Согласно статистике, до 80% новостроек в Москве и Московской области сдается с нарушением сроков. Как быть, если это коснулось и Вас? Есть два варианта — смириться и терпеть неудобства или отстоять собственные интересы и получить компенсацию.
Права дольщика по ДДУ (договору долевого участия) предусматривают взыскание неустойки с застройщика в случае невыполнения им своих обязательств. Это закреплено Федеральным законом №214-ФЗ. Если компания отказывается выплатить Вам положенную сумму добровольно, придется судиться. Никогда не имели подобного опыта? Наша инструкция Вам в помощь.
Самый главный шаг 1. Проверка застройщика.
Так как мы работаем по системе оплаты после выполнения нами работ и фактического получения клиентом денег от застройщика, то кому как не нам, на собственном 15-летнем опыте известно, что перед тем как все начинать, нужно проверить застройщика на платежеспособность.
Иначе вы потратите время и деньги зря. Конечно, если вы обратитесь в нашу компанию, то мы все сделаем за вас и вы не будете рисковать ни первым ни вторым. Но мы не берем в работу застройщиков, с которых нечего взять.
Если вы не разбираетесь в бухгалтерском балансе застройщиков и не можете предсказать финансовую стабильность компании, то можете довериться нам.
Практически все топовые застройщики проверены нами здесь. Если вашего застройщика нет в указанном списке, либо вы сомневаетесь в актуальности таблице, то можете обратиться к нам. Наш менеджер абсолютно бесплатно сообщит вам, работаем мы по этому застройщику без предоплаты или нет. Если вы все привыкли делать самостоятельно, то вот статья как самостоятельно проверить застройщика.
Как дольщику взыскать неустойку своими силами
Для начала разберемся, какие выплаты Вы можете получить при срыве сроков передачи квартиры:
1) Неустойку — насчитывается за каждый день задержки.2) Возмещение убытков — сюда относят расходы на оплату жилья, которое Вы вынуждены были снимать.3) Компенсацию морального вреда — принимается во внимание стрессовая ситуация, возникшая по вине застройщика.
4) Штраф — 50% от присужденной суммы всех вышеперечисленных санкций.
Когда требовать неустойку?
Многие участники долевого строительства, столкнувшись с отсрочкой новоселья, предпочитают ждать, чтобы ситуация решилась сама собой. Но следует понимать: даже небольшая задержка сдачи дома — тревожный знак. Не исключено, что у застройщика заканчивается финансирование, и на компенсации всем заявителям потом может просто не хватить денег. Поэтому с решением вопроса стоит не стоит медлить.
Профессионалы в сфере защиты прав дольщиков рекомендуют действовать с первого дня просрочки. Это не означает, что Вы получите мизерную неустойку за одни сутки.
Если дело дойдет до суда, то весь процесс может занять до 8 месяцев — в случае с судом общей юрисдикции. Размер выплаты будет рассчитан до дня исполнения застройщиком обязательств, то есть до даты подписания акта приема-передачи объекта.
Уточнить требования по сумме неустойки можно до момента вынесения решения в суде первой инстанции.
Кроме того, если задержка передачи объекта превысила 2 месяца, ДДУ по инициативе дольщика может быть расторгнут. В этом случае застройщик обязан в течение 10 рабочих дней вернуть внесенные Вами деньги и выплатить неустойку как процент за пользование чужими средствами, который будет рассчитан со дня, когда дольщик внес оплату по договору долевого участия.
Итак, Вам не передали квартиру в день, указанный в договоре. Начинаем принимать меры.
Шаг 2. Расчет неустойки для дольщика.
Чтобы определить сумму выплаты самостоятельно, обратимся к договору долевого участия. В нем указана дата, в которую застройщик обязуется передать Вам квартиру. Считать неустойку нужно со следующего дня по текущую дату, либо по дату подписания акта приема-передачи.
Для физических лиц компенсация за каждый день просрочки равна 1/150 ключевой ставки ЦБ — с 17 декабря 2021 года эта величина установлена в размере 8,5%.
Выполнить вычисления, не прибегая к сложным формулам, поможет калькулятор неустойки дольщика.
Шаг 3. Составление претензии застройщику.
Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.
В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.
В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.
Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.
Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.
Шаг 4. Подготовка искового заявления.
Для подачи иска о взыскании неустойки дольщику нужно подготовить пакет документов:
— Копию ДДУ с приложениями.— Копии документов об оплате объекта по ДДУ, заверенные банком.— Копию договора переуступки прав (если есть).— Копии документов, подтверждающие оплату договора переуступки прав (если есть).
— Претензию к застройщику и документы, подтверждающие ее отправку.
— Переписку с застройщиком (если есть).— Документы, подтверждающие дополнительные расходы (например, договор аренды квартиры и расписки о внесении платы).— Копию паспорта. Первые две страницы с данными и фото и лист с текущей регистрацией— Справку о регистрации по форме №9 либо свидетельство о временной регистрации ( в случае отсутствия регистрации в паспорте, либо несовпадения фактического места проживания с указанной в паспорте регистрацией).
— Выписку из ЕГРЮЛ в отношении застройщика. (можно получить бесплатно в электронном виде на сайте ФНС )
Обратим внимание, что для судебных разбирательств по подобным делам установлен общий срок исковой давности — 3 года. Он отсчитывается с момента, когда участник сделки узнал о нарушении его прав.
Не успеете обратиться в суд в трехлетний период — и Вам могут отказать в удовлетворении требований по этому основанию в той части, в которой пропущен срок.
Исключение составляют случаи, когда срок пропущен по уважительным причинам: тогда его можно восстановить.
Исковое заявление составляется по типовому образцу. При его подготовке нужно учитывать ряд нюансов:
1) Установление ответчика. Иск должен быть предъявлен именно к застройщику, но это не всегда то лицо, что значится в ДДУ. Обязательно уточните информацию в разрешении на строительство.2) Уплата госпошлины. Вы освобождаетесь от нее при цене иска до 1 млн. рублей. В иных случаях размер пошлины составит 0,5% от суммы, превышающей миллион, но не более 60 тысяч рублей.
3) Моральный ущерб.
Юристы, знающие тонкости ДДУ, не советуют просить крупные суммы возмещения — как правило, такие требования оставляют без удовлетворения.
Уведомление застройщика. Сообщать ответчику о своем намерении подать иск нужно с 01.10.2019 г., соответственно при подаче иска у Вас должны быть почтовые квитанции, подтверждающие направление иска.
Подавать иск можно через канцелярию или непосредственно судье, который будет проводить слушание дела, на личном приеме. Чтобы заявление не осталось без движения, попросите сразу проверить, все ли документы собраны и правильно ли они заполнены.
Через 10 дней стоит позвонить и узнать, принят ли иск к производству. Если нет, нужно выяснить причины и устранить недочеты.
Выбор судебной инстанции.
В какой суд обратиться — арбитражный или общей юрисдикции? Однозначного ответа не существует, поскольку конечное решение зависит от множества условий. Размер исковых требований, позиция конкретного судьи, а также то, занимаетесь Вы своим процессом в одиночку или при поддержке юридической компании — все имеет значение для результативного взыскания неустойки с застройщика.
Обширная практика юридической защиты дольщиков позволила нам сделать несколько общих выводов, которые помогут Вам правильно определиться с подсудностью:
— Арбитражные суды рассматривают дела быстрее, в среднем за 2-3 месяца. Средний размер присуждаемой неустойки достигает 50-75%. Но в уплате 50-процентного штрафа в пользу дольщиков отказывают.
Кроме того, в связи с изменением судебной практики право требования штрафа не может переходить к юрлицу.— В судах общей юрисдикции в силу их загруженности процесс может длиться до 8 месяцев.
Несмотря на то, что размер компенсации определен законодательством, ее часто урезают в 3-5 раз на основании заявления ответчика о применении статьи 333 ГК РФ.
— Подавать иск в районный или городской суд лучше по месту Вашей регистрации, а не нахождения ответчика или строительства объекта. Не исключено, что судьи там будут более лояльны к застройщику, и это негативно отразится на суммах ваших выплат.
Подчеркнем: ни одно из этих соображений не стоит воспринимать как 100-процентное руководство к действию. И арбитраж ведет себя по-разному, и СОЮ не всегда снижают размер неустойки, и у застройщика может не оказаться никаких связей в местном суде. Поэтому полагаться следует лишь на тщательную подготовку документов и серьезное отношение к процессу.
Шаг 5. Участие в судебном процессе.
Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:
— регулярно посещать судебные заседания;— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.
Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:
— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;
— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.
Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.
Шаг 6. Получение денег.
Как показывает многолетний опыт помощи дольщикам, выиграть процесс в суде — полдела. Получить реальные деньги зачастую гораздо сложнее. Почему? Читаем здесь.
Сначала нужно обратиться в экспедицию суда с заявлением о выдаче исполнительного листа (ИЛ). Через 1-2 недели документ будет у Вас на руках.
Затем ИЛ вместе с соответствующим заявлением необходимо предъявить в банк должника. Предварительно потребуется узнать его банковские реквизиты — из договора либо по запросу в налоговую инспекцию.
После предъявления исполнительного листа в банк деньги должны поступить на ваш счет в течение недели. Если этого не произошло, выясните почему. Возможно, в самом документе либо Вашем заявлении допущены ошибки. Другая причина — весьма распространенная — недостаток средств на счете должника и очередь по исполнительным листам.
В такой ситуации может быть два варианта решений: ждать, пока деньги не поступят, или отозвать исполнительный лист и передать его в УФССП. Вероятнее всего, у застройщика несколько счетов в разных банках, и приставы во все направят требования о списании средств. Так что лучше обратиться к ним сразу, не дожидаясь возникновения проволочек.
Трудности самостоятельного взыскания неустойки
Мы привели лишь простую пошаговую инструкцию по получению компенсации за просрочку. На практике все значительно сложнее. Например, как быть, если Вы подписали дополнительное соглашение о переносе срока сдачи объекта? Можно ли требовать неустойку «авансом», если новоселье откладывается? Наконец, что делать, если застройщик — банкрот?
Подобные «если» поджидают истца на каждом этапе пути. Как специалисты по защите дольщиков Москвы и области, мы считаем своим долгом предупредить Вас о неизбежных трудностях:
— Человеку, далекому от сферы права, бывает сложно разобраться в элементарных терминах, не говоря уж о многочисленных нюансах.— Против Вас будут выступать квалифицированные юристы застройщика, прошедшие не один процесс. «Сражаться» с ними без подготовки — дело очень непростое.
— Сбор документов, участие в заседаниях, предъявление исполнительного листа — все это на долгий период поглотит Вас целиком.
Не исключено, что Вы добьетесь результата — но для этого потребуется потратить массу времени, усилий и нервов. Гораздо надежнее и проще поручить решение вопроса профессионалам с богатым опытом защиты дольщиков в суде. О том, как правильно выбрать юриста вы можете прочитать здесь.
Обращаясь в компанию «Силкин и Партнеры», Вы ничем не рискуете. Мы не берем предоплату и работаем только за процент. Вы оплачиваете наши услуги лишь после того, как получите реальные деньги от застройщика.
За 15 лет судебной практики мы выиграли более 5300 процессов. С нашей практикой вы можете ознакомиться здесь. Уверены, что Ваше дело пополнит это число.
Готовы отстаивать свои интересы? Мы на Вашей стороне. Оставьте заявку на бесплатную консультацию и доверьтесь нашей профессиональной компетентности.
Расчет неустойки за просрочку сдачи квартиры
 |
Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года |
Договор долевого участия – важный документ, который получает будущий собственник от застройщика во время строительных работ. В документе устанавливается срок сдачи объекта с последующим оформлением документов. Если во время строительных работ происходят задержки (по любым на то причинам), то будущий владелец недвижимости имеет полное право требовать выплату неустойки за просрочку сдачи жилья в срок.
Неустойка по сдаче дома/квартиры регламентируется Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…». 
Неустойку за задержку сдачи дома с застройщика можно требовать с первого дня нарушения ДДУ. Законное исчисление сроков для выплат начинается с первого дня, следующего за датой, установленной в договоре.
Вопрос досудебного урегулирования спора может быть внесен в ДДУ по согласованию сторон в момент подписания документа. Если такой пункт отсутствует, то взыскание неустойки осуществляется в судебном порядке.
Подтверждающие основания невыполнения обязательств по срокам:
- нет акта приема-передачи жилья;
- истекли сроки по договору;
- акт подписан позже ранее запланированного срока.
Обратите внимание!
Настойчивость застройщика и его предложение о переносе сроков сдачи (документально), не является правомерным действием и может быть оставлено без внимания участника. Подписав такой документ, собственник останется без выплат, а закон встанет на сторону застройщика.
Как правильно определить сроки ввода дома в эксплуатацию?
Срок передачи недвижимости должен быть единым для всех дольщиков в одной секции. Дата устанавливается строительной компанией (СК) в проектной документации и договоре, который подписывают обе стороны. Изменения в документе могут быть внесены только по согласованию или через суд.
Ввод в эксплуатацию – срок принятия объекта администрацией, который происходит раньше, чем передача жилья владельцам по акту приема-передачи. Без документа на ввод оформить квартиру на дольщика нельзя.
Срок в ДДУ по передаче имущества может быть указан несколькими способами:
- точное число, год и месяц, где следующий день будет считаться просрочкой;
- квартал (например, 2 квартал 2020 года) – просрочка будет считаться с 01.07.2020 года;
Покупатели новостроек не смогут взыскать штрафы с застройщиков :: Деньги :: РБК Недвижимость
Речь идет о ситуациях, когда застройщик задерживает срок сдачи дома. Также введен временный мораторий на включение новостроек в реестр проблемных
Akimov Igor/shutterstock.com
Участники долевого строительства до конца 2022 года не смогут взыскать штрафы с застройщиков за срыв сроков строительства. Соответствующее постановление правительства опубликовано на официальном портале правовой информации и вступило в силу с 29 марта.
Документ устанавливает особенности применения неустойки (штрафа, пени) за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ). Согласно постановлению, вплоть до 31 декабря 2022 года не будет начисляться неустойка за нарушение сроков передачи квартир застройщиками.
По общему правилу, если застройщик нарушил предусмотренные в ДДУ сроки сдачи дома, то — по требованию дольщика — обязан выплатить тому неустойку (пеню) (п. 2, ст. 6, ФЗ-214).
Компенсация за просрочку сдачи дома начисляется в «размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки».
Помимо компенсации, застройщик выплачивает штраф. Его размер составляет 50% от суммы неустойки.
Что касается требований по выплате неустойки, которые были предъявлены к застройщикам до вступления в силу нового постановления правительства, то по ним тоже дана отсрочка — выплаты должны быть произведены после 31 декабря 2022 года.
При этом послабление предусмотрено и для дольщиков. Они при просрочке платежа по ДДУ до конца 2022 года также не должны будут уплачивать пени.
Также вводится мораторий на включение новостроек в Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО). Сейчас в этот список попадают дома, если срок сдачи задерживается на шесть месяцев и более. Застройщик в этом случае не может привлекать средства дольщиков и регистрировать ДДУ.
Согласно документу, внесение объектов в реестр проблемных отложили до 31 декабря 2022 года. Контролирующие органы и местные власти в это время не смогут обращаться в суды и Росреестр, чтобы строительные компании, задерживающие сдачу домов, прекратили продажи и регистрацию ДДУ.
Подобные меры действовали в 2020 году в первую волну пандемии. Сейчас нововведения стали частью антикризисных мер. В свою очередь многие российские застройщики сталкиваются с судебными исками по качеству строительства жилья. Люди жалуются на недоделки в новостройках. Многие из таких исков сами девелоперы считают необоснованными и называют потребительским экстремизмом.
Андрей Еремин, руководитель дополнительного офиса Amulex.ru:
— С момента вступления постановления в силу до 31 декабря 2022 года не начисляются неустойка и штрафы и не взыскиваются убытки за нарушение застройщиком срока передачи дольщику объекта долевого строительства. Это правило распространяется в том числе и на договоры долевого участия, заключенные с гражданами, для личных домашних и иных подобных нужд.
Кроме того, до 31 декабря 2022 года предоставлена отсрочка по уплате названных процентов, неустойки и возмещению убытков, требования о которых предъявлены застройщику до вступления в силу настоящего постановления.
Аналогичное постановление правительства РФ действовало в период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года в связи с ограничениями, введенными из-за новой коронавирусной инфекции COVID-19.
Полагаем, что введенные масштабные санкции и связанные с ними экономические факторы потребовали введения мер для поддержки строительной отрасли, уже применявшихся ранее, с целью не допустить массового банкротства застройщиков.
Вместе с тем для дольщиков размер выплаченной неустойки и возмещенных убытков при нарушении сроков передачи жилого помещения будет гораздо меньше, так как из расчета выпадает период с момента вступления постановления в силу до 31 декабря 2022 года.
Ирина Калинина, адвокат, управляющий партнер компании Legal World:
— Ранее покупатели квартир в новостройках были более защищены, так как могли потребовать денежные компенсации, и довольно приличные, если застройщик не сдает квартиру в срок, указанный в договоре ДДУ.
Однако в связи со сложной ситуацией правительство решило поддержать застройщиков.
Но такая мера однозначно скажется на покупателях новостроек, поскольку в соответствии с новым постановлением они не имеют права требовать от застройщика деньги за нарушение сроков сдачи квартиры и должны просто ждать.
С моей точки зрения, не совсем корректно лишать людей компенсации. Они не смогут въехать в свои квартиры и, возможно, должны снимать другое жилье, но эти расходы теперь не смогут предъявить застройщику. Для застройщика это легальный способ без каких-либо финансовых последствий пользоваться деньгами дольщиков и не выполнять свои обязательства в оговоренные сроки.
Что делать, если застройщик вовремя не сдает дом
Что делать, если застройщик срывает сроки сдачи дома и затягивает с передачей ключей? И как быть, если квартиру в проблемной новостройке вы купили в ипотеку? Обо всем — по порядку.
Срок сдачи дома в эксплуатацию и срок подписания акта приема-передачи квартиры
Важно понять, что срок сдачи дома в эксплуатацию и срок подписания акта приема-передачи квартиры — это две разные вещи.
Срок сдачи дома в эксплуатацию — это дата, к которой дом должен быть построен и готов к заселению.
Срок подписания акта приема-передачи квартиры — это, говоря простыми словами, дата передачи ключей. В договоре с застройщиком, как правило, указывается именно дата подписания акта приема-передачи. Подписали акт — квартира ваша, можете въезжать.
Инструкция: приемка квартиры в новостройке
Застройщик затягивает с выдачей ключей: что говорит закон
Если застройщик переносит срок подписания акта приема-передачи квартиры более чем на 2 месяца от даты, указанной в договоре, вы можете взыскать с него неустойку.
Также участник долевого строительства может отказаться от договора участия в долевом строительстве квартиры и вернуть деньги. Об этом говорится в Федеральном законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.
Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.
Как получить неустойку от застройщика
Получить от застройщика неустойку можно двумя путями: обратиться к застройщику напрямую, а если он откажет в выплате неустойки — обратиться в суд за ее взысканием в принудительном порядке.
Первый вариант, пожалуй, практичнее. Лучше договориться с застройщиком напрямую. Как это сделать? Направить застройщику претензию с требованием выплатить неустойку за срыв сроков. Если это не помогло, придется подавать в суд — понадобится копия претензии к застройщику, исковое заявление и копии документов по сделке.
За время, в течение которого суд будет рассматривать исковое заявление о взыскании неустойки, начисление неустойки не приостанавливается, и этот размер неустойки также может быть взыскан на этом же судебном заседании.
Как посчитать размер неустойки, если застройщик срывает дату передачи ключей
Компенсация за просрочку начисляется в «размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».
При удовлетворении судом требований участника долевого строительства о взыскании неустойки, суд может взыскать с застройщика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу участника долевого строительства (закон РФ «О защите прав потребителей»).
Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи
Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.
Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.
В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.
Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.
Что делать, если сроки переносятся, а квартира в ипотеке
Если вы купили квартиру в ипотеку, вам надо оформить право собственности и предоставить в банк документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств — отчет об оценке, выписку из ЕГРН, полис страхования недвижимости.
Подробнее о том, как оформить квартиру в собственность
Предоставить эти документы нужно одновременно. Сделать это надо в течение 3 месяцев с даты оформления права собственности. Крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше.
Если застройщик задерживает подписание акта приема-передачи квартиры, а по договору наступает срок предоставления в банк документов о целевом использовании кредита (3 года с даты получения кредита), обязательно сообщите об этом в банк. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков сдачи дома застройщиком.
Какие документы надо предоставить в банк, если квартира в ипотеке, а застройщик срывает сроки
В этом случае в банк надо обязательно предоставить:
- Заявление заемщика (титульного созаемщика)
- Копию паспорта заемщика (титульного созаемщика)
Также пригодятся любые документы, подтверждающие нарушение сроков, например:
- Дополнительное соглашение к договору о переносе сроков строительства (о нем чуть выше)
- Письмо застройщика о переносе сроков завершения строительства дома
- Письмо органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость
- Информация о переносе сроков строительства в СМИ
- Решение суда о признании застройщика банкротом или ваше исковое заявление к застройщику с отметками суда
Менеджер банка поможет разобраться, какие именно документы потребуются. Написать ему можно в чате ДомКлик. Самое главное в этой ситуации — не молчать, а предупредить банк.
Что делать, если дом не построили в срок
Договор долевого участия (ДДУ) лучше других видов сделок защищает интересы покупателя. Но если застройщик не успевает вовремя передать объект, то покупателя будет интересовать не абстрактная польза, а совершенно конкретные вопросы: как и куда обратиться, чтобы добиться компенсации.
В этой статье мы подробно разберём способы взыскания неустойки с застройщика: временные рамки, документы, вычисления и порядок действий в зависимости от ситуации.
При задержке строительства компания может пойти на разные уловки, чтобы избежать возможных претензий со стороны будущих собственников квартир. Александр Учайкин, старший юрист МГКА «Бюро адвокатов “Де-юре”», приводит следующие примеры.
«Застройщик может предложить подписать акт передачи объекта долевого строительства “задним числом”, ссылаясь на фактическую возможность передать ключи в установленный договором срок: например, когда из-за волокиты с документами или по иным причинам передачу объекта пришлось отложить.
При этом, вместе с подписанием акта приёма-передачи, дольщику предлагают подписать дополнительное соглашение об изменении срока передачи, обосновывая это тем, что иначе зарегистрировать права на жильё можно будет только в судебном порядке с неизбежными дополнительными затратами».
Такие документы не стоит подписывать. Если покупатель согласится, то нарушения обязательств формально не случится и не за что будет требовать компенсацию.
Случается, что застройщик тянет время, присылая уведомление о возможности приёмки объекта, когда по факту квартира ещё не готова.
При этом девелопер рассчитывает, что дольщик не отправит письмо о готовности принять квартиру, а будет записываться на осмотр по телефону. Но устные переговоры не имеют юридической силы и по п. 2 ст.
6 № 214-ФЗ застройщик сможет заявить о факте уклонения дольщика от подписания акта приёма-передачи и подписать его в одностороннем порядке.
«Из всего вышеперечисленного следует простой вывод: если вы решили взыскать с застройщика неустойку за нарушение срока передачи объекта, то всё взаимодействие с застройщиком необходимо фиксировать и оформлять документально, а не полагаться на устные заверения или обещания».
Просрочка наступает на следующий день после обозначенной в договоре даты передачи готовой квартиры. Вы можете дождаться окончания строительства, подписать акт приёмки и после этого запросить неустойку за весь период.
Либо обратиться с требованием оплатить её уже в первые недели после нарушения.
Рекомендуем второй вариант: ожидание повышает вероятность того, что застройщик обанкротится или переведёт деньги со своих счетов ― в этом случае даже судебное решение не поможет получить деньги.
Не беспокойтесь, что при раннем обращении сумма компенсации будет совсем небольшой: до окончательного решения пройдёт не один месяц, и перед последним заседанием вы сможете её скорректировать.
Пример:
Допустим, квартиру должны были передать до 15 июля, а 16 июля о конце стройки речь ещё не идёт. Вы можете сразу обратиться в районный суд с требованием о взыскании неустойки.
Подобные дела рассматриваются в среднем 2–4 месяца, а при обжаловании решения суда ― до полугода. Предположим, финальное заседание произойдёт 16 октября. Перед ним вы предоставите расчёт для взыскания не за один день, а за все три месяца.
Прежде всего нужно определиться со ставкой рефинансирования ЦБ: менялась ли она с момента, когда компания должна была передать вам квартиру, и до текущего дня. Если менялась, есть несколько вариантов.
- Сумма считается за каждый интервал: стоимость квартиры по договору нужно умножить на 1/150 ставки рефинансирования и количество дней, в которые она действовала. Затем данные складываются.
- В формуле используют ставку на момент наступления нарушения.
- Используют ставку на момент составления претензии.
Основания для вычислений изложены в №214-ФЗ, ч. 2, статье 6. Для выбора конкретного способа расчёта неустойки Александр Учайкин советует изучить практику судов.
«Среди юристов и судей единого мнения нет. Например, в Московском регионе чаще можно встретить именно второй вариант, а вот Верховный суд время от времени соглашается с другими двумя вариантами. Поэтому, отвечая на вопрос о применении ставки, лучше всего изучить практику конкретного суда, в который дольщик намерен обратиться с иском».
Важно:
Что делать, если застройщик задерживает сдачу квартиры или дома
Страшный сон любого дольщика — задержки сроков сдачи дома. Эта ситуация всегда неприятна, может противоречить планам и возможностям покупателя. Расскажем, с чем связаны переносы сроков даты ввода жилья в эксплуатацию и как извлечь выгоду в сложившейся ситуации.
Для начала разберемся, как узнать плановый срок сдачи многоквартирного дома. Он должен быть прописан в договоре долевого участия (ДДУ), заключенном между девелопером и дольщиком.
По окончанию всех работ застройщик обязан получить разрешение на ввод многоквартирного объекта в эксплуатацию, а затем передать квартиру будущему жильцу в сроки, также прописанные в ДДУ.
Сроки могут быть обозначены конкретной датой или кварталом, например, 3 квартал 2021 года. Следующий день за датой, указанной в договоре, и будет считаться первым днем просрочки.
Прежде всего необходимо помнить, что несвоевременный ввод жилого объекта в эксплуатацию может случиться не только у недобросовестного застройщика. Причин опоздания может быть множество, но не все они зависят напрямую от девелопера. Конечно, никакие из них не снимают с девелопера необходимость исполнения его обязательств по ДДУ.
Возможные причины одностороннего переноса даты завершения строительства застройщиком:
- чрезмерные административные барьеры;
- нарушения обязательств по поставке сырья, материалов или оборудования подрядчиками;
- долгое подключение коммуникаций к зданию;
- недостаток финансовых ресурсов;
- обстоятельства непреодолимой силы, стихийные бедствия;
- различия реальных и проектных характеристик объекта недвижимости.
Застройщик обязуется известить дольщиков официальным письменным уведомлением о переносе срока сдачи дома не позднее, чем за 2 месяца.
Строительные компании предлагают заключить дополнительное соглашение к действующему ДДУ с указанием новых дат получения жилья, в нем также могут быть указаны причины переноса срока.
Подписывать дополнительное соглашение к ДДУ или нет — личное дело каждого дольщика.
Подписание дополнительного соглашения к ДДУ может быть выгодным, так как часто включает какие-либо бонусы, например, застройщики предлагают скидку на отделку или предоставление бесплатного машино-места.
Однако это лишит будущего жильца возможности потребовать выплату неустойки из-за задержки.
В случае дополнительного переноса сроков передачи квартиры взыскать компенсацию получится только с даты плановой сдачи, указанной в дополнительном соглашении к ДДУ.
Несвоевременная сдача дома связана с невозможностью достроить многоквартирное жилье или получить акт о вводе новостройки в эксплуатацию в сроки, прописанные в ДДУ. Как следствие, переносится дата передачи жилья дольщику.
Однако задержки в передаче квартиры жильцу могут происходить и по другим причинам, например, будущим владельцем квартиры не был подписан акт приема-передачи жилья в связи с наличием в квартире недостатков. Будьте внимательны к срокам! Застройщики должны уведомить дольщиков о готовности передать объект.
Обязанность дольщика — явиться в течение 2 месяцев на прием квартиры. Неявка в этот промежуток времени повлечет за собой составление одностороннего акта приема-передачи строительной компанией. Однако это не лишает вас права на бесплатное устранение недостатков.
При обнаружении дефектов направьте претензию застройщику, и он должен будет исправить дефект в течение гарантийного срока, который составляет не менее 5 лет на переданный объект и 3 лет на технологическое и инженерное оборудование.
Подробнее о том, как правильно принять квартиру у застройщика и что делать, если застройщик затягивает дату осмотра и передачи квартиры, описано в статье.
Потребовать компенсацию с застройщика можно за каждый день нарушения сроков передачи квартиры, прописанных в договоре ДДУ. Подчеркиваем, что при подписании дополнительного соглашения с указанием новых дат сдачи, подать претензию будет невозможно, так как фактически это является согласием на продление сроков.
Размер суммы неустойки можно рассчитать по формуле:
Размер неустойки= (Стоимость квартиры по договору)*1/300*(количество дней просрочки)*2*(ключевую ставку Центрального Банка РФ).
Кроме того, покупатель жилья имеет право получения компенсации морального ущерба и расходы на услуги юриста. Заявить об этих требованиях нужно заранее, иначе суд постановит возместить лишь выплату, положенную за фактическую просрочку.
Для взыскания неустойки можно направить заказным письмом письменную претензию на адрес застройщика. Обратиться за выплатой компенсации можно как по факту просрочки, так и после приемки жилья.
Добросовестный девелопер выплатит неустойку вскоре после получения и рассмотрения претензии. Если застройщик отказывает в выплате, задерживает ответ на направленный документ, дольщик может обратиться в суд.
В случае положительного решения суда строительная компания будет обязана выплатить не только сумму компенсации, но и будет подвержена взысканию штрафа в размере 50% от суммы за отказ выплатить неустойку добровольно.
Получить средства можно самостоятельно через налоговую, узнав реквизиты застройщика, а затем обратиться в банк для списания назначенной судом суммы со счета строительной компании. Также можно обратиться в ФССП, тогда судебные приставы взыщут штраф и денежные компенсации с компании по листу исполнительного производства.
Да, согласно Закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» дольщик вправе расторгнуть ДДУ при переносе сроков более чем на 2 месяца с даты, прописанной в договоре.
Целесообразность одностороннего расторжения договора нужно рассматривать отдельно в каждом случае. Например, если объект долевого строительства находится в финальной стадии строительства, расторжение ДДУ может повлечь за собой потерю выгоды, так как рыночная стоимость объекта вероятнее всего поднимется.
Если же этап строительства многоквартирного объекта далек от завершающего, то расторжение договора может уберечь покупателя жилой недвижимости от дополнительной потери средств и лишних стрессов. Однако все случаи индивидуальны и требуют анализа конкретной ситуации для принятия окончательного решения.
2019 год ознаменовался изменением схемы приобретения и финансирования строительства жилья. Застройщик и дольщик с 1 июля 2019 года заключают ДДУ, согласно которому дольщик оплачивает стоимость квартиры не застройщику на счет, а размещает деньги в банке на счете эскроу. Именно для того, чтобы обезопасить расчеты между застройщиком и дольщиком были введены эскроу счета.
Для открытия счета эскроу дольщик, застройщик и банк заключают трехсторонний договор — договор счета эскроу. От срока ввода жилого объекта в эксплуатацию зависит расчет срока размещения дольщиком денег на счете эскроу (срок депонирования).
- Срок размещения денег на счете эскроу рассчитывается так:
- Срок депонирования=срок ввода жилого объекта в эксплуатацию+6 месяцев.
- После ввода жилого объекта в эксплуатацию банк без участия дольщика перечисляет деньги со счета эскроу застройщику.
- При задержке застройщиком сроков сдачи дома и принятии дольщиком решения подписать дополнительное соглашение к ДДУ о переносе даты передачи ему жилья, срок размещения денег на счете эскроу будет уже рассчитываться так:
- Продленный срок депонирования= новый срок ввода жилого объекта в эксплуатацию+6 месяцев.
О новом сроке ввода объекта в эксплуатацию банку сообщит застройщик. Деньги дольщика будут продолжать находиться в банке на счете эскроу.
Если дольщик все же решит расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, то банк вернет деньги дольщику в полном объеме. Дольщик сможет их направить на покупку нового жилья заключив ДДУ уже с другим застройщиком.
Риск все равно существует, ведь если деньги были взяты в ипотеку, уплаченные на момент расторжения ДДУ проценты возвращены не будут.
Следует также принять во внимание, что при банкротстве банка, в котором дольщику открыт счет эскроу покупателю будет возвращена только застрахованная сумма — сумма находящаяся на счете эскроу, но не более 10 млн. руб. Подробнее о том, как работают счета эскроу, можно ознакомиться по ссылке.
При приобретении жилья с использованием кредитных средств банка договором с банком может быть установлена ваша обязанность уведомлять банк о любых изменениях, находящихся в залоге прав требования по ДДУ.
В таком случае, вам необходимо будет предоставить в банк документы, подтверждающие нарушение сроков сдачи объекта, например, уведомление строительной компании о переносе сроков, дополнительное соглашение к договору, решение суда о признании девелопера банкротом.
Задержка сроков сдачи жилья всегда неприятна, следует взвесить все возможные варианты развития событий и выбрать тот, который наиболее отвечает вашим интересам.