ему своей;
- зарегистрировать сделку у нотариуса, а потом в Росреестре.
Если же совладелец никаким образом не хочет идти на такие меры, то нужно получать у него письменный отказ на выкуп части и продавать ее третьим лицам. Но, больших денег за такую сделку получить невозможно — не из чего.
Как продается доля в однокомнатной квартире?
Сделка такого характера почти ничем не отличается от продажи доли в другой недвижимости. Сложности возникают только на этапе поиска клиентов, так как на такое предложение желающих мало.
Порядок действий при продаже части однокомнатной квартиры:
- получить письменный отказ на выкуп доли от совладельца. Предложение о покупке нужно направлять минимум за 30 дней до предполагаемого старта продажи третьему лицу. Срок в 30 дней установлен законом на то, чтобы совладелец принял решение — покупать или нет и известил об этом продавца;
- подготовить необходимые для продажи недвижимости документы (их список укажем ниже);
- найти клиента, обсудить с ним условия сделки;
- составить предварительный договор купли-продажи у нотариуса, получить задаток за долю;
- оформить сделку в оговоренные сроки, заверить ДПК у нотариуса.
После этого, новый собственник идет в Росреестр с ДПК и документами на долю квартиры, чтобы перерегистрировать право собственности на себя.
Продавец должен подготовить для продажи такие документы:
- копия и оригинал своего паспорта;
- оригинал отказа от покупки доли совладельцем;
- правоустанавливающие документы на свою часть квартиры;
- выписка из ЕГРН. Она нужна для того, чтобы увидеть, кто прописан по адресу, есть ли обременения;
- справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам по своему лицевому счету. А до продажи лицевые счета лучше разделить;
- если состоит в браке, то письменное согласие супруги(а) на продажу доли;
- если по адресу прописан несовершеннолетний, то перед сделкой его нужно снять с регистрации, а в органе опеки получить разрешение на сделку.
Не обязательно, но не будет лишним, иметь на руках такие документы:
- справка из психоневрологического диспансера о дееспособности;
- технический и кадастровый паспорт на квартиру;
- поэтажный план из БТИ.
Выписку из ЕГРН лучше брать под сделку, чтобы там была актуальная информация и у покупателя не возникало лишних вопросов.
Что делать, если второй собственник против?
В таком случае никаких проблем для продавца все равно не будет, если он соблюдет правило преимущественной продажи — согласно статье 250 ГК РФ направит письменное предложение о выкупе доли и выждет 30 дней.
Если по истечению этого времени совладелец не даст ответа, то можно продавать долю третьим лицам. Как доказательство того, что право совладельца нарушено не было, будет документ, подтверждающий отправку ему извещения.
Это может быть талон из почты, уведомление о вручении адресату письма.
Расходы на оформление сделки
Из обязательных расходов это:
- госпошлина за нотариальное удостоверение ДПК — 0,5% от стоимости сделки;
- госпошлина за регистрацию права собственности — 2000 рублей, это расход покупателя, продавец оплачивает 350 рублей за себя;
- выписка из ЕГРН — 450 рублей бумажный вариант, 200 электронный;
- оплата услуг нотариуса — индивидуально, зависит от тарифов специалиста.
Как оплачивать эти расходы стороны решают сами — могут поделить пополам, может на себя взять кто-то один.
Исходя из юридической практики, продать долю в однокомнатной квартире сложно, так как это неликвидный актив. Проживать там вряд ли будет посторонний человек, потому что у него не будет даже своей комнаты, а выделить долю физически тоже невозможно. Но, и на такие варианты можно найти клиентов, правда больших денег такие сделки не стоят.
Как продать долю в однокомнатной квартире: алгоритм действий
Многие граждане РФ вкладывают личные сбережения в недвижимость. Но нередко денег на полноценное жилье не хватает, потому человек становится владельцем доли в квартире.
В каком-то плане долевая собственность – это неплохое решение для вложения небольшой суммы средств. Однако по факту дольщики платят налоги за ту недвижимость, которую даже не могут фактически использовать.
К тому же, продажа доли – это достаточно сложный и хлопотный процесс.
Ситуация осложняется, если речь идет об однокомнатной квартире. В данном случае выделить доли в натуре не удастся. Ниже мы рассмотрим, можно ли продать долю в однокомнатной квартире.
Продажа доли в однокомнатной квартире
По закону РФ каждый гражданин имеет право самостоятельно распоряжаться объектами, находящимися в его законной собственности. Однако права дольщика ограничиваются сособственниками.
Таким образом, принятие решений об использовании жилья придется вместе. Ситуация осложняется в том случае, если совладельцы не являются членами семьи или родственниками.
Наиболее разумным выходом из такой ситуации будет продажа доли одному из сособственников.
Способы продажи
Выделяют два вариант продажи доли в однокомнатной квартире:
- по взаимному согласию;
- через суд.
По согласию сторон
Проще всего будет продать долю в однокомнатной квартире по взаимному согласию сторон. Здесь возможны следующие варианты:
- Выкуп. Выставляя свою долю квартиры на продажу, гражданин обязан уведомить об этом совладельцев. Если один из них принимает предложение, то стороны могут приступать к заключению договора купли-продажи. Недостаток такого способа в заниженной стоимости доли. В большинстве случаев ее приходится продавать на 20-30% дешевле в сравнении с рыночной стоимостью. Но здесь есть и преимущество, ведь собственнику не нужно искать покупателя, и он сможет получить деньги в краткие сроки.
- Совместная продажа. Оговорив цену объекта, все дольщики решают выставить недвижимость на продажу. После реализации квартиры, каждый собственник получит сумму, соразмерную той части, которой он владел. Преимущество этого способа в том, что каждый сособственник сможет продать свою долю по рыночной стоимости. Финансовые выгоды очевидны, но потребуется согласие всех дольщиков.
Например, два брата получили в наследство однокомнатную квартиру. По закону, каждый из них стал собственником половины жилья. Братья решили продать недвижимость, а вырученные деньги разделить пополам. Оговорив цену, они наняли риелтора, и уже через месяц получили деньги.
Через суд
Обращение в суд целесообразно в следующих случаях:
- Чтобы выкупить незначительную долю у собственника. Если во владении одного из дольщиков находится малая часть имущества, то его можно принудить к продаже через суд. Однако для этого у гражданина должно быть другое жилье, в котором он проживает по факту. Перед подачей заявления в суд, истцу необходимо положить на счет сумму, достаточную для выкупа доли ответчика.
- Для принуждения одного из совладельцев к выкупу своей доли. Иногда использование квартиры, находящейся в долевой собственности, становится невозможным для некоторых дольщиков. Например, если жилье использует семья с малолетними детьми, то суд может запретить новому владельцу вселение. Тогда последний имеет право обязать других собственников выкупить его часть, поскольку он не может использовать недвижимость по назначению. Кроме того, он способен взыскать денежную компенсацию за использование своей доли.
Рассмотрим еще один пример. Гражданин получил в наследство ¼ доли в однокомнатной квартире. ¾ жилья владеет дядя новоявленного собственника, который проживает здесь вместе со своей женой.
Наследник не планировал жить в квартире и предложил жильцам выкупить его долю, но получил отказ.
Он обратился в суд, не только принудив ответчика к выкупу своей части, но и получив денежную компенсацию за ее использование.
Основной минус судебных разбирательств заключается в существенных временных затратах. Эта процедура может занимать до 1 года.
Алгоритм действий
Рассмотрим подробный алгоритм действий для продавца:
- Обсуждаем сделку с дольщиками. Как говорилось выше, на продажу доли по рыночной стоимости рассчитывать не приходится.
- Собираем необходимые документы.
- Оформляем договор купли-продажи.
- Обращаемся к нотариусу.
- Оплачиваем государственную пошлину.
- Получаем документы.
Какие бумаги понадобятся
Чтобы продать долю в однокомнатной квартире, гражданину потребуются следующие бумаги:
- удостоверения личности продавца и покупателя;
- выписка из домовой книги;
- техпаспорт на жилье;
- выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающая документация на долю в квартире;
- акт приема-передачи;
- справка об отсутствии обременений на объект;
- доверенность (нужна в том случае, если одна из сторон действует через представителя);
- согласие супруга на сделку (если объект находится в супружеской собственности);
- заявление о регистрации прав собственности.
Это базовый перечень документов, который может быть увеличен при наличии особых обстоятельств. Например, если одним из дольщиков является ребенок, не достигший 18-летия. Тогда для продажи объекта обязательно потребуется согласие органов опеки. Для этого заявитель должен обратиться в отдел, расположенный по месту регистрации несовершеннолетнего.
Нюансы оформления
Факт перехода прав на недвижимое имущество подтверждается договором. Его оформляют в письменной форме. Проект контракта можно заказать в нотариальной конторе. Эта услуга оплачивается отдельно.
В документе должны содержаться следующие данные:
- название договора;
- место оформления;
- сведения об объекте недвижимости;
- данные продавца и покупателя;
- размер продаваемой доли;
- порядок передачи средств;
- ответственность сторон;
- подписи участников.
Обращение к нотариусу
Продажа доли в однокомнатной квартире возможна только через нотариуса. С 2016 года договор подлежит обязательной заверке в нотариальной конторе.
Обязанности нотариусов были расширены в 2019 году. Теперь после заверки договора специалист обязан самостоятельно передать его в Росреестр для последующей регистрации. От участников сделки требуется только оформление заявления и оплата государственной пошлины.
Затраты
Продажа доли в однокомнатной квартире предполагает следующие расходы:
- Сбор документов. Здесь все зависит от ситуации. В некоторых случаях требуется узаконить перепланировку, оформить право собственности, перерегистрировать технический паспорт и т. д. Каждая из этих услуг оплачивается отдельно.
- Нотариальные услуги. Оплачиваются в размере 0,5% от стоимости недвижимого имущества.
- Государственная регистрация – 2000 рублей.
- Дополнительные нотариальные услуги. Зависят от региона. Средние расценки составляют 5-6 тысяч рублей.
- Подготовка проекта контракта – 3-4 тысячи рублей, в зависимости от региона.
Расценки нотариальных услуг определяются региональными нотариальными палатами. Перед тем, как заключить договор, стороны могут узнать о средних ценах по региону на сайте нотариальной палаты.
Особенности налогообложения
С момента перехода имущественных прав, покупатель наделяется обязанностью по уплате налога на имущество. Теперь он становится полноправным владельцем недвижимости.
По результатам сделки продавец оплачивает НДФЛ в размере 13% от стоимости объекта. Граждане освобождаются от уплаты налога при продаже имущества, если:
- человек получил долю по наследству и владел ей более трех лет;
- гражданин купил недвижимость более пяти лет назад.
Продажа доли без согласия второго собственника
Иногда, желая продать долю, гражданин не может договориться с другими собственниками. Если речь идет о большой квартире, то эта ситуация разрешается без каких-либо проблем. Однако в случае с «однушками» дела обстоят куда сложнее. Даже через суд крайне редко удается установить порядок использования однокомнатной квартиры. К тому же, такое жилье не позволяет выделить долю в натуре.
Поэтому при продаже части однокомнатной квартиры можно поступить следующим образом:
- Продать долю гражданам для последующего оформления прописки. Если человек не планирует проживать в квартире, а интересуется лишь получением прописки, то такой вариант будет для него отличным решением.
- Обратиться к риелторам, которые позаботятся о подселении «профессиональных соседей». Это лица, которые за определенное вознаграждение вселяются в жилые помещения, принуждая жильцов согласиться на продажу объекта. Однако этот вариант не подходит тем гражданам, которые хотят сохранить хорошие отношения с дольщиками.
Следует понимать, что при продаже доли гражданину не требуется согласие других дольщиков. При этом они сохраняют за собой право преимущественного выкупа.
О преимущественном праве
Планируя продать недвижимость, дольщик обязан уведомить совладельцев о своем намерении. Если кто-то из них захочет выкупить долю, он получает приоритет в покупке перед третьими лицами.
Относительно статьи 250 Гражданского кодекса РФ, предоставление права преимущественного выкупа происходит следующим образом:
- Составляется уведомление.
- Документ вручается каждому дольщику.
- Теперь продавец должен выждать в течение 30 дней. Если в течение этого срока не поступит никаких уведомлений от сособственников, он имеет право продавать объект третьим лицам.
- Выставление недвижимости на торги.
В письменном уведомлении должны содержаться сведения о стоимости доли и предмете сделки. Документ можно вручить лично в руки или же отправить телеграммой.
Возможные риски
Перед тем, как продать долю в однокомнатной квартире, владелец должен знать обо всех рисках. Чаще всего возникают следующие сложности:
- Перевод права выкупа. Если сособственник не получил уведомление, но при этом имел возможность выкупа доли, он может перевести на свое имя уже совершенную сделку. Подобное право возникает в течение трех месяцев с того момента, когда дольщик узнал о продаже.
- Несовершеннолетние совладельцы. При продаже объекта, одним из собственников которого выступает несовершеннолетний гражданин, необходимо уведомить органы опеки. Представители данного госоргана редко дают разрешение на продажу, так как вселение постороннего лица будет нарушать интересы ребенка.
- Сложности в поиске покупателей. Не рекомендуется подключать к процессу продажи агентства недвижимости. Их сотрудники будут делать все возможное, чтобы максимально сбить цену, затягивая с продажей. Поэтому искать покупателей лучше лично.
Сделки, связанные с продажей долей недвижимости, являются юридически сложными. Чтобы упростить и ускорить процесс, часть квартиры лучше продавать сособственникам. Так продавец избежит бумажной волокиты и подводных камней.
Продажа доли в однокомнатной квартире на выгодных условиях для собственника: инструкция к применению
- Продажа доли в однокомнатной квартире является достаточно сложным процессом.
- Трудность заключается в том, что такой вариант менее всего интересен для покупателя.
- Поэтому на практике такой объект недвижимости обычно продают по заниженной цене.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16
. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
Можно ли продать долю в однокомнатной квартире?
Для каждого отдельного обладателя все действия по отчуждению такого имущества будут совершаться только в отношении их части квартиры.
Поэтому продать долю в однокомнатной квартире можно. Но при этом важно знать юридические тонкости такого процесса.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
Главным регулятором законности осуществления процедуры купли-продажи части квартиры выступает Гражданский Кодекс Российской Федерации.
Согласно ст. 244 ГК РФ, недвижимое имущество может находиться в долевой собственности как с выделением доли каждого собственника, так и без такового (в случае совместной собственности).
Преимущественное право покупки доли, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, принадлежит остальным собственникам.
В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ, продать часть жилой недвижимости постороннему покупателю можно не ранее, чем через месяц после направления извещения о своем намерении другим собственникам или сразу же после получения от них отказа от преимущественной покупки.
В п. 3 ст. 250 ГК РФ описаны последствия нарушения преимущественного права покупки.
Договор купли-продажи части в однокомнатной квартире оформляется стандартным образом в соответствии со ст. 554 и ст. 555 ГК РФ.
Передача объекта осуществляется по акту приемки-передачи, согласно ст. 556 ГК РФ.
- Для долевого собственника
- Для долевого собственника продать свою часть в однокомнатной квартире не составит труда, если будут соблюдены все формальности.
- Главное — оповестить других владельцев о своем намерении в оговоренные законом сроки.
- Для совместного собственника
Собственники имеют право делить объект недвижимости как на равные, так и неравные части.
Кому нужна доля в однокомнатной квартире?
Можно выделить следующие причины, по которым приобретают долю в однокомнатной квартире:
- недостаток финансовых средств для покупки целого объекта недвижимости или комнаты в коммуналке;
- если в квартире никто не проживает — чтобы фактически использовать объект целиком по прямому назначению;
- чтобы стать единоличным владельцем недвижимого имущества (применимо для других собственников);
- для оформления регистрации по месту нахождения квартиры.
Чтобы продать долю в однокомнатной квартире, собственник должен совершить следующие действия.
- Определиться с ценой на объект.
- Направить уведомление, оформленное в письменном виде, о продаже другим собственникам, указав стоимость продаваемой части и условия совершения сделки.
- В случае, если другие владельцы изъявят желание купить ещё одну часть квартиры, подписать договор и направить документы на регистрацию в Росреестр.
Когда сразу несколько собственников хотят купить такой объект, продавец может самостоятельно выбрать одного из них для заключения соглашения.
- Если прочие владельцы официально откажутся от права преимущественного приобретения, начать поиск потенциальных покупателей со стороны.
- Если письменный отказ не получен, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, дождаться, когда пройдет месяц с момента направления извещения, и только после этого начинать процедуру отчуждения имущества.
- Разместить объявление о продаже на всех доступных ресурсах (через интернет, средства массовой информации) или обратиться за помощью в агентство недвижимости.
- Когда найден покупатель, заключить с ним договор.
- Подписанное сторонами соглашение заверить у нотариуса, согласно ФЗ № 218 от 13.07.2015 г.
- Предоставить в Росреестр полный пакет документов, в обязательном порядке включающий документ, подтверждающий факт получения более месяца назад остальными собственниками уведомления о продаже доли или их письменный отказ от права преимущественной покупки.
Особенности и нюансы
Для долевого собственника
- Долевой собственник при продаже своей части квартиры должен руководствоваться нормами действующего законодательства.
- Если объект недвижимости продается постороннему лицу, необходимо иметь на руках доказательства направления уведомления о продаже другим собственникам.
- Извещение должно быть оформлено в письменном виде и содержать всю необходимую информацию
Поскольку, пока не выделены доли в совместной собственности для каждого из владельцев, невозможно продать свою часть недвижимого имущества, существует два выхода:
- Квартиру можно продать совместно как единый объект, и после разделить полученные деньги по соглашению сторон.
- В судебном порядке вполне реально добиться выделение доли, и самостоятельно начать продажу только своей части.
Такая покупка будет привлекательна и для иногородних граждан в целях оформления постоянной прописки по месту фактического нахождения имущества.
Когда возникают проблемы с реализацией малой доли, продавец может пойти на ряд хитростей.
- Подарить микродолю стороннему лицу. Тогда у нового обладателя части квартиры появляется преимущественное право покупки оставшейся части доли.
- Подарить стороннему покупателю всю свою часть квартиры (с неофициальной передачей денежных средств).
- Заложить свою часть объекта недвижимости и впоследствии уступить залог займодавцу. Сумма предоставляемого займа и будет составлять цену за продаваемое имущество.
С юридической точки зрения, такой вариант является наиболее «чистым», и его труднее всего оспорить.
Продажа 1/2 доли в однокомнатной квартире
Если собственник желает продать 1/2 доли в однокомнатной квартире, то ему нужно действовать обычным порядком:
- известить заинтересованных лиц надлежащим образом;
- в случае получения отказа найти постороннего покупателя;
- заключить договор купли-продажи и оформить сделку;
- пройти процедуру регистрации в Росреестре.
Риски при продаже доли
- Если другой собственник не успел вовремя выразить свое желание воспользоваться правом преимущественной покупки, он в течение 3 месяцев может обжаловать в суде законность совершенной сделки купли-продажи.
- На момент оспаривания соглашения ему придется подтвердить свою платежеспособность.
- В случае, если другим собственником выступает несовершеннолетний гражданин, нужно получить согласие органов опеки на отчуждение недвижимого имущества.
- Поскольку в результате продажи при подселении в однокомнатную квартиру к несовершеннолетнему постороннего взрослого определенно ухудшаются условия проживания ребенка, опека вправе отказать в проведении такой процедуры.
- Определенные риски связаны с востребованностью такой недвижимости на российском рынке.
Не каждый захочет стать собственником только части квартиры без возможности нормального проживания. Продать долю в однокомнатной квартире вполне реально. Покупатель найдется всегда, особенно, если назначена низкая цена за объект.
Важно соблюсти все тонкости юридического оформления купли-продажи. Тогда у других собственников не появится возможность оспорить сделку.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
Это быстро и бесплатно!
Как продать долю в однокомнатной квартире и сделать это правильно?
Отчуждение доли в общем имуществе всегда сопряжено с рядом сложностей юридического и межличностного характера. Для успешной продажи части жилого помещения обязательно нужно соблюсти юридическую процедуру, подчиненную нормам гражданского права. Точное следование букве закона гарантирует благополучное проведение сделки и исключит вероятность участия в судебных тяжбах.
Правовая регламентация
Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85
Продажа части жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, встречает на своем пути подводные камни, обходить которые целесообразно на пути планирования сделки, что позволит избежать финансовых потерь.
Ст. 246 Гражданского кодекса РФ наделяет каждого владельца доли в однокомнатной квартире правом распоряжаться имуществом по своему усмотрению: дарение, передача по наследству, оставление в залог – все осуществляется по желанию собственника, но при соблюдении действующего законодательства.
ГК РФ в статье 250 регламентирует принцип продажи долевой собственности. При отчуждении части жилой площади в первую очередь реализовывается право преимущественного выкупа остальных владельцев имущества. Если со стороны совладельцев предложения не поступают, продажа доли в однокомнатной квартире происходит третьим лицам.
Важно! После осуществления сделки нужно брать во внимание то, что совладельцы жилого помещения в соответствии со ст. 200 ГК РФ вправе обжаловать продажу доли в судебном порядке, учитывая срок исковой давности для своего случая.
В соответствии со ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимого имущества» производимое отчуждение доли в общей собственности должно заверяться нотариусом.
Последовательность действий при продаже
После анализа основных положений российского законодательства, освещающих принципы продажи частей недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, вопрос о том, можно ли продавать долю в однокомнатной квартире, уже не стоит. Закон это не запрещает при соблюдении процедуры.
Представить порядок деятельности при продаже части жилого помещения с 1 комнатой можно следующим образом:
- Формирование стремления продать долю – установка стоимости.
- Устное или письменное информирование всех собственников квартиры о продаже.
- Ожидание предложений о выкупе доли со стороны собственников квартиры.
- Выявление покупателя из числа остальных совладельцев или посторонних желающих.
- Составление договора купли-продажи.
- Совершение нотариальных действий по переоформлению права собственности.
К сведению! Полномочия уведомлять Росреестр о совершающихся юридических действиях лежат на нотариусе.
Итоговым результатом продажи доли становится получение новым собственником выписки из ЕГРН о возникновении у него права владеть, пользоваться и распоряжаться частью жилого помещения. Совершение регистрационных действий по переходу прав собственности осуществляется в обязательном порядке.
Составление договора купли-продажи
Статьей 550 Гражданского кодекса определено, что договор купли-продажи составляется только в письменной форме с соблюдением основных правовых требований.
Совет! Рекомендуется подготавливать бланк договора в печатном виде. Использование рукописного текста вызывает предсказуемые сложности его восприятия сторонами и участниками сделки.
При заполнении формы договора купли-продажи нужно обратить внимание на соблюдение в нем требований гражданско-правовой сферы. Статьи 555—556 кодифицированного закона говорят об обязательном упоминании по тексту следующих элементов:
- Предмета договора – наименование объекта сделки с указанием точной информации о его местонахождении и иных характеризующих данных;
- Стоимости доли в однокомнатной квартире.
Если указанная информация отсутствует, договор купли-продажи считается недействительным. В обязательном порядке бланк договора должен включать в себя следующие составные части:
- Общее название документа с указанием места и даты его составления;
- Вводная часть, содержащая персональные и паспортные данные сторон сделки;
- Характеристика объекта с адресом его местонахождения;
- Указание на исходные данные правоустанавливающих документов;
- Информация об остальных владельцах недвижимого имущества;
- Стоимость доли и порядок осуществления расчетов;
- Права и обязанности сторон по договору;
- Сведения, подтверждающие отсутствие наложенных обременений;
- Заверяющие подписи сторон;
- Печать и подпись нотариуса.
Договор купли-продажи дублируется из расчета на количество участников сделки. Каждый экземпляр заверяется нотариально и обладает равной юридической силой в сравнении с остальными копиями.
Скачать договор купли-продажи доли в однокомнатной квартире
В обязательном порядке приложением к договору становится акт приема-передачи, определяющий фактическое состояние объекта и констатирующий отсутствие претензий у сторон по отношению друг к другу. Данный документ, так же как и договор, удостоверяется подписями продавца и покупателя.
Скачать акт приема-передачи для договора купли-продажи
Подбор документов
Прежде чем приступать к нотариальному оформлению сделки, собственнику части однокомнатной квартиры нужно подготовить:
- Форму договора купли-продажи в необходимом количестве экземпляров;
- Документы, удостоверяющие личность, и их копии;
- Оригиналы и копии правоустанавливающих документов на долю в квартире;
- Технический паспорт (технический план) жилого помещения;
- Сведения, подтверждающие осведомленность всех собственников о продажи доли в общей квартире;
- Выписки из домовой книги;
- Заявления на совершение регистрационных действий в отношении квартиры от продавца и покупателя.
Перечень документов, необходимый для проведения сделки, связанной с продажей доли, не отличается по своему составу от иных списков документов по продаже недвижимого имущества.
Совет! Перед началом процесса по продаже квартиры целесообразно получить юридическую консультацию касательно своей ситуации. В индивидуальном порядке и в зависимости от обстоятельств владения жилой площадью, возможно, что возникнет необходимость в предоставлении дополнительных материалов.
Расходы
Продавцу и покупателю в ходе передачи прав собственности на долю предстоит потратиться по следующим пунктам:
- Услуги нотариуса по подготовке и оформлению договора купли-продажи;
- Ведение сделки в юридической конторе;
- Государственная пошлина в размере 0,5% от суммы сделки (не более 20 тысяч рублей);
- Перерегистрация права собственности в Росреестре.
Расходы на ведение сделки юристом и нотариусом участники сделки распределяют между собой. Информация об этих тратах фигурирует в подписываемом договоре.
Траты на пересылку уведомлений о продаже доли всем собственникам жилого помещения берет на себя продавец. Он так же платит подоходный налог по стандартной ставке (30% в общем порядке, 13% для граждан РФ и для иностранных граждан, имеющих особый статус), если часть помещения была в его владении короткий промежуток времени.
Можно ли продать свою долю без согласия иных собственников?
Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85
В соблюдение требований ст.
250 ГК РФ все сособственники однокомнатной квартиры должны быть извещены о планируемом отчуждении доли жилплощади. Желательно это сделать посредством письменного уведомления с распиской в получении информации.
По истечении 30 дней с момента отправки заказных писем владельцам долей, допустимо продавать часть помещения третьим лицам.
Осуществлять продажу законной доли без согласия второго собственника – прямое нарушение предписаний закона.
Но в том случае, если реакция со стороны совладельца не поступает (нет предложений по выкупу), или заказное письмо с уведомлением о продаже доли в общей квартире не забирают из почтового отделения, отчуждать часть однокомнатной квартиры допустимо по прошествии месяца. Закон признается заведомое согласие остальных собственников при отсутствии личных предложений.
Какие юридические сложности могут возникнуть?
Осуществить отчуждение доли в однокомнатной квартире сопряжено с рядом проблем, препятствующих благополучному совершению сделки. В числе острых моментов, способных затормозить или даже отменить сделку, имеются те, решить которые в правом поле, без дополнительной юридической помощи, практически невозможно.
Среди совладельцев жилплощади есть несовершеннолетние дети
Договор купли-продажи не имеет юридической силы при наличии запрещающего письма из органов опеки и попечительства. Структуры, выступающие за защиту интересов детей, никогда не согласятся на ухудшение условий проживания несовершеннолетнего ребенка. Отменить это решение не получится даже в судебном порядке.
Сособственник заявляет о желании приобрести долю
Гражданско-правовое законодательство предусматривает обращение совладельца к исковому производству в течение 3 месяцев после проведения сделки о продаже доли. Восстановить пропущенные сроки суд может при наличии уважительных причин (например, в силу длительного отсутствия гражданина по месту жительства в силу болезни или командировки) в соответствии со ст. 205 ГК РФ.
Возмещение убытков, понесенных покупателем доли из числа посторонних лиц, берет на себя объявившийся покупатель первой очереди.
Деятельность «черных» риэлторов
К сожалению, поиск добропорядочного покупателя доли в однокомнатной квартире нередко так и не приносит желаемых результатов. Зато возникновение так называемых «черных» риэлторов на первом этапе решает проблемы продавца. Последствия отчуждения доли негативны для всех совладельцев помещения.
Деятельность недобросовестных риэлторов нацелена на вынуждение остальных собственников продать свои доли в квартире по ценам, ниже рыночных. Для этого в ход идут все силы и средства – законные и преступные.
Нужна ли помощь юриста?
Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85
Чтобы при продаже части маленькой квартиры не попасться на удочку мошенников, нужно обращаться к юридической консультации специалиста. Сложности, встречающиеся на пути продавца доли, нередко приводят в зал судебных заседаний.
Грамотный юрист поможет решить имущественные споры на досудебной стадии. По возможности приведет стороны конфликта к договоренности о продаже однокомнатной квартиры целиком. Такой путь разрешения проблемы наиболее предпочтительный, не создающий сложности собственникам всех долей в общем имуществе.
Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.
Как продать долю в однокомнатной квартире, как продаются доли квартиры
Количество комнат в квартире не влияет на возможность продажи доли. Закон разрешает гражданам свободно покупать и продавать части однокомнатного жилья. Тем не менее, на практике вопрос распоряжения долями может встать ребром и вызвать трудности. Рекомендуется заручиться профессиональным юридическим сопровождением, чтобы избежать конфликтов с с другими собственниками.
- Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут
- Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете
- С этим вопросом могут помочь 307 юристов на RTIGER.com
Решить вопрос >
Что установило законодательство
Квартира — имущество, которое может находиться во владении у нескольких собственников. По общему правилу, если недвижимостью владеют несколько человек, она будет иметь режим общей долевой собственности. Доля квартиры — это часть имущества, которая принадлежит отдельному участнику.
Центральный закон, который регулирует вопрос долей в однокомнатной квартире — Гражданский Кодекс РФ. В ст.246 ГК РФ установлено, что доля квартиры может продаваться владельцем только при соблюдении правил, указанных в ст.250 ГК РФ.
Первый пункт закрепляет за участниками собственности приоритетное, привилегированное право покупки. Данная норма означает, что другие владельцы стоят в первой очереди при продаже по отношению к посторонним лицам.
Правило распространяется на все возмездные операции с имуществом, что подтверждается Верховным Судом РФ.
Порядок продажи доли в однокомнатной квартире
Ст. 250 ГК РФ фактически указывает владельцу первый шаг при продаже части однокомнатной квартиры. Сам порядок выглядит следующим образом:
- Извещение совладельцев.
- Составление договора и сопровождающей документации.
- Подписание бумаг.
- Регистрация права.
Доля квартиры может быть продана только при предварительном оповещении других совладельцев. Извещение — прямая обязанность лица, которое желает продать свою часть. Если доля в квартире была продана без предупреждения, то другие совладельцы имеют возможность перевести право на себя в трехмесячный срок.
С 2017 года допускается извещение путем выставления электронного объявления на сайте регистрирующего органа. Другие дольщики не смогут оспорить отсутствие информирования, если имела место электронная рассылка.
Ст.250 ГК РФ устанавливает конкретный срок, который дается другим дольщикам на принятие решения. Если в течение 10 дней с момента извещения совладельцы никак не отреагировали на сообщение, то лицо имеет право продать долю любому субъекту. Десятидневный срок не применяется в случае, если собственники дали отказ в приобретении раньше положенного времени.
Документы при продаже доли в однокомнатной квартире
Доля квартиры продается с помощью классического договора купли-продажи. Содержание документа закреплено в ст.554 – 556 ГК РФ. По букве закона, договор должен содержать следующую информацию:
- сведения о квартире;
- размеры доли;
- цена доли.
Из соглашения должны ясно исходить адрес, площадь, размеры и другие сведения об однокомнатной квартире. Отдельно прописывается доля квартиры и ее размер. Также указывается документ, который подтверждает право собственности.
Перечисленные условия являются существенными. Если отсутствует хотя бы один пункт, то договор будет считаться недействительным.
Непосредственная передача доли осуществляется с помощью составления акта приема-передачи, который регулируется ст. 556 ГК РФ. Документ подписывается обеими сторонами. Уклонение будет считаться отказом от принятия или передачи доли.
Особенности регистрации доли в однокомнатной квартире
Сама по себе доля квартиры не нуждается в регистрации. Уведомить государственный орган нужно именно по поводу перехода права.
В регистрирующую инстанцию подается заявление – просьба лица закрепить изменение собственника. К документу могут прилагаться письменные отказы других дольщиков от преимущественного права.
С 2016 года доля квартиры продается только в присутствии нотариуса. Обязанность прямо закреплена в ст.42 ФЗ №218. Нотариальному удостоверению подлежит договор купли-продажи доли. Правило распространяется и на однокомнатные квартиры и не зависит от стоимости.
Нюансы продажи доли однокомнатной квартиры
На практике встречаются неординарные ситуации, которые усложняют процедуру продажи доли квартиры. Особенности связаны как с уведомительным порядком других дольщиков, так и с личностью собственника.
Если доля квартиры находится в распоряжении несовершеннолетнего, то вопрос, как продать право, решается при участии законных представителей и органов опеки и попечительства. Так как недвижимость относится к дорогим благам, то ее отчуждение требует должного внимания и подготовки. Орган опеки необходим, чтобы деньги за продажу перешли к несовершеннолетнему на счет.
Уведомительный порядок не меняется в случае, когда местонахождение совладельца неизвестно. Если продавец не знает, где пребывает сособственник, то рекомендуется разместить электронное объявление на сайте регистрирующего органа.
Отдельным особняком стоит срок ответа на извещение. Если сособственник направил продавцу ответ на десятый, крайний день для уведомления, но контрагент получил сообщение только на следующий день, то совладелец не имеет преимущественного права.
Важен не момент отправки ответа, а момент получения.
Доля квартиры относится к благам, которые трудно продать. Проблема касается не столько количества желающих купить долю, сколько отказов других владельцев. Заключение договора, особенно при продаже доли в однокомнатной квартире, труднореализуемо без грамотной юридической помощи.
Источники:
Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ. Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости