УК РФ

Реконструкция дома без согласия одного из собственников

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ).

К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Реконструкция дома без согласия одного из собственниковКак проводить перепланировку в многоквартирном доме

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Реконструкция дома без согласия одного из собственниковРеконструкция помещения в многоквартирном доме: как никого не обидеть

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

Реконструкция дома без согласия одного из собственниковВС РФ о незаконной перепланировке и кто за неё отвечает

Осс должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.

2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ.

Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД.

Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей.

Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Реконструкция дома без согласия одного из собственниковЗемельный участок в составе общего имущества МКД

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Реконструкция дома без согласия одного из собственниковВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

  • вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
  • привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Дом на два хозяина: снос половины нужно согласовывать?

Первый вопрос, который возникает при планировании реконструкции дома с двумя и более собственниками или находится на меже, требуется ли разрешение соседей для проведения подобного рода работ.

Основные строительные нормы

Проведение реконструкций в частных домах регламентируются следующими документами:

  • Статья 51 Градостроительного Кодекса РФ «Разрешение на строительство»;
  • Федеральный закон №384-ФЗ от 30.12.2009г «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;
  • Статья 40 ЖК РФ «Изменение границ помещений в многоквартирном доме»;
  • Статья 246 ЖК РФ «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности»;
  • Статья 247 ЖК РФ «Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности».
  • Статья 26 ЖК РФ «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

В каких случаях требуется разрешение соседей на строительство?

  • Разрешение от соседей нужно лишь для проведения таких строительных работ, которые могут непосредственно касаться жителей близлежащих домов (квартир).
  • Сюда относятся изменения в фасаде и несущих конструкциях многоквартирного (сблокированного) дома, любая перепланировка в коммунальной квартире, проведение строительных работ в местах общего пользования, строительство дома либо постройки на слишком близком от соседнего участка расстоянии.
  • Результат произведенных строительных работ не должен угрожать их жизни, здоровью, безопасности и противоречить санитарным либо нормам пожарной безопасности.
  • Таким образом, на законодательном уровне предупреждаются и регулируются возможные споры и разногласия между соседями (сосед, давший согласие на строительство уже не может в дальнейшем оспорить незаконность постройки).
Читайте также:  Статья 415 ГПК РФ. Признание решений иностранных судов, не требующих дальнейшего производства

Какие сведения необходимо указать

Реконструкция дома без согласия одного из собственниковПисьменное разрешение каждого владельца жилищного объекта, подлежащего реконструкции, должно содержать следующие сведения:

  • Фамилия, имя, отчество и адрес человека, дающего разрешение.
  • Данные документа, подтверждающие его право собственности на объект недвижимости.
  • Согласие на проведение ремонтных работ с указанием ФИО их инициатора.
  • Подтверждение ознакомления с проектом будущих работ. Все работы должны быть перечислены подробно.
  • Дата составления документа, подпись заявителя.
  1. Заявление составляется в свободной форме и предоставляется всеми собственниками жилья в местные органы самоуправления.
  2. В многоквартирном доме
  3. В многоквартирных домах к перепланировкам, на которые требуется получить разрешение от соседей, относятся:
  1. демонтаж входных дверей в квартиру и установка новых.
  2. Изменения в фасаде здания, переустройство балкона.
  3. Увеличение площади квартиры за счет общей собственности всех жильцов.
  4. Изменение расположения оконных и дверных проемов и другое.

Одноэтажный, но двухквартирный (или более) дом юридически считается многоквартирным домом и в собственности у хозяина этого дома только перегородки и внутренняя отделка. Все наружные коммуникации и наружные стены являются общим имуществом всех собственников данного жилого дома. И в этом случае получается, что снеся свою половину, собственник уничтожает общее имущество.

В частном (блокированном) домостроении

При строительстве на собственном отдельном участке требуется получить согласие соседей, если осуществляется:

  1. Строительство жилого дома или пристройки на расстоянии менее чем 3 метра от соседского участка.
  2. Строительство хозяйственной постройки на расстоянии менее чем 4 метра от соседского участка.
  3. Строительство нежилого помещения (беседки, навесы) на расстоянии менее, чем 1 метр от соседского участка.
  4. в случае если окна построенного дома будут находиться на расстоянии менее, чем 6 метров от окон соседского дома.
  5. Расстояние между постройками на вашем и соседском участке меньше, чем предусмотрено правилами пожарной безопасности (от 6 до 15 метров в зависимости от материала построек).
  • Если какая-то из вышеописанных строительных работ уже была произведена, но разрешение на ее проведение не получено, получить согласие соседей также необходимо для официального оформления Реконструкция дома без согласия одного из собственниковизменений.
  • Наличие разрешения на строительство от соседей значительно упростит процесс узаконивания перепланировки квартиры либо новой постройки на собственном участке.
  • Как правильно составить разрешение?
  • Хотя образец согласия соседей на строительство дома и проведения других строительных работ оформляется в свободной форме, существуют некоторые единые требования, которые нужно учитывать при составлении документа.
  • Разрешение обязательно должно быть составлено в письменном видеи не может считаться предоставленным только с устного согласия соседей.
  • Разрешение должно быть предоставлено собственниками, а не арендаторами либо жителями соседних квартир (дачных участков).
  • Документ оформляется как любое другое заявление физического лица, с наличием «шапки», где указано кто является автором разрешения и кому оно адресовано.
  • В документе указываются ФИО, паспортные данные и домашний адрес всех соседей и инициатора строительства.
  • Разрешение должно быть закреплено подписями собственниками соседних помещений (участков).
  • Разрешение должно быть датировано днем составления или подписания.
  • Уместно также указать в документе какие изменения будут осуществлены в результате строительства. Например, … разрешаю строительство и регистрацию пристройки размер хххх, этажей хххх, стены- хххх (блоки, дерево и т.д.).
  • При возведении частного дома указывается его расположение, кадастровый номеручастка и некоторые сведения о соседних участках.
  • При строительстве на частном участке либо узаконивании перепланировки к документу можно прикрепить план участка(квартиры) в таком нынешнем виде и проект, где указано и зарисовано каким участок (помещение) получится в результате строительства.

— многоквартирного дома

Разрешение от соседей на перепланировку в квартире может быть получено в результате вынесения положительного решения на общем собрании всех собственников жилья (членов ТЖС) либо после индивидуальных договоренностей с каждым собственником квартиры. Разрешается составлять как коллективное разрешение, так и отдельные индивидуально оформленные согласия каждого собственника.

  1. Документ считается действительным и имеет юридическую силу, если он скреплен подписями всех необходимых соседей и при его оформлении соблюдены все обязательные условия.
  2. — Частного дома
  3. Владельцам собственного участка нужно получить разрешение на строительство только от тех соседей, чьи интересы будут непосредственно затронуты при строительстве.
  4. Чтобы составить и официально оформить согласие соседей в большинстве случаев требуется лишь несколько минут разговора с соседями и следование вышеописанным инструкциям по составлению документа.
  5. Дополнительно документ требуется заверить у нотариуса.

Что делать если сосед не даёт согласие на строительство?

Если соседи не дают согласие, и решить этот вопрос мирным путём невозможно (толи их «жаба» душит, толи из вредности ставят палки в колеса), обращайтесь в суд.

В этом случае следует обратиться за разрешением на осуществление строительства в архитектурный отдел исполкома в официальной письменной форме с приложением всех необходимых документов (копий). Соответственно, отказ тоже придёт в письменной форме.

Затем его (отказ) нужно обжаловать в вышестоящем органе исполкома либо в суде (здесь уже понадобиться помощь профессионального юриста).

Реконструкция дома без согласия одного из собственниковВторой вариант — подумать о другом участке и новом, отдельном доме, а старый (с проблемными соседями) продать. Многие останавливаются на втором варианте, так как даже после положительного решения суда, реальность жизни с соседями, вставшими на «тропу войны», не добавляет оптимизма домовладельцам.

Когда не нужно разрешения

  • Однако если пристройка органично вписывается и не нарушает ни одного выше перечисленного условия, а также санитарных и противопожарных норм, то никаких разрешений от соседей в этом случае не требуется.
  • И здесь статус блокированного дома, если произведен раздел дома в натуре с надлежащим оформлением, а также определением порядка пользования земельным участком, несомненно выигрывает.
  • Так как для строительства на собственной земле никаких разрешений от соседей не требуется.
  • Но учитывая размеры наших участков, соблюсти все эти нормы нереально. Вот и требуют в архитектуре разрешение на строительство от соседей в обязательном порядке, во избежание последствий…

Согласие на снос части дома

Если дом принадлежит Вам на праве долевой собственности, то отношения с соседом по поводу распоряжения общим домом регулируются ст. 246 ГК РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Следовательно, на снос части дома, используемой соседом, необходимо Ваше согласие.

Статьей 12 ГК РФ установлено, что защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. В этой связи, если сосед начнет ломать дом, Вы можете обратиться в суд с иском о восстановлении дома и запрещении соседу совершать действия по сносу части дома.

Обратите внимание на следующее.

Если дом находится в долевой собственности, то применимым способом защиты Вашего права собственности на долю дома будет восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Статья 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, к отношениям между сособственниками не применяется.

Если собственник без согласия остальных участников долевой собственности выполнил перепланировку помещений, являющихся общим имуществом, то он —  самовольно и единолично внес в общее имущество существенные изменения, нарушившие сложившийся порядок владения и пользования данным имуществом.

Такие действия ответчика являются противоправными, поскольку противоречат положениям статей 246 и 247 ГК РФ и нарушают права истца на участие в определении порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

Истец как участник долевой собственности вправе требовать пресечения противоправных действий ответчика и устранения их последствий.
Если Ваш дом разделен в натуре и как Вам, так и соседу принадлежат на праве собственности отдельные части дома.

В законе сказано, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Очевидно, что снос части дома соседа может причинить ущерб и Вашей части дома, нарушив тем самым Ваше право собственности. Суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Такой иск подлежит удовлетворению в том случае, если истец докажет, что нарушается его право собственности или законное владение или докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Если все же по делу будет установлено, в частности, путем проведения строительно-технической экспертизы, что снос части дома соседа возможен без ущерба Вашей части дома, то запретить ему этот снос не получится.

Кроме того, едва ли Вы сможете доказать, что имеется реальная угроза нарушения Вашего права собственности, если сосед не перейдет от слов к делу.

Поэтому на практике такой иск будет иметь судебную перспективу, когда сосед на самом деле начнет ломать дом.

В таком случае для обеспечения Ваших прав одновременно с подачей иска в суд Вы можете подать заявление об обеспечении иска путем запрещения соседу совершать действия по сносу части дома.

В соответствии со ст. 139 ГПК РФ по заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска.

Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда. Согласно ч. 1 ст.

140 ГПК РФ мерой по обеспечению иска может быть запрещение ответчику совершать определенные действия.

Реконструкция здания, находящегося в долевой собственности без согласия других собственников

Ситуация: Нежилое здание принадлежит нескольким лицам. Один из собственников принял решение провести работы по возведению пристройки к зданию и обустройству отдельного входа.

Проект строительства предусматривает изменение архитектурного облика здания, а также его площади. Застройщик не получил согласие других собственников на выполнение указанных работ, и приступил к строительству.

В VERDICTO обратился один из собственников недвижимости, чьи права нарушаются проведением таких работ.

Вопросы:

  1. Каковы последствия реконструкции здания без получения согласия участников долевой собственности?
  2. Что происходит, если разрешение на реконструкцию все же было выдано (при наличии разногласий между участниками долевой собственности)?
  3. Признается ли реконструированный объект самовольной постройкой?
Читайте также:  Отказ от приватизации в пользу другого лица

Ответы:

Каковы последствия реконструкции здания без получения согласия участников долевой собственности?

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ реконструкцией признается любое изменение высоты, количества этажей, площади или объема объекта, в том числе надстройка, перестройка или расширение здания. Таким образом, возведение пристройки к зданию и обустройство отдельного входа являются его реконструкцией, т.к. приведет к увеличению общей площади здания и к его расширению. 

Реконструкция объектов капитального строительства требует в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ получения разрешения.

Такое разрешение не требуется только в случае, когда проводимые работы не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности такого здания.

Затрагивают ли проводимые работы указанные характеристики, можно сказать, только проанализировав проектную документацию или исследовав результат работ.

Во всяком случае, если разрешение на строительство требуется, то застройщик наряду с прочими документами должен предоставить в уполномоченный орган согласие всех правообладателей объекта (пп. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Указанная норма является продолжением общего правила, согласно которому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (ст. 247 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, отсутствие согласия всех участников долевой собственности не позволит застройщику получить разрешение на реконструкцию объекта недвижимости.

Аналогичная норма отражена в абзаце 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» где закреплено, что строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника здания, а также с соблюдением градостроительных норм и правил.

Что происходит, если разрешение на реконструкцию все же было выдано (при наличии разногласий между участниками долевой собственности)?

Такие разрешения отменяются в административном порядке или по решению суда. Обращает на себя внимание Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.10.2008 г. по делу № А29-333/2008.

В этом деле один из участников долевой собственности обратился в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением о признании незаконным разрешения на строительство. Согласно фабуле дела, разрешение на реконструкцию здания было выдано при отсутствии согласия заявителя.

Посчитав, что оспариваемое разрешение на строительство нарушает права участника долевой собственности, Суд встал на его сторону. Разрешение на строительство было отменено.

Как защитить права собственников жилья (многоквартирного дома) в случае, когда к их дому без согласия собственников были незаконно пристроены помещения и незаконно проведена реконструкция и перепланировка подвальных помещений дома

  • ООО «НТВП «Кедр — Консультант» » Услуги » Консультации юристов » Жилье: купля-продажа, обслуживание, оплата » Как защитить права собственников жилья (многоквартирного дома) в случае, когда к их дому без согласия собственников были незаконно пристроены помещения и незаконно проведена реконструкция и перепланировка подвальных помещений дома
  • Распечатать
  • За консультацией обратилась группа граждан, представителей от жильцов многоквартирного жилого дома.

К их дому организацией ООО «К.Б.» без получения согласия собственников жилья были незаконно пристроены помещения и незаконно проведена реконструкция и перепланировка подвальных помещений дома.

Представители просят проконсультировать, каким образом можно привлечь внимание контрольных, надзорных органов власти города к устранению вышеуказанных нарушений.

Ответ юриста.

1. В данном случае, когда к многоквартирному дому, на земельном участке, примыкающем к дому и принадлежащем собственникам жилья, без их согласия было сделаны пристройки, жильцам дома следует обратиться в суд для признания вышеназванных построек самовольными.  

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

(в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ)

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Реконструкция части дома без согласия соседей

Королёва Светлана Олеговна
Стаж юридической работы с 2000 г.

Регистрационный номер 77/2882 в реестре адвокатов г.Москвы

Председатель Коллегии адвокатов Москвы «ЮрПрофи»

Специализация:
Устные и письменные консультации, правовые заключения по всем отраслям права, в том числе правовой анализ договоров. Ведение гражданских дел в арбитражных судах всех инстанций.

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Баклагова Оксана Сергеевна
Стаж юридической работы с 2004 г.

  • Регистрационный номер в реестре адвокатов 50/5434.
  • Специализация:
    Представление интересов в арбитражных судах, судах общей юрисдикции.
  • Награды:
    Диплом адвокатской палаты Московской области.

задать вопрос адвокату

Васильев Сергей Владимирович
Стаж юридической работы с 2000 г.

  1. Регистрационный номер 50/9818 в реестре адвокатов Московской области
  2. Образование:
    Закончил Самарскую гуманитарную академию в 2000 году.
  3. Специализация:
    — криминалистика
    — уголовное право
    — уголовный процесс
  4. — уголовно-исполнительное право

С 2002 года работал в следственных органах системы МВД России на разных должностях, начиная от районного следователя до руководителя следственного подразделения Приволжского Федерального округа МВД России.
Подполковник юстиции

задать вопрос адвокату

Васильева Людмила Павловна
Стаж юридической работы с 1996 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области — 50/6583.

Основные направления деятельности:
Оказание юридической помощи физическим и юридическим лицам, претензионно-исковая работа, ведение дел в судах общей юрисдикции и Арбитражных судах РФ различных инстанций, в т.ч.:

Награды:
Медаль II степени «За заслуги в защите прав и свобод граждан». Решение Совета Федеральной палаты адвокатов Российской Федерации от 20.03.2008г. №4.

задать вопрос адвокату

Гайданова Елена Сергеевна
Стаж юридической работы с 1998 г.

  • Регистрационный номер в реестре адвокатов г.Москвы 77/4345
  • Специализация:
    Ведение гражданских дел в судах общей юрисдикции и арбитражном суде.
  • В том числе:
    — Заместитель генерального директора Юридического центра «Советник права»
    — Заведующий юридической консультацией №219 Межрегиональной коллегии адвокатов помощи предпринимателям и гражданам
  • — Президент «Коллегии адвокатов «Гайданов и Партнеры»

Награды:
ПОЧЕТНАЯ ГРАМОТА НО «Коллегии адвокатов Москвы «ЮрПрофи».

задать вопрос адвокату

Стаж юридической работы с 1990 г.

Регистрационный номер 77/2686 в реестре адвокатов г.Москвы

Специализация:
Области гражданского права (гражданские, наследственные, жилищные и прочие правовые вопросы), опыт ведения уголовных и гражданских дел в судах общей юрисдикции и у мировых судей г. Москвы и Подмосковья.

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы, Почетная грамота Палаты адвокатов Российской федерации.

задать вопрос адвокату

Гостева Светлана Николаевна
Стаж юридической работы с 1990 г.

  1. Регистрационный номер 77/8940 в реестре адвокатов г. Москвы
  2. Специализация:
    Ведение гражданских дел, связанных со спорами по вопросу получения наследственного имущества, а именно, представление интересов клиента в судах общей юрисдикции всех инстанций.
  3. Награды:
    Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Дмитриев Алексей Геннадьевич
Стаж юридической работы с 2004г.

Регистрационный номер 50/5587 реестре адвокатов Московской области

Специализация:
Устные и письменные консультации, правовые заключения по всем отраслям права, правовой анализ договоров, сопровождение сделок. Ведение гражданских дел в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по следующим категориям дел.

Награды:
Диплом Адвокатской палаты Московской области.

задать вопрос адвокату

Дубинец Сергей Владимирович
Стаж юридической работы с 1985г.

  • Регистрационный номер 77/679 в реестре адвокатов г.Москвы
  • Специализация:
    — криминалистика,
    — криминально-уголовное право
  • — уголовный процесс.

Награды:
Почетная грамота Федеральной палаты адвокатов Российской Федерации. Юбилейный нагрудный знак «150 ЛЕТ РОССИЙСКОЙ АДВОКАТУРЕ». Почетная грамота Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Стаж юридической работы с 2005

  1. Регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области 50/7438
  2. Специализация:
    — устные и письменные консультации;
    — составление правовых документов (договоров, соглашений, претензий, заявлений и др.);
    — ведение гражданских дел в судах общей юрисдикции, арбитражных дел в арбитражных судах;
  3. — оформление прав на недвижимое имущество, в том числе в судебном порядке.

Награды:
Почетная грамота КАМ ЮрПрофи

задать вопрос адвокату

Захарова Ирина Викторовна
Стаж юридической работы с 2001г.

Регистрационный номер 77/4184 в реестре адвокатов г. Москвы

Специализация:
Защита в рамках уголовного дела на всех стадиях процесса – доследственная проверка и оперативно-розыскные мероприятия, дознание, следствие, суд, апелляция, кассация, надзор (в том числе есть опыт прекращения уголовных дел за примирением сторон, по сроку давности, переквалификации и прекращения по амнистии, получения оправдательного приговора).

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы. Почетная грамота «Федеральной палаты адвокатов Российской…

задать вопрос адвокату

Казаков Алексей Леонидович
Стаж юридической работы с 1990 г.

  • Регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области 50/6770
  • Специализация:
    — Оказание квалифицированной юридической помощи физическим и юридическим лицам
    — Защита интересов по административным и уголовным делам
  • — Арбитражные споры.

Награды:
Почетная грамота «Федеральной палаты адвокатов Российской Федерации». Медаль II степени «За заслуги в защите прав и свобод граждан».

задать вопрос адвокату

Стаж юридической работы с 1992 г.

Регистрационный номер 77/2686 в реестре адвокатов г.Москвы

Специализация:
Гражданское, корпоративное, семейное, жилищное, административное, уголовное право. Арбитраж, суды общей юрисдикции, следственные и административные органы.

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Кудряшов Константин Александрович
Стаж юридической работы с 2007 г.

Регистрационный номер 77/10951 в реестре адвокатов г. Москвы.

Специализация:
— Уголовное право.

— Судебные споры.

Читайте также:  Образец заявления на улучшение жилищных условий

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Лаврова Елена Анатольевна
Стаж юридической работы c 2008 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов г. Москвы 77/11531

Специализация:
— Устные и письменные консультации.
— Защита по уголовным делам на предварительном следствии и в суде.

— Ведение гражданских дел в судах общей юрисдикции, у мировых судей.

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Лясковский Илья Константинович
Стаж юридической работы с 2001г.

  1. Регистрационный номер 77/9153 в реестре адвокатов Москвы
  2. Специализация:
    — дела о банкротстве;
    — споры из договоров лизинга;
    — защита прав на фирменные наименования, доменные имена;
  3. — жилищные споры.

Награды:
Грамота НО Коллегии адвокатов Москвы «ЮрПрофи».

задать вопрос адвокату

Мосягина Светлана Владимировна
Стаж юридической работы с 2002 г.

Регистрационный номер 50/9802 в реестре адвокатов Московской области
Окончила Московскую Академию Экономики и Права по специальности «Юриспруденция»
Юридический стаж с 2002 года
Опыт работы:
2002-2010 г. — служба в органах внутренних дел.
2012 -2013 г. — стажёр адвоката,
в июле 2020 г. — получила статус адвоката
Специализация:

задать вопрос адвокату

Орлов Алексей Анатольевич
Стаж юридической работы с 1998 г.

  • Регистрационный номер в реестре адвокатов г.Москвы 77/819
  • Специализация:
    — уголовные дела;
    — обжалование незаконных действий и решений государственных органов и должностных лиц;
  • — дела из административных правоотношений.

Награды:
Почетная грамота Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Рыжова Наталья Викторовна
Стаж юридической работы с 1995 г.

  1. Регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области — 50/7529
  2. Специализация:
    Гражданское право.
  3. Награды:
    Диплом Адвокатской палаты Московской области.

задать вопрос адвокату

Стаж юридической работы с 1985 г.

  • Регистрационный номер 77/6570 в реестре адвокатов г.Москвы
  • Специализация:
    — Полное юридическое сопровождение деятельности юридических лиц;
    — Ведение гражданских дел в судах общей юрисдикции во всех инстанциях;
  • — По уголовным делам – защита интересов на стадии предварительного следствия; в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций.

Награды:
Почетная грамота «Федеральной палаты адвокатов Российской Федерации».

задать вопрос адвокату

Стаж юридической работы с 2000 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов г. Москвы 77/8963

Специализация:
Гражданское и предпринимательское право.
Интеллектуальная собственность.
Защита деловой репутации.

Банкротство.

задать вопрос адвокату

О согласии собрания собственников на реконструкцию жилого дома. судебная практика

Позиция Верховного Суда РФ о необходимости согласия всех собственников МКД на реконструкцию при переводе помещения в нежилое

Разрешая гражданско-правовые споры по делам, связанным с реконструкций дома и получением на нее согласия собственников помещений многоквартирного дома, суды руководствуются разъяснениями, данными в «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года», утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008 года, где приведена следующая правовая позиция.

«Вопрос 4: Вправе ли орган местного самоуправления на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое требовать от заявителя представления согласия других собственников, если из представленного заявителем проекта следует необходимость проведения работ по реконструкции дома и (или) предоставления заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что данный земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован (установлены его размеры и границы) и в отношении его проведен кадастровый учет, как того требуют положения ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»?

Ответ: Часть 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.

Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи.

Однако, как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, п. п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст.

36 ЖК РФ).

При этом необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ.

Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Более подробно данное понятие раскрывается в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»).

При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст.

40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст.

23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок предан в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».

Обжалование решений общего собрания собственников
о даче согласия на реконструкцию МКЖД.

Примеры из судебной практики

  • Практика судов общей юрисдикции по вопросам реконструкции, уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме и обжалование решений общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме о даче согласия на реконструкцию жилого дома.
  • 1. Признание недействительным решения общего собрания собственников помещений МКЖД о даче согласия на реконструкцию чердачного помещения многоквартирного жилого дома в целях создания двухуровневой квартиры
  • Решением суда первой инстанции признан недействительным и отменен протокол общего собрания собственников помещений дома;
  • признано недействительным и отменено разрешение на реконструкцию многоквартирного дома, выданное ответчику комитетом архитектуры и градостроительства администрации ГО «Город Калининград»;

Суд обязал ответчикка привести жилой дом № по ул.М. в г. Калининграде в первоначальное состояние, существующее до производства К.Т.В. работ по реконструкции чердачного помещения, путем производства работ по сносу возведенной постройки над квартирами № и № в следующем порядке, а именно: демонтировать существующую кровлю, стропильную систему, чердачное перекрытие над вторым уровнем надстроенной квартиры, демонтировать стены второго уровня надстроенной квартиры, перекрытие первого уровня надстроенной квартиры, демонтировать стены первого уровня надстроенной квартиры в технической последовательности в соответствии с нормативными требованиями на демонтажные работы, реконструировать чердачное помещение, стропильную систему, крышу над квартирами № и № в соответствии с техническим планом ФГУП «Ростехинвентаризации» по состоянию на 15.05.1996 г. за свой счет в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, а в случае неисполнения в указанный срок К.Т.В. решения суда — разрешить А.О.Д. или третьим лицам по ее поручению снести указанную постройку с последующим возложением расходов по сносу и восстановлению чердачного помещения на К.Т.В., а К.Т.В. обязать не препятствовать в проведении указанных работ.

Областной суд оставляя решение без изменения, указал следующее. «Каких-либо доказательств соблюдения процедуры созыва общего собрания и проведения в том порядке, как это предусмотрено приведенными выше нормами, ответчица суду не представила.. Доводы К.

о том, что собрание фактически было проведено в заочном порядке были проверены судом и признаны несостоятельными.. Представленные К. «Отношения собственников жилья …

о возможности проведения реконструкции» не может быть расценено, как решение общего собрания собственников.

Учитывая изложенное, суд правильно признал недействительным как сам протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома от 17.12.2005 г., так решение, принятое на нем. В этой связи, правильным является и вывод суда о недействительности выданного К.

разрешения на проведение реконструкции, основанием к выдаче которого явилось отмененное судом решение собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома» (см.

подробнее Кассационное определение Калининградского областного суда от 28 апреля 2010 года по делу № 33-2002/ 2010 г.)

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector